a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
a:19:{i:0;s:1102:”
Kalkulator rat kredytu hipotecznego jest narzędziem online pozwalającym szybko i wygodnie sprawdzić wysokość raty potencjalnego zobowiązania. Dzięki temu nie ma konieczności prowadzenia skompilowanych obliczeń za pomocą kalkulatora czy arkusza kalkulacyjnego. Samodzielne szacowanie wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego obarczone jest również wysokim ryzykiem błędu. Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala także na szybkie i wygodnie obliczanie miesięcznego obciążenia dla różnych scenariuszy np. uwzględniających wzrost wartości nieruchomości lub wydłużenie okresu spłaty zobowiązania.
„;i:1;s:752:”
Kalkulator raty kredytu hipotecznego pozwala ocenić, jaka będzie kwota miesięcznego obciążenia generowanego przez planowane zobowiązanie. To bardzo ważne, ponieważ wysokość raty kredytu hipotecznego będzie najprawdopodobniej jednym z głównych elementów wpływających na naszą płynność finansową i kondycję domowego budżetu.
Nasz kalkulator raty kredytu hipotecznego dostępny jest online i może używać go każda osoba z dostępem do Internetu. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby obsługa narzędzia była prosta i intuicyjna. Aby obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego dla konkretnego scenariusza wystarczy wypełnić siedem pól i kliknąć guzik oblicz ratę kredytu.
„;i:2;s:2460:”
Nasz kalkulator rat kredytu hipotecznego bez problemu znajdziecie w sieci pod adresem https://finanse.rankomat.pl/kalkulatory/kalkulator-rat-kredyt-hipoteczny/. Aby skorzystać z narzędzia trzeba posiadać smartfon, komputer lub tablet z dostępem do Internetu. W celu obliczenia wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego trzeba uzupełnić poniższe pola:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy kliknąć przycisk „oblicz ratę”. W efekcie wyświetlimy Ci wysokość raty równej kredytu hipotecznego. Dzięki temu możemy dokładniej wyobrazić sobie, jak zaciągnięcie takiego zobowiązania wpłynie na kondycję domowego budżetu. Trzeba przy tym pamiętać, że rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Bez przeszkód możemy zmieniać wprowadzone wcześniej dane, dzięki czemu sprawdzimy, jak na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego wpływa m.in.:
Jeśli przy okazji symulacji kwoty miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego poszukujemy również finansowania to możemy skorzystać z bezpłatnej porady konsultanta. W tym celu należy podać swoje imię i numer telefonu, dzięki któremu konsultant podejmie próbę kontaktu. Jeśli chcemy otrzymać wyliczenia i informacje o najlepszych ofertach na skrzynkę poczty elektronicznej to możemy podać też swój adres email, ale nie jest to obowiązkowe. Do poprawnej realizacji usługi konieczna jest też akceptacja wymaganych zgód. Ostatnim krokiem umożliwiającym rozmowę z konsultantem jest kliknięcie guzika „zamów kontakt”.
To jednak nie wszystko. Na tym samym ekranie znajdziemy także rekomendowane oferty banków. Dzięki temu można szybko i wygodnie porównać oferty, weryfikując takie parametry jak kwota kredytu, okres spłaty, RRSO czy wysokość miesięcznej raty. Bardziej wnikliwi użytkownicy mogą też sprawdzić szczegółowe parametry każdej z ofert kredytu hipotecznego.
„;i:3;s:402:”
Tak. Za korzystanie z naszego kalkulatora rat kredytu hipotecznego nie pobieramy żadnych opłat. Symulację można przeprowadzać dowolną liczbę razy i sprawdzać, w jaki sposób zmiana poszczególnych parametrów, jak kwota kredytu, oprocentowanie nominalne czy wysokość prowizji za udzielenie finansowania wpływa na poziom miesięcznej raty równej kredytu hipotecznego.
„;i:4;s:2223:”
Kredyt hipoteczny, podobnie jak kredyt gotówkowy czy kredyt samochodowy, można spłacać w ratach równych lub malejących. Większą popularnością cieszy się wariant pierwszy. Przemawiają za tym, co najmniej dwie przesłanki. Po pierwsze raty równe (uśrednione, annuitetowe) dają szansę na zaciągnięcie kredytu w wyższej kwocie. Wynika to z faktu, że zmniejszenie zdolności kredytowej odbywa się za pomocą pierwszej raty z harmonogramu, a ta w przypadku rat równych jest niższa niż w przypadku rat malejących.
Po drugie rata równa z uwagi na taką samą kwotę w każdym miesiącu (poza ostatnią ratą wyrównującą) pozwala lepiej wyobrazić sobie spłatę kredytu hipotecznego. Ma to jednak sens tylko w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym w całym okresie spłaty. Przy kredycie z oprocentowaniem zamiennym raty będą zawsze równe, ale nie oznacza to, że nie będą wyższe lub niższe w przyszłości. Wszystko zależy od sposobu ustalania oprocentowania przez bank.
Rata równa nie gwarantuje jej niezmienności w trakcie spłaty kredytu. Trzeba również pamiętać, że w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego udział kapitału w racie równej jest znacznie mniejszy od naliczonych odsetek. Może być to problemem dla osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Rata malejąca w pierwszych lata spłaty kredytu jest wyższa od raty równej i w większym stopniu obciąża budżet domowy, a co za tym idzie zdolność kredytową. W takiej sytuacji możemy zaciągnąć zobowiązanie na niższą kwotę, a w scenariuszu skrajnym w ogóle nie otrzymamy kredytu. Sposób obliczania raty malejącej jest prostszy niż raty równej. Jej część kapitałową obliczamy dzieląc pożyczoną kwotę przez liczbę miesięcznych rat.
Przykładowo kredyt hipoteczny na 240.000 zł z 20-letnim okresem spłaty będzie miał część kapitałową raty na poziomie 1.000 zł. Odsetki naliczane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału, przez co każda kolejna rata jest niższa. Wariant ten pozwala na szybszą spłatę kapitału niż raty równe.
„;i:5;s:628:”
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Kredyt hipoteczny to bardzo szeroki zakres oferowanych kwot i okresów spłaty. Wystarczy pomyśleć, że zobowiązanie takie można zaciągnąć zarówno na kilkadziesiąt tysięcy, jak i kilkadziesiąt milionów złotych, a jego spłatę można rozłożyć nawet na 35 lat. Już te dwa elementy wyraźnie wpływają na kwotę miesięcznej raty, a nie można zapominać o wpływie takich parametrów, jak oprocentowanie, prowizja za udzielenie finansowania (o ile spłacana jest w ratach) czy koszty ubezpieczeń (o ile zwiększają marżę banku).
„;i:6;s:2059:”
Najprostszym sposobem obliczenia raty jest skorzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych. Można też skorzystać ze wsparcia pracownika banku lub doradcy kredytowego. Jeśli jednak chcemy zrobić to na własną rękę i poznać mechanizmy ustalania wysokości raty kredytowej to możemy zrobić to ręcznie, z wykorzystaniem kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego. Sposób obliczeń zależy od czy szacujemy ratę stałą czy ratę malejącą.
W przypadku raty stałej, której wysokość kwoty wpłacanej do banku jest każdego miesiąca równa (pod warunkiem, że nie zmieni się wysokość oprocentowania), można obliczyć jej wysokość korzystając ze wzoru:
R=A*(1+(b/m)^n)*(1+(b/m)-1)/[(1+(b/m)^n)-1]
gdzie kolejne symbole oznaczają:
Sposób obliczania wysokości raty malejącej jest inny. Jej część kapitałowa powstaje przez podzielenie pożyczonej kwoty przez liczbę miesięcznych rat. Różnice dotyczą części odsetkowej, która zmniejsza się wraz z każdą kolejną ratą (pod warunkiem niezmienności oprocentowania). Przykładowo wybrane parametry kredytu hipotecznego prezentują się następująco:
Dla powyższych założeń wybrane raty malejące będą miały następującą wysokość:
„;i:7;s:1460:”
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na tak zadane pytanie, ponieważ na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Do podstawowych zaliczamy okres spłaty, oprocentowanie nominalne, prowizję za udzielenie kredytu czy inne koszty. Aby uwypuklić wpływ powyższych czynników na wysokość raty kredytu hipotecznego na 100 tys. zł skorzystaliśmy z naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Przyjęliśmy trzy scenariusze. Pierwszy z nich z opiera się na następujących założeniach:
W takim wariancie miesięczna rata równa kredytu hipotecznego wyniesie 804,62 zł. A teraz załóżmy, że skracamy okres kredytowania do 20 lat. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. W takim wariancie trzeba przygotować się na spłatę raty równej w wysokości 899,73 zł, czyli o 95,11 zł wyższą niż w scenariuszu bazowym.
W trzecim przypadku oprócz skrócenia okresu kredytowania podwyższamy oprocentowanie nominalne do 10% w skali roku. W takim wariancie miesięczna rata równa wyniesie 965,02 zł i będzie o 160,40 zł wyższa niż w pierwszym scenariuszu. Powyższe przykłady obrazują, że sama kwota kredytu hipotecznego nie wystarcza do określenia wysokości miesięcznej raty.
„;i:8;s:1387:”
Podobnie, jak w przypadku kredytu hipotecznego na 100 tys. zł, samą kwotą kredytu nie określimy wysokości miesięcznej raty. Wpływ na wysokość obciążenia będzie mieć szereg innych elementów jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, okres spłaty czy ubezpieczenia podwyższające marżę kredytową. W tym przypadku również wykorzystamy nasz kalkulator kredytu hipotecznego, aby oszacować kwotę miesięcznej raty dla konkretnych wariantów. Pierwszy scenariusz opiera się na następujących założeniach:
W takiej sytuacji miesięczna rata równa kredytu hipotecznego na 200 tys. zł wyniesie 1.854,02 zł. Wystarczy jednak wydłużenie okresu kredytowania do 25 lat, aby wysokość miesięcznego obciążenia spadła do 1.477,98 zł – to o 376,04 zł mniej niż w wariancie bazowym. W ostatnim analizowanym przypadku obniżamy oprocentowanie do 6% w skali roku. Dzięki temu miesięczna rata spadnie o kolejne 189,38 zł i zatrzyma się na poziomie 1.288,60 zł. Jak widać nie tylko kwota kredytu hipotecznego wpływa na wysokość miesięcznej raty i nie da się oszacować tej wartości w oderwaniu od innych parametrów kredytu.
„;i:9;s:5633:”
Udzielanie kredytów hipotecznych wiąże się z podejmowaniem wysokiego ryzyka przez banki. Wpływają na to przede wszystkim wysokie wnioskowane kwoty oraz wieloletni okres spłaty kredytu, który w przypadku niektórych ofert wynosić może nawet 35 lat. Dla porównania maksymalny okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi aktualnie 10 lat. Wnioskując zatem o długoterminowy kredyt hipoteczny musimy przygotować się szczegółową ocenę zdolności kredytowej oraz dysponować odpowiednim zabezpieczeniem w postaci wolnej od roszczeń i obciążeń nieruchomości.
W pierwszej kolejności skupmy się na ocenie zdolności kredytowej, która w uproszczeniu odpowiada na pytanie, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu z uwzględnieniem jego konkretnych parametrów i naszej sytuacji finansowo-majątkowej. Zdolność kredytowa nie jest stała i zmienia się w czasie. Na jej poziom mogą wpływać także nasze mniej lub bardziej świadome decyzje. Do podstawowych czynników wpływających na naszą zdolność kredytową możemy zaliczyć:
Nierozłącznym wymogiem banku związanym z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny jest posiadanie wystarczającego wkładu własnego. Ten w zależności od oferty może wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości. W takim wariancie konieczne jest jednak wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa ono okresowo całkowity koszt kredytu przez podwyższenie marży, do czasu aż spłacony kapitał odpowiadać będzie 20% wartości nieruchomości.
Część banków wymaga jednak wniesienia wkładu własnego na poziomie min. 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że zaciągniecie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania wycenionego na 400.000 zł wymagać będzie zgromadzenia 80.000 zł wkładu własnego.
Jeśli zależy nam na szybkiej decyzji kredytowej i sprawnym procesowaniu naszego wniosku, to nie można zapominać o dokumentach, które trzeba do niego załączyć. Dopiero na ich podstawie bank może ocenić zdolność kredytową i zweryfikować wartość oraz jakość proponowanych zabezpieczeń. Z uwagi na wysoką kwotę i wieloletni okres spłaty kredyty hipoteczne wymagają dokładnej analizy wniosku.
Co ważne, lista potrzebnych dokumentów nie jest stała i zmienia się z uwagi na m.in. sposób osiągania dochodów przez kredytobiorcę i przeznaczenie kredytu hipotecznego. Każde wezwanie banku do uzupełnienia braków wydłuża czas rozpatrywania wniosku. Dokładne wymagania banków w tym zakresie opisaliśmy w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?
„;i:10;s:2248:”
Zdolność kredytowa jest podstawowym czynnikiem decydującym o przyznaniu kredytu hipotecznego i jego szczegółowych warunkach. Dużym ułatwieniem byłaby zatem możliwość obliczenia jej przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Sytuacja jest jednak skomplikowaną przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze każdy bank kieruje się własnymi procedurami i polityką ryzyka, co oznacza, że sposób liczenia zdolności kredytowej może się od siebie różnić. W efekcie odmowa w jednym banku nie musi oznaczać odmowy w innym. Po drugie dokładny sposób liczenia zdolności kredytowej objęty jest tajemnicą danej instytucji finansowej.
Pomimo tych przeszkód znane są kluczowe parametry wpływające na naszą zdolność kredytową jak dochody netto, koszty utrzymania czy warunki samego kredytu. Wiedza ta pozwala tworzyć narzędzia, dzięki którym oszacować można orientacyjną zdolność kredytową. Może się ona różnić od wyliczeń banku, ale daje nam pewne wyobrażenie na temat naszej sytuacji finansowej.
Jednym z takich narzędzi jest kalkulator zdolności kredytowej, który pozwala przeprowadzać dowolną liczbę symulacji dla zmieniających się scenariuszy. Dane wprowadzane w kolejne pola są deklaratywne i nie wymagają załączania żadnych dokumentów. Aby skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej należy podać następujące informacje:
Po uzupełnieniu powyższych pól wystarczy wcisnąć przycisk „oblicz zdolność”. W rezultacie kalkulator wyświetli kwotę odpowiadającą naszej zdolności kredytowej. Trzeba pamiętać, że jest to wartość orientacyjna i może być inna od wartości wskazanej przez bank w toku analizy wniosku o kredyt hipoteczny.
„;i:11;s:5123:”
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego spłata będzie nam prawdopodobnie towarzyszyć przez większość dorosłego życia. To wystarczający powód, aby z jednej strony podjeść do próby zaciągnięcia takiego zobowiązania z odpowiednią starannością, a z drugiej strony zrozumieć postawę i ewentualne pytania banku, który dąży do prawidłowego oszacowania ryzyka transakcji. W przypadku kredytu hipotecznego nie możemy liczyć uproszczone procedury charakteryzujące kredyt gotówkowy. Nie ma tu mowy o analizie wniosku i decyzji kredytowej w ciągu jednego dnia. Mając zatem na uwadze większe wymagania banku oraz wieloletni okres spłaty zobowiązania, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę wybierając kredyt hipoteczny.
Przede wszystkim, nikt nie zna lepiej naszej bieżącej sytuacji finansowej i majątkowej, niż my sami. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny odpowiedzmy sobie na pytanie, czy stać nas na spłatę takiego zobowiązania? Trzeba pamiętać, że zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego pociąga za sobą poważne konsekwencje, a oprocentowanie zmienne może przełożyć się na gwałtowny wzrost kwoty miesięcznej raty, o czym przekonały się osoby zaciągające zobowiązania tego typu przed wrześniem 2021 roku. Wyższe obciążenia domowego budżetu mogą doprowadzić do opóźnień w spłacie bieżących zobowiązań napędzając w ten sposób spiralę zadłużenia.
Wewnętrzna analiza powinna opierać się m.in. na ocenie stabilności osiąganych dochodów, identyfikacji mogących pojawić się w najbliższym czasie wydatków czy ocenie wartości posiadanego majątku, który może posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Warto również wyobrazić sobie, jak będziemy radzić sobie z samą świadomością posiadania kredytu, który spłacany będzie w perspektywie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat.
Kredyt hipoteczny to też konieczność posiadania wkładu własnego. Możemy znaleźć oferty z wymaganym 10% wkładem własnym. Rozwiązanie to wymaga jednak skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia, które okresowo zwiększa marżę kredytową. Są też banki, które oczekują minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Oznacza to, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie wycenione na 500.000 zł oznacza w najlepszym wypadku konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 50.000 zł, co w dalszym ciągu jest wysoką kwotą. Wkład własny nie musi być zawsze wnoszony w formie pieniężnej. Bank może przyjąć z zamian m.in. inną nieruchomość, zakupione wcześniej materiały budowlane, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej czy zadatek wpłacony sprzedającemu.
Kiedy jesteśmy przekonani, że nasza sytuacja finansowo-majątkowa pozwala na zaciągnięcie i spłatę kredytu hipotecznego oraz mamy możliwość wniesienia wkładu własnego to możemy przejść do poszukiwania odpowiedniej oferty. W tym zakresie trzeba sprawdzić łącznie co najmniej kilkanaście parametrów. To ważne, ponieważ przy wysokiej kwocie kredytu spłacanej na przestrzeni wielu lat, nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą przełożyć się na odczuwalne oszczędności. W wyborze oferty można wykorzystać porównywarkę lub ranking kredytów hipotecznych. W pierwszej kolejności warto wziąć pod lupę takie elementy, jak:
Kredyt hipoteczny to również dodatkowe koszty, których nie znajdziemy bezpośrednio w ofertach banków. Dotyczą one najczęściej ustanowienia zabezpieczeń i przeniesienia własności. Mowa tu o opłatach sądowych i kosztach notariusza zgodnych z taksą notarialną. Jeśli w poszukiwaniach domu, mieszkania lub działki pomagał nam agent w obrocie nieruchomościami to trzeba liczyć się także z dodatkową prowizją. Kiedy kupimy nieruchomość na rynku wtórym to dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Do dobrych praktyk poprzedzających zaciągnięcie kredytu hipotecznego zaliczamy także weryfikację księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. W odpowiednich działach tego dokumentu znajdziemy wiele cennych informacji dotyczących nieruchomości tj. własność, obciążenia hipoteką, obciążenia inne niż hipoteka czy dokładna lokalizacja nieruchomości.
„;i:12;s:2014:”
Kredyt hipoteczny może być zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym lub oprocentowaniem stałym, ale tylko w pewnym okresie. Zdecydowana większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych opartych jest o oprocentowanie zmienne, ale po ostatnim dynamicznym wzroście stóp procentowych NBP sytuacja ta zaczęła się zmieniać. Zobaczmy zatem czym różnią się te dwa warianty.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, może podlegać wahaniom w całym okresie spłaty zobowiązania. Wynika to ze sposobu ustalania takiego oprocentowania, które jest sumą zmiennej stawki WIBOR i marży banku. Zakłada się, że marża jest stała, ale działania kredytobiorcy mogą doprowadzić do jej zmiany np. zostanie podwyższona w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy kredytowej.
Z kolei na wysokość stawki WIBOR nie mamy żadnego wpływu. Jej poziom zależy głównie od poziomu głównych stóp procentowych NBP. Przy ustalaniu oprocentowania zmiennego wykorzystywana jest najczęściej stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) i WIBOR 6M (sześciomiesięczna).
Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym na dowolny okres kredytowania. W Polsce oferowane są kredyty hipoteczne ze stałą ratą w okresie od 5 do 10 lat. Po upływie tego terminu oprocentowanie przekształcane jest na zmienne, które wyliczane jest jako suma stopy WIBOR i marży banku lub bank przeprowadza rekalkulacje i blokuje oprocentowanie na kolejny okres.
Zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem musi się znaleźć w ofercie każdego banku, który proponuje produkty tego typu. Od 2023 roku rozwiązanie to mają proponować również banki spółdzielcze. Wykorzystując ranking kredytów hipotecznych można często porównać różnicę w kosztach pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym i okresowo stałym.
„;i:13;s:2084:”
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) pozwala szybciej i wygodniej porównać koszty kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, żeby porównywać ze sobą kredyty na taką samą kwotę i z takim samym okresem spłaty. W trakcie obliczania RRSO uwzględniane są takie elementy kosztów, jak oprocentowanie kredytu, opłaty przygotowawcze i za rozpatrzenie wniosku (o ile występują), prowizja za udzielenie finansowania oraz obciążenia generowane przez ubezpieczenia powiązane z kredytem hipotecznym (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania komunikowana jest procentowo w skali roku. Jeśli interesuje nas dodatkowo, ile dokładnie będzie kosztować kredyt hipoteczny dla konkretnych założeń, to warto sprawdzić dodatkowo całkowity koszt kredytu. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie ujmuje jednak wszystkich kosztów. Szczególnie w przypadku tak skomplikowanego produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przykładowo RRSO nie uwzględnia kosztów dodatkowych produktów oferowanych z kredytem jak konto osobiste czy karta kredytowa. Skorzystanie z oferty łączonej może przełożyć się na korzystniejsze warunki kredytowania. Trzeba tylko pamiętać, że takie produkty mogą być źródłem kolejnych kosztów, które być może przewyższą korzyści płynące z niższej marży lub prowizji.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania nie uwzględnia też kosztów związanych z monitami i ponagleniami wynikającymi z niewywiązywania się z warunków umowy kredytowej. Zaciągniecie kredytu hipotecznego wiąże się też z kosztami, które nie są uwzględnione w ofercie, ale są niezbędne m.in. do przeniesienia własności czy skutecznego ustanowienia zabezpieczeń. Możemy do nich zaliczyć opłaty sądowe, wynagrodzenie notariusza czy prowizję agenta w obrocie nieruchomościami. Te koszty również nie są uwzględniane w trakcie szacowania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.
„;i:14;s:1640:”
Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z głównych, zaraz obok oprocentowania, kosztów kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że jest to wynagrodzenie banku pobierane tytułem rozpatrzenia wniosku, analizy dokumentów i przygotowania umowy kredytowej z załącznikami. Banki działają jednak w wysoko konkurencyjnym środowisku i część z nich zachęca do swojej oferty rezygnując z pobierania prowizji. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba sprawdzić, czy bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania i czy spełnienie konkretnych warunków pozwoli uniknąć tej opłaty.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest najczęściej ustalana jako określony procent od pożyczonej kwoty. Działa tu prosta zasada – im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja za jego udzielenie. Rzadziej jest to stała, konkretna kwota. Spotykany jest także model mieszany, w którym prowizja wynosi np. 1% kwoty kredytu hipotecznego, jednak nie mniej niż 1.000 zł. Wysokość prowizji jest ustalana przez banki dowolnie, jednak jej wysokość musi być zgodna z limitami ustalonymi w ustawie antylichwiarskiej.
Prowizja może być opłacona w różny sposób. W pierwszym wariancie płatna jest jednorazowo, z góry, przed uruchomieniem kredytu przez bank. W drugim wariancie prowizja może być skredytowana, czyli doliczona do pożyczonego kapitału i spłacana w miesięcznych ratach. W takiej sytuacji prowizja wpływa na wzrost wysokości miesięcznej raty, co zwiększa całkowity koszt kredytu mieszkaniowego.
„;i:15;s:1659:”
Minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nie jest wymysłem banków i wynika z obowiązujących przepisów. Zgodnie z Rekomendacją S wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości, która będzie głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego. Wartość wkładu własnego nie może być niższa niż 10% wartości nieruchomości.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym dostępny jest w większość banków oferujących ten produkt. Na minimalny 10% udział własny możemy liczyć tylko w wybranych instytucjach finansowych. Aby skorzystać z tej opcji konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji podwyższana jest marża kredytowa do czasu, aż suma spłat będzie odpowiadać 20% wartości nieruchomości. Wyższa pożyczona kwota oraz podwyższona marża powodują, że kredyt z 10% wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym.
Kredyt hipoteczny z 20% wkładem własnym na nieruchomość wycenioną na 500.000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przynajmniej 100.000 zł oszczędności. Wkład własny w formie pieniężnej może być zastąpiony innym, wartościowym z punktu widzenia banku, majątkiem. Może być to np. zadatek wpłacony sprzedającemu, zastaw na papierach wartościowych, środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE, działka budowlana, inna nieruchomość, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zakupione wcześniej materiały budowlane czy wycena nieruchomości wyższa od jej ceny zakupu.
„;i:16;s:2233:”
Głównymi czynnikami decydującymi o możliwość zaciągnięcia dwóch, a także jeszcze większej liczby kredytów hipotecznych, jest zdolność kredytowa i wewnętrzna polityka banków w tym zakresie. Część instytucji nie widzi przeciwwskazań w udzieleniu tej samej osobie kolejnego kredytu hipotecznego, ale pod warunkiem, że jej sytuacja finansowo-ekonomiczna pozwala na terminową spłatę kolejnej raty. Niektóre banki pozwalają zaciągnąć jeszcze większą liczbę takich zobowiązań.
W trakcie oceny zdolności kredytowej bank zweryfikuje także historię kredytową, szczegółowo analizując spłacalność pierwszego kredytu hipotecznego. Jeśli ten regulowaliśmy z rażącymi opóźnieniami to bank raczej nie zgodzi się na udzielenie nam drugiego kredytu hipotecznego. Bank może także próbować ograniczyć ryzyko zaostrzając warunki drugiego kredytu np. oferując niższą kwotę, krótszy okres spłaty, wyższą prowizję lub wyższe oprocentowanie nominalne. Z drugiej strony bank musi mieć na uwadze, że klient o dobrej zdolności kredytowej może dostać lepszą ofertę z innego banku.
Nie musimy jednak zakładać, że drugi kredyt hipoteczny będziemy zaciągać w tym samym banku. W takiej sytuacji możemy liczyć co prawda na prostsze procedury, ale bez przeszkód możemy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w innym banku. Jeśli potrzebujemy środków na remont lub modernizację nieruchomości to możemy wcześniej zorientować się, jakie są szansę na zwiększenie kwoty dotychczasowego zobowiązania. W tej sytuacji może być ponownie weryfikowana zdolność kredytowa i wartość nieruchomości, ale ostatecznie będziemy mieli nada jeden kredyt hipoteczny.
Weźmy pod lupę jeszcze jeden wariant – drugi kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na tej samej nieruchomości. W wyjątkowej sytuacji jest to możliwe, kiedy finansowania udzieli bank, w którym spłacany jest pierwszy kredyt hipoteczny. W pozostałych przypadkach żadna instytucja finansowa nie zgodzi się na wpis hipoteki na drugim miejscu, ponieważ oznacza to, że jej potencjalne roszczenia zostaną zaspokojone w dalszej kolejności.
„;i:17;s:2717:”
Kredyt hipoteczny można zaciągnąć w większości banków uniwersalnych i w bankach spółdzielczych. Różnorodne oferty banków oraz liczba parametrów opisujących samą ofertę sprawiają, że wybór odpowiedniej propozycji może być trudny i czasochłonny.
Najwygodniejszą opcją jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w banku, który prowadzi nasze główne konto osobiste. W takiej sytuacji można liczyć na trochę prostsze procedury kredytowe. Po pierwsze bank nie będzie musiał potwierdzać już naszej tożsamości. Po drugie na podstawie analizy wpływów na konto bank może wstępnie określić naszą sytuację finansową. Do tego dzięki dostępowi do rejestrów BIK bank może sprawdzić spłacalność zobowiązań finansowych.
Rozwiązanie to, choć wygodne, ma jedną zasadniczą wadę – nie daje gwarancji, że korzystamy z najlepszej propozycji na rynku. Nie wiemy zatem, czy inny bank nie oferuje kredytu hipotecznego lepiej dopasowanego do naszych potrzeb i to nie tylko pod kątem generowanych kosztów. Dlatego wybór kredytu hipotecznego powinien być poprzedzony szczegółową weryfikacją dostępnych na rynku ofert. Aby uprościć sobie to zadanie można skorzystać z narzędzi dostępnych w Internecie. Jednym z nich jest kalkulator kredytu hipotecznego. Aby otrzymać oferty dopasowane do określonych potrzeb należy wskazać poniższe dane:
Następnie wystarczy podać datę urodzenia (niektóre instytucje finansowe udzielają kredytów osobom w określonym wieku), podać swój numer telefonu i swoje imię oraz zaakceptować zgody wymagane do realizacji usługi. Można przekazać też swój adres email, ale nie jest to warunek obowiązkowy. Na końcu wystarczy kliknąć przycisk „porównaj teraz”. Kalkulator zwraca ranking ofert wpisujących się w podane wcześniej kryteria. Dzięki temu możemy zawęzić obszar poszukiwań do ofert kredytów hipotecznych, które najlepiej dopasowane są do naszych oczekiwań.
„;i:18;s:823:”
Kalkulator kredytu hipotecznego pozwalający obliczyć wysokość miesięcznej raty jest wygodnym i prostym w obsłudze narzędziem, dzięki czemu dowiemy się, jak wysokie obciążenie generować będzie planowane zobowiązanie. Symulacje można przeprowadzać wielokrotnie – dla różnych założeń. Jak już wiemy oprocentowanie kredytów hipotecznych może się zmieniać, dlatego warto sprawdzić, jak w takiej sytuacji zmieni się miesięczna rata i czy jej spłata nie przerośnie naszych możliwości finansowych.
Co ważne korzystanie z kalkulatora jest całkowicie bezpłatne. Jeśli przy okazji szukamy finansowania to na ekranie kalkulacji można zamówić również bezpłatne wsparcie konsultanta, który wyjaśni wątpliwości związane z kredytem hipotecznym.
„;}
