Zakup mieszkania to dla wielu osób największy wydatek w życiu. Trzeba jednak mieć na uwadze nie tylko cenę samej nieruchomości, ale również rozmaite wydatki dodatkowe – np. koszty notarialne. Umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego trzeba bowiem obowiązkowo sporządzić w formie aktu notarialnego. Jakie są dokładnie koszty notarialne przy zakupie mieszkania? Na jakie wydatki musisz się przygotować?
- 1. Czym są koszty notarialne?
- 2. Jakie koszty notarialne trzeba ponieść przy kupnie mieszkania?
- 3. Taksa notarialna przy zakupie mieszkania: jakie są maksymalne stawki taksy notarialnej?
- 4. Dodatkowe koszty notarialne przy kupnie mieszkania
- 5. Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie mieszkania
- 6. Jakie są koszty notarialne w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego?
- 7. Jakie są koszty notarialne w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego?
- 8. Warto wiedzieć
Zakup mieszkania to dość skomplikowana „operacja”, która wymaga dopełnienia wielu formalności. Jednym z najważniejszych etapów całego procesu jest wizyta u notariusza w celu podpisania umowy kupna-sprzedaży. Standardowo to nabywca ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania lub innej nieruchomości. Są one związane przede wszystkim z tzw. taksą notarialną, której wysokość reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Czym są koszty notarialne?
Koszty notarialne obejmują wynagrodzenie notariusza za dokonanie określonych czynności notarialnych. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej określa dokładnie, jakiej wielkości opłaty może pobrać notariusz za sporządzenie aktu notarialnego i inne czynności.
Zgodnie z wymienionym Rozporządzeniem do czynności notarialnych należą m.in.:
- akty notarialne,
- wpisy, odpisy i wyciągi,
- poświadczenia,
- doręczenia oświadczeń,
- protesty.
Wszystkie czynności notarialne wiążą się natomiast z określoną opłatą.
Jakie koszty notarialne trzeba ponieść przy kupnie mieszkania?
Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość, powinieneś się przygotować na liczne koszty notarialne.
Taksa notarialna jest pobierana za:
- sporządzenie aktu notarialnego,
- wpis w księdze wieczystej nieruchomości,
- odpis aktu notarialnego,
- ewentualne założenie księgi wieczystej nieruchomości,
- wpis hipoteki umownej do księgi wieczystej danej nieruchomości.
Uwaga!
Taksa notarialna przy zakupie mieszkania: jakie są maksymalne stawki taksy notarialnej?
Główną opłatą notarialną przy zakupie mieszkania jest koszt sporządzenia aktu notarialnego. Na stawkę wpływa wartość przedmiotu czynności notarialnej, czyli w tym przypadku wartość nieruchomości.
W 2024 r. obowiązują następujące maksymalne stawki taksy notarialnej w zależności od przedmiotu umowy:
- do 3000 zł – 100 zł,
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.
Uwaga!
Przykład:
Pan Szymon kupuje mieszkanie o wartości 700 000 zł. W związku z tym za sporządzenia aktu notarialnego zapłaci 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Razem 3570 zł + VAT.
Dodatkowe koszty notarialne przy kupnie mieszkania
Opłata notarialna za sporządzenie umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego to nie jedyny koszt, jaki trzeba ponieść w związku z zakupem mieszkania. Notariusz naliczy również opłaty notarialne za każdy odpis aktu notarialnego – maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, przy czym za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.
Ponadto pobiera opłaty sądowe w następującej wysokości:
- wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej nieruchomości – 200 zł,
- założenie księgi wieczystej nieruchomości – 100 zł.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej jest konieczny, jeśli finansujesz zakup nieruchomości kredytem hipotecznym. Stanowi to wręcz warunek wypłaty kredytu hipotecznego. Założenie księgi wieczystej nieruchomości jest natomiast niezbędne, jeśli ta jej nie posiada.
Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie mieszkania
Jeśli kupujesz mieszkanie, być może konieczne będzie również uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest on wymagany w przypadku osób, które kupują mieszkanie na rynku wtórnym (z wyjątkiem tych, dla których jest to pierwsze mieszkanie) i wówczas wynosi 2%.
PCC Od 1 stycznia 2024 r. zapłacą także osoby kupujące „hurtowo” mieszkania z rynku pierwotnego – jeśli kupisz co najmniej 6 mieszkań w jednym lub kilku budynkach zlokalizowanych na jednej nieruchomości gruntowej, niezbędne będzie uiszczenie podatku w wysokości 6%. PCC może być pobrany przez notariusza i przekazywany do właściwej instytucji.
Przykład
Jakie są koszty notarialne w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego?
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego to przede wszystkim:
- koszt sporządzenia aktu notarialnego – zgodnie z wartością nieruchomości;
- koszt założenia księgi wieczystej nieruchomości – 100 zł;
- koszt złożenia wpisu do księgi wieczystej – 200 zł.
Dodatkowo należy doliczyć koszty notarialne związane ze sporządzeniem odpisów aktu notarialnego.
Podatek PCC nie jest pobierany. Do powstania obowiązku podatkowego dochodzi tylko wtedy, gdy kupujesz co najmniej 6 mieszkań na rynku pierwotnym (zlokalizowanych na jednej nieruchomości gruntowej).
Warto również zaznaczyć, że przy kupnie mieszkania od dewelopera poprzez podpisanie umowy deweloperskiej poniesiesz jedynie połowę kosztów notarialnych i kosztów sądowych w postępowaniu wieczystoksięgowym.
Mówi o tym artykuł 26 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego:
Co mówi prawo?
2. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Koszty związane z zakupem mieszkania z rynku pierwotnego są zatem niższe niż przy zakupie z rynku wtórnego.
Jakie są koszty notarialne w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego?
Również w tym przypadku podstawą jest opłata za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę przeniesienia własności lokalu. Jest ona wyliczana na podstawie wartości nieruchomości. Niestety w tym przypadku to Ty jako nabywca będziesz musiał pokryć ją w całości, chyba że wynegocjujesz podział opłat ze sprzedawcą nieruchomości.
Ponadto koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego obejmują koszt złożenia wpisu do księgi wieczystej w wysokości 200 zł oraz koszty związane ze sporządzeniem odpisów aktu notarialnego dokumentującego zakup nieruchomości.
Dodatkowo może być naliczony podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie, będziesz zwolniony z obowiązku jego zapłaty.
Warto wiedzieć
- Zakup mieszkania zawsze wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów notarialnych. Umowa zbycia nieruchomości musi być bowiem podpisana w formie aktu notarialnego.
- Wysokość kosztów notarialnych zależy przede wszystkim od wartości kupowanej nieruchomości. To właśnie na tej podstawie jest obliczana taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego.
- Ponadto notariusz pobiera opłaty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym. Może także pobrać należny podatek od czynności cywilnoprawnych.
- Jeśli kupujesz mieszkanie na podstawie umowy deweloperskiej, koszty notarialne i wieczystoksięgowe będą rozłożone po połowie pomiędzy Ciebie i dewelopera.
- W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego zwykle to nabywca ponosi koszty notarialne, ale istnieje możliwość negocjacji tej kwestii ze sprzedawcą nieruchomości.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Kto ponosi koszty notariusza przy kupnie mieszkania?
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania zwyczajowo ponosi kupujący. Nie ma jednak ku temu konkretnych przesłanek prawnych. Dlatego przy zakupie na rynku wtórnym można negocjować ze sprzedającym podział kosztów notarialnych.
Natomiast w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym nabywca ponosi tylko połowę kosztów notarialnych. Jest to gwarantowane w rozumieniu przepisów Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 26).
Czy taksa notarialna podlega negocjacjom?
Tak – okazuje się, że ceny u notariusza można negocjować, choć nie każdy o tym wie. Przepisy dyktują jedynie maksymalne koszty notarialne, ale nie mówią nic o stawkach minimalnych. Dobrym pomysłem może być zatem analiza cenników różnych notariuszy w okolicy. Ponadto w przypadku transakcji o większych wartościach notariusz może być też skłonny do negocjacji stawki.
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania?
Główny koszt za dokonanie czynności notarialnej przy zakupie mieszkania zależy od wartości nieruchomości. Jeśli ta mieści się w przedziale od 60 000 do 1 000 000 zł, za sporządzenie aktu notarialnego zapłacisz 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł, czyli maksymalnie 4770 zł (plus VAT). W przypadku nieruchomości o wartości od 1 000 000 do 2 000 000 zł zapłacisz od 4770 do 6770 zł. Powyżej tej wartości należy zapłacić 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, a maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 10 000 zł.
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
Źródła
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20041481564/O/D20041564.pdf
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20112321377/U/D20111377Lj.pdf
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20051671398/U/D20051398Lj.pdf
