Najniższa krajowa a kredyt hipoteczny – mam szansę?

Zarobki na poziomie najniższego miesięcznego wynagrodzenia raczej nie pozwolą na zgromadzenie wystarczających oszczędności umożliwiających kupno mieszkania za gotówkę. Rozwiązaniem może być kredyt hipoteczny. Pozostaje pytanie czy pensja minimalna wystarczy do otrzymania kredytu. Sprawdzamy.

Choć decyzja Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego w lutym 2023 r. zmieniła rekomendację dla sektora bankowego i złagodziła zasady liczenia zdolności kredytowej osób ubiegających się o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą oprocentowania, to ten rodzaj zobowiązania nadal jest trudno otrzymać. Wysokie ceny nieruchomości i wyśrubowane warunki w oparciu, o które banki udzielają kredytów, sprawiają że ich dostępność jest nadal ograniczona. Choć wysokość zarobków jest jednym z szeregu elementów, które mają wpływ na zdolność kredytową i udzielenie kredytu, to jednak ich wysokość ma kluczowe znaczenie. Dlatego kredyt hipoteczny dla osób zarabiających najniższą krajową nie będzie łatwo dostać.

Jaka jest wysokość najniższej krajowej? 

Rok 2023 r. jest o tyle nietypowy, że z uwagi na wysoką inflację, przepisy wymuszają dwukrotne podwyższenie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę. Pierwsza zmiana weszła w życie 1 stycznia 2023 r. podwyższając najniższą krajową z kwoty 3.010 zł do 3.490 zł brutto. Druga podwyżka będzie miała miejsce 1 lipca 2023 r. i oznacza wzrost wynagrodzenia dla najmniej zarabiających do 3.600 zł brutto. Dwukrotny wzrost minimalnego wynagrodzenia oznacza, że pracownicy zarobią więcej 19,6% niż w zeszłym roku. Czy ten wysoki wzrost płacy minimalnej pozwala na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie? 

Jaka jest szansa na kredyt hipoteczny przy najniższej krajowej? 

Prosta odpowiedź na takie pytanie zawiera się w jednym słowie: nie. Najniższe wynagrodzenie oznacza kwotę, za którą można się utrzymać, ale z której nie zostaje zbyt wiele po odliczeniu kosztów życia. Tymczasem kredyt hipoteczny jest stałym, praktycznie niemożliwym do uniknięcia kosztem rozłożonym na 20-30 lat. W dodatku kosztem zależnym od czynników, na które kredytobiorca nie ma wpływu: jak choćby wysokość stóp procentowych NBP.

W przypadku osób zarabiających najniższą krajową znacznie bardziej niż w przypadku pozostałych kredytobiorców stają się istotne dwa czynniki, które radzimy brać pod uwagę, a które mogą wpłynąć na decyzję kredytową:

• Stres związany z kredytem hipotecznym – Mimo, że sprzedaż mieszkania z kredytem na pewno nie jest końcem świata, tak właśnie postrzega ją część kredytobiorców. W grupie osób słabiej zarabiających lub zaciągających kredyty na granicy swojej zdolności kredytowej, kredyt dość często staje się psychicznym obciążeniem. Stres utrudnia podejmowanie dobrych decyzji, a więc też znalezienie lepiej płatnej pracy. Jeśli nie ma się żelaznych nerwów, warto więc odłożyć decyzję o zaciągnięciu kredytu na moment, w którym będzie się zarabiać więcej.
• Ryzyko niespłacenia kredytu – Najczęściej trudności z terminową spłatą kredytu mają osoby, które zaciągnęły go w wysokości swojej maksymalnej zdolności kredytowej. Mają wówczas bardzo ograniczone pole manewru w przypadku tymczasowych trudności finansowych. Podczas gdy pozostali kredytobiorcy z łatwością korzystają z opcji refinansowania kredytu, przeniesienia go, lub wynegocjowania karencji w spłacie kredytu, osoba zarabiająca najniższe krajowe wynagrodzenie ponosi znacznie większe ryzyko.

“Stojąc zawsze po stronie użytkownika naszych serwisów, nie zalecamy osobom otrzymującym wynagrodzenia na poziomie minimalnej krajowej zaciągania kredytów hipotecznych. W ich przypadku nie będzie to bezpieczne rozwiązanie.”

Katarzyna Gaweł, ekspert finansowy rankomat.pl

Uwzględniając powyższe zastrzeżenia, uznajemy, że osoba osiągająca dochód w wysokości najniższej krajowej powinna raczej skupić się na poprawie swojej sytuacji finansowej, a nie na staraniu się o kredyt. Od tej reguły będą oczywiście wyjątki i w kolejnych akapitach postaramy się przyjrzeć im bliżej.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny z minimalnym wynagrodzeniem?

Bez względu na wysokość zarobków i źródło dochodów, podstawą każdego kredytu będzie zdolność kredytowa, odpowiednia dla wysokości zaciąganego zobowiązania.  

Do wniosku kredytowego trzeba będzie zatem dołączyć dokumenty potwierdzające wysokość dochodów i źródło zatrudnienia, ale bank weźmie pod uwagę jeszcze:

• dotychczasową historię kredytową ujawnioną w BIK
• liczbę osób na utrzymaniu
• wysokość stałych miesięcznych kosztów
• posiadane inne obciążenia kredytowe (np. debet na rachunku bankowym, karta kredytowa, kredyt gotówkowy czy pożyczka pozabankowa)
• źródło utrzymania (umowa o pracę na czas nieokreślony, umowa cywilnoprawne)
• wiek wnioskodawcy
• posiadany majątek (np. inne nieruchomości)

Kolejnym elementem koniecznym przy każdym kredycie hipotecznym będzie odpowiednio wysoki wkład własny – im wyższy tym lepiej. Standardowo wymagane jest zgromadzenie środków wynoszących co najmniej 20% wartości nieruchomości lub 10% przy dodatkowym zabezpieczeniu. Jednak taka wartość wkładu własnego będzie zapewne zbyt niska do uzyskania kredytu hipotecznego przy zarobkach na poziomie najniższej krajowej. 

Trzecia grupa dokumentów i warunków, które trzeba spełnić starając się o kredyt hipoteczny to te związane z samą nieruchomością. Potrzebne będą m.in.:

• wycena rzeczoznawcy majątkowego  
• odpis z księgi wieczystej
• przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości
• potwierdzenie własności nieruchomości przysługujące zbywcy

Jaka jest zdolność kredytowa przy najniższym wynagrodzeniu za pracę?

Zdolność kredytową można wstępnie łatwo oszacować przy pomocy kalkulatora zdolności kredytowej. Potrzebne będą tylko podstawowe dane:

• planowany okres spłaty zobowiązania
• wysokość oprocentowania kredytu
• kwota innych wydatków (czynsz, raty innych kredytów, limit na karcie kredytowej itp.)
• dochód netto
• rodzaj zatrudnienia
• liczba osób na utrzymaniu 

Przykład:

Pani Anna zamierza wziąć kredyt na remont mieszkania. Okres spłaty zobowiązania chciałaby rozłożyć na 25 lat. Nie posiada innych zobowiązań kredytowych, a wysokość miesięcznych wydatków stałych mieści się w kwocie 700 zł. Jej dochód netto na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony wynosi 2784 zł. Nie ma nikogo na utrzymaniu. Oprocentowanie kredytu na podstawie ofert banków szacuje na 8,09%.

Według kalkulatora zdolności kredytowej może pożyczyć kwotę 140.367 zł. 

W przypadku niewielkiej zmiany: np. skrócenia okresu kredytowania do 20 lat, wysokość kredytu byłaby niższa i wyniosła 129.655 zł. 

Obliczenia przygotowane przy pomocy  kalkulatora zdolności kredytowej na stronie Kalkulator zdolności kredytowej – oblicz zdolność kredytową online (rankomat.pl), według stanu na dzień 13.04.2023 r.  

Czy wysoki wkład własny zwiększy szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego przy minimalnej krajowej? 

Wysoki wkład własny przy zakupie nieruchomości oznacza niższą kwotę, którą trzeba pożyczyć od banku. Finansowanie kupna nieruchomości w większym zakresie z własnych oszczędności to dla banku  niższe ryzyko kredytowe. Dodatkowo raty przy kredycie hipotecznym można ustalić ma maksymalnie 35 lat. Zatem nawet przy zarobkach na poziomie minimalnej krajowej wydaje się, że niewielki kredyt hipoteczny z długim okresem spłaty i ustaleniem raty na odpowiednio niskim poziomie, nie powinien być problemem. Warto jednak pamiętać, że im dłuższy okres spłaty, tym koszty, które finalnie poniesiemy, będą wyższe.  

Czy można otrzymać kredyt hipoteczny na remont przy minimalnej krajowej?

Kredyt hipoteczny można zaciągnąć nie tylko na zakup mieszkania lub domu. Także osoby, które mają już mieszkanie, mogą otrzymać kredyt pod jego zastaw. Jest to szczególnie opłacalne jeśli pożyczona kwota zostanie wykorzystana na remont mieszkania, a więc podniesienie wartości nieruchomości.

Remont mieszkania może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy zł. Zarabiając najniższą krajową zwykle nie można uzyskać kredytu gotówkowego w takiej kwocie, bo przeszkodzi w tym niska zdolność kredytowa. Zobowiązanie hipoteczne można rozłożyć na dłuższy okres spłaty – maksymalnie do 35 lat (a kredyt gotówkowy tylko na 10 lat), dzięki czemu wysokość raty będzie niższa, a sam kredyt tańszy.

Właściciel nieruchomości, nawet jeśli zarabia jedynie najniższą krajową, może pożyczyć od banku np. 50.000 zł na remont mieszkania. Trzeba tylko ustalić ratę kredytu hipotecznego na poziomie, odpowiadającym jego możliwościom finansowym.

Czy bank może odmówić kredytu hipotecznego ze względu na niskie zarobki? 

Bank może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego przede wszystkim w razie zbyt niskiej zdolności kredytowej. Miesięczny dochód na osobę ma oczywiście największy wpływ na możliwość terminowej spłaty zobowiązania, ale liczy się całokształt naszej sytuacji finansowej.

Stałe wysokie koszty miesięcznego utrzymania np. opłaty za czynsz czy media, spłata innych zobowiązań kredytowych, a także negatywna historia kredytowa w BIK  mogą przekreślić szansę na kredyt również przy zarobkach wyższych niż najniższa krajowa. Bank wyda pozytywną decyzję kredytową tylko wówczas, jeśli będzie mieć pewność, że minimalne wynagrodzenie wystarczy na spłatę zobowiązania. Co w praktyce oznacza, że kwota kredytu będzie dość niska. 

Dla pewności przed złożeniem wniosku kredytowego czy nawet wyborem interesującego nas mieszkania warto sprawdzić czy posiadane wynagrodzenie w wysokości najniższej krajowej starczą na uzyskanie kredytu w oczekiwanej przez nas wysokości. Można to zrobić bezpośrednio w banku lub u doradcy bankowego, ale również samodzielnie – taką możliwość zapewnia kalkulator zdolności kredytowej. 

Jak zwiększyć szansę na kredyt hipoteczny przy najniższej krajowej? 

Opcji jest klika. Najniższa krajowa na etacie nie zawsze będzie naszym jedynym dochodem. Ponadto wniosek o kredyt na mieszkanie można też złożyć wspólnie z inną osobą i uwzględniając wysokość jej zarobków, aby podwyższyć swoją zdolność kredytową. O kredyt hipoteczny można również starać się w momencie chęci spłaty części mieszkania – np. w przypadku dziedziczenia nieruchomości i konieczności spłaty pozostałych spadkobierców. 

Minimalne wynagrodzenie i niska kwota kredytu 

W przypadku, gdy kredytobiorca jest już współwłaścicielem mieszkania i jedynie chce odkupić od pozostałych właścicieli ich udziały, kwota, której potrzebuje będzie znacznie mniejsza. Najniższa pensja krajowa może wystarczyć, by kupić na kredyt hipoteczny 50% mieszkania.

Przykład

Pan Adam i pani Beata odziedziczyli wspólnie po swojej mamie mieszkanie o wartości 200 000 zł. Uczciwe są trzy rozwiązania:

• Rodzeństwo sprzedaje mieszkanie i dzieli się pieniędzmi;
• Rodzeństwo wspólnie użytkuje mieszkanie;
• Jedno z rodzeństwa przejmuje mieszkanie i spłaca drugiemu 50% jego wartości;

Załóżmy, że w tym wypadku pani Beata ma inne mieszkanie i jest gotowa odsprzedać swoją część bratu, potrzebuje jednak pieniędzy dość szybko. Pan Adam zarabia najniższą krajową i planuje spłacić zobowiązanie wobec siostry. Ma oszczędności w wysokości 20 000 zł, pozostałą część chce pokryć kredytem hipotecznym.

Potrzebuje zaciągnąć kredyt na 50% x 200 000 – 20 000 zł = 80 000 zł. To jest już kwota, o którą może starać się w banku.

Wspólny wniosek o kredyt hipoteczny

Dwie osoby pracujące, które zaciągają kredyt wspólnie mają znacznie wyższą zdolność kredytową niż jedna z nich zaciągając go samodzielnie. Nawet jeśli zarabiają najniższe krajowe wynagrodzenia, wciąż mają szansę na kredyt w wysokości wystarczającej na zakup mieszkania w średniej wielkości miejscowości. Może to być dobre rozwiązanie, jeśli jest wysoce prawdopodobne, że w przyszłości zaczną zarabiać więcej.

Przykład

Pan Czarek i pani Daria mają po 21 lat i chcą jak najszybciej uniezależnić się od swoich rodziców. Aktualnie zarabiają najniższe krajowe, ale niedługo skończą studia, co pozwoli im starać się o lepiej płatne stanowiska. Jeśli mają oszczędności wystarczające na pokrycie wkładu własnego, to będą w stanie kupić na kredyt niewielkie mieszkanko położone poza największymi miastami.

Najniższa krajowa i dochody z innych źródeł

Osoba zatrudniona na podstawie umowy o pracę w dalszym ciągu może posiadać dodatkowe dochody z innych źródeł, które mogą wpłynąć na podwyższenie zdolności kredytowej. Dla banku ważna jest informacja czy dodatkowe pieniądze wpływają na konto w miarę regularnie. Ich źródła mogą być różne – dochód z umowy zlecenia, umowy o dzieło czy wynajmu nieruchomości.   

Przykład

Pani Ewa pracuje jako opiekun pracowni artystycznej dla seniorów i zarabia najniższe krajowe wynagrodzenie. Oprócz tego sprzedaje stworzone przez siebie rękodzieła, osiągając z tego tytułu nieregularne, ale jednak istotne dochody. Załóżmy, że w ciągu ostatniego roku zarobiła na czysto 12.000 zł ze sprzedaży swoich dzieł.

Jeśli może udowodnić tę kwotę wyciągiem z konta lub zeznaniem podatkowym, dla banku będzie kredytobiorcą zarabiającym o 1.000 zł miesięcznie więcej niż wynosi najniższa krajowa. 

Zdolność kredytowa pani Ewy będzie jedynie minimalnie niższa niż gdyby całą kwotę zarabiała w ramach umowy o pracę.

Izabela Stachura-Adamczyk

[email protected]

Redaktor

Zawiłości prawne traktuje prawie jak zagadki kryminalne, które uwielbia rozwiązywać i rozkładać na czynniki pierwsze. Na co dzień poszukuje odpowiedzi, jak przygotować się do złożenia wniosku o kredyt lub pożyczkę w banku albo jak obniżyć koszty finansowania. Prywatnie jeździ na rowerze, czyta książki i gra, nie tylko w planszówki.

Zobacz inne wpisy tego autora

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments