Transze kredytów hipotecznych są niezwykle istotne z punktu planowania budżetu domowego. Ich konstrukcja oraz metody wypłacanych środków mają znaczny wpływ na życie każdego kredytobiorcy. Jak działają w praktyce? Dlaczego wypłata kredytu hipotecznego następuje w transzach? O tym wszystkim piszemy poniżej!
- Czym jest transza?
- W jaki sposób wypłacane są transze?
- Jak wypłacane są transze w fazie budowy domu?
- Dlaczego wypłata kredytu hipotecznego następuje w transzach?
- Czym się różni wypłata środków w przypadku kredytu na budowę domu?
- Kiedy banki wypłacają transze kredytu hipotecznego?
- Jakich formalności wymaga bank do wypłaty kolejnych transz?
- Kiedy jest wypłacana pierwsza transza kredytu hipotecznego?
- Kiedy jest wypłacana ostatnia transza kredytu?
- Czy długo czeka się na pieniądze z kredytu hipotecznego wypłacanego w transzach?
- Czy da się zmienić harmonogram wypłaty transz?
- Co, jeśli nie wykorzystam pieniędzy z transzy?
- Kiedy bank odmawia wypłaty transzy kredytu hipotecznego?
- Jakie są najważniejsze elementy umowy kredytowej?
- Transza kredytu hipotecznego – o czym jeszcze pamiętać?
- Warto wiedzieć
Kredyty hipoteczne mogą nie być wypłacane jako jednorazowa suma tuż po podpisaniu umowy. Banki zdają sobie sprawę, że w przypadku inwestycji np. wypłaty środków na budowę domu – proces ten można podzielić na kilka etapów. Dzięki temu dla klienta zobowiązania również są wydzielane stopniowo. Wypłacanie pożyczki w kilku etapach nazywane jest transzami. Jeżeli rozpocząłeś proces budowy domu to zorientuj się czym jest transza i co możesz zrobić, gdy bank odmówi wypłaty następnego etapu.
Czym jest transza?
W języku sektora finansowego, transza kredytu to określona porcja zadłużenia, którą bank przekazuje klientowi w zaplanowanym czasie zgodnie z harmonogramem. Jest to forma wypłaty różniąca się od jednorazowego przekazania pełnej kwoty kredytu. Co do zasady – zobowiązania wypłacane w transzach dotyczą kredytów hipotecznych, ale głównie tych przeznaczonych na budowę domu.
W jaki sposób wypłacane są transze?
Sposób wypłaty kredytu hipotecznego w transzach zależy od tego, czy chcesz nim sfinansować już istniejącą nieruchomość czy nieruchomość, która jeszcze powstaje. W sytuacji zakupu gotowej nieruchomości, banki zwykle wypłacają całą sumę kredytu po formalnym przeniesieniu praw własności.
Jak wypłacane są transze w fazie budowy domu?
Jeżeli jednak nieruchomość jest w fazie budowy, jednorazowe przekazanie całej sumy jest ryzykowne, gdyż nie ma pewności, czy inwestycja zostanie ukończona. W takich okolicznościach, bardziej bezpiecznym podejściem jest etapowe przekazanie środków. Wypłata każdej porcji kredytu jest wtedy kondycyjna i zależna od spełnienia konkretnych wymagań zawartych w umowie.
Jest również kilka innych sytuacji, w których banki mogą oferować kredyt hipoteczny w formie transz. Na przykład, jeśli cel kredytu to zakup i wykończenie nieruchomości, początkowa transza może być przeznaczona na zakup, a następne na prace wykończeniowe.
Dlaczego wypłata kredytu hipotecznego następuje w transzach?
Zwykły kredyt hipoteczny jest dość prosty w obszarze wypłaty. Po stworzeniu dokumentów notarialnych i zatwierdzeniu umowy kupna – sprzedaży, pieniądze są przesyłane na konto osoby sprzedającej, niezależnie od tego, czy jest to osoba prywatna, czy firma deweloperska. Cała kwota trafia na konto sprzedającego, a wniosek o hipotekę, będącą kluczowym zabezpieczeniem dla banku, jest skierowany do sądu wieczystoksięgowego.
Czym się różni wypłata środków w przypadku kredytu na budowę domu?
W przypadku kredytu na budowę domu, mimo że również jest to forma kredytu hipotecznego, istnieje kilka różnic w porównaniu do standardowego kredytu hipotecznego. Pierwsza i najistotniejsza to fakt, że nieruchomość jeszcze nie istnieje, co utrudnia jej dokładną wycenę przez ekspertów. Można ją jedynie oszacować na podstawie różnych dokumentów, takich jak kosztorys. Po drugie, pieniądze zazwyczaj są przekazywane na konto kredytobiorcy, który sam zarządza nimi, zobowiązując się do wykorzystania ich na budowę i wykończenie domu.
Kiedy banki wypłacają transze kredytu hipotecznego?
Zasady dotyczące wypłaty poszczególnych części kredytu hipotecznego są zwykle ujęte w harmonogramie. W rzeczywistości, każda część kredytu jest wypłacana na wniosek kredytobiorcy. Umowa kredytowa zwykle precyzuje, w jakim czasie bank musi zrealizować tę wypłatę – zazwyczaj jest to od 7 do 14 dni od momentu złożenia stosownego wniosku i dostarczenia wymaganych dokumentów. Bank potrzebuje tych formalności, aby upewnić się, że spełnione są warunki do wypłaty kolejnej części kredytu i że dotychczas wypłacone środki zostały użyte zgodnie z planem.
Jakich formalności wymaga bank do wypłaty kolejnych transz?
Sposób rozliczenia powyższych części kredytu różni się w zależności od banku. Zwykle bank wymaga przedstawienia faktur za zakupione materiały i wykonane usługi, a także dziennika budowy. Bywa, że konieczne jest również przedstawienie fotografii, które pokazują postępy w budowie. Bank ma też prawo wysłać swoją osobę do przeprowadzenia kontroli na budowie, a koszty tej wizyty zwykle pokrywa kredytobiorca.
Kiedy jest wypłacana pierwsza transza kredytu hipotecznego?
Zasady wypłaty pierwszej części kredytu hipotecznego różnią się od wypłaty kolejnych transz. Bank zwykle przekazuje te środki kredytobiorcy tuż po finalizacji umowy kredytowej. Następne wypłaty są już realizowane zgodnie z określonym harmonogramem i po wnioskowaniu o nie przez kredytobiorcę oraz po zakończeniu danego etapu budowy.
Kiedy jest wypłacana ostatnia transza kredytu?
Zazwyczaj banki oczekują, że ostatnia część kredytu zostanie uruchomiona przez kredytobiorcę przed zakończeniem procesu budowlanego lub najpóźniej do momentu, w którym budynek osiągnie stan określony w umowie. Warto zauważyć, że choć po otrzymaniu tej ostatniej części dysponujemy już całkowitą kwotą kredytu, to nadal musimy rozliczyć się z jej wykorzystania. W umowie kredytowej zazwyczaj jest określony okres, w jakim to rozliczenie powinno zostać dokonane (na przykład w ciągu 90 dni). Dopiero po tym etapie możemy mówić o początkowej spłacie kapitału.
Czy długo czeka się na pieniądze z kredytu hipotecznego wypłacanego w transzach?
W praktyce, każdy etap wypłaty kredytu inicjowany jest przez kredytobiorcę. Zwykle umowa określa ramy czasowe, w których bank ma obowiązek dokonania wypłaty – najczęściej odbywa się to w ciągu 7 do 14 dni od czasu, kiedy kredytobiorca złoży odpowiedni wniosek i dostarczy niezbędne dokumenty.
Czy da się zmienić harmonogram wypłaty transz?
Jeśli na etapie budowy dojdzie do opóźnień, może być potrzebne przesunięcie terminu wypłaty jednej z części kredytu. W takiej sytuacji trzeba zwrócić się do banku z wnioskiem o zmianę daty wypłaty, podając powody dla tego przesunięcia. Aby formalnie dokonać takiej zmiany, konieczne jest podpisanie z bankiem dodatkowego aneksu do istniejącej umowy kredytowej.
Co, jeśli nie wykorzystam pieniędzy z transzy?
Jeżeli po rozliczeniu jednej z części kredytu hipotecznego okazuje się, że kredytobiorca nie zużył całej przydzielonej sumy na planowane prace budowlane, nie ma on swobody w dysponowaniu niewykorzystanymi środkami. Te niewykorzystane fundusze nie są też automatycznie przenoszone na finansowanie kolejnego etapu budowy. Zazwyczaj brak wykorzystania przydzielonej sumy skutkuje redukcją ogólnej kwoty kredytu i wymaga formalnego uregulowania tej sytuacji przez podpisanie z bankiem dodatkowego aneksu do umowy.
Kiedy bank odmawia wypłaty transzy kredytu hipotecznego?
Odmowa wypłacenia następnej części kredytu przez bank może mieć miejsce tylko w określonych warunkach, które są zawarte w umowie kredytowej. Najczęściej do takich sytuacji dochodzi, gdy:
- kredytobiorca nie dostarczy niezbędnych dokumentów potwierdzających postępy inwestycji i właściwe wykorzystanie poprzednich środków,
- środki z wcześniejszej transzy nie zostały prawidłowo wydatkowane,
- kontrola inwestycji przyniosła negatywne wyniki,
- sytuacja finansowa kredytobiorcy uległa pogorszeniu (na przykład rozpoczęto egzekucję komorniczą),
- budowa nie postępuje zgodnie z planem.
Jeżeli bank odmówi wypłaty środków, powinien podać konkretne przyczyny, które będą zgodne z zapisami umowy. Twoje dalsze kroki powinny zależeć od tego uzasadnienia. Najczęściej wystarczy dostarczyć brakujące dokumenty, aby spełnić wymagania banku. Jeśli jednak uznasz, że decyzja banku była niesłuszna, masz prawo złożyć reklamację.
Jakie są najważniejsze elementy umowy kredytowej?
Co umieszcza się w umowie kredytowej? Zgodnie z art. 69 ust. 2 Prawa bankowego umowa kredytu powinna być zawarta na piśmie i określać w szczególności m.in.:
- strony umowy;
- kwotę i walutę kredytu;
- cel, na który kredyt został udzielony;
- zasady i termin spłaty kredytu;
- w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska – szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut,
- wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;
- sposób zabezpieczenia spłaty kredytu.
Ponadto dokument ten składa się zwykle z dwóch głównych sekcji: zasad ogólnych i opisu specyficznej sytuacji finansowej kredytobiorcy.
Transza kredytu hipotecznego – o czym jeszcze pamiętać?
Jeżeli kredyt hipoteczny jest przeznaczony na finansowanie nieruchomości w budowie lub jeszcze nieukończonej, banki z reguły wypłacają środki w kilku ratach. Każda z tych transz ma służyć realizacji określonego etapu projektu budowlanego, zgodnie z zaplanowanym harmonogramem. Bank dokładnie sprawdza, czy środki z danej transzy zostały użyte zgodnie z przeznaczeniem.
Brak postępów w budowie w zaplanowanym czasie lub niewłaściwe rozliczenie poprzedniej transzy dają bankowi podstawy do odmowy wypłaty kolejnej sumy. Warto mieć na uwadze, że banki zwykle pozwalają na ukończenie całego projektu w ciągu maksymalnie 36 miesięcy. W tym okresie kredytobiorca zobowiązany jest do spłacania tylko odsetek od udzielonego kredytu.
Warto wiedzieć
- Transze to częściowe wypłaty kredytu hipotecznego, które są udzielane kredytobiorcy w różnych etapach realizacji projektu budowlanego lub innej inwestycji.
- Bank i kredytobiorca ustalają harmonogram wypłat transz, który jest częścią umowy kredytowej. Harmonogram ten precyzuje, kiedy i w jakiej wysokości będą wypłacane kolejne transze kredytu.
- Zanim bank wypłaci kolejną transzę, kredytobiorca musi spełnić pewne warunki, takie jak przedstawienie dokumentacji potwierdzającej postępy w budowie lub innej inwestycji. Mogą to być faktury za materiały, umowy z wykonawcami czy raporty z kontroli budowy.
- Środki są zwykle przelewane na konto kredytobiorcy lub bezpośrednio na konta dostawców i wykonawców, zależnie od ustaleń zawartych w umowie kredytowej.
- Po wypłaceniu transzy, bank może przeprowadzić kontrolę, aby upewnić się, że środki zostały użyte zgodnie z umową.
- Po wypłaceniu ostatniej transzy i zakończeniu projektu, kredytobiorca zaczyna spłacanie pełnych rat kapitałowo-odsetkowych.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Co to jest transza?
Transza to częściowa suma pieniędzy, która jest wypłacana lub przekazywana w określonych etapach realizacji umowy lub projektu na podstawie wymaganej dokumentacji. Służy ona jako mechanizm kontroli i zarządzania ryzykiem dla instytucji finansującej zakup domu, a jednocześnie umożliwia kredytobiorcy sfinansowanie kolejnych etapów i realizację inwestycji.
Jak bank wypłaca transze?
Warunki wypłaty zazwyczaj są powiązane z postępami w budowie, takimi jak zakończenie murów czy instalacji. Ilość wypłacanych transz może być różna i zależy od polityki danego banku oraz specyfiki inwestycji.
Ile się czeka na wypłatę transzy?
Czas, w którym bank ma obowiązek przelać środki, jest zazwyczaj ustalony w umowie i najczęściej wynosi od 7 do 14 dni od momentu złożenia wymaganych dokumentów.
Jak udowodnić realizację inwestycji?
Procedury rozliczeniowe dotyczące transz kredytu hipotecznego mogą się różnić w zależności od wybranej instytucji finansowej. Co do zasady banki proszą o przedstawienie faktur za zakupione materiały i wykonane usługi budowlane, a także o dostarczenie dziennika, w którym zapisywane są postępy prac.
Jak bank wypłaca kredyt na budowę domu?
Jeżeli planujesz zaniechać wypłaty kolejnej transzy kredytu, konieczne jest złożenie odpowiedniego pisma w banku. Na tej podstawie, bank przygotuje dodatek do Twojej umowy i ustali nowy plan spłaty rat, zarówno kapitału, jak i odsetek.
