Hipoteka stanowi popularny sposób na zabezpieczenie kredytu. Zazwyczaj ustanawia się ją na jednej nieruchomości. Hipoteka łączna stanowi jednak wyjątek od tej zasady. Stosowana powszechnie w obrocie profesjonalnym, w transakcjach konsumenckich ma miejsce niezwykle rzadko. Czym dokładnie jest hipoteka łączna? Na czym polega? Kogo dotyczy?
- 1. Hipoteka łączna– co to jest?
- 2. Hipoteka łączna w praktyce – przykłady
- 3. Jak ustanowić hipotekę łączną?
- 4. Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości: przepisy kiedyś i dziś
- 5. Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką łączną?
- 6. Czy można wyłączyć nieruchomość z hipoteki łącznej?
- 7. Jak wykreślić hipotekę łączną z księgi wieczystej?
- 8. Co warto wiedzieć?
Kredyty hipoteczne stanowią najkorzystniejszy produkt bankowy pozwalający na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Korzystają z nich zarówno osoby fizyczne, jak i podmioty gospodarcze. Hipoteka stanowi w tym przypadku zabezpieczenie spłaty kredytu. Działa ona w ten sposób, że w przypadku zaprzestania spłaty zobowiązania bank ma prawo przejąć nieruchomość i w ten sposób przynajmniej częściowo odzyskać dług. Jej szczególnym rodzajem jest hipoteka łączna.
Hipoteka łączna– co to jest?
Podczas gdy klasyczna hipoteka jest ustanawiana na jednej nieruchomości, hipoteka łączna polega na ustanowieniu zabezpieczenia jednego zobowiązania na co najmniej dwóch nieruchomościach. W tym kontekście za odrębną nieruchomość uważa się taką, która ma założoną księgę wieczystą.
Kwestię hipoteki łącznej reguluje Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Art. 76, ust. 3 mówi, że:
W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).
Ponadto Art. 76, ust. 1 głosi:
1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.
Uwaga!
Jak natomiast działa zabezpieczenie kredytu hipoteką łączną? Art. 76, ust. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówi, że:
Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.
Oznacza to, że jeśli nie będziesz spłacać swojego zobowiązania zabezpieczonego hipoteką łączną, bank będzie mógł dochodzić należności ze wszystkich nieruchomości stanowiących zabezpieczenie lub też tylko z wybranych. Zależy to przede wszystkim od wartości wierzytelności oraz samych nieruchomości – jeśli dług jest stosunkowo niewielki, może wystarczyć przejęcie tylko jednej nieruchomości.
Hipoteka łączna w praktyce – przykłady
W jakich sytuacjach możesz mieć do czynienia z hipoteką łączną? To narzędzie stosuje się przede wszystkim wtedy gdy:
- kilka odrębnych nieruchomości tworzy jedną funkcjonalność (np. dom, garaż i działka, na której stoją, mają osobne księgi wieczyste) – wówczas możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego z hipoteką łączną ustanowioną na wszystkich nieruchomościach;
- jesteś właścicielem kilku nieruchomości i pożyczasz znaczną kwotę – pozwala to wziąć kredyt hipoteczny o większej wysokości niż w przypadku zabezpieczenia tylko jedną nieruchomością;
- wspierasz zakup jednej nieruchomości ustanowieniem zabezpieczenia na drugiej – bierzesz kredyt hipoteczny, a hipoteka obejmuje zarówno kupowaną nieruchomość, jak i tą, którą już posiadasz; dzięki temu można uzyskać wyższą kwotę nieruchomości i uniknąć konieczności wnoszenia wysokiego wkładu własnego.
Powyższe przykłady dotyczą hipoteki łącznej umownej. W niektórych przypadkach istnieje jednak również możliwość obciążenia kilku nieruchomości hipoteką przymusową.
Jak ustanowić hipotekę łączną?
Hipoteka łączna w zakresie ustanowienia i zniesienia nie różni się niczym od hipoteki tradycyjnej. Obowiązuje jedynie dla większej liczby nieruchomości. W związku z tym jej ustanowienie wiąże się z wyższymi stawkami taksy notarialnej. Można ją ustanowić na każdej nieruchomości, do której kredytobiorca ma prawo własności lub prawo pokrewne (są to: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dzierżawa wieczysta, własność ułamkowa, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni).
Możesz zabezpieczyć kredyt hipoteczny nieruchomością należącą do innej osoby, pod warunkiem że wyrazi ona odpowiednią zgodę. Ponadto taka nieruchomość nie może być na przykład zadłużona.
W ramach hipoteki łącznej można ustanawiać zabezpieczenie hipoteczne na grupach nieruchomości, takich jak:
- gospodarstwa rolne,
- kompleksy budynków,
- sieci obiektów handlowych.
- A także na wielu niepowiązanych ze sobą nieruchomościach.
Przykład
Ustanowienie hipoteki łącznej wymaga posiadania prawa własności (lub prawa pokrewnego) do nieruchomości potwierdzonego w księdze wieczystej. Najczęściej dzieje się to na podstawie orzeczenia sądu lub decyzji wydanej przez właściwy organ podatkowy. Konieczne jest przy tym sporządzenie odpowiedniego dokumentu w formie aktu notarialnego.
W przypadku ustanowienia hipoteki łącznej umownej potrzebna jest zgoda właściciela nieruchomości potwierdzona oświadczeniem woli. Następnie trzeba jeszcze złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie hipoteki łącznej do księgi wieczystej.
Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości: przepisy kiedyś i dziś
Warto również zauważyć, że w ostatnich latach przepisy dotyczące hipoteki łącznej nieco się zmieniły. Ma to związek z nowelizacją Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przed zmianami była ona niekorzystna dla właścicieli nieruchomości ułamkowych. Przepisy mówiły bowiem, że każdy z powstałych w ten sposób lokali jest obciążony hipoteką w tej samej wysokości. Nowelizacja ustawy wprowadziła jednak korzystne zmiany.
Aktualnie można w niej przeczytać, że:
Co mówi prawo?
Tym samym obecnie, jeśli hipoteka obciąża ułamkową część nieruchomości, podczas zniesienia współwłasności, przekształca się hipotekę na taką, która obciąża jedynie udziały jednego właściciela.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką łączną?
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa i nie jest dużo trudniejsza od sprzedaży nieruchomości bez takiego obciążenia. W przypadku hipoteki łącznej sprawa jest jednak znacznie bardziej skomplikowana. Hipoteka łączna skonstruowana jest w taki sposób, że na każdej z nieruchomości wchodzących w skład zabezpieczenia kredytu ciąży zobowiązanie pełnej wysokości. Może ono być wyższe niż wartość pojedynczej nieruchomości.
Przykład
Jeśli zatem chcesz sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką łączną, najczęściej będzie to wymagało uprzedniego spłacenia kredytu. To z kolei może się wiązać z koniecznością sprzedaży wszystkich nieruchomości stanowiących jego zabezpieczenie.
Inną możliwością jest zmodyfikowanie umowy z bankiem – np. częściowe spłacenie kredytu ze środków pochodzących ze sprzedaży jednej nieruchomości i zmiana hipoteki łącznej na hipotekę klasyczną o mniejszej wartości. W praktyce jednak rzadko stosuje się to rozwiązanie.
Hipoteka łączna bardzo rzadko dotyczy też konsumentów. W większości przypadków jest używana przez przedsiębiorców.
Czy można wyłączyć nieruchomość z hipoteki łącznej?
Jeśli chcesz sprzedać jedną z nieruchomości wchodzącą w skład hipoteki łącznej, dobrym rozwiązaniem może być jej wyłączenie. Jest to możliwe, ale tylko wtedy, gdy pozostałe nieruchomości stanowią odpowiednie zabezpieczenie dla banku – np. wtedy, gdy znaczna część zobowiązania została już spłacona.
Bank musi się jednak zgodzić na wyłączenie nieruchomości z hipoteki łącznej. Jeśli tego nie zrobi, możesz dochodzić swoich praw w sądzie cywilnym.
Jak wykreślić hipotekę łączną z księgi wieczystej?
Hipotekę łączną można wykreślić z księgi wieczystej po spłaceniu zabezpieczonego nią zobowiązania. Po spłaceniu ostatniej raty możesz się udać do sądu rejonowego, do wydziału ksiąg wieczystych i złożyć odpowiedni wniosek (na formularzu KW-WPIS). Konieczne będzie także wniesienie opłaty w wysokości 100 zł. Hipoteka łączna zostanie wykreślona w ciągu kilku tygodni.
Podobnie przebiega procedura wyłączenia nieruchomości z hipoteki łączonej w przypadku, w którym pozostała część nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie.
Źródła:
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ksiegi-wieczyste-i-hipoteka-16790949
Co warto wiedzieć?
- Hipoteka łączna to hipoteka, która obejmuje nie jedną, a kilka nieruchomości.
- Zazwyczaj z tego rozwiązania korzystają firmy. Hipoteka łączna w przypadku osób fizycznych jest stosowana rzadko.
- Zasady stosowania hipoteki łącznej określa Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.
- Teoretycznie można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką łączną, ale w praktyce jest to trudniejsze niż w przypadku klasycznej hipoteki.
- Wyłączenie jednej nieruchomości z hipoteki łącznej również może być trudne, szczególnie jeśli pozostała część nieruchomości nie stanowi dla wierzyciela wystarczającego zabezpieczenia.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Co jest lepsze: hipoteka łączna czy rozdzielenie zobowiązania na kilka mniejszych?
Zazwyczaj korzystniejsze będzie rozdzielenie zobowiązania i ustanowienie dla każdej z części osobnego zabezpieczenia. Ułatwi to bowiem ewentualną sprzedaż i zmniejszy ryzyko utraty wszystkich nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
Czy bank może żądać zaspokojenia swoich żądań ze wszystkich nieruchomości jednocześnie?
Tak, jeśli nie spłacasz swojego zobowiązania zabezpieczonego hipoteką łączną, bank może sam zdecydować, z których nieruchomości będzie prowadzić egzekucję. Jeśli uzna za konieczne prowadzenie egzekucji ze wszystkich nieruchomości, jest to jak najbardziej dozwolone.
Jakie są zalety hipoteki łącznej?
W pewnych sytuacjach hipoteka łączna może być korzystna. Charakteryzuje ją niższy koszt ustanowienia niż w przypadku kilku odrębnych hipotek. Daje ona również możliwość zabezpieczenia wierzytelności o wartości przewyższającej wartość jednej nieruchomości. Zaletą może być też ustanowienia hipoteki łącznej na nieruchomościach należących do różnych właścicieli.
