Zabezpieczenie spłaty jednego zobowiązania na więcej niż jednej nieruchomości jest powszechne w obrocie profesjonalnym, bardzo rzadko natomiast występuje w transakcjach konsumenckich. Czy hipoteka łączna dotyczy kredytobiorcy, małej firmy lub inwestora z kilkoma nieruchomościami?
W związku z podniesieniem stóp procentowych, zapotrzebowanie na kredyty hipoteczne spadło o blisko 30% w stosunku do pierwszych miesięcy 2021. Wzrosła natomiast średnia wartość kredytów, która w marcu 2022 jest o ponad 11% wyższa niż rok temu.
Co to jest hipoteka łączna?
W bardzo dużym uproszczeniu hipoteka łączna to zabezpieczenie jednego zobowiązania na dwóch i więcej nieruchomościach. Za odrębną nieruchomość w kontekście kredytów hipotecznych uznawana jest taka, która ma założoną księgę wieczystą. Hipoteka łączną może więc dotyczyć sytuacji, gdy:
Kilka odrębnych nieruchomości tworzy jedną funkcjonalność – np. dom, garaż i dodatkowa działka stanowią odrębne nieruchomości. W takiej sytuacji kredytobiorca, który kupiłby je na kredyt lub już posiadał i pożyczył pod ich zastaw hipoteczny pieniądze podpisze umowę dotyczącą hipoteki łącznej.
Kredytobiorca jest właścicielem kilku nieruchomości i pożycza znaczną kwotę – przedsiębiorstwo może zaciągnąć kilkumilionowy kredyt hipoteczny zabezpieczając go na kilku nieruchomościach, które nie muszą być ze sobą powiązane – choćby magazyn w Białobrzegach, hala produkcyjna pod Wrocławiem i obiekt handlowy w Warszawie.
Kredytobiorca wspiera zakup jednej nieruchomości, zabezpieczeniem na drugiej – kredytobiorca ma już nieruchomość, ale teraz chce kupić drugą. Oferuje pierwszą jako dodatkowe zabezpieczenie, żeby uzyskać lepsze warunki kredytowania np. Uniknąć wpłacania wysokiego wkładu własnego.
Hipoteka łączna oznacza, że gdyby zobowiązany nie spłacał swojego zobowiązania (przeważnie kredytu bankowego) to wierzyciel (przeważnie bank lub SKOK) ma prawo dochodzić swoich należności z kilku nieruchomości lub jednej wybranej. Jeśli kwota niespłaconego zobowiązania jest wysoka, bank zażąda egzekucji ze wszystkich nieruchomości objętych hipoteką łączną. Jeśli pozostała do spłaty kwota będzie stosunkowo niska, bank będzie dochodził swojej wierzytelności ze sprzedaży jednej wybranej nieruchomości.
Hipoteka łączna jest dla banku bardzo dobrym zabezpieczeniem kredytu, ale nie różni się pod tym względem od hipoteki tradycyjnej. Kluczowa jest tu wartość nieruchomości, a nie ich ilość.
Jak powstaje hipoteka łączna?
Hipoteka łączna w zakresie ustanowienia i zniesienia nie różni się niczym od hipoteki tradycyjnej. Dotyczy po prostu większej ilości nieruchomości. Może to oznaczać wyższą opłatę notarialną, ponieważ stawki taksy notarialnej są degresywne – im większa wartość nieruchomości, tym mniejszy procent wartości trzeba zapłacić. Opłata od kilku nieruchomości będzie wyższa od opłaty za jedną nieruchomość o tej samej wartości. Rosną także koszty odpisów notarialnych, ale nie są to duże kwoty w porównaniu z wartością całej umowy.
Ustanowienie hipoteki łącznej wymaga posiadania prawa własności (lub prawa pokrewnego) do nieruchomości potwierdzonego w księdze wieczystej. Zostaje dokonane w formie aktu notarialnego i jest skuteczne od momentu jego zawarcia, mimo iż na rzeczywiste wpisanie zapisu o hipotece do księgi wieczystej trzeba poczekać nawet kilka tygodni.
Jak ustanowić hipotekę łączną?
Hipotekę łączną można ustanowić na każdej nieruchomości, do której zobowiązany ma prawo własności lub prawo pokrewne. Może to być nieruchomość:
- Mieszkaniowa,
- Rolna, leśna,
- Przemysłowa,
- Handlowa,
Każda inna, jeśli jest przedmiotem legalnego obrotu.
W ramach hipoteki łącznej można ustanawiać zabezpieczenie hipoteczne na grupach nieruchomości, takich jak:
- Gospodarstwa rolne,
- Kompleksy budynków,
- Sieci obiektów handlowych,
Oprócz prawa własności hipotece mogą też podlegać prawa pokrewne pozwalające decydować o nieruchomości jak właściciel. Są to w Polsce:
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- Dzierżawa wieczysta,
- Własność ułamkowa (ale nie współwłasność),
- Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni,
Jeśli masz kilka nieruchomości lub je kupujesz, prawie na pewno można na nich ustanowić hipotekę łączną.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką łączną?
Jak pisaliśmy w innym artykule, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest tylko trochę trudniejsza niż sprzedaż mieszkania nieobciążonego hipoteką. W przypadku hipoteki łącznej sprawa jednak zdecydowanie się komplikuje. Hipoteka łączna skonstruowana jest w taki sposób, że na każdej z nieruchomości będących zabezpieczeniem ciąży zobowiązanie pełnej wysokości. Jego wysokość może być znacznie wyższa niż wartość pojedynczej nieruchomości. Chcąc sprzedać jedną z nich, należałoby spłacić cały kredyt.
Przykładowo pan Adrian pożyczył 700 000 zł pod zastaw 4 nieruchomości o wartościach: 300 000 zł, 250 000 zł, 250 000 zł i 200 000 zł. Mimo iż łącznie nieruchomości są warte milion, to sprzedaż żadnej z nich nie wystarczy na spłatę zobowiązania. Ponieważ na każdej z nich ciąży hipoteka o wartości 700 000 zł, która zostanie usunięta z księgi wieczystej dopiero po spłacie zobowiązania, pan Adrian nie jest w stanie sprzedać żadnej nieruchomości pojedynczo. Mógłby natomiast sprzedać cały kompleks. Wówczas kupujący zapłaciłby bankowi 700 000 zł i 300 000 zł panu Adrianowi.
W praktyce takie transakcje występują przede wszystkim między firmami i są ustalane w drodze trójstronnych negocjacji z bankiem. W powyższym przypadku mogłoby się np. zdarzyć, że pan Adrian sprzeda nieruchomość za 300 000 zł, z czego 200 000 zł dostanie bank, a 100 000 zł on. Jednocześnie bank zgodzi się na zmianę hipoteki łącznej z 4 na 3 nieruchomości, które teraz będą zabezpieczać kwotę 500 000 zł (bo 200 000 zł zostało spłacone).
Sprzedaż nieruchomości obciążonych hipoteką łączną jest trudniejsza i w większości wypadków będzie wymagała zgody banku.
Czy można wyłączyć nieruchomość z hipoteki łącznej?
Nieruchomość może zostać wyłączona z hipoteki łącznej tylko wówczas, gdy pozostałe nieruchomości stanowią dostateczne zabezpieczenie spłaty zobowiązania.
Przykładowo, hipoteka łączna na kwotę 700 000 została ustanowiona na 3 nieruchomościach, o wartości 300 000 zł każda. Kredytobiorca spłacał kredyt i teraz jego zobowiązanie wynosi 400 000 zł. Jeśli wyłączy 1 z nieruchomości z hipoteki łącznej, 2 pozostałe wciąż będą dostatecznie dobrym zabezpieczeniem.
Musi jednak uzyskać zgodę banku na taką operację lub dochodzić swojego uprawnienia na drodze sądowej przed sądem cywilnym.
Po uzyskaniu zgody, zmiana w hipotece łącznej musi zostać przeprowadzona w formie aktu notarialnego.
Istnieje także możliwość rozdzielenia hipoteki łącznej na mniejsze zabezpieczenia dotyczące poszczególnych nieruchomości. Takie rozwiązanie również wymaga zgody banku.
Jak wykreślić hipotekę łączną z księgi wieczystej?
Wykreślenie hipoteki łącznej z księgi wieczystej możliwe jest po wypełnieniu zobowiązania, które było nią zabezpieczone. W większości wypadków chodzi o spłatę kredytu w całości, ale w przypadku np. hipoteki przymusowej może to być odszkodowanie czy spłata zobowiązań podatkowych.
Po zapłaceniu ostatniej raty należy zwrócić się do banku o list mazalny. Niektóre banki i instytucje finansowe wysyłają go z własnej inicjatywy. List mazalny może być odebrany jedynie w formie fizycznej – tj. Dotychczasowy kredytobiorca musi go odebrać w oddziale banku lub otrzymać za pośrednictwem poczty.
Z listem mazalnym należy zgłosić się do wydziału ksiąg wieczystych sądu właściwego miejscowo dla danej nieruchomości (w przypadku hipoteki łącznej to mogą to być różne sądy). Na podstawie listów mazalnych zostaną wykreślone zapisy o hipotece na poszczególnych nieruchomościach. Wykreślenie jest ważne z mocą wsteczną, ale w zależności od obłożenia sądu pracą, na faktyczną zmianę w księdze trzeba poczekać do kilku tygodni.
Podsumowanie
Hipoteka łączna to zabezpieczenie tego samego zobowiązania na kilku nieruchomościach. Pod wieloma względami przypomina zwyczajną hipotekę, ale wiąże się z nieco większymi kosztami i zmultiplikowanymi formalnościami. Spotkasz się z nią najczęściej przy zakupie powiązanych funkcjonalnie nieruchomości, które mają założone odrębne księgi wieczyste.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy lepsza jest hipoteka łączna czy rozdzielenie zobowiązania na kilka mniejszych?
Dla kredytobiorcy bardziej korzystne jest rozdzielenie zobowiązania, tak by każda nieruchomość zabezpieczała zobowiązanie o wartości niższej niż ona sama. Ułatwia to sprzedaż nieruchomości.
Czy bank może żądać zaspokojenia swoich żądań ze wszystkich nieruchomości jednocześnie?
Tak, w przypadku hipoteki łącznej i niespłacania zobowiązania przez kredytobiorcę, bank wybiera z której nieruchomości prowadzi egzekucję. Może prowadzić ze wszystkich.
Czy nieruchomości tworzące funkcjonalną całość, można połączyć w jedną?
Tak. Wymaga to postępowania przed wydziałem ksiąg wieczystych w sądzie, ale jest jak najbardziej możliwe.
Co to hipoteka Łączna?
Hipoteka łączna to rodzaj zabezpieczenia stosowanego przez banki, gdzie ich wierzytelność zabezpieczona jest więcej niż jedną nieruchomością. W przypadku zaprzestania spłaty kredytu bank może dochodzić swoich należności z wybranych nieruchomości objętych hipoteką łączną.
Jak wpisać hipotekę łączna?
Aby wpisać hipotekę łączną trzeba w pierwszej kolejność złożyć oświadczenie woli o ustanowienie takiego zabezpieczenia w formie aktu notarialnego i złożyć wniosek do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania.
Jak wykreślić hipotekę łączna umowną?
W celu wykreślenia hipoteki łącznej umownej należy złożyć odpowiedni wniosek w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Można to zrobić osobiście lub wysłać wniosek pocztą. Za wykreślenie hipoteki łącznej umownej pobierana jest opłata w wysokości 100 zł.
