Kupując mieszkanie u dewelopera możesz jednocześnie zapytać go o kredyt. Prawdopodobnie ma umowę z przynajmniej jednym bankiem i może posłużyć jako pośrednik. Wiąże się to jednak z bardzo ograniczonym wyborem kredytu.
- Co oznacza kredyt u dewelopera?
- Czy deweloper może udzielić kredytu na mieszkanie?
- Czemu deweloper pomaga w uzyskaniu kredytu?
- Czym różni się kredyt u dewelopera od kredytu w banku?
- Kredyt u dewelopera, czyli brak wyboru
- Czy kredyt u dewelopera wymaga zdolności kredytowej?
- Czy kredyt u dewelopera wiąże kredytobiorcę i dewelopera dodatkową umową?
- Kredyt u dewelopera – podsumowanie
Znaczny wzrost stóp procentowych pod koniec 2021 jedynie w niewielkim stopniu ograniczył popyt na mieszkania z rynku pierwotnego i kredyty hipoteczne przeznaczone na ich finansowanie. Aktualna wysokość stopy referencyjnej to 2,25%, ale znaczna część analityków przewiduje dalsze jej wzrosty w 2022.
Co oznacza kredyt u dewelopera?
Kredyt u dewelopera to kredyt mieszkaniowy zaciągnięty na zakup mieszkania z rynku pierwotnego (od dewelopera). Faktycznie kredytu takiego udziela bank współpracujący z deweloperem i jest to standardowy kredyt hipoteczny/mieszkaniowy, przyznawany na bardzo podobnych warunkach jak u jakiegokolwiek innego pośrednika kredytowego.
Deweloper pełni w zakresie kredytowania właśnie rolę agenta banku, pomagając wypełnić dokumentację i uzupełniając ją o dane dotyczące mieszkania.
Czy deweloper może udzielić kredytu na mieszkanie?
Deweloper nie udziela kredytu na mieszkanie, ani nawet nie sprzedaje go na raty. Kredytów hipotecznych mogą w Polsce udzielać jedynie banki i SKOKi. Nikt inny nie uzyskałby zabezpieczenia hipotecznego pożyczając środki na zakup mieszkania osobie fizycznej. Nie mógłby też zabezpieczyć w ten sposób sprzedaży na raty mieszkania.
Instytucja finansowa inna niż bank mogłaby udzielić pożyczki hipotecznej na zakup mieszkania, tylko pod warunkiem, że kupującym byłaby osoba prawna (firma, organizacja, NGO, jednostka samorządu terytorialnego).
Ponieważ głównymi kupującymi mieszkania są jednak osoby fizyczne, należy założyć, że kredytodawcą jest bank.
Deweloper nie ma też żadnego interesu w udzielaniu finansowania i prawdopodobnie nie udzielałby kredytów nawet mając taką możliwość. Z punktu widzenia firmy budującej mieszkania, optymalnie jest sprzedać je jak najszybciej, wyjść z inwestycji i mieć środki na następną.
Czemu deweloper pomaga w uzyskaniu kredytu?
Z punktu widzenia dewelopera to czy mieszkanie jest kupione za gotówkę czy na kredyt, nie ma znaczenia. W obu przypadkach deweloper otrzymuje swoje wynagrodzenie w tym samym momencie.
Firmy deweloperskie zawierają umowy z bankami przede wszystkim dlatego, że nie chcą tracić klientów, którzy zostaliby “pokonani” przez wymogi formalne i konieczność dostarczania dokumentów. Udzielając wsparcia w uzyskaniu kredytu zmniejszają też ryzyko, że klient się rozmyśli. Działa tu psychologiczny mechanizm – klient czuje się bardziej zobowiązany do podpisania umowy z firmą, która faktycznie coś dla niego zrobiła.
Deweloperzy pomagają w uzyskaniu kredytu we własnym interesie, ale w tym wypadku interes ten jest jak najbardziej zbieżny z potrzebami kupującego i kredytobiorcy.
Czym różni się kredyt u dewelopera od kredytu w banku?
Skoro kredyt u dewelopera jest zwyczajnym kredytem bankowym udzielonym na standardowych warunkach, to mogłoby się wydawać, że z punktu kredytobiorcy obie opcje niczym się nie różnią.
W przypadku zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny nawet niewielkie szczegóły mogą być jednak istotne. Kredyt u dewelopera to rozwiązanie, w którym:
Deweloper dostarcza do banku dokumentację dotyczącą mieszkania – nie jest to duże wsparcie w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego (kredytobiorca i tak nie musi przedstawić operatu szacunkowego), ale zawsze jedna formalność mniej. Oszczędza to także nieco czasu.
Deweloper pomaga wypełnić wniosek – wsparcie dewelopera nie różni się tu niczym od tego jakie można uzyskać zaciągając kredyt za pośrednictwem innego pośrednika kredytowego, czy infolinii rankomat.pl. Na pewno wypełnienie wniosku ze wsparciem jest jednak łatwiejsze niż zrobienie tego samodzielnie.
Potencjalnie też deweloper może negocjować w imieniu kredytobiorców, ponieważ jako pośrednik dostarczający większą liczbę umów, ma dość silną pozycję, by negocjować z bankiem. Może więc zdarzyć, że przy zawieraniu umowy za pośrednictwem dewelopera klient uzyska lepsze warunki niż bezpośrednio w banku.
Kredyt u dewelopera ma jednak istotną wadę.
Kredyt u dewelopera, czyli brak wyboru
O ile w interesie dewelopera jest ułatwienie finansowania zakupu mieszkania swoim klientom, o tyle warunki kredytów są dla niego bez znaczenia. Deweloper nie ma powodu, by współpracować ze wszystkimi bankami, ani oferować klientowi najlepszą ofertę dostępną na rynku. W efekcie klient dostaje produkt dopasowany do sytuacji, ale nie koniecznie najtańszy.
Różnica w wysokości raty pomiędzy najlepszą i najgorszą ofertą kredytu mieszkaniowego może wynosić nawet ponad 150 zł miesięcznie przy zakupie mieszkania w dużym mieście. Uwzględniając okres kredytowania wynoszący najczęściej ok. 25 lat, otrzymujemy kilkadziesiąt tysięcy, które można zaoszczędzić jedynie dokonując odpowiedniego wyboru oferty kredytowej. Sporo.
Dlatego znacznie lepiej porównać ze sobą wszystkie dostępne oferty, korzystając np. z kalkulatora na stronie rankomat.pl. Zwłaszcza gdy stopy procentowe rosną jak na przełomie 2021 i 2022 roku, a każda oszczędność na kosztach kredytu może mieć decydujące znaczenie.
Czy kredyt u dewelopera wymaga zdolności kredytowej?
Kredyt u dewelopera jest faktycznie kredytem bankowym przyznawanym na dokładnie takich samych warunkach jak w banku. Kredytobiorca musi udowodnić swoją zdolność kredytową i mieć dobrą historię dotychczasowych spłat, by uzyskać taki kredyt.
Kredytobiorca musi mieć dokładnie taką samą zdolność kredytową biorąc kredyt u dewelopera, co zaciągając go w jakikolwiek inny sposób. Pośrednik nie może wpłynąć na bank w tym zakresie.
Może więc zdarzyć się sytuacja, że deweloper zaproponuje finansowanie, ale bank mając dokładniejsze dane na temat sytuacji finansowej klienta, odmówi przyznania kredytu. W przypadku kredytów hipotecznych ryzyko takie występuje zawsze.
Swoją zdolność kredytową można w przybliżeniu oszacować korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej rankomat.pl, ale nawet wówczas trzeba pamiętać, że bank ma dostęp do historii kredytowej i może uznać potencjalnego kredytobiorcę za mało wiarygodnego.
Czy kredyt u dewelopera wiąże kredytobiorcę i dewelopera dodatkową umową?
Umowa kredytowa podpisywana jest pomiędzy bankiem, a kredytobiorcą. Deweloper nie jest jej stroną nawet w przypadku gdy mieszkanie dopiero powstaje, a kwota jest mu wypłacana w transzach.
Pośrednicy nie są stronami umów, nie odpowiadają za ich wykonanie przez kredytodawców, ani kredytobiorców. Nie mają też realnego wpływu na warunki samej umowy.
Gdyby kredytobiorca nie spłacał kredytu, z zabezpieczenia hipotecznego korzysta bank, a nie deweloper.
Kredyt u dewelopera – podsumowanie
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, można zapytać o finansowanie u dewelopera. To wygodna opcja, choć nie zawsze korzystna finansowo. Deweloper występuje tu w roli pośrednika, który ma mocną pozycję negocjacyjną, ale słabą motywację, by uzyskać dla klienta dobre warunki kredytowania.
Można więc najpierw sprawdzić oferty najlepszych kredytów, a potem zapytać o kredyt u dewelopera. Jeśli warunki będą przynajmniej tak samo dobre jak te na rynku, to kredyt u dewelopera będzie dobrym rozwiązaniem.
Czytaj też: Najniższa krajowa a kredyt hipoteczny – mam szansę?
Czytaj też: 10 sposobów na obniżenie kosztów kredytu
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy każdy deweloper udziela wsparcia w uzyskaniu kredytu?
Nie. Przeważnie umowy z bankami mają duże firmy deweloperskie.
Czy deweloper poznaje historię kredytową kredytobiorcy?
Tylko w zakresie w jakim klient sam ją ujawnił. Pośrednik nie ma dostępu do tajemnicy bankowej.
Czy deweloperzy mają uprawnienia pośredników kredytowych?
Większość firm deweloperskich to spółki, które na podstawie umowy z bankiem mogą pośredniczyć w transakcji przyznania kredytu. W praktyce nie zawiera się umowy z deweloperem, tylko od razu z bankiem.
