Kalkulator kredytu hipotecznego - oblicz ratę kredytu mieszkaniowego online

Kalkulator kredytu hipotecznego pozwala porównać koszty kredytów mieszkaniowych z różnych banków i jednocześnie określić wysokość raty, jaką trzeba będzie spłacać każdego miesiąca. Kalkulator kredytu hipotecznego jest rozwiązaniem pozwalającym na szybkie i proste porównanie aktualnych ofert na rynku. Dzięki temu możesz zaoszczędzić czas i zawęzić poszukiwania potencjalnego kredytu. Szukając kredytu hipotecznego nie musisz już weryfikować ofert wszystkich instytucji finansowych. Wystarczy, że skupisz się kilku bankach oferujących najciekawsze dla Ciebie propozycje. Co ważne, skorzystanie z naszego narzędzia jest całkowicie bezpłatne i nie wymaga załączania żadnych dokumentów. Już teraz sprawdź najlepszy kredyt hipoteczny na rynku.

Kalkulator kredytu hipotecznego pozwala na przeprowadzanie wielu kalkulacji z uwzględnieniem różnych scenariuszy, które mogą wynikać np. ze zmiany wysokości dochodów, wyższej wartości nieruchomości czy niższych kosztów związanych z koniecznością utrzymania gospodarstwa domowego. Nasz kalkulator określa także przybliżony poziom Twojej zdolności kredytowej, dzięki czemu dowiesz się, jaką maksymalną kwotę możesz pożyczyć przy określonych parametrach.

Kalkulatory kredytów hipotecznych to narzędzia online pozwalające sprawdzić i porównać najlepsze oferty na rynku wpisujące się w zdefiniowane wcześniej oczekiwania i kryteria. To szczególnie ważne w przypadku kredytów hipotecznych, ponieważ tu na atrakcyjność i kształt ofert wpływa duża liczba różnorodnych parametrów. Ręczne porównywanie każdego z nich jest czasochłonne i może być trudne dla osób, które nie interesują się zagadnieniami finansowymi. Dlatego warto w tym celu skorzystać z narzędzi uławiających wybór, przez zawężenie liczby ofert tylko do tych spełniających nasze oczekiwania.

W sieci bez problemu można znaleźć odpowiedni kalkulator hipoteczny. W większości przypadków korzystnie z tego typu narzędzi jest bezpłatnie i pozwala przeprowadzać wielokrotne symulacje, które przeprowadzane są na podstawie różnych założeń. Tworząc nasz kalkulator kredytu hipotecznego dołożyliśmy wszelkich starań, aby narzędzie było proste w obsłudze, intuicyjne oraz dostarczało użytkownikom czytelnych i kompletnych informacji na temat ofert poszczególnych banków.

Aby otrzymać indywidualny ranking kredytów hipotecznych trzeba w pierwszej kolejności określić cel, na jaki planujemy przeznaczyć pożyczone od banku środki. Trzeba wiedzieć, że kredyt hipoteczny można zaciągnąć nie tylko na zakup mieszkania lub domu. W naszym kalkulatorze kredytu hipotecznego można wybrać następujące cele:

• zakup mieszkania lub domu – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym,
• zakup działki – budowlanej lub rekreacyjnej,
• budowę domu,
• inne – dotyczy to m.in. celu związanego z remontem i wykończeniem domu lub mieszkania, zakupem garażu, miejsca postojowego lub całorocznego domku letniskowego.

Na kolejnym etapie trzeba określić, czy mamy już na oku konkretną nieruchomość, czy na razie interesuje nas samo porównanie ofert kredytu hipotecznego. W tej samej sekcji należy wskazać także wartość nieruchomości, wysokość zgromadzonego wkładu własnego, oczekiwaną kwotę kredytu i okres spłaty wyrażony w latach.

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny nierozerwalnie łączy się z koniecznością poddania się szczegółowej ocenie zdolności kredytowej. Aby lepiej dopasować prezentowane przez kalkulator oferty do naszych możliwości finansowych, wymagane jest określenie źródła i wysokości miesięcznych dochodów na rękę. Wystarczy sama deklaracja i nie trzeba załączać żadnych dokumentów. Trzeba też wskazać nasze comiesięczne wydatki. W tym celu poprosimy Cię o określenie:

• sumy miesięcznych wydatków w gospodarstwie domowym tj. czynsz, najem, rachunki za media czy opłaty abonamentowe,
• liczbę osób na utrzymaniu.

Zapytamy również, czy posiadasz kartę kredytową lub limit odnawialny w rachunku oraz, czy jesteś w trakcie spłaty innych kredytów. Jeśli odpowiedź jest twierdząca, to poprosimy o określenie wysokości raty lub/i kwoty przyznanego limitu. Ostatnim elementem związanym z szacowaniem orientacyjnej zdolności kredytowej jest odpowiedź na pytanie, czy w ciągu ostatnich 5 lat pojawiły się opóźnienia powyżej 90 dni w spłacie rat lub opłacaniu rachunków? To bardzo ważne, ponieważ opóźnienia tego typu niemal zawsze przekreślają szansę na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Na ostatnim etapie poprosimy Cię o podanie daty urodzenia, ponieważ niektóre banki udzielają kredytów hipotecznym tylko osobom w określonym wieku. Trzeba także podać numer telefonu komórkowego, swoje imię oraz zaakceptować zgody niezbędne do realizacji usługi. Teraz, aby otrzymać indywidualny ranking ofert, wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Co ważne, symulacje można przeprowadzać wielokrotnie dla różnych scenariuszy, sprawdzając np. jak wysokość dochodów i kosztów wpływa na listę prezentowanych ofert.

Po wprowadzeniu danych do kalkulatora kredytu hipotecznego przedstawimy Ci listę ofert najlepiej dopasowanych do Twoich oczekiwań i możliwości finansowych. Oferty poszczególnych banków możesz od razu porównać pod kątem:

• kwoty do spłaty,
• wysokości oprocentowania nominalnego,
• wysokości prowizji,
• rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO),
• kwoty miesięcznej raty.

Wszystkie wybrane oferty prezentowane są na jednym ekranie, dzięki czemu masz możliwość wygodnego porównania propozycji poszczególnych banków z uwzględnieniem wymienionych wyżej parametrów. Często możesz też bez przeszkód złożyć wniosek kredytowy online lub zamówić rozmowę z konsultantem. To jednaka nie wszystko, co dla Ciebie przygotowaliśmy. Więcej informacji na temat danej propozycji otrzymasz klikając w szczegóły oferty. Znajdują się tam dodatkowe parametry wybranego kredytu hipotecznego, jak:

• minimalna i maksymalna kwota kredytu,
• minimalny i maksymalny okres kredytowania,
• wysokość marży kredytowej,
• poziom stopy WIBOR,
• oprocentowanie nominalne,
• prowizja za udzielenie kredytu,
• koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
• koszt ubezpieczenia pomostowego,
• koszt ubezpieczenia na życie,
• dodatkowe ubezpieczenie,
• maksymalny poziom LTV,
• koszt wyceny nieruchomości,
• konieczność posiadania konta osobistego,
• minimalny i maksymalny wiek kredytobiorcy,
• przykład reprezentatywny.

Dodatkowo masz możliwość zmiany kwoty potencjalnego kredytu hipotecznego, okresu spłaty i rodzaju rat (równe, malejące) bez konieczności ponownego wypełniania formularza. Oferty będą dopasowywane do tych samych danych, które zostały wprowadzone wcześniej. Oczywiście, jeśli chcesz zmienić wybrane parametry tj. wysokość dochodów, liczba osób na utrzymaniu czy wysokość miesięcznych obciążeń, to możesz bez problemu przeprowadzić kolejną, pełną kalkulację. Możesz też zdecydować, czy ranking ma ujmować kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym, czy z oprocentowaniem okresowo stałym.

Nad listą ofert zawsze prezentujemy orientacyjną wysokość Twojej zdolności kredytowej. Dzięki temu dowiesz się, na jaką maksymalną kwotę kredytu możesz liczyć. Pamiętaj, że podajemy szacunkową zdolność kredytową. Każdy bank kieruje się inną polityką oceny ryzyka i dokładny poziom zdolności kredytowej można poznać dopiero po złożeniu wniosku w wybranej instytucji finansowej.

Z kalkulatora kredytu hipotecznego można korzystać dowolną liczbę razy. Nie wprowadziliśmy w tym zakresie żadnych ograniczeń. Dzięki temu można przeprowadzać symulacje dla różnych scenariuszy przewidujących np. istotny wzrost osiąganych dochodów, spadek kosztów związanych z utrzymaniem gospodarstwa domowego, zmianę celu kredytowania czy wzrost wartości nieruchomości. Można sprawdzać również, jak wprowadzone zmiany wpływają na orientacyjną zdolność kredytową.

Dużym ułatwieniem jest też możliwość weryfikacji ofert pod kątem kwoty kredytu, okresu spłaty, rodzaju rat i rodzaju oprocentowania, bez konieczności ponownego określania swojej sytuacji finansowej, ani celu przeznaczenia kredytu. W takiej sytuacji wystarczy skorzystać ze specjalnych pól, znajdujących się nad indywidualnym rankingiem kredytów hipotecznych.

Zakres informacji niezbędnych dla przeprowadzenia porównania najlepszych kredytów hipotecznych został ograniczony do niezbędnego minimum. Wymagane przez nas dane służą do przeprowadzenia wstępnej analizy zdolności kredytowej i dopasowanie ofert do Twojej bieżącej sytuacji finansowo-ekonomicznej. Na wstępie poprosimy Cię o określenie celu, na który chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Możesz wybrać:

• zakup mieszkania lub domu,
• zakup działki,
• budowę domu,
• inny cel.

Kiedy określisz już przeznaczenie potencjalnego kredytu hipotecznego powinieneś określić wartość kredytowanej nieruchomości, wysokość posiadanego wkładu własnego (min. 10% wartości nieruchomości) oraz okres spłaty zobowiązania mieszczący się w przedziale od 1 do 35 lat.

Ważnym elementem pozwalającym oszacować nam Twoją wstępną zdolność kredytową są osiągane każdego miesiąca dochody i koszty związane m.in. z koniecznością spłaty innych zobowiązań i z utrzymaniem gospodarstwa domowego. Na tym etapie zapytamy Cię o:

• aktywne zobowiązania, jak kredyty hipoteczne, gotówkowe, samochodowe czy ratalne,
• aktywne limity w kartach kredytowych i debety na rachunkach,
• opóźnienia w spłacie rat czy rachunków powyżej 90 dni,
• sumę miesięcznych wydatków w gospodarstwie domowym tj. czynsz, rachunki za prąd, gaz, itp.,
• miesięczne dochody netto (na rękę),
• źródło dochodu np. umowa o pracę na czas określony, działalność gospodarcza, emerytura,
• liczbę osób na utrzymaniu,
• informację, w jakim banku posiadasz konto osobiste,
• aktywny numer telefonu komórkowego.

Jeśli masz ochotę, możesz określić swoją płeć, jednak nie jest to warunek konieczny do przeprowadzania kalkulacji. Na końcu poprosimy Cię o akceptację zgód pozwalających przedstawić Ci proponowane oferty. Co ważne, nie wymagamy przedstawiania jakichkolwiek dokumentów potwierdzających przedstawione dane, a kalkulacja przeprowadzana jest za każdym razem bezpłatnie.

Kalkulator kredytu hipotecznego jest bardzo praktycznym narzędziem, które pomoże Ci porównać najlepsze oferty banków. Także w sytuacjach szczególnych będzie bardzo dobrym wyznacznikiem tego, które banki mają najkorzystniejsze rozwiązania dla klienta. Nie będzie jednak w stanie uwzględnić:

• Twojej historii kredytowej – bankructwo konsumenckie, bardzo zła historia spłat poprzednich zobowiązań czy ciągnące się sprawy podatkowe mogą wpłynąć na decyzję banku w zakresie przyznania kredytu hipotecznego. Kalkulator kredytu hipotecznego nie może dać odpowiedzi czy na pewno otrzymasz kredyt hipoteczny.
• Kosztów dodatkowych kredytu hipotecznego – kupując nieruchomość na kredyt, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami takimi jak wykonanie operatu szacunkowego (wyceny nieruchomości). Kalkulator kredytu hipotecznego oblicza wyłącznie wysokość samych rat na podstawie danych zawartych w ofertach banków i tych, które wpisujesz w odpowiednie pola.
• Przyszłych zmian stóp procentowych – oprocentowanie nominalne kredytów hipotecznych jest zależne od wysokości stóp procentowych określanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Kalkulator kredytu hipotecznego pomoże Ci sprawdzić aktualne wartości, ale przewidzieć przyszłości już nie zdoła.

Ostateczna oferta banku powinna być bardzo zbliżona do tej, którą znajdziesz w naszym kalkulatorze, ale pewne różnice mogą jednak występować. Wynika to przede wszystkim z polityki samych banków, które korzystają z rozbudowanych taryfikatorów prowizji i wysokości odsetek. Umowy kredytów hipotecznych mogą też być negocjowane i personalizowane pod kątem konkretnych potrzeb klienta. Każdy kredyt hipoteczny jest ustalany z doradcą kredytowym. Trzeba więc założyć, że ostateczna oferta banku na kredyt hipoteczny może nie być identyczna z tą wynikająca z kalkulatora.

Nasi konsultanci chętnie pomogą Ci zarówno poznać wszystkie niuanse oferty, jak i wybrać realnie najlepszy kredyt hipoteczny dla Ciebie. Prawdopodobnie będzie to ta sama, która wynika z rankingu i kalkulatora, ale nie rezygnuj z dodatkowej pomocy w tak ważnej sprawie, jak kredyt hipoteczny na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat.

Kalkulator kredytu hipotecznego pozwala porównać oferty komercyjnych banków działających w Polsce. W kilku wypadkach także wyspecjalizowanych banków hipotecznych, które występują pod marką banku głównego (np. Pekao, mBank). Możesz śmiało założyć, że kalkulator pokaże Ci wyniki z większości banków udzielających kredytów hipotecznych na terytorium Polski. Niektóre banki mogą pojawić się w zestawieniu dwukrotnie. Może to wynikać zarówno z dostępności kilku wyraźnie różniących się ofert tego samego banku, jak i występowaniem pod wspólnym logo dwóch powiązanych ze sobą instytucji bankowych.

Możesz założyć, że kalkulator zawiera aktualne oferty wielu komercyjnych banków działających w Polsce i udzielających kredytów mieszkaniowych osobom fizycznym. Jeśli jakiegoś brakuje – zgłoś nam to.

Oferty w kalkulatorze kredytu hipotecznego aktualizowane są co najmniej raz w miesiącu. Dodatkowa aktualizacja pojawia się, gdy banki zmieniają swoją ofertę. Staramy się, by wszystkie oferty były aktualne i sprawdzone. Ten drugi czynnik może sprawiać, że aktualizacja pojawi się w porównywarce z opóźnieniem kilku dni. W kalkulatorze mogą też nie pojawiać się oferty kredytów hipotecznych, które mają wymagania na tyle skomplikowane lub trudne do spełnienia, że wymagałby dodatkowego wyjaśnienia. Nie uwzględniamy np. kredytów opartych o programy pomocowe itp.

Powody, dla których prosimy Cię o podanie danych kontaktowych starając się o kredyt hipoteczny są dwa. Po pierwsze jest to podstawowa część naszej działalności. Chcemy, żeby użytkownicy, którzy korzystają z naszych produktów (w które wkładamy sporo pracy) wybierali kredyty za naszym pośrednictwem. W zamian oferujemy nie tylko bardzo przydatne narzędzie, ale też wsparcie w ocenie sytuacji kredytowej, wypełnieniu wniosku i kontakcie z bankami. Podając nam dane kontaktowe, zyskujesz profesjonalną pomoc kredytową.

Kalkulator kredytu hipotecznego pozwala wybrać cel, na jaki chcesz przeznaczyć kredyt. Korzystając z niego uzyskasz jednak bardzo podobne odpowiedzi przy zakupie mieszkania, domu lub działki budowlanej, jeśli tylko kwota zakupu będzie ta sama. Wynika to z polityki banków, dla których kluczowe znaczenie ma szacunkowa cena nieruchomości, a nie jej precyzyjnie określony rodzaj.

W każdej sytuacji wymagane będzie przedstawienie operatu szacunkowego (wyceny nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę), wniesienie wkładu własnego i udowodnienie odpowiedniej zdolności kredytowej.

Kredyt hipoteczny może przeznaczyć na zakup:

• Mieszkania lub domu z rynku pierwotnego,
• Mieszkania lub domu z rynku wtórnego,
• Części mieszkania (np. od współwłaściciela),
• Działki budowalnej,
• Gospodarstwa rolnego z domem,
• Innych nieruchomości (może to być zależne od oferty banku).

Kredyty hipoteczne można też zaciągnąć pod zastaw nieruchomości, które już się posiada np. w celu przeprowadzenia remontu, zebrania środków na inwestycję itp. W każdym banku można uzyskać kredyt hipoteczny do wysokości 80% wartości nieruchomości (min. 20% wkładu własnego), a w kilka z nich nawet kredyt hipoteczny do 90% (min. 10% wkładu własnego).

Kalkulatora kredytu hipotecznego warto użyć nie tylko szukając ostatecznej oferty, ale także wcześniej, na etapie podejmowania decyzji. Znając realną wysokość rat łatwiej określić, na jak długo warto zaciągnąć kredyt i czy zaciągać go właśnie teraz. Oczywiście zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego na zakup nieruchomości jest momentem na tyle istotnym, że polecamy dokładnie zbadać temat. Zacząć możesz od naszego poradnika, w którym opisujemy krok po kroku etapy zaciągania i spłaty kredytu hipotecznego. Wsparciem służą też nasi konsultanci, którzy skontaktują się z Tobą po wypełnieniu danych kontaktowych.

Kredyt hipoteczny to najczęściej zobowiązanie na wysoką kwotę z okresem spłaty sięgającym nawet 35 lat. Takie parametry przekładają się na wyższe ryzyko banku, które nie towarzyszy kredytom gotówkowym na niższe kwoty. Tłumaczy to, dlaczego banki w trakcie oceny wniosku bardzo dokładnie weryfikują zdolność kredytową osoby planującej zaciągnąć takie zobowiązanie. Zdolność kredytowa jest zatem podstawowym warunkiem pozwalającym zaciągnąć kredyt hipoteczny. Wpływają na nią przede wszystkim:

• Odpowiednio wysokie miesięczne dochody – chodzi tu oczywiście o udokumentowane i legalne źródła dochodów. Bank interesuje nie tylko ich wysokość, ale i źródła. Bank inaczej oceni dochody osiągane na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, inaczej osiągane tytułem umowy cywilnoprawnej, a jeszcze inaczej, kiedy prowadzimy działalność gospodarczą. W trakcie składania wniosku warto uwzględnić także dodatkowe dochody pochodzące z wynajmu nieruchomości, alimentów czy ze świadczeń socjalnych. Nie bez znaczenia jest też okres uzyskiwania dochodów – im dłuższy, tym lepiej.
• Koszty utrzymania gospodarstwa domowego – trzeba tu uwzględnić takie koszty stałe, jak czynsz, rachunki za prąd, gaz i inne media czy opłaty generowane przez opłacane abonamenty. Znaczenie ma także liczba osób pozostających na naszym utrzymaniu.
• Koszty wynikające ze spłaty innych kredytów i pożyczek – obciążenia te obniżają naszą zdolność kredytową. Trzeba pamiętać, że nawet nieużywana karta kredytowa czy debet na koncie wpływają negatywnie na zdolność kredytową, dlatego przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto pomyśleć o rezygnacji z takich produktów.
• Cechy kredytobiorcy – możemy wymienić tu m.in. wiek, wykształcenie, stan cywilny, wykonywany zawód, miejsce zamieszkania czy status mieszkaniowy. Przykładowo każdy bank określa w maksymalny wiek kredytobiorcy na dzień płatności ostatniej raty. Jeśli limit został ustalony na poziomie 65 lat, to 45-letnia osoba wnioskująca o kredyt hipoteczny może zaciągnąć zobowiązania na maksymalnie 20 lat.
• Historia kredytowa – wysokie dochody netto (pomniejszone o koszty utrzymania) nie są wystarczającą przesłanką pozwalającą na udzielenie kredytu. Bank sprawdzi również, jak podchodziliśmy do spłaty dotychczasowych zobowiązań finansowych. W tym celu zweryfikuje rejestry prowadzone przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Znajduje się w nich historia spłat naszych kredytów i pożyczek. Rażące i regularne opóźnienia w spłacie mogą przekreślić szansę na zaciągnięcie kredytu hipotecznego lub przełożą się na mniej korzystne warunki finansowania. Bank sprawdzi także wpisy w wybranych Biurach Informacji Gospodarczej (BIG).

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wymaga też zgromadzenia odpowiedniego wkładu własnego. Większość banków uniwersalnych oczekuje wkładu własnego przynajmniej na poziomie odpowiadającym 20% wartości nieruchomości lub 10% wartości nieruchomości pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Obowiązuje ono do momentu, aż poczynione spłaty osiągną wartość 20% wartości nieruchomości.

Kolejnym warunkiem wpływającym na udzielenie kredytu hipotecznego jest złożenie wniosku kredytowego z wszystkimi załącznikami. Bank musi nie tylko wnikliwie ocenić naszą zdolność kredytową, ale także zweryfikować nieruchomość, która stanowić będzie główne zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Powoduje to, że lista dokumentów wymagana do skutecznego złożenia wniosku jest obszerna. Na wymagania w tym zakresie wpływa przede wszystkim sposób osiągania dochodów i cel kredytowania np. inne dokumenty trzeba przedstawić, kiedy planujemy budowę domu, a inne, kiedy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym.

W skrócie kredyty hipoteczne przyznawane są pod warunkiem:

• złożenia wniosku kredytowego z kompletem załączników,
• posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej (obejmującej również niebudzącą wątpliwości historię kredytową),
• pozytywnej weryfikacji wartości nieruchomości zabezpieczającej kredyt,
• posiadania odpowiedniego wkładu własnego.

Pełna nazwa RRSO to rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO. Definicję RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO) precyzuje Ustawa z 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim wskazując, że jest to “całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym”. Oprocentowanie kredytu hipotecznego to bardzo ważna rzecz, na którą trzeba zwracać biorąc kredyt hipoteczny. RRSO kredytu mieszkaniowego możesz poznać wypełniając nasz formularz kredytowy.

Na rynku możemy wybierać pomiędzy kredytami hipotecznymi oferującymi oprocentowanie zmienne lub oprocentowanie stałe. Zdecydowana większość kredytów hipotecznych spłacanych w Polsce oparta jest o zmienne oprocentowanie. Jego wysokość jest sumą marży banku i stawki WIBOR. Najczęściej jest to stawka WIBOR 3M (trzymiesięczny) i 6M (sześciomiesięczny). Wartość ta mówi nam, co jaki czas bank będzie aktualizować oprocentowanie kredytu hipotecznego. Załóżmy, że umowa kredytowa określa zmienne oprocentowanie jako sumę 2% marży i stawki WIBOR 6M.

Oznacza to, że oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosić będzie 9,38% w skali roku (weryfikacja stawki WIBOR 6M została dokonana na dzień 6.12.2022). Zmienne oprocentowanie niesie ze sobą ryzyko wzrostu wysokości raty, o czym przekonały się osoby, które zaciągały kredyty hipoteczne oparte o taką stopę przed wrześniem 2021 roku.

Drugim wariantem są kredyty hipoteczne oferujące oprocentowanie stałe. Zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S przygotowaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) od lipca 2021 roku wszystkie banki komercyjne powinny oferować kredyty hipoteczne oparte o oprocentowanie stałe. Warto doprecyzować jedną rzecz – polskie banki oferują kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem. Oznacza to, że można cieszyć się niezmiennością miesięcznej raty w ograniczonym zakresie. W zależności od oferty oprocentowanie stałe obowiązuje w okresie od 5 do 10 lat. Następnie przekształcane jest w oprocentowanie zmienne lub bank przeprowadza rekalkulację stawki stałej, która obowiązywać będzie przez kolejny okres.

Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny może być udzielony z minimalnym wkładem własnym na poziomie 20% wartości nieruchomości. Możliwe jest także wniesienie 10% wkładu własnego, ale wymaga to dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Koszt ubezpieczenia najczęściej doliczany jest do marży kredytowej. Opłata jest naliczana do momentu, aż saldo zadłużenia spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego można sprawdzić w informacjach szczegółowych ofert wyświetlanych w naszych rankingach.

Są jednak banki, które wymagają wkładu własnego przynajmniej na poziomie 20% wartości nieruchomości. W sytuacji, kiedy mieszkanie wycenione jest na 500.000 zł, konieczny jest wkład własny na poziomie min. 100.000 zł. Dla wielu z nas jest to warunek przekreślający szansę na kredyt hipoteczny. Trzeba przy tym pamiętać, że wybrane banki dopuszczają sytuację, w której wkład własny wniesiony zostanie w inne postaci. Bank może przyjąć w zamian m.in.:

• zastaw na papierach wartościowych,
• inną nieruchomość o odpowiedniej wartości,
• wycenę nieruchomości wyższą od ceny zakupu,
• wpłaconą zaliczkę lub zadatek,
• koszty zakupionych materiałów,
• środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej,
• środki zgromadzone na kontach emerytalnych,
• działkę budowlaną.

Z uwagi na wysokie ryzyko rozłożone na wiele lat spłaty, zaciągnięcie kredytu hipotecznego wymaga złożenia wniosku kredytowego wraz ze szczegółową listą załączników. Musimy o tym pamiętać, jeśli zależy nam na jak najszybszej decyzji banku. W uproszczeniu, do prawidłowej oceny wniosku konieczne jest przedstawienie dokumentów pozwalających potwierdzić naszą tożsamość, ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość nieruchomości oraz innych zabezpieczeń kredytu.

Nie ma uniwersalnej listy dokumentów pozwalającej skutecznie złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Oczekiwania banków w tym zakresie będą się zmieniać w zależności od:

• formy zatrudnienia lub innych źródeł dochodów kredytobiorcy,
• liczby osób wnioskujących o kredyt hipoteczny,
• celu, na jaki zaciągany jest kredyt hipoteczny,
• rodzaju i liczby zabezpieczeń kredytu hipotecznego,
• sposobu wniesienia wkładu własnego.

Do potwierdzenia tożsamości najczęściej potrzebny jest ważny dowód osobisty i drugi dokument ze zdjęciem. Jeśli wniosek o kredyt hipoteczny składa obcokrajowiec to dowód osobisty może zastąpić paszport, ale wymagane jest też m.in. zezwolenie na pobyt stały na terenie Polski czy zezwolenie na pracę. Dokumenty pozwalające zweryfikować wydolność finansową kredytobiorcy są różne dla osób zatrudnionych na umowę o pracę, umowę cywilnoprawną, pobierających emeryturę lub rentę. Jeszcze inne wymagania w tym zakresie stawiane są przed przedsiębiorcami. Przykładowo weryfikacja sytuacji finansowej osoby zatrudnionej na etat odbywa się na postawie wniosku kredytowego oraz poniższych dokumentów:

• oświadczenia o źródłach i wysokości dochodów,
• zaświadczenia wystawionego przez pracodawcę o zatrudnieniu i wysokości miesięcznych dochodów,
• wyciągu z konta bankowego, na które wpływa wynagrodzenie za konkretny okres,
• deklaracji podatkowej PIT-37 wraz z potwierdzeniem przyjęcia przez urząd skarbowy – za ostatni rok lub dwa lata.

Osoby osiągające dodatkowe dochody np. tytułem umów cywilnoprawnych, najmu czy świadczeń socjalnych powinny dodatkowo udokumentować ich legalność i źródło. Jeżeli zaraz przed złożeniem wniosku zmieniliśmy pracę to bank może poprosić o przedstawienie do wglądu aktualnej umowy o pracę i świadectwa pracy wystawionego przez poprzedniego pracodawcę.

Następnym obszarem, który wymaga złożenia w banku kolejnych dokumentów jest ocena wartości i jakości głównego zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Oczekiwania banku będą ściśle powiązane z celem, na który zaciągamy kredyt hipoteczny. I tak inny zestaw dokumentów trzeba przedstawić, kiedy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, inny, kiedy budujemy dom, a jeszcze inny, kiedy zamierzamy wykończyć nieruchomość. Składając wniosek o kredyt hipoteczny bank może wymagać m.in. przedstawienia:

• odpisu księgi wieczystej nieruchomości,
• dokumentu potwierdzającego, że sprzedający jest właścicielem mieszkania,
• potwierdzenia wniesienia wkładu własnego,
• przedwstępnej umowy zakupu nieruchomości zawartej ze sprzedającym,
• potwierdzenia wysokości salda do spłaty, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką,
• aktualnej wyceny nieruchomości,
• dokumentu ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, który potwierdza brak zaległości w opłatach.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami banki mają 21 dni kalendarzowych na podjęcie decyzji kredytowej. Czas ten liczony jest od momentu złożenia kompletnego wniosku kredytowego. Kluczowe znaczenie ma tu „kompletność” wniosku. Każde wezwanie kredytobiorcy do uzupełniania braków powoduje, że okres ten liczony jest od początku. Złożenie niekompletnego wniosku może wydłużyć czas oczekiwania na decyzję banku. Tłumaczy to, dlaczego warto sprawdzić wcześniej listę wymaganych dokumentów. Szczególnie w sytuacji, kiedy zależy nam na czasie.

Z uwagi na dużą liczbę elementów wpływających na naszą zdolność kredytową, a także parametry samego kredytu hipotecznego, jak np. kwota kredytu czy okres kredytowania, nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Trzeba mieć również na uwadze dynamicznie zmieniające się otoczenie gospodarcze. Wyraźny wzrost stóp procentowych NBP, mający na celu m.in. walkę ze wzrostem inflacji, przełożył się na wyższy koszt kredytów hipotecznych i zmniejszył dostępność tej formy finansowania.

W trakcie analizy zdolności kredytowej, która pozwala określić, jaką maksymalną kwotę może zaciągnąć osoba składająca wniosek, bank ocenia nie tylko wysokość i źródła miesięcznych dochodów, ale bierze pod lupę także sumę przypadających na ten sam okres kosztów. Już ten mechanizm może doprowadzić do wniosku, że osoba zarabiająca mniej może mieć większe szanse na kredyt hipoteczny, jeśli jej koszty, związane m.in. z utrzymaniem gospodarstwa domowego czy spłatą innych zobowiązań, są wyraźnie niższe od obciążeń osoby osiągającej wyższe dochody.

Kolejnym elementem mogącym przekreślić szansę na kredyt hipoteczny jest historia kredytowa zarejestrowana przez Biuro Informacji Kredytowej. Wysokie zarobki nie pomogą, kiedy w spłacie dotychczasowych zobowiązań dopuszczaliśmy się regularnych i rażących opóźnień. Zwłoka przekraczająca 90 dni niemal zawsze przybliża nas do negatywnej decyzji banku. Następnym czynnikiem oderwanym od osiąganych dochodów, a wpływającym na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest wysokość wkładu własnego.

Podejmijmy się jednak próby skonkretyzowania odpowiedzi na zadane pytanie. Aby to zrobić można posłużyć się narzędziami dostępnymi w internecie. Trzeba pamiętać, że otrzymane w taki sposób wyniki są orientacyjne i mogą różnić się od wyliczeń banku. Aby dowiedzieć się, jak kwota zarobków wpływa na maksymalną dostępną kwotę kredytu, posłużyliśmy się kalkulatorem zdolności kredytowej, który udostępniamy w naszym serwisie. Wyliczenia opierają się o pewne uproszczenia, a wynik ma charakter orientacyjny. Analiza została dokonana na dzień 8 grudnia 2022 roku.

Zakładamy, że wnioskowany okres spłaty kredytu hipotecznego wynosi 25 lat. Oprocentowanie nominalne kredytu jest stałe w całym okresie finansowania i wynosi 9% w skali roku. Nie występują inne koszty ze strony banku. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:

• miesięczny dochód netto (wynagrodzenie „na rękę”): 6.000 zł
• rodzaj zatrudnienia: umowa o pracę na czas nieokreślony
• liczba osób na utrzymaniu: 1
• suma miesięcznych rat innych kredytów: 0 zł
• limity w kartach: 0 zł
• miesięczne wydatki domowe (czynsz, prąd, TV): 1.000 zł.

Orientacyjna zdolność kredytowa dla powyższych parametrów, przy założeniu akceptowalnej historii kredytowej, wynosi 350.475 zł. Jest to maksymalna kwota kredytu, na jaką możemy liczyć przy powyższych założeniach. W drugim scenariuszu prawie wszystkie parametry pozostają takie same, ale uwzględniamy dodatkowe obciążenia (kredyt gotówkowy i karta kredytowa):

• miesięczny dochód netto (wynagrodzenie „na rękę”): 6.000 zł
• rodzaj zatrudnienia: umowa o pracę na czas nieokreślony
• liczba osób na utrzymaniu: 1
• suma miesięcznych rat innych kredytów: 900 zł
• limity w kartach: 5.000 zł
• miesięczne wydatki domowe (czynsz, prąd, TV): 1.000 zł.

Z uwagi na dodatkowe miesięczne obciążenia, jakie generuje kredyt gotówkowy i karta kredytowa, zdolność kredytowa naszego modelowego klienta spadła do 240.332 zł, czyli jest o 110.143 zł niższa od wariantu bazowego, który zakładał brak jakichkolwiek kredytów i pożyczek. W trzecim wariancie pozostawiamy założenia ze scenariusza bazowego (brak kredytów i pożyczek) i zwiększamy miesięczny dochód netto do 9.000 zł. W takiej sytuacji zdolność kredytowa wzrosła do 415.570 zł. Obrazuje to, że wysokość wynagrodzenia wpływa na dostępną kwotę kredytu hipotecznego, ale duże znaczenie ma też szereg innych zmiennych.

Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, banki mają 21 dni kalendarzowych, liczonych od momentu złożenia kompletnego wniosku, na wydanie decyzji kredytowej. Trzeba jednak pamiętać, że mowa tu o kompletnym wniosku wraz z wszystkimi załącznikami. W przypadku kredytów hipotecznych dodatkowych dokumentów jest wiele, ponieważ muszą służyć jednakowo poprawnej weryfikacji tożsamości osoby składającej wniosek, jej zdolności kredytowej oraz oceny wartości nieruchomości, która będzie pełnić funkcję głównego zabezpieczenia kredytu.

Na ostateczny czas oczekiwania na decyzję kredytową składa się kilka zmiennych. Pierwsza z nich to wspomniana kompletność wniosku kredytowego. Do kolejnych zaliczamy:

• Poziom skomplikowania planowanego przedsięwzięcia – bank sprawniej podejmie decyzję w sprawie zakupu kawalerki na rynku pierwotnym niż w sprawie rozbudowy przedwojennej willi.
• Liczba wniosków złożonych w banku w tym samym czasie – w okresie hossy na rynku mieszkaniowym banki otrzymują znacznie większą liczbę wniosków, co przekłada się na wydłużony czas obsługi klientów.
• Liczba analityków kredytowych obsługujących wnioski – tu sprawa wygląda jasno – im więcej osób weryfikujących wnioski tym krótszy czas oczekiwania na decyzję banków.
• Poziom automatyzacji procesów – banki mogą korzystać rozwiązań odciążających analityków z niektórych powtarzalnych zadań, dzięki czemu wnioski procesowane są szybciej.

W trakcie ostatniego ożywienia na rynku nieruchomości klienci skarżyli się na wydłużony czas potrzebny na zweryfikowanie wniosku i wydanie decyzji kredytowej. Wynikało to bezpośrednio z ich dużej liczby w stosunku do zasobów kadrowych banków. Instytucje finansowe wzywały również wnioskodawców do uzupełniania braków, przez co czas na podjęcie decyzji kredytowej wydłużał się. Obserwowane właśnie spowolnienie na rynku kredytów hipotecznych powoduje, że decyzję można otrzymać nawet w kilka dni od złożenia wniosku.

Tak. Dzięki nadpłacie kredytu hipotecznego można uwolnić się od zobowiązania szybciej niż wynika do z harmonogramu spłaty dołączonego do umowy kredytowej. Trzeba jednak wcześniej zweryfikować zapisy umowy, ponieważ czynność ta w pierwszych latach spłaty może być obarczona dodatkową opłatą. W ten sposób banki starają się rekompensować utracone korzyści z powodu ponadprogramowego zmniejszenia kapitału do spłaty. Nadpłacając kredyt hipoteczny można zdecydować się na jedną z poniższych korzyści:

• obniżyć wysokość miesięcznej raty,
• skrócić okres kredytowania z zachowaniem takiej samej raty.

Osoby dysponujące większą gotówką, którą pozyskały np. w drodze otrzymanego spadku, wygranej losowej czy trafnej inwestycji giełdowej, mogą również zdecydować się na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Podobnie jak w przypadku nadpłaty, w pierwszych latach obowiązywania umowy może pojawić się dodatkowa prowizja z tego typu czynność. Ruch ten pozwala za jednym zamachem pozbyć się dodatkowych kosztów związanych dalszą obsługą zadłużenia, co daje także komfort psychiczny związany z pozbyciem się długu.

Przykład reprezentatywny kredytu hipotecznego ma na celu poinformowanie nas o kosztach takiego zobowiązania. Zgodnie z art. 8 pkt 2 Ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami: „Przy określaniu reprezentatywnego przykładu należy określić warunki umowy o kredyt hipoteczny, na których kredytodawca spodziewa się zawrzeć co najmniej dwie trzecie umów o kredyt hipoteczny przy uwzględnieniu w tych umowach średniego okresu kredytowania, całkowitej kwoty kredytu hipotecznego i częstotliwości występowania na rynku umów o kredyt hipoteczny.”

Natomiast zgodnie z art. 7 pkt 2 wyżej wymienionej ustawy: „Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent w reklamach dotyczących kredytu hipotecznego zawierających dane dotyczące całkowitego kosztu kredytu hipotecznego, w szczególności stopę oprocentowania, podają konsumentowi w sposób zwięzły, jednoznaczny, zrozumiały i widoczny:

1. firmę (nazwę) kredytodawcy lub w stosownych przypadkach, firmę pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta;
2. stopę oprocentowania kredytu hipotecznego, w tym wskazują, czy jest to stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego, zmienna, czy stanowiąca połączenie obu rodzajów oprocentowania, wraz z wyodrębnieniem opłat uwzględnianych w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego;
3. całkowitą kwotę kredytu hipotecznego;
4. rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, która jest zamieszczana w materiałach reklamowych w miejscu co najmniej tak widocznym, jak w przypadku informacji dotyczących stopy oprocentowania kredytu hipotecznego;
5. okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny;
6. całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta;
7. informację, czy umowa o kredyt hipoteczny będzie wymagała zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z tej umowy hipoteką lub zabezpieczenia prawem związanym z nieruchomością mieszkalną;
8. wysokość raty i liczbę rat do spłaty.”

Dzięki przykładowi reprezentatywnemu możemy dowiedzieć się, jakie będą koszty związane z zaciągnięciem zobowiązania. Trzeba jednak pamiętać, że są to pewne przewidywania i nie muszą one odpowiadać zaproponowanym przez bank warunkom. Te zostaną określone dopiero po złożeniu wniosku i ocenie naszej zdolności kredytowej.

Kredyt hipoteczny i kredyt gotówkowy to zupełnie inne rozwiązania, ale może pojawić się sytuacja, w której rozważania nad wyborem jednej z tych opcji mogą mieć sens. Skupmy się najpierw na podstawowych różnicach pomiędzy tymi produktami. Kredyt gotówkowy:

• może być udzielony na dowolny cel konsumpcyjny – bank nie sprawdza sposobu wydatkowania środków,
• najczęściej jest kredytem niezabezpieczonym,
• można zaciągnąć na kwotę od kilkuset do około 200.000 zł,
• maksymalny okres kredytowania to 120 miesięcy (10 lat),
• udzielany jest na uproszczonych zasadach – oczywiście im wyższa wnioskowana kwota kredytu gotówkowego i dłuższy okres spłaty, tym oczekiwania banku w tym zakresie większe,
• może być udzielony w 100% online,
• w sprzyjających warunkach może być wypłacony nawet w kilkanaście minut od złożenia wniosku. Mówimy tu o sytuacji, w której składamy wniosek w banku, który od dłuższego czasu prowadzi nasze główne konto osobiste, a nasza zdolność kredytowa nie budzi żadnych zastrzeżeń.

Natomiast kredyt hipoteczny to większe możliwości, ale wymagające mocniejszego zaangażowania ze strony kredytobiorcy. Zatem kredyt hipoteczny:

• jest zobowiązaniem celowym – pożyczone pieniądze można przeznaczyć na jasno określony cel m.in. zakup nieruchomości, budowę domu, zakup działki budowlanej czy remont mieszkania. Bank przelewa środki bezpośrednio na konto sprzedającego lub wypłaca je w transzach po udokumentowaniu wydatków uwzględnionych w kosztorysie lub harmonogramie prac,
• wymaga zabezpieczenia w postaci hipoteki ustanowionej na rzecz banku na nieruchomości,
• można zaciągnąć nawet na kilka milionów złotych – rzeczywistą granicę wyznacza nie tylko oferta, ale również zdolność kredytowa i wartość proponowanych zabezpieczeń,
• można spłacać nawet przez 35 lat – dzięki temu rata kredytu hipotecznego może być lepiej dopasowana do możliwości kredytobiorcy,
• wymaga wniesienia wkładu własnego,
• z uwagi na wysokie ryzyko wymaga szczegółowej analizy zdolności kredytowej osoby składającej wniosek oraz wiąże się z koniecznością przedstawienia większej liczby dokumentów,
• daje wygodę elektronicznego złożenia wniosku, ale samą umowę kredytową trzeba podpisać w oddziale banku lub podczas spotkania z jego pracownikiem.

Zarówno kredyt hipoteczny, jak i kredyt gotówkowy można spłacać w ratach równych lub malejących. W obu przypadkach można wybrać też oprocentowanie stałe lub oprocentowanie zmienne. Można je również nadpłacić lub spłacić przed czasem. W uproszczeniu kredyt gotówkowy to większa wygoda, prostsze procedury, szybsza wypłata środków i swoboda w dysponowaniu pożyczonymi pieniędzmi. Z drugiej strony to ograniczona całkowita kwota kredytu, krótszy okres kredytowania oraz najczęściej wyższy koszt z uwagi na brak dodatkowych zabezpieczeń.

Z kolei kredyt hipoteczny to bardzo wysoka całkowita kwota kredytu, okres kredytowania do 35 lat i zazwyczaj niższy koszt dzięki dodatkowemu zabezpieczaniu w postaci hipoteki na nieruchomości ustanowionej na rzecz banku. Skorzystanie z takich warunków wymaga jednak dokładnego przygotowania wniosku z załącznikami, cierpliwości i otwartości na pytania ze strony banku, zgromadzenia wkładu własnego i gotowości do poniesienia dodatkowych kosztów związanych tj. ubezpieczenie nieruchomości, jej wycena czy koszty notariusza i opłaty sądowe.

Z uwagi na powyższe różnice zaciągnięcie kredytu gotówkowego na zakup nieruchomości lub większy remont jest mocno dyskusyjne. Z jednej strony oferowana kwota może być niewystarczającą, a z drugiej koszt takiego rozwiązania będzie wyraźnie wyższy niż kredytu hipotecznego. Skorzystanie z kredytu gotówkowego może mieć sens, kiedy chcemy przeprowadzić mniejszy remont, bez konieczności raportowania wszystkich wydatków w banku lub kiedy posiadamy oszczędności i do zakupu nieruchomości brakuje nam niewielkiej kwoty. W pozostałych przypadkach lepszym rozwiązaniem będzie kredyt hipoteczny.

Pożyczka hipoteczna jest rozwiązaniem pozwalającym pozyskać pieniądze na dowolny cel, jednak jej zabezpieczeniem musi być hipoteka na rzecz banku na nieruchomości wolnej od jakichkolwiek obciążeń i roszczeń. Można powiedzieć, że pożyczka hipoteczna łączy swobodę w dysponowaniu pieniędzmi oferowaną przez kredyty gotówkowe i obowiązkowe zabezpieczenie stosowane przy kredytach hipotecznych. W zależności od oferty maksymalna kwota takiego zobowiązania wynosi od 60% do 80% wartości nieruchomości. Jeśli zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej ma być nieruchomość wyceniona na 200.000 zł, to możemy liczyć na finansowanie w przedziale od 120.000 zł do 160.000 zł. Przy tym nie jest wymagany wkład własny.

Pożyczka hipoteczna jest zazwyczaj droższa od kredytu hipotecznego i tańsza od kredytu gotówkowego. Oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi aktualnie około 9% w skali roku (weryfikacja została dokonana na dzień 8 grudnia 2022 r.). Mając jednak na uwadze dużą konkurencyjność rynku i liczne akcje promocyjne, przed decyzją warto gruntownie porównać dostępne na rynku oferty. Maksymalny okres spłaty pożyczki hipotecznej waha się od 20 do 25 lat.

Pożyczka hipoteczna pozwala na swobodne dysponowanie pożyczonymi pieniędzmi, więc można przeznaczyć ją również na cele przewidziane dla kredytu hipotecznego. To mocny argument dla osób, które nie zamierzają rozliczać się z bankiem z każdego wydatku lub chcą część pożyczonej kwoty spożytkować w inny sposób np. zakup samochodu czy zagraniczny wyjazd. Trzeba jednak pamiętać, że musimy posiadać wolną od jakichkolwiek roszczeń i obciążeń nieruchomość. Z kolei kredytem hipotecznym sfinansujemy tylko jasno określony cel, ale będzie to rozwiązanie w ogólnym rozrachunku zazwyczaj tańsze.

Zdolność kredytowa jest podstawowym kryterium pozwalającym określić dopuszczalną liczbę kredytów hipotecznych zaciągniętych przez jedną osobę. Tyle w teorii. Oprócz tego trzeba wziąć pod uwagę wewnętrzne procedury i politykę kredytową każdego z banków, która może precyzyjnie określać maksymalną liczbę kredytów hipotecznych spłacanych jednocześnie przez jedną osobę.

Można przyjąć, że większość banków nie będzie miała problemu z udzieleniem drugiego kredytu hipotecznego tej samej osobie. Oczywiście warunkiem będzie odpowiednia zdolność kredytowa i wzorowa spłacalność pierwszego zobowiązania. Trudno wyobrazić sobie, żeby bank udzielił drugiego kredytu hipotecznego osobie, która boryka się z terminową spłatą dotychczasowych zobowiązań finansowych. Może okazać się, że wymagania banku i parametry oferty przy drugim kredycie hipotecznym będą inne niż przy pierwotnym zobowiązaniu. Może być to np. wyższy wkład własny, niższa kwota kredytu czy dłuższy okres kredytowania.

Drugi kredyt hipoteczny można uzyskać zarówno w tym samym, jak i w innym banku. W obu przypadkach potrzebny będzie wniosek kredytowy z listą wymaganych dokumentów. Zanim zdecydujemy się na zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego w tym samym banku warto pomyśleć, czy nie wystarczy nam podwyższenie kwoty aktualnego kredytu hipotecznego. Może mieć to miejsce w sytuacji, kiedy potrzebujemy środków na modernizację nieruchomości obciążonej hipoteką w banku.

Jeśli chodzi o drugi kredyt hipoteczny na tę samą nieruchomość, to jest to niemożliwe w sytuacji, kiedy kredytodawcą ma być inny bank. Żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis do hipoteki nieruchomości na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w drugiej kolejności. Jeśli chcemy zaciągnąć inny, a nie drugi, kredyt hipoteczny na tę samą nieruchomość to można spróbować skorzystać z kredytu refinansowego.

Oferty kredytów hipotecznych znajdziemy w większości banków komercyjnych. Możemy wybierać pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym. Liczba parametrów opisujących kredyty hipoteczne i zróżnicowane oczekiwania banków powodują, że wybór odpowiedniej oferty jest wymagający, a w niektórych przypadkach nawet trudny. Pewnym ułatwieniem może być złożenie wniosku w banku, który od dłuższego czasu prowadzi nasze główne konto osobiste, tzn. takie, na które wpływa nasze wynagrodzenie, i z którego wykonujemy większość operacji finansowych.

Jest duża szansa, że bank sam od siebie wyśle nam ofertę kredytu hipotecznego, zanim sami zaczniemy poszukiwania odpowiedniej propozycji. Wnioskowanie o kredyt hipoteczny w swoim banku charakteryzuje się trochę mniej skomplikowanymi procedurami. Nie musimy potwierdzać swojej tożsamości ani załączać wyciągu z konta osobistego, ponieważ bank ma dostęp do tych informacji. Plusem może być też łatwiejsza komunikacja pomiędzy stronami. Rozwiązanie to ma jednak zasadniczy minus – nie mamy pewności, czy skorzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Dlatego przed podjęciem decyzji warto porównać dostępne na rynku oferty.

W przypadku kredytu hipotecznego jest to szczególnie ważne, bo nawet niewielkie różnice w parametrach oferty mogą dać na przestrzeni wielu lat spłaty duże oszczędności. Oczywiście mogą być też źródłem dodatkowych kosztów. Aby ułatwić sobie zadanie, a także przeprowadzić szybki przegląd rynku można skorzystać z naszej porównywarki kredytów hipotecznych. Narzędzie to pozwala na szybką i czytelną weryfikację dostępnych w danym momencie ofert.

Postanowiliśmy sprawdzić przykładowe propozycje kredytów hipotecznych kierując się następującymi założeniami:

• przeznaczenie kredytu: zakup mieszkania lub domu
• status sprawy: wybrana nieruchomość
• wartość nieruchomości: 350.000 zł
• wkład własny: 10% wartości nieruchomości
• kwota kredytu: 315.000 zł
• okres kredytowania: 25 lat
• rata kredytu: równa
• oprocentowanie: zmienne oprocentowanie
• źródło dochodów: umowa o pracę na czas nieokreślony
• miesięczne dochody „na rękę”: 6.000 zł
• suma miesięcznych wydatków w gospodarstwie domowym: 1.000 zł
• opóźnienia powyżej 90 dni w spłacie rat lub opłacaniu rachunków: nie
• liczba osób na utrzymaniu: 1
• posiadane kredyty: nie
• karta kredytowa lub limit odnawialny w rachunku: nie

Podstawowe parametry kredytów hipotecznych wpisujących się w powyższe kryteria prezentują się następująco (weryfikacja została dokonana na dzień 8 grudnia 2022 roku):

Credit Agricole: Kredyt mieszkaniowy – Niższa marża

• oprocentowanie: 9,10%
• prowizja: 0%
• RRSO: 9,82%
• wysokość raty: 2.665,07 zł
• kwota do spłaty: 808.252,53 zł.

Santander Bank Polska: Kredyt mieszkaniowy

• oprocentowanie: 9,22%
• prowizja: 0%
• RRSO: 10,11%
• wysokość raty: 2.691,08 zł
• kwota do spłaty: 830.408,77 zł.

mBank: Kredyt hipoteczny „Spełnij marzenia – edycja 8”

• oprocentowanie: 9,26%
• prowizja: 0%
• RRSO: 10,21%
• wysokość raty: 2.699,78 zł
• kwota do spłaty: 824.253,61 zł.

Bank Millennium: Kredyt hipoteczny

• oprocentowanie: 9,42%
• prowizja: 0%
• RRSO: 10,23%
• wysokość raty: 2.734,65 zł
• kwota do spłaty: 839.708,67 zł.

Bank Pekao S.A.: Mieszkaniowy kredyt hipoteczny

• oprocentowanie: 9,42%
• prowizja: 1,25%
• RRSO: 11,36%
• wysokość raty: 2.933,77 zł
• kwota do spłaty: 891.602,65 zł.

Rzut oka na powyższe oferty potwierdza, że nawet niewielkie zmiany parametrów kredytów hipotecznych mogą na przestrzeni lat dać odczuwalne oszczędności. Sama rzeczywista stopa oprocentowania RRSO wynosi od 9,82% do 11,36%. W ujęciu kwotowym wysokość raty pomiędzy skrajnymi ofertami różni się 268,70 zł. Na przestrzeni 25 lat spłaty przekłada się to na różnicę przekraczającą 80.000 zł.

Składając wniosek o kredyt hipoteczny liczymy na akceptację wnioskowanej kwoty i korzystny okres kredytowania, atrakcyjne warunki spłaty i szybką decyzję kredytową. Aby zwiększyć szansę, aby chociaż część z tych oczekiwań stała się faktem, trzeba wiedzieć, na co zwrócić uwagę wybierając kredyt hipoteczny.

Przed wyborem oferty i złożeniem wniosku warto przeprowadzić wewnętrzną i szczerą analizę swoich swojej sytuacji finansowej i oczekiwań. Zakup nieruchomości często traktowany jest w kategoriach inwestycji życia i naturalnie czynności tej towarzyszą silne emocje. W takim stanie nietrudno o złą ocenę sytuacji, której konsekwencje mogą ciągnąć się za nami przez wieloletni okres spłaty zobowiązania. Przykładowo pomijając ryzyko wzrostu wysokości raty narażamy się na utratę płynności finansowej, co z kolei może przełoży się na nieterminową spłatę zaciągniętych zobowiązań.

Dlatego warto zdać sobie pytania dotyczące m.in. osiąganych dochodów, ich stabilności, aktualnej sytuacji majątkowej, możliwości wsparcia przez rodzinę i bliskich czy posiadanych oszczędności. Sama nieruchomość powinna być też dopasowana do określonych przewidywań. Przykładowo, jeśli zamierzasz w najbliższym czasie założyć rodzinę, to zaciąganie kredytu hipotecznego na kawalerkę jest co najmniej dyskusyjnym pomysłem. Warto również odpowiedzieć sobie na pytanie, jak świadomość posiadania kredytu z wieloletnim okresem spłaty wpłynie na nasze codzienne życie.

Kolejnym elementem jest wkład własny. Zgodnie z Rekomendacją S minimalna wartość kredytu wkładu własnego wynosi minimum 20% wartości nieruchomości. Część banków oferuje 10% wkład własny pod warunkiem wykupienia dodatkowego zabezpieczenia. Rozwiązanie to zwiększa dostępność tej formy finansowania, ale również podwyższa całkowity koszt kredytu. Wkład własny nie musi być wniesiony zawsze w formie pieniężnej i bank może zadowolić się np. zastawem na papierach wartościowych, wpłaconym zadatkiem czy inną nieruchomością. Jeśli nie dysponujemy odpowiednią kwotą ani innymi wartościowymi składnikami majątku, to lepiej w pierwszej kolejności skupić się odłożeniu odpowiedniej sumy na wkład własny.

Trzeba też sprawdzić dokładnie księgę wieczystą kupowanej nieruchomości, ponieważ jest ona źródłem bardzo cennych informacji na jej temat. Możemy w niej sprawdzić m.in. kto jest właścicielem nieruchomości, czy są obciążenia w jej użytkowaniu (inne niż hipoteka), czy jest obciążona hipoteką lub jaka jest jej dokładna lokalizacja. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym księga wieczysta konkretnego lokalu zakładana jest zazwyczaj dopiero w momencie sprzedaży mieszkania.

W trakcie porównywania ofert trzeba dokładnie sprawdzić ich parametry i szczegółowe oczekiwania banków. Wśród nich wymienić można:

• maksymalną kwotę kredytu i okres kredytowania,
• wysokość oprocentowania nominalnego,
• rodzaj oprocentowania – zmienne i okresowo stałe (zmienne oprocentowanie niesie ze sobą ryzyko wzrostu wysokości raty),
• wysokość marży kredytowej,
• miesięczną ratę kredytu hipotecznego,
• rodzaj rat – malejące lub równe,
• prowizję za udzielenie kredytu,
• rzeczywistą roczną stopę oprocentowania,
• kwotę do spłaty,
• całkowity koszt kredytu,
• koszty generowane przez m.in. ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
• koszty związane z wyceną nieruchomości,
• koszty produktów dodatkowych.

Trzeba też pamiętać, że jest grupa kosztów związanych z zakupem nieruchomości, których nie znajdziemy w ofercie kredytu hipotecznego. Możemy zaliczyć do nich np. wynagrodzenie notariusza zgodne z taksą notarialną, prowizję pośrednika w obrocie nieruchomościami, opłaty sądowe czy podatek cywilnoprawny (PCC) w przypadku nieruchomości zakupionej na rynku wtórnym. Liczba elementów, które należy sprawdzić przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego tłumaczy, dlaczego warto sumiennie przygotować się do takiego przedsięwzięcia.