Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Marża kredytu hipotecznego – od czego zależy i co warto o niej wiedzieć?

Marża kredytu hipotecznego to jeden z tych elementów kosztów kredytowych, które można negocjować z bankiem. Warto wiedzieć jakie czynniki mają wpływ na jej wysokość, a także w jaki sposób i kiedy można ją obniżyć.

 Rok 2020 przyniósł zaostrzenie polityki kredytowej, co przejawiało się  m.in.  podniesieniem marży kredytowej,  jak i wymagań w zakresie zabezpieczenia spłaty zobowiązania czy wysokości posiadania koniecznego do udzielenia kredytu udziału własnego. Takie działanie było spowodowane m.in. pogorszeniem prognoz sytuacji gospodarczej w kraju w związku z Covid-19 i wyższym ryzykiem kredytowym ponoszonym przez banki.

W 2021 r. obserwujemy łagodzenie polityki kredytowej w zakresie kredytów hipotecznych, a co za tym idzie również wzrost popytu na tego typu produkty finansowe. Średnia marża kredytu hipotecznego na koniec II kwartału 2021 r. wyniosła 2,27% (przy wysokości zobowiązania na poziomie 300.000 zł z okresem spłaty na 25 lat i wskaźnikiem LTV na poziomie 75%) i była o 0,2 p.p. niższa niż w analogicznym okresie 2020 r. Natomiast średnie oprocentowanie kredytu na koniec II kwartału 2021 r. wyniosło 2,48% i było niższe w stosunku do analogicznego okresu w 2020 r. o 0,06 p.p.

Czym jest marża kredytu hipotecznego?

Marża kredytu to dla kredytobiorcy jeden z elementów oprocentowania, a szerzej kosztów, które wiążą się z uzyskanym kredytem hipotecznym. Natomiast dla banku to zysk z tytułu udzielonego finansowania.

  • Choć marżę określa bank, to jednak jej wysokość można negocjować.
  • Nawet niewielka zmiana w tym zakresie będzie oznaczać realne oszczędności dla kredytobiorcy.
  • Zwykle ustalona na początku wysokość marży obowiązuje przez cały okres umowy jako stały element oprocentowania.
  • Ewentualne zmiany jej wysokości, które może wprowadzić bank, muszą być w umowie określone.

Banki zastrzegają również możliwość stosowania podwyższonej marży przez określony czas. Najczęściej takie rozwiązanie jest stosowane do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz kredytodawcy. Niektóre oferty zawierają promocyjne warunki – wówczas marża może być niższa np. w pierwszym roku spłaty kredytu, a po tym okresie wzrosnąć. Szczegóły należy sprawdzić w ofercie banku, a potem w umowie kredytu hipotecznego.

Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?

Wpływ na wysokość marży kredytu hipotecznego ma wiele czynników. Zależy ona od polityki prowadzonej przez bank, ale także od pozycji negocjacyjnej wnioskodawcy. Im mniejsze ryzyko dla banku związane z udzieleniem kredytu, tym warunki kredytowe będą bardziej atrakcyjne, również w zakresie kosztów. Wpływ na wysokość marży ma m.in.:

  • wysokość wkładu własnego – im jest on wyższy, tym możliwości negocjacyjne wnioskodawcy w zakresie wysokości marży rosną,
  • dobra zdolność kredytowa wnioskodawcy – wysokie zarobki, brak lub posiadanie niskich zobowiązań finansowych z innych tytułów i dobra dotychczasowa historia kredytowa to dobre argumenty dla wniosku o niższą marżę,
  • wskaźnik LTV – określający stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości – im wyższy, tym wyższe koszty kredytu,
  • decyzja o skorzystaniu z dodatkowych produktów finansowych oferowanych przez bank – na niższą marżę ma wpływ przede wszystkim wykupienie ubezpieczenia spłaty kredytu, otwarcie rachunku bankowego czy karta kredytowa – w każdym wypadku warto policzyć ewentualne koszty dodatkowych produktów finansowych i oszacować, czy warto się na nie zdecydować,
  • przywiązanie klienta do banku – lojalny klient, który korzysta już z innych produktów finansowych banku, w którym zostanie złożony wniosek o kredyt hipoteczny, może wynegocjować lepsze warunki kredytowe.

Jak marża wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

  • Wysoka marża, jako jeden z elementów oprocentowania, liczona przez cały okres spłaty zobowiązania, przekłada się na wysoki koszt kredytu.
  • Negocjowanie obniżenia marży kredytowej jest szczególnie opłacalne w przypadku długiego okresu spłaty zobowiązania. W takiej sytuacji oferta z prowizją na poziomie 0% nie musi się opłacać i lepiej skorzystać z opcji niskiej marży a przy tym zapłacić prowizję naliczaną jednorazowo – jeśli bank daje taki wybór.
  • W każdym przypadku warto wyliczyć wysokość kosztów dla różnej wysokości prowizji i marży przy uwzględnieniu okresu spłaty zobowiązania i wybrać wariant najkorzystniejszy.

Marża kredytu hipotecznego a oprocentowanie

Marża kredytu hipotecznego jest jednym z elementów oprocentowania. Jej wysokość określa bank. Drugim elementem jest wskaźnik referencyjny zależny od wysokości stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej.

Im wyższa marża, tym wyższe oprocentowanie kredytu, a tym samym całkowity koszt kredytu.

Przykład:

WIBOR 6M – 0,8%

Marża banku 2,30%

Oprocentowanie stanowi sumę wysokości wskaźnika referencyjnego i marży banku. Dla przykładu powyżej oprocentowanie wyniesie 3,1%.

Przy niższej marży banku np. w wysokości 1,5% oprocentowanie wyniesie 2,3%.

Jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego?

Wysokość marży najłatwiej oszacować w oparciu o dostępne w internecie kalkulatory kredytów hipotecznych. Te najbardziej dokładnie oddające koszty danej oferty można znaleźć zwykle na stronie internetowej banku. Ponadto, można tam też znaleźć przykład reprezentatywny dla danej oferty, który dokładnie wskazuje wszystkie koszty.

Przykład:

Klient banku PKO BP, który chce skorzystać z kredytu hipotecznego w wysokości 230.000 zł (przy LTV na poziomie 65,1%) i okresem spłaty rozłożonym na 25 lat powinien liczyć się z następującymi kosztami:

  • oprocentowanie zmienne 1,35% w pierwszym roku i 2,32% w kolejnych latach, na które składa się wskaźnik referencyjny WIBOR 6M 0,25% oraz marża 1,1% w pierwszym roku i 2,07% w kolejnych latach
  • podwyższona marża o 0,9 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki zakładając, że nastąpi to w ciągu 4 miesięcy od zawarcia umowy kredytowej
  • prowizja 0%

Przy takiej konfiguracji całkowite koszty kredyty wyniosą 85.919,59 zł w tym:

  • 688 zł to odsetki
  • 600 zł to ubezpieczenie nieruchomości
  • ocena wartości nieruchomości – 400 zł
  • PCC – 19 zł
  • karta kredytowa – 1.737,59 zł za cały okres kredytowania
  • ubezpieczenie spłaty kredytu – 7.475 zł (za 4 lata)

Całkowita kwota do zapłaty to 315.919,59 zł.

Powyższa kalkulacja została przygotowana na dzień 16.07.2021 r.

Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego?

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto wzmocnić swoją pozycję negocjacyjną. Bank będzie skłonny obniżyć marżę klientowi, który:

  • posiada wysokie zarobki – ze złożeniem wniosku warto wstrzymać się np. do momentu planowanej podwyżki wynagrodzeń w firmie,
  • ma stabilne zatrudnienie – najlepiej na podstawie umowy o pracę na czas nieograniczony – jeśli to możliwe, warto wynegocjować z pracodawcą podpisanie takiej właśnie umowy,
  • ma dobrą historię kredytową – procentuje terminowa spłata wcześniejszych zobowiązań,
  • nie ma innych zobowiązań finansowych – warto spłacić inne zobowiązania, które obniżają zdolność kredytową, pomóc może nawet rozwiązanie umowy w zakresie nieużywanej karty kredytowej,
  • zgromadził wysoki wkład własny – dzięki czemu wskaźnik LVT będzie niższy,
  • przedstawił alternatywną ofertę innego banku – sprawdzenie konkurencyjnych ofert kredytów hipotecznych może pomóc negocjować wysokość marży,
  • zdecyduje się na inne produkty finansowe oferowane przez bank – może to być dodatkowe ubezpieczenie spłaty zobowiązania, otwarcie rachunku bankowego czy podpisanie umowy o kartę kredytową.

Wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego – jak złożyć?

Trudno znaleźć wzór wniosku o obniżenie marży kredytu hipotecznego, ale taki rodzaj pisma można bez problemu przygotować również samodzielnie. Zmiana warunków już zawartej umowy kredytu hipotecznego jest możliwa w momencie wystąpienia nowych okoliczności.  Pismo do banku powinno zawierać:

  • dane osobowe kredytobiorcy,
  • wskazanie umowy, której dotyczy,
  • wskazanie banku, do którego pismo jest kierowane,
  • wskazanie celu pisma – obniżenie marży kredytu,
  • uzasadnienie zawierające wskazanie argumentów przemawiających za obniżeniem marży,
  • podpis wnioskodawcy,
  • załączniki:np. dokumenty potwierdzające argumenty wnioskodawcy.

Wniosek można złożyć w typowy sposób kontaktu z bankiem. Najczęściej osobiście w placówce stacjonarnej, ale też za pośrednictwem poczty czy online. Warto pamiętać, że bank może, ale nie musi zgodzić się z argumentacją wnioskodawcy.

Czy warto negocjować marżę kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, a tym samym kosztowne. Dlatego zawsze warto negocjować nie tylko marżę kredytu hipotecznego, ale także inne koszty z nim związane.

Negocjacje najlepiej zacząć jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. W takiej sytuacji bank, zainteresowany pozyskaniem nowego klienta, może pójść na większe ustępstwa. Renegocjacja warunków kredytowych jest trudniejsza i możliwa zwykle tylko w przypadku zmiany sytuacji finansowej kredytobiorcy. W każdym przypadku zawsze warto wcześniej przygotować sobie listę argumentów, które przemawiają za obniżeniem marży.

Kredyt z niską marżą – czy to możliwe?

W znalezieniu kredytu z niską marżą pomogą dostępne w internecie porównywarki i rankingi ofert. Dodatkowo na obniżenie marży zawsze mogą wpłynąć indywidualne czynniki, takie jak np. wysoka zdolność kredytowa wnioskodawcy czy wysoki wkład własny.

Marża kredytu hipotecznego to element oprocentowania, który można negocjować, więc nie ma przeszkód aby jej wysokość była niższa niż ta standardowa kierowana do szerokiego grona osób.

Nie tylko marża – na co jeszcze zwrócić uwagę wybierając kredyt hipoteczny?

Marża to tylko jeden z elementów, które składają się na całkowite koszty kredytu hipotecznego. Poszczególne oferty różnią się między sobą i w dużej mierze zależą od polityki kredytowej prowadzonej przez bank. Wśród typowych elementów takiego zobowiązania warto zwrócić uwagę również na:

  • prowizję – ustalaną procentowo, jednorazową opłatę liczoną od pełnej kwoty uzyskanego kredytu,
  • ubezpieczenie – produkt polecany w przypadku kredytów długoterminowych, choć daje możliwość obniżenia marży banku lub wysokości prowizji, to jednak jego wysokość może być sporym dodatkowym obciążeniem,
  • wartość podwyższonej marży do czasu uprawomocnienia się wpisu o hipotece,
  • ewentualne koszty dodatkowe związane z wcześniejszą spłatą kredytu,
  • inne koszty za czynności dokonane przez bank zgodnie z obowiązującą taryfą opłat i prowizji.

Źródła:

https://www.nbp.pl/systemfinansowy/rynek_kredytowy_2020_4.pdf

https://www.nbp.pl/systemfinansowy/rynek_kredytowy_2021_2.pdf

Raport Amron Sarfin 2/2021

Warto wiedzieć:

  1. Marża to element oprocentowania kredytu.
  2. Marża to element wynagrodzenia banku, a jej wysokość zależy od polityki kredytowej prowadzonej przez bank i indywidualnych czynników dotyczących kredytobiorcy.
  3. Wysokość marży przy kredycie hipotecznym można negocjować. Każda zmiana w tym zakresie na korzyść wnioskodawcy daje realne oszczędności.
  4. Sposobów na obniżenie marży jest kilka. Oprócz tych proponowanych przez bank – jak wykupienie dodatkowego ubezpieczenia czy korzystanie z innych produktów finansowych banku, można samodzielnie zadbać o dobrą historię kredytową, wysoki wkład własny czy dodatkowe zabezpieczenie spłaty zobowiązania.
  5. Marża kredytu hipotecznego to tylko jeden z kosztów takiego zobowiązania. Sprawdzając oferty banków warto również zwrócić uwagę na takie elementy jak prowizja, koszty ubezpieczenia, koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu i inne.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Kiedy najlepiej negocjować wysokość marży z bankiem?

    Najlepszy moment na negocjacje w zakresie kosztów kredytu jest na etapie składania wniosku o przyznanie finansowania. Jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej bank,  chcąc pozyskać nowego klienta, może pójść na większe ustępstwa w zakresie wysokości marży kredytu.

  2. Gdzie szukać ofert kredytów hipotecznych z niską marżą?

    Pomocne mogą okazać się dostępne w internecie porównywarki i rankingi kredytów hipotecznych. Warunki każdej oferty można też jeszcze negocjować z bankiem.

  3. Co wybrać: prowizję 0% czy niską marżę?

    Zawsze warto zrobić kalkulację dla obu wariantów. W przypadku kredytów długoterminowych korzystniejszy może okazać się wybór niskiej marży, która będzie stanowiła dla kredytobiorcy obciążenie naliczane przez cały okres kredytowania.

  4. Gdzie szukać informacji o wysokości marży kredytu hipotecznego?

    Najłatwiej taką informację znaleźć na stronie internetowej banku, którego ofertę sprawdzamy. Dla kredytów oferowanych konsumentom kredytodawcy są zobowiązani do podawania wszystkich kosztów kredytu, wysokości RRSO, a także reprezentatywnego przykładu takiego zobowiązania.

  5. Kiedy bank jest skłonny obniżyć marżę i zrezygnować z części swojego zysku?

    Obniżenie ryzyka kredytowego ponoszonego przez bank np. w związku z wykupieniem polisy na życie czy od utraty pracy albo wysoka gwarancja spłaty zobowiązania dzięki ponadprzeciętnym i stabilnym zarobkom osiąganym przez kredytobiorcę czy inne zabezpieczenia dające gwarancję spłaty zobowiązania – to czynniki, które dają możliwość negocjacji wysokości marży kredytu.

PORÓWNAJ KREDYTY
avatar
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments