Planujesz zakup mieszkania na kredyt? Jeśli szukasz na rynku pierwotnym, finansowanie możesz uzyskać bezpośrednio u dewelopera. To coraz częstsza praktyka, która ma za zadanie przede wszystkim przyciągnąć klienta i zapewnić mu wygodę przy dopełnianiu formalności. Czym jest kredyt u dewelopera? Czym różni się od kredytu w banku? Sprawdź!
- 1. Co oznacza kredyt u dewelopera?
- 2. Czy deweloper może udzielić kredytu na mieszkanie?
- 3. Dlaczego deweloper pomaga w uzyskaniu kredytu?
- 4. Czym różni się kredyt u dewelopera od kredytu w banku?
- 5. Jak działa kredyt deweloperski?
- 6. Jakie wymagania trzeba spełnić, starając się o kredyt u dewelopera?
- 7. Proces zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego krok po kroku
- 7.1. 1. Weryfikacja zdolności kredytowej
- 7.2. 2. Wybór nieruchomości
- 7.3. 3. Wybór oferty kredytowej
- 7.4. 4. Podpisanie umowy deweloperskiej
- 7.5. 5. Zebranie dokumentów
- 7.6. 6. Złożenie wniosku kredytowego
- 7.7. 7. Decyzja kredytowa
- 7.8. 8. Podpisanie umowy kredytowej
- 7.9. 9. Wpłata środków własnych
- 7.10. 10. Zlecenie inspekcji budowlanej i wypłaty kolejnej transzy kredytu
- 7.11. 11. Odbiór techniczny nieruchomości
- 7.12. 12. Podpisanie aktu notarialnego i wpisanie hipoteki do księgi wieczystej
- 7.13. 13. Spłata kredytu
- 8. Warto wiedzieć
Zakup nieruchomości za gotówkę dla „zwykłego Kowalskiego” jest praktycznie nieosiągalny. Na szczęście kredyty hipoteczne ułatwiają pozyskanie własnego „M” bez konieczności oszczędzania przez długie lata. Obecnie takie kredyty coraz częściej proponowane są przez firmy deweloperskie, które kuszą klientów prostymi i wygodnymi formalnościami oraz korzystnymi warunkami finansowania.
Co oznacza kredyt u dewelopera?
Kredyt u dewelopera to kredyt mieszkaniowy zaciągnięty na zakup mieszkania z rynku pierwotnego (z oferty danego dewelopera). Jednak faktycznie finansowania udziela bank. Deweloper pełni w związku z tym rolę pośrednika – jego rola sprowadza się głównie do pomocy w dopełnieniu formalności. Przedstawiciel dewelopera może na przykład pomóc Ci wypełnić wniosek czy dostarczyć do banku dokumentację dotyczącą mieszkania.
W rzeczywistości kredyt u dewelopera to tak naprawdę standardowy kredyt hipoteczny z oferty jednego z banków.
Czy deweloper może udzielić kredytu na mieszkanie?
Kredyt u dewelopera nie może być udzielany przez niego samego. Wynika to z obowiązujących przepisów. W Polsce kredytów hipotecznych mogą udzielać wyłącznie banki i SKOKi. Jest to wyjaśnione już na wstępie Ustawy o kredycie hipotecznym.
W kontekście tej ustawy pod pojęciem kredytodawca można rozumieć jedynie:
a) bank krajowy w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,
b) oddział banku zagranicznego w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 20 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,
c) instytucję kredytową w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 17 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe prowadzącą działalność transgraniczną w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 21 tej ustawy,
d) oddział instytucji kredytowej w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 18 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,
e) spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową
– które w zakresie swojej działalności gospodarczej udzielają lub dają przyrzeczenie udzielenia konsumentowi kredytu hipotecznego;
Dlatego też nie ma możliwości, aby deweloper udzielił Ci kredytu hipotecznego. Może on współpracować z bankiem i np. wynegocjować dla swoich klientów nieco korzystniejsze warunki umowy, ale sam nie zapewni Ci finansowania.
Dlaczego deweloper pomaga w uzyskaniu kredytu?
W interesie dewelopera jest to, aby jak najszybciej sprzedać wszystkie dostępne mieszkania. Z jego punktu widzenia nie ma większego znaczenia, czy kupujący płacą gotówką, czy też posługują się kredytem. Wsparcie w pozyskaniu finansowania pozwala jednak przyciągnąć klientów, którzy np. obawiają się formalności kredytowych.
Ponadto pomoc w zakresie pozyskania finansowania pozwala zmniejszyć ryzyko utraty klienta. Oddziałuje ono na psychologicznie, sprawiając, że czujesz się bardziej zobowiązany do podpisania umowy z firmą, która w jakiś sposób Ci pomogła.
Oferty kredytu deweloperskiego są zatem tak powszechne przede wszystkim dlatego, że są korzystne dla deweloperów. Owa korzyść może być jednak obopólna – Ty jako klient możesz bowiem uzyskać wsparcie przy wnioskowaniu o kredyt, a często także nieco korzystniejsze warunki finansowania.
Czym różni się kredyt u dewelopera od kredytu w banku?
Jak już wyjaśniliśmy, tak naprawdę kredyt u dewelopera jest zwyczajnym kredytem bankowym. To rozwiązanie wyróżnia się jednak pod kilkoma względami.
Po pierwsze z kredytem deweloperskim wiążą się pewne korzyści, takie jak pomoc przy wypełnieniu wniosku kredytowego – ma to znaczenie szczególnie dla osób, które zaciągają kredyt hipoteczny po raz pierwszy i obawiają się formalności.
Ponadto deweloper dostarcza do banku dokumentację dotyczącą mieszkania. Bank nie musi każdorazowo weryfikować wartości nieruchomości, co pozwala zaoszczędzić nieco czasu i ułatwia złożenie wniosku.
Bezpośrednia współpraca dewelopera z bankiem może też przyspieszyć nieco cały proces – np. złożyć wniosek kredytowy można od razu po tym, gdy podpiszesz umowę deweloperską.
Pomoże to też uniknąć sytuacji, w której wniosek kredytowy zostanie odrzucony ze względów formalnych lub np. z powodu małej wiarygodności dewelopera.
Uwaga!
Najważniejszą różnicę stanowi jednak brak wyboru. Deweloper zaproponuje Ci tylko jeden wariant kredytu hipotecznego. Może on być korzystny, ale może się też zdarzyć, że na rynku będą dostępne znacznie atrakcyjniejsze oferty.
Dlatego nigdy nie należy decydować się na kredyt deweloperski „w ciemno”. Sprawdzenie ofert banków to jeden z najważniejszych kroków przed ubieganiem się o takie finansowanie.
W kalkulatorze Rankomat błyskawicznie porównasz różne kredyty hipoteczne, co pozwoli Ci wybrać ten najtańszy. Warto pamiętać, że przy tak długich zobowiązaniach nawet niewielka różnica w wysokości raty może wpływać na ogromne oszczędności.
Jak działa kredyt deweloperski?
Kredyt u dewelopera nie różni się znacząco od kredytu zaciąganego w banku. Cała procedura odbywa się na dokładnie takich samych zasadach. Dotyczy jednak nieruchomości sprzedawanej przez konkretne biuro deweloperskie.
Można z niego zatem skorzystać tylko przy zakupie z rynku pierwotnego. Przedstawiciel firmy deweloperskiej przedstawi Ci ofertę kredytu hipotecznego i pomoże w realizacji formalności.
Po wypełnieniu i uzupełnieniu o niezbędne dokumenty Twój wniosek będzie przekazany do banku. Ten oceni Twoją zdolność kredytową i sprawdzi, czy może przyznać Ci finansowanie w oczekiwanej wysokości. Zweryfikuje także Twoją historię kredytową, aby upewnić się, że jesteś godnym zaufania, solidnym kredytobiorcą.
Jeśli zatem masz jakieś niespłacone długi lub w przeszłości miałeś problemy z terminową spłatą zobowiązań, decyzja kredytowa może być odmowna. Dalej cały proces odbywa się zupełnie tak samo jak w przypadku kredytu hipotecznego, o który wnioskujesz samodzielnie w banku.
Jakie wymagania trzeba spełnić, starając się o kredyt u dewelopera?
Wiesz już, że oferty kredytów hipotecznych od deweloperów mogą nieznacznie różnić się od ofert rynkowych. Jak jest natomiast z wymaganiami? Czy jeśli o otrzymanie kredytu ubiegasz się u dewelopera, możesz liczyć na jakąkolwiek taryfę ulgową? Odpowiedź może być rozczarowująca….
Aby dostać kredyt u dewelopera, musisz mieć:
- odpowiednią zdolność kredytową – bank sprawdzi Twoje dochody, zobowiązania i wydatki, aby upewnić się, że rata kredytu nie obciąży zbyt mocno Twojego budżetu;
- wkład własny – czyli Twój udział w zakupie nieruchomości, sumę pieniędzy stanowiącą co najmniej 10-20% wartości nieruchomości; rekomenduje się, aby było to 20%, ale uzyskanie kredytu jest możliwe także z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego (wówczas musi on wynosić przynajmniej 10% wartości nieruchomości);
- dobrą historię kredytową – najważniejszy jest brak zaległości w spłacie innych zobowiązań; zupełny brak historii kredytowej także może być jednak przeszkodą do uzyskania kredytu.
Spróbuj tego
Proces zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego krok po kroku
Przymierzasz się do zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i skorzystania z kredytu deweloperskiego lub po prostu kredytu hipotecznego z banku? Sprawdź, jak wygląda ten proces, aby lepiej się do niego przygotować!
1. Weryfikacja zdolności kredytowej
Zanim zdecydujesz się na kredyt hipoteczny, koniecznie upewnij się, że Cię na niego stać. Swoją zdolność kredytową możesz oszacować z kalkulatorem Rankomat. Wystarczy podać kilka podstawowych danych, aby od razu otrzymać wynik. Dzięki temu szybko dowiesz się, o jak wysoki kredyt możesz się ubiegać.
2. Wybór nieruchomości
Gdy wiesz już mniej więcej, jakim budżetem dysponujesz (wkład własny + kwota kredytu wyliczona z Twojej zdolności), możesz zacząć się rozglądać za wymarzonym mieszkaniem czy domem. Pamiętaj, by w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym dokładnie przeanalizować samą inwestycję oraz dewelopera, który za nią odpowiada.
Zwróć uwagę na to, czy przeciwko deweloperowi nie toczą się postępowania egzekucyjne lub sądowe. Warto sprawdzić także jego dotychczasowe inwestycje i opinie nabywców zarówno o samych nieruchomościach, jak i o współpracy z deweloperem.
Jeśli natomiast chodzi o inwestycję, koniecznie sprawdź:
- czy ma ona wszystkie zezwolenia,
- kiedy zostanie ukończona,
- jaka jest data przeniesienia własności nieruchomości,
- jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek,
- czy w najbliższym czasie w pobliżu są planowane inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi).
Jest to szczególnie ważne, jeśli kupujesz nieruchomość jeszcze w trakcie budowy, choć warto je sprawdzić zawsze. Niektóre czynniki (np. inwestycje planowane w pobliżu) będą miały znaczenie także przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego.
3. Wybór oferty kredytowej
Na tym etapie warto porównać oferty kredytowe. Nawet jeśli masz możliwość wzięcia kredytu u dewelopera, nie należy pomijać tego etapu. Kalkulator Rankomat pomoże Ci znaleźć najtańszą ofertę. Pamiętaj, że wyróżnia się ona:
- najniższym RRSO,
- najniższym całkowitym kosztem kredytu,
- najniższą całkowitą kwotą do spłaty.
Inne czynniki (jak np. wysokość raty) również mogą mieć znaczenie z punktu widzenia kredytobiorcy, ale te parametry pozwolą Ci się upewnić, że przy danym kredycie poniesiesz najniższe możliwe koszty.
4. Podpisanie umowy deweloperskiej
Gdy zdecydujesz się już na nieruchomość, należy podpisać umowę deweloperską. Jest ona realizowana w formie aktu notarialnego, więc wymaga to obecności notariusza. Pamiętaj również, że przed podpisaniem umowy możesz negocjować jej warunki – być może firma deweloperska zgodzi się pójść Ci na rękę w zakresie obniżenia ceny nieruchomości.
5. Zebranie dokumentów
Następnie musisz zgromadzić wszystkie dokumenty wymagane w procesie kredytowym. Ich listę dostaniesz od banku, w którym zamierzasz składać wniosek. Pamiętaj, że zakres wymaganych dokumentów może być różny w zależności od banku i Twojej indywidualnej sytuacji.
Jeśli zdecydujesz się na kupno mieszkania przy wsparciu kredytu hipotecznego oferowanego przez dewelopera, nie będziesz musiał samodzielnie zdobywać i przekazywać bankowi dokumentów dotyczących nieruchomości (pozwolenie na budowę, wyrys i wypis z rejestru gruntów, rzuty nieruchomości itp.).
6. Złożenie wniosku kredytowego
Następnie należy wypełnić i złożyć wniosek, w czym w przypadku kredytu deweloperskiego powinien Ci pomóc przedstawiciel dewelopera. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby złożyć od razu kilka wniosków w różnych bankach – eksperci wręcz zalecają, aby udać się od razu do trzech banków.
7. Decyzja kredytowa
Bank ma na podjęcie decyzji kredytowej 21 dni. Czas może jednak ulec wydłużeniu, jeśli konieczne okaże się uzupełnienie wniosku. Dlatego upewnij się, że składasz go ze wszystkimi wymaganymi dokumentami.
Pozytywna decyzja kredytowa oznacza możliwość uzyskania kredytu w danym banku na wskazanych warunkach. Jeśli otrzymasz kilka pozytywnych decyzji, możesz sam wybrać najkorzystniejszą ofertę.
8. Podpisanie umowy kredytowej
Po wybraniu oferty podpisujesz umowę kredytową. Do uruchomienia kredytu może być jeszcze konieczne dopełnienie pewnych formalności.
9. Wpłata środków własnych
Następnie musisz wpłacić do dewelopera środki własne, bo w pierwszej kolejności to Ty pokrywasz płatność za poszczególne transze. Dopiero później realizowane będą wpłaty banku.
10. Zlecenie inspekcji budowlanej i wypłaty kolejnej transzy kredytu
Wypłata kredytu hipotecznego przeznaczonego na zakup mieszkania z rynku pierwotnego odbywa się w transzach, zgodnie z postępami budowy (chyba że kupujesz lokal, który jest już gotowy, ale obecnie nie zdarza się to często). Jako kupujący musisz sam zlecić dokonanie inspekcji budowlanej oraz złożyć dyspozycję uruchomienia kolejnej transzy – bez tego środki nie zostaną wypłacone!
W tym czasie zaczynasz spłatę kredytu, ale nie regulujesz pełnych rat, tylko raty odsetkowe. Odsetki są naliczane od wypłacanej kwoty. Ponadto musisz płacić za ubezpieczenie pomostowe, które jest wymagane przez bank do momentu, w którym hipoteka nie zostanie wpisana do księgi wieczystej. (Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, kwota środków wpłaconych do banku z tytułu ubezpieczenia pomostowego, zostanie zwrócona, po ujawnieniu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości.)
11. Odbiór techniczny nieruchomości
Budowę kończy odbiór techniczny nieruchomości. Odbywa się on w obecności kupującego i przedstawiciela dewelopera. Na tym etapie możesz wskazać na różnego rodzaju niedoróbki czy błędy, a deweloper musi się do nich ustosunkować w ciągu dwóch tygodni. Przy akceptacji zgłoszonych błędów deweloper ma miesiąc, aby je usunąć. W przeciwnym razie konieczne są negocjacje, a czasami nawet wkroczenie na drogę sądową.
12. Podpisanie aktu notarialnego i wpisanie hipoteki do księgi wieczystej
Po dokonaniu odbioru podpisujesz akt notarialny i stajesz się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Dzięki temu możliwe jest wpisanie hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej. Należy poinformować o tym bank, aby możliwe było anulowanie ubezpieczenia pomostowego.
13. Spłata kredytu
Następnie możesz cieszyć się swoim mieszkaniem i zacząć w nim prace wykończeniowe. Na tym etapie zaczyna się też „prawdziwa” spłata kredytu w postaci pełnych rat kapitałowo-odsetkowych.
Źródła:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19971400939/U/D19970939Lj.pdf
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/U/D20170819Lj.pdf
Warto wiedzieć
- Deweloperzy coraz częściej proponują swoim klientom kredyty. Jest to technika mająca na celu przyciągnięcie nabywców dzięki obietnicy łatwiejszego procesu ubiegania się o finansowanie.
- Trzeba jednak pamiętać, że to nie deweloper udziela kredytu. Ma on po prostu umowę z jednym z banków i pomaga w złożeniu wniosku oraz dopełnieniu wszystkich formalności.
- Kredyt deweloperski wcale nie musi być najtańszy. Warto porównać oferty na rynku, aby znaleźć tę najkorzystniejszą.
- Kredyt u dewelopera działa w zasadzie tak samo jak kredyt, o który wnioskujesz samodzielnie w banku. Otrzymasz jednak najpewniej pomoc przy wypełnianiu wniosku kredytowego.
- Pamiętaj, aby dobrze się zastanowić przed podjęciem decyzji o wzięciu kredytu hipotecznego. Jest to bowiem bardzo poważne i długotrwałe zobowiązanie.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Czy deweloper udziela kredytu na zakup mieszkania na rynku pierwotnym?
Deweloperzy coraz częściej kuszą klientów ofertami kredytowymi, ale sami nie udzielają finansowania. Kredyt deweloperski to po prostu wynik współpracy biura deweloperskiego z bankiem. Deweloper nie może udzielić kredytu, ponieważ jest to niezgodne z Ustawą o kredycie hipotecznym.
Czy kredyt u dewelopera może być alternatywą dla kredytu hipotecznego?
Kredyt u dewelopera jest kredytem hipotecznym, a nie alternatywą. Jest udzielany dokładnie na takich samych zasadach ja w przypadku złożenia wniosku o kredyt hipoteczny w banku. Jedyną istotną różnicą jest pomoc ze strony dewelopera w załatwieniu formalności kredytowych.
Czy kredyt deweloperski wymaga zdolności kredytowej?
Tak, kredyt deweloperski wymaga posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej. Jest to bowiem kredyt hipoteczny. Bank ma też obowiązek sprawdzenia Twojej historii kredytowej. Ponadto aby go uzyskać, musisz mieć wkład własny, czyli pieniądze pozwalające na pokrycie części kosztów zakupu nieruchomości.
