Choć wskaźnik LtV nie jest powszechnie znanym pojęciem, ma on duże znaczenie dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny. To on decyduje o tym, jaką kwotę będzie można uzyskać od banku, a także wpływa na wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Warto więc dowiedzieć się, czym jest wskaźnik LtV, ile wynosi i jak wpływa na warunki kredytu.
Wskaźnik LtV nie tylko służy do ustalania parametrów kredytów hipotecznych, ale też pomaga diagnozować sytuację na rynku. Według raportu AMRON-SARFiN o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości za II kwartał 2024 r., współczynnik kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80% spadł w porównaniu z poprzednim kwartałem aż o 11,69 p.p. i wyniósł 26,61%.
Sugeruje to stabilizację na rynku kredytowym i większą zdolność kredytową kredytobiorców. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, czym dokładnie jest wskaźnik LtV i jaki ma wpływ na Twój kredyt.
Czym jest wskaźnik LTV?
LtV to skrót od angielskiego terminu Loan to Value, co w tłumaczeniu oznacza „stosunek pożyczki do wartości”. Wskaźnik ten wyraża stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, czyli zazwyczaj nieruchomości. Wartość LtV wyrażana jest procentowo i banki stosują go przede wszystkim przy ocenie ryzyka kredytowego.
Im większa wysokość pożyczki, tym większe ryzyko ponosi bank. Maksymalny poziom wskaźnika LtV jest określany po to, aby je zminimalizować. Najczęściej stosuje się ten wskaźnik w odniesieniu do kredytów hipotecznych lub innych zobowiązań o dużej wartości.
Przykład
Banki preferują niższy wskaźnik LtV, ponieważ minimalizuje to ryzyko, że wartość nieruchomości spadnie poniżej poziomu zadłużenia w przypadku trudności ze spłatą kredytu. Przy niskim wskaźniku LtV nawet ewentualny spadek wartości zabezpieczenia nie jest dla banku groźny.
Wskaźnik LtV a wkład własny kredytu hipotecznego
Wysokość wskaźnika LtV jest bezpośrednio związana z pojęciem wkładu własnego. Wkład własny to kwota własnych środków, którą kredytobiorca musi dysponować, aby uzyskać kredyt hipoteczny.
Uwaga!
Im wyższy wkład własny, tym mniejsze ryzyko, że w przyszłości wartość nieruchomości spadnie poniżej wartości zadłużenia. Dzięki temu bank obniża swoje ryzyko przy wieloletnich zobowiązaniach. Tym samym może zaoferować lepsze warunki kredytowania, np. niższe oprocentowanie, niższą prowizję czy brak dodatkowych zabezpieczeń.
Wskaźnik LtV a Rekomendacja S
Jednym z najważniejszych dokumentów regulujących zasady udzielania kredytów hipotecznych w Polsce jest Rekomendacja S, wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). To zbiór wytycznych, które mają na celu zapewnienie stabilności rynku finansowego i bezpieczeństwa zarówno kredytobiorców, jak i banków. Informacje na temat wskaźnika LtV zawiera Rekomendacja 15.
Można w niej przeczytać, że:
Co mówi prawo?
a) 80% lub,
b) 90% w przypadku, gdy dla części ekspozycji przekraczającej 80% LtV ustanowiono:
- odpowiednie ubezpieczenie, lub
- blokadę środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP, lub
- przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 ustawy – Prawo bankowe (przy czym w przypadku innej waluty niż waluta kredytu, bank powinien założyć jej deprecjację o co najmniej 50%), lub
- przeniesienie środków klienta zgromadzonych na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).
Oznacza to, że – zgodnie z Rekomendacją S – poziom wskaźnika LtV dla kredytów hipotecznych nie powinien przekraczać 80%. Jednakże banki mogą udzielać kredytów z LtV do 90% – pod warunkiem, że klient zapewni dodatkowe zabezpieczenie, np. w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Jest to dość popularne rozwiązanie, które chroni bank przed ryzykiem związanym z wyższą kwotą kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że jako kredytobiorca poniesiesz dodatkowy koszt związany z takim ubezpieczeniem.
Rekomendacja S nakłada na banki obowiązek odpowiedniego zarządzania ryzykiem kredytowym, co bezpośrednio wpływa na sposób, w jaki instytucje te podchodzą do wskaźnika LtV.
Od czego zależy poziom wskaźnika Loan to Value?
Wartość wskaźnika LtV zależy od kilku czynników. Jest on wyliczany na podstawie wartości zabezpieczenia (ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego) i kwoty zobowiązania. Ustalając maksymalne poziomy wskaźnika LtV dla udzielanych kredytów, instytucje finansowe powinny brać pod uwagę kryteria wskazane w
Rekomendacji S (punkt 15.3.). Są to:
a) rodzaj nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie,
b) okres na jaki została zawarta umowa (im dłuższa umowa tym bardziej ostrożny poziom wskaźnika LtV),
c) rodzaj oprocentowania,
d) wartość dodatkowego obligatoryjnego zabezpieczenia ekspozycji kredytowej, o ile zostało przewidziane (np. ubezpieczenie spłat).
W wewnętrznych procedurach bank może ustalić maksymalny poziom wskaźnika LtV na podstawie tych kryteriów, a także innych czynników (jak np. sytuacja na rynku nieruchomości).
Zgodnie z Rekomendacją S powinien też gromadzić dane o wielkości odzyskiwanych środków z poszczególnych rodzajów zabezpieczeń i odpowiednio korygować stosowaną politykę kredytową, m.in. w zakresie maksymalnych poziomów wskaźnika LtV.
Wskaźnik LtV w poszczególnych bankach
Zgodnie z wytycznymi KNF banki w Polsce mogą samodzielnie ustalać maksymalny wskaźnik Loan to Value, jaki są w stanie zaoferować swoim klientom w przypadku kredytu hipotecznego. Jak to wygląda w praktyce? Maksymalne LtV w najpopularniejszych bankach sprawdzisz w poniższej tabeli.
| Bank | Nazwa kredytu | Maksymalna wartość wskaźnika LtV |
|---|---|---|
| Alior Bank | Kredyt hipoteczny „Megahipoteka” | 90% |
| Bank Pocztowy | Kredyt mieszkaniowy | 80% |
| BNP Paribas | Kredyt hipoteczny | 80% |
| Citi Handlowy | Kredyt mieszkaniowy | 80% |
| Credit Agricole | Kredyt hipoteczny | 90% |
| ING Bank Śląski | Kredyt hipoteczny | 80% |
| Millennium | Kredyt hipoteczny | 90% |
| mBank | Kredyt hipoteczny | 90% |
| Pekao SA | Kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym | 90% |
| PKO BP | Kredyt hipoteczny Własny Kąt | 90% |
| Santander Bank Polska | Kredyt hipoteczny | 90% |
Jak zatem widać, wśród 10 najpopularniejszych banków w Polsce aż 7 umożliwia finansowanie nawet 90% wartości nieruchomości. Jest to dobra wiadomość dla kredytobiorców, którzy mają trudność ze zgromadzeniem wysokiego wkładu własnego.
Wyższy wskaźnik LtV w tych bankach wpływa tym samym na większą dostępność kredytów hipotecznych.
LtV a wysokość rat kredytów hipotecznych
Jednym z najważniejszych aspektów, na który wskaźnik LtV ma wpływ, jest wysokość raty kredytu hipotecznego. Wyższy wskaźnik LtV zazwyczaj oznacza wyższe ryzyko dla banku, co może skutkować wyższym oprocentowaniem kredytu.
Banki rekompensują sobie większe ryzyko, naliczając wyższe marże i oferując mniej korzystne warunki kredytowe. Wiele z nich stosuje inne zasady oprocentowania i marży w zależności od wysokości wniesionego wkładu własnego.
Na przykład przy kredycie z LtV na poziomie 90%, oprocentowanie może być wyższe o 0,1–0,3% w porównaniu do kredytu z LtV na poziomie 80%. Wyższe oprocentowanie bezpośrednio przekłada się natomiast na wysokość każdej raty. Choć różnica w oprocentowaniu może wydawać się niewielka, przy dużych kwotach kredytu może to oznaczać nawet setki złotych miesięcznie więcej płacone bankowi.
Tym samym rosną również Twoje całościowe koszty kredytu. Ponadto im większa kwota jest rozłożona na taki sam okres spłaty, tym wyższa będzie pojedyncza rata.
Przykład
Pan Mariusz planuje kupić mieszkanie o wartości 500 000 zł. Ma wkład własny w wysokości 50 000 zł, co oznacza, że będzie musiał zaciągnąć kredyt na 450 000 zł. Jego wskaźnik LtV wynosi zatem 90%. Bank, chcąc zabezpieczyć się przed ryzykiem, oferuje panu Mariuszowi kredyt z oprocentowaniem 6,74%. Gdyby pan Mariusz zwiększył wkład własny do 20% (100 000 zł), jego wskaźnik LtV spadłby do 80%, a bank mógłby zaoferować oprocentowanie na poziomie 6,56%. Niższa kwota kredytu (400 000 zł zamiast 450 000 zł) oraz niewielka różnica w oprocentowaniu sprawiłyby, że rata kredytu pana Mariusza będzie niższa nawet o kilkaset złotych. Znacząco zmniejszyłyby się także całkowite koszty kredytu. Podczas całego okresu spłaty kredytu (30 lat) pan Mariusz zaoszczędziłby kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Na koszty wpływa też dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego, wymagane wtedy, gdy wskaźnik Loan to Value przekracza 80%. Zazwyczaj warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego jest w tym przypadku wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które dodatkowo podwyższa miesięczną ratę.
Warto wiedzieć:
- Wskaźnik LtV (Loan to Value) to dla banków kluczowy parametr przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Pomaga on ocenić ryzyko związane z udzieleniem finansowania, także w przypadku spadku wartości nieruchomości.
- Wysokość LtV wpływa na warunki kredytowania, w tym na oprocentowanie, wysokość raty kredytu oraz dodatkowe koszty. Niższy poziom wskaźnika LtV może także zwiększyć szansę na uzyskanie finansowania.
- Wytyczne co do wysokości wskaźnika LtV określa Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego.
- Każdy bank może mieć nieco inne zasady dotyczące wskaźnika LtV, dlatego warto dokładnie zapoznać się z ofertami kredytów hipotecznych w różnych instytucjach finansowych, zanim podejmiesz ostateczną decyzję.
- Często im mniejszy wskaźnik LtV, tym lepsze warunki kredytowe możesz uzyskać. Dlatego warto rozważyć zwiększenie wkładu własnego, aby obniżyć ten wskaźnik.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Jak obliczyć wskaźnik LtV?
Obliczenie wskaźnika LtV jest bardzo proste. Kwotę kredytu hipotecznego należy podzielić przez wartość nieruchomości, która ma stanowić jego zabezpieczenie, a następnie pomnożyć przez 100%. Warto również wiedzieć, że wartości procentowe LtV i wkładu własnego zawsze sumują się do 100%. Aby obliczyć wskaźnik LtV, możesz zatem przeprowadzić też proste odejmowanie. Jeśli masz wkład własny w wysokości 10%, Twój LtV wynosi 90%, jeśli natomiast masz wkład własny równy 20% wartości nieruchomości, wskaźnik LtV wynosi 80% (itd.).
Czy wskaźnik LtV wpływa na oprocentowanie kredytów hipotecznych?
Wyższy współczynnik LtV kredytu hipotecznego może skutkować wyższym oprocentowaniem kredytu. To z kolei powoduje wzrost rat oraz całkowitych kosztów zobowiązania. W procesie udzielania kredytów hipotecznych wiele banków uzależnia poziom oprocentowania od wysokości wskaźnika LtV.
Ile wynosi maksymalne LtV dla kredytu hipotecznego?
Maksymalny wskaźnik LtV przy kredycie hipotecznym wynosi w 2024 r. 80%. Możliwe jest też uzyskanie kredytu z LtV na poziomie nawet 90%, jeśli zostanie zastosowana dodatkowa metoda zabezpieczenia (np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Są to wartości zgodne z rekomendacjami KNF.
Źródła
https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf
