Z instytucją hipoteki niewątpliwie spotkasz się w momencie zaciągania kredytu na kupno mieszkania lub domu. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości jest jednym z podstawowych warunków otrzymania kredytu. Hipoteka może być jednak ustanowiona nie tylko z powodu zaciągnięcia finansowania w banku. Sprawdź czym jest hipoteka, kiedy powstaje i jak działa.
- 1. Co to jest hipoteka?
- 2. Co może być przedmiotem hipoteki?
- 3. Jakie są rodzaje hipoteki?
- 4. Jak działa hipoteka?
- 5. Po co ustanawia się hipotekę?
- 6. Co się dzieje w przypadku braku spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką?
- 6.1. Wszczęcie postępowania komorniczego i licytacja nieruchomości
- 7. Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką?
- 8. Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej po spłacie kredytu?
Hipoteka to skuteczna forma zabezpieczenia kredytu, która chroni zarówno interesy banku, jak i dłużnika. Zrozumienie, jak działa hipoteka oraz jakie przepisy ją regulują, pozwoli Ci lepiej przygotować się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego i zarządzania swoimi zobowiązaniami w przyszłości. Znajomość zasad funkcjonowania hipoteki może Ci również pomóc zabezpieczyć swoją wierzytelność np. w momencie udzielenia komuś pożyczki.
Co to jest hipoteka?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości i ujawniane w dziale IV księgi wieczystej, które służy do zabezpieczenia wierzytelności. Hipoteka najczęściej związana jest z kredytami hipotecznymi udzielanymi przez banki, ale wierzycielem hipotecznym mogą być również inne podmioty, takie jak przedsiębiorstwa, instytucje państwowe, np. urząd skarbowy czy ZUS, a także osoby fizyczne. Zatem również Ty np. pożyczając komuś pieniądze, możesz żądać ustanowienia hipoteki na nieruchomości dłużnika w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki. Do powstania hipoteki konieczny jej wpis do księgi wieczystej prowadzonej dla konkretnej nieruchomości.
Hipoteka może zabezpieczać różnorodne zobowiązania, w tym pożyczki prywatne, zaległości podatkowe czy długi wynikające z umów cywilnoprawnych, takich jak umowy o dostawę towarów czy usług.
Co może być przedmiotem hipoteki?
Przedmiotem hipoteki najczęściej jest nieruchomość, taka jak dom, mieszkanie, działka budowlana czy rolna. Zgodnie z art. 65 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteką można również obciążyć:
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie, które stanowią własność użytkownika wieczystego
- wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.
Szerokie możliwości zastosowania hipoteki powodują, że jest to uniwersalne narzędzie zabezpieczające wierzytelności, którym można obciążyć zarówno fizyczne obiekty, jak i prawa majątkowe o określonej wartości.
Jakie są rodzaje hipoteki?
Biorąc pod uwagę sposób ustanowienia hipoteki, kwotę wierzytelności czy liczbę nieruchomości, na których zostanie ustanowiona, hipotekę możemy podzielić na:
- Hipoteka umowna – powstaje na podstawie porozumienia między właścicielem nieruchomości a wierzycielem. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki wymaga zachowania formy dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Wyjątkiem jest hipoteka ustanawiana na rzecz banku. Mianowicie zgodnie z art. 95 prawa bankowego dla ustanowenia hipoteki umownej na rzecz banku forma aktu notarialnego nie jest wymagana – wystarczy zachowanie formy pisemnej.
- Hipoteka przymusowa (art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) – może zostać ustanowiona bez zgody właściciela m.in. na podstawie orzeczenia sądu, tytułu wykonawczego lub decyzji administracyjnej. Taka forma hipoteki stosowana jest w celu zabezpieczenia zaległych zobowiązań. Z hipoteki przymusowej może skorzystać np. ZUS jeśli zalegasz z płatnością składek na ubezpieczenie społeczne.
- Hipoteka łączna (art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) – obciąża kilka nieruchomości, co pozwala wierzycielowi wybierać, z której nieruchomości dochodzić swoich roszczeń. Może powstać w wyniku podziału nieruchomości zabezpieczonej hipoteką. Wówczas obciążone zostają wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku podziału.
- Hipoteka odwrócona – pozwala najczęściej osobom starszym na uwolnienie kapitału z nieruchomości i uzyskanie dodatkowego źródła dochodów. Z reguły pieniądze uzyskane w tzw. hipoteki odwróconej wypłacane są w transzach lub ratach. Instytucja udzielająca takiego zobowiązania zyskuje możliwość dysponowania nieruchomością po śmierci kredytobiorcy. Hipoteka odwrócona z powodzeniem stosowana jest w niektórych krajach Europy czy w Stanach Zjednoczonych.
W ramach hipoteki łącznej wyodrębniamy jeszcze hipotekę łączna przymusową, która może być ustanowiona tylko na nieruchomościach stanowiących własność dłużników solidarnych, albo wówczas, jeśli nieruchomości już są obciążone inną hipoteką łączną.
Jak działa hipoteka?
Hipoteka działa jako forma zabezpieczenia wierzytelności, najczęściej w kontekście kredytów hipotecznych, ale nie tylko. Generalnie proces rozpoczyna się od wpisu hipoteki do księgi wieczystej, co formalnie wiąże nieruchomość z określonym zobowiązaniem.
Uwaga!
W razie problemów ze spłatą długu, bank lub inny wierzyciel może podjąć działania windykacyjne, w tym również zainicjować wszczęcie postępowania komorniczego, w celu sprzedaży nieruchomości i doprowadzenia w ten sposób do spłaty długu.
Hipoteka daje bankowi możliwość dochodzenia roszczeń bez konieczności uzyskania Twojej dłużnika, co czyni ją jednym z najskuteczniejszych zabezpieczeń kredytowych. Co więcej wierzyciel hipoteczny może dążyć do zaspokojenia swojego roszczenia przed Twoimi wierzycielami osobistymi.
Wypowiedź eksperta
Bartłomiej BoruckiCo więcej przepisy zakazują wpisania do umowy między wierzycielem i dłużnikiem zobowiązania właściciela nieruchomości do powstrzymania się od sprzedaży lub obciążenia tej nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. (art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Po co ustanawia się hipotekę?
Ustanowienie hipoteki ma na celu zabezpieczenie interesów wierzyciela, np. banku, na wypadek niewywiązania się dłużnika z umowy kredytowej lub innego zobowiązania.
Dzięki hipotece wierzyciel ma pewność, że jego roszczenia będą zaspokojone z nieruchomości, nawet w sytuacji niewypłacalności dłużnika. Hipoteka zwiększa również wiarygodność kredytobiorcy, umożliwiając mu uzyskanie kredytu na korzystniejszych warunkach, ponieważ bank minimalizuje ryzyko związane z udzieleniem pożyczki.
Co się dzieje w przypadku braku spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką?
Jeśli przestaniesz spłacać kredyt zabezpieczony hipoteką, bank ma prawo wszcząć procedurę windykacji, co może zakończyć się sprzedażą nieruchomości przez komornika. Opóźnienia w spłacie kredytu mogą skutkować wypowiedzeniem umowy kredytu i wezwaniem Cię do spłaty całego zobowiązania. Bank wyznaczy Ci co najmniej 14 dniowy termin do odpowiedzi na takie wezwanie. Masz jeszcze szansę na restrukturyzację zadłużenia, jeśli Twoja sytuacja finansowa na to pozwala. Konsekwencją odrzucenia możliwości restrukturyzacji zadłużenia lub jej bezskuteczności, będzie wszczęcie postępowania komorniczego.
Uwaga!
Wszczęcie postępowania komorniczego i licytacja nieruchomości
Zgodnie z art. 35 ustęp 1 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, postępowanie komornicze może rozpocząć się najwcześniej po sześciu miesiącach od zaprzestania spłaty kredytu. Przez ten czas bank musi dać Ci możliwość samodzielnej sprzedaży nieruchomości na rynku, co pozwala uzyskać lepszą cenę niż licytacja komornicza.
Jeśli nie uda Ci się sprzedać nieruchomości samodzielnie, komornik przeprowadzi egzekucję, wystawiając nieruchomość na licytację publiczną. Cena na licytacji często jest niższa niż rynkowa, co może oznaczać dla Ciebie dodatkowe straty. Dlatego ważne jest, aby jak najszybciej podjąć działania zmierzające do samodzielnej sprzedaży lub negocjacji z bankiem.
Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką?
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej możliwa, ponieważ hipoteka jest związana z nieruchomością, a nie z jej właścicielem. Jak już wcześniej wspomnieliśmy pomimo ustanowienia hipoteki, nadal jesteś właścicielem nieruchomości i możesz nią dowolnie rozporządzać.
Spróbuj tego
Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej po spłacie kredytu?
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu, wymaga złożenia wniosku do sądu rejonowego, właściwego dla danej nieruchomości. Do wniosku powinieneś dołączyć zaświadczenie od wierzyciela (np. banku) potwierdzające spłatę zadłużenia oraz zgodę na wykreślenie hipoteki.
Wniosek o wykreślenie podlega opłacie w wysokości 100 zł, a sam proces może zająć od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku wpis o hipotece zostanie usunięty z księgi wieczystej.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Po jakim czasie hipoteka wygasa?
Hipoteka wygasa po spłacie całego zadłużenia, co jednak nie oznacza jej automatycznego wykreślenia z księgi wieczystej. Jej wykreślenie wymaga złożenia wniosku wraz kwitem mazalnym (czyli formalnym potwierdzeniem spłaty kredytu i zgody na wykreślenie hipoteki) wystawionym przez bank do właściwego dla położenia nieruchomości sądu rejonowego.
Czy hipoteka zostanie wykreślona automatycznie po spłacie kredytu?
Nie, hipoteka nie jest wykreślana automatycznie. Po spłacie kredytu musisz złożyć wniosek o wykreślenie do sądu rejonowego, dołączając zaświadczenie od wierzyciela. Jeśli wierzycielem był bank, to po spłacie kredytu powinien on wystawić tzw. kwit mazalny, który umożliwi wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej.
Czy komornik może zająć mieszkanie z hipoteką?
Tak, komornik może zająć mieszkanie z hipoteką, ponieważ hipoteka nie chroni przed egzekucją, a jedynie zabezpiecza pierwszeństwo wierzyciela hipotecznego do środków ze sprzedaży.
Źródła
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147
