Kredyt hipoteczny od A do Z

Kredyt hipoteczny to jedno z najtańszych rozwiązań pozwalających sfinansować cele mieszkaniowe. Pomimo niskiego oprocentowania warto pamiętać, że jest to zobowiązanie wieloletnie, towarzyszące kredytobiorcy przez większość dorosłego życia. Podpowiadamy na co zwrócić uwagę, aby droga do wymarzonego mieszkania nie zamieniła się w niekończący koszmar.

Od niemal trzydziestu lat „ścigamy Europę”, jednak w dalszym ciągu niewiele osób może pozwolić sobie na zakup domu lub mieszkania bez finansowego wsparcia banku. Sytuację tę może zmienić program Bezpieczny Kredyt 2%, jednak jest zbyt wcześnie, aby wyciągać miarodajne wnioski.

Decyzję o nabyciu lub zmianie dotychczasowej nieruchomości warto poprzedzić gruntowną analizą aktualnych możliwości finansowych oraz podjąć próbę ich oceny na przestrzeni nadchodzących lat. Oczywiście tego typu projekcje to delikatnie rzecz ujmując „wróżenie z fusów”, jednak zapewniają one poczucie dobrze odrobionego zadania.

Dopiero po gruntownej ocenie swojego potencjału finansowego możemy przeprowadzić wstępny konkurs ofert, wyłaniając propozycje wpisujące się w nasze oczekiwania. Należy pamiętać, że całkowity koszt kredytu spłacanego na przestrzeni kilkudziesięciu lat, jest szczególnie wrażliwy na najmniejsze wahania jego poszczególnych parametrów.

I tak kosmetyczna zmiana oprocentowania w długim terminie oznaczać może kilkanaście tysięcy oszczędności lub dodatkowe obciążenie dla domowego budżetu. Z tego też powodu wybór kredytu hipotecznego powinien odbywać się w spokoju, bez udziału deformujących obraz emocji.

Analiza sytuacji finansowej – czy powinna być podstawą wszystkich decyzji kredytowych?

Kredyt hipoteczny to rozwiązanie, które ma Ci pomóc i poprawić Twoją jakość życia, a nie pogorszyć ją. Dalsza część artykułu dotyczy kolejnych kroków jakie należy podjąć, by uzyskać i spłacić kredyt hipoteczny.

Zakładamy w niej, że kupujesz swoje pierwsze mieszkanie lub dom i zamierzasz przeznaczyć je na własne potrzeby mieszkaniowe.

Rozumiemy, że może to wywoływać silne emocje, od obaw, aż po euforię. Twoimi najlepszymi sojusznikami będą jednak chłodna analiza swojej sytuacji finansowej, przeprowadzona z pomocą kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego.

Zacznij właśnie od niej i odpowiedz sobie na pytania:

• Jakie są Twoje miesięczne dochody? Czy są stałe?
• Czy planujesz pracować i mieszkać w tym samym miejscu za kilka lat?
• Czy masz rodzinę lub planujesz ją założyć?
• Jakie lokum zaspokoi Twoje potrzeby mieszkaniowe?
• Jakie posiadasz aktualnie oszczędności? Jak szybko ich przybywa?

Te proste pytania ułatwiają przemyślenie swojej sytuacji mieszkaniowej. Kredyt spłacany przez 20 czy 30 lat to poważna decyzja. Chcesz podjąć ją świadomie, znając wszystkie korzyści i skutki uboczne takiego rozwiązania. Dlatego, prosimy, odpowiedz sobie na pytania:

• Czy potrzebujesz mieszkania/domu na własność? – To jest istotne pytanie i np. większość mieszkańców Szwajcarii odpowiada na nie negatywnie. Także w USA wynajmowanie mieszkań i domów przez większość życia jest całkiem zwyczajną praktyką.
  Czy kredyt hipoteczny będzie dla Ciebie obciążeniem psychicznym? – Jeśli wiesz, że ryzyko utraty mieszkania w przypadku niespłacenia kredytu będzie dla Ciebie przytłaczające, to lepiej go nie zaciągaj.
  Czy jesteś w stanie zaakceptować ryzyko? – Zaciągając kredyt hipoteczny bierzesz na siebie ryzyko związane np. ze zmianą stóp procentowych, utratą pracy czy nagłymi zmianami na rynku.

Jeśli odpowiedzi prowadzą Cię do decyzji o podjęciu kredytu, zapraszamy do dalszej części poradnika.

Czym jest zdolność kredytowa i wiarygodność osoby składającej wniosek o kredyt hipoteczny?

Podstawowym elementem wpływającym na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest analiza zdolności i wiarygodności kredytowej wnioskodawcy. Biorąc pod uwagę wysoką kwotę finansowania oraz długi horyzont spłaty, instytucje finansowe drobiazgowo podchodzą do weryfikacji kondycji finansowo-ekonomicznej klienta.

Jedną z kluczowych czynności jest właściwe oszacowanie kwoty, jaka każdego miesiąca zostaje w kieszeni kredytobiorcy (po odjęciu wszystkich kosztów związanych z obsługą bieżących zobowiązań i utrzymaniem gospodarstwa domowego). Dzięki temu bank może ustalić ratę na poziomie dopasowanym do możliwości domowego budżetu.

Oczywiście wysokie dochody nie są jeszcze gwarancją pozytywnej decyzji kredytowej. Istotne znaczenie ma również stosunek kredytobiorcy do spłaty dotychczasowych zobowiązań. W tym celu bank dokonuje weryfikacji raportów udostępnianych przez Biuro Informacji Kredytowej, z których jasno wynika, czy wnioskodawca miał problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań i czy zdarzenia te miały charakter stały czy incydentalny.

Na wynik analizy zdolności kredytowej ma wpływ również szereg innych okoliczności tj. wiek kredytobiorcy, miejsce zamieszkania czy forma zatrudnienia. Mając na uwadze złożoność procesu oceny warto zaaranżować spotkanie z doradcą kredytowym w celu weryfikacji przybliżonej zdolności kredytowej.

Wiedza ta będzie niezmiernie pomocna podczas zawężania grupy interesujących nas ofert. Dodatkowo specjalista podsunąć może kilka rad pozwalających na poprawę zdolności kredytowej. Może być to np. spłata nieużywanych kart kredytowych lub przystąpienie do długu poręczyciela.

Czy przy kredycie hipotecznym musisz posiadać wkład własny?

By otrzymać kredyt hipoteczny potrzebujesz przede wszystkim wkładu własnego i odpowiedniej do jego wysokości zdolności kredytowej.

Czasy, kiedy banki były skłonne w 100% sfinansować zakup nieruchomości, a nawet dorzucić jeszcze kilkadziesiąt tysięcy na remont czy wyposażenie mieszkania minęły bezpowrotnie. Zgodnie z Rekomendacją S minimalna wysokość wkładu własnego wynosi obecnie 20%. I tak kredytobiorca planujący zakup mieszkania wycenionego na 300 000 zł, będzie musiał wyłożyć ze swojej kieszeni 60 000 zł.

W obawie przed drastycznym ograniczeniem dostępu do kredytów hipotecznych dopuszczona została także możliwość wniesienia 10% wkładu własnego. Rozwiązanie to wymaga jednak wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.

Osoby nie dysponujące środkami odpowiadającymi ⅕ wartości nieruchomości powinny samodzielnie ocenić czy skorzystać z 10% opcji i zaakceptować droższe w ogólnym rozrachunku zobowiązanie, czy wstrzymać się z decyzją i zgromadzić brakującą kwotę.

Wyższy wkład własny, poza naturalnym zmniejszeniem kwoty długu, zapewnia także lepszą pozycję negocjacyjną, a to może przełożyć się na dogodniejsze warunki cenowe kredytu. Większy udział w finansowaniu zakupu nieruchomości to również dostęp do szerszego wachlarza ofert, gdyż banki o konserwatywnej polityce kredytowej nie akceptują obniżonego wkładu własnego.

Jeśli masz zdolność kredytową i wkład własny, pora podjąć kilka decyzji.

Decyzje dotyczące kredytu – raty równe czy malejące?

Istotną kwestią, mającą wpływ zarówno na zdolność kredytową, jak i na całkowity koszt kredytu, jest właściwe wytypowanie wariantu spłaty zobowiązania. Wybór może paść na raty równe lub malejące. W racie równej kapitał i naliczone od niego odsetki są zmienne. Mechanizm działa w ten sposób, że w pierwszych latach spłaty zobowiązania większą część raty stanowią odsetki.

W ogólnym rozrachunku jest to rozwiązanie droższe, gdyż kapitał spłacany jest wolniej. Przewagą raty równej nad malejącą jest jej niższa wysokość w początkowym okresie spłaty, co pozytywnie wpływa na wynik zdolności kredytowej wnioskodawcy.

Z kolei rata malejąca jest rozwiązaniem tańszym, jednak pociągającym za sobą konieczność obsługi wyższej raty przez pierwsze lata spłaty kredytu. Część kapitałowa jest niezmienna, przez co kolejne odsetki naliczane są od niższej kwoty zobowiązania. Z uwagi na większe obciążenie zdolności kredytowej klienta rozwiązanie to cieszy się dużo mniejszą popularnością.

Wybór rat równych lub malejących jest kluczowy, ale zanim wybierzesz kredyt, zdecyduj jeszcze:

Czy chcesz zaciągnąć kredyt z oprocentowaniem stałym na 5-10 lat, czy z oprocentowaniem zmiennym? – W Polsce niestety nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu ze stałym oprocentowaniem przez cały czas kredytowania. Kredyt z oprocentowaniem zmiennym przeważnie jest tańszy na początku, ale jego koszt może rosnąć wraz ze stopami procentowymi.

Banki najczęściej stosują stawkę WIBOR 3M, przez co wysokość raty będzie podlegać aktualizacji w okresach trzymiesięcznych. Stosowana jest również stawka sześciomiesięczna WIBOR 6M. Na początku obie wymienione stawki, mają być zastąpione stopą WIRON. Więcej na ten temat dowiesz się z poradnika: Wskaźnik WIRON – czym jest i jak wpłynie na sytuację kredytobiorców? 

Chcesz ubezpieczyć spłatę kredytu, czy zrezygnować z ubezpieczenia? – Oczywiście wybór w tej kwestii masz jedynie w sytuacji, gdy posiadasz minimum 20% wkładu własnego. Ubezpieczenie spłaty kredytu jest korzystne przede wszystkim dla banku, ale może pozwolić Ci na obniżenie prowizji.

Kiedy już wiesz jakiego kredytu szukasz, porównaj ze sobą dostępne oferty.

Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?

Dotarliśmy do momentu, w którym oszacowaliśmy minimalny poziom wkładu własnego, rozumiemy różnicę pomiędzy ratą równą a malejącą oraz poznaliśmy swoją przybliżoną zdolność kredytową, a co za tym idzie, wiemy jaka kwota zobowiązania pozostaje w naszym zasięgu.

Dysponując takimi informacjami możemy przeprowadzić konkurs ofert korzystając z dostępnych w sieci porównywarek i kalkulatorów. Narzędzia te po wprowadzeniu interesujących nas parametrów zwrócą listę ofert wpisujących się w określone kryteria.

Oczywiście selekcja tego typu powinna być preludium do spotkania z doradcą lub pośrednikiem kredytowym w celu doprecyzowania wszelkich szczegółów ofert. Kredyty hipoteczne to rozwiązania wymagające analizy szeregu różnorodnych dokumentów i okoliczności, więc skuteczna weryfikacja zdalna jest na ten moment niemożliwa. Biorąc pod lupę przedstawione oferty warto zwrócić szczególną uwagę na opisane w dalszej części tekstu parametry.

Polecamy więc zacząć porównywanie ofert od naszego rankingu kredytów hipotecznych, ale nie zapomnieć też o indywidualnym kontakcie ze swoim bankiem i doradcą finansowym.

Na jaki okres można zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Jeśli Twoja zdolność kredytowa jest odpowiednia, a Ty masz zebrany wkład własny o wartości przynajmniej 20% wartości nieruchomości, prawdopodobnie dopiero na etapie wyboru oferty musisz zdecydować na jak długo zaciągniesz kredyt. Być może, że w ciągu 10 lat nie dasz rady go spłacić, a na 35 lat nie chcesz wiązać się z bankiem, ale w dalszym ciągu możesz mieć dylemat czy zaciągnąć kredyt na 18 czy 25 lat.

Za krótszym terminem przemawiają – niższy całkowity koszt kredytu, szybsze uwolnienie się od zobowiązania
Natomiast za wydłużeniem go – niższa miesięczna rata i możliwość spłaty przed czasem

Jeśli sądzisz, że możesz mieć trudności ze spłatą kredytu w 20 lat, zaciągnij go na 25 lat i jeśli Twoja sytuacja finansowa się poprawi – spłać przed terminem. W drugą stronę będzie to trudniejsze.

Co jest głównym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego?

Mieszkanie lub dom które kupujesz posiłkując się kredytem hipotecznym jest najważniejszym elementem całej układanki. Zanim wybierzesz nieruchomość – poproś w banku o promesę kredytową.

W momencie wyboru mieszkania warto mieć już nie tylko ustaloną zdolność kredytową i wkład własny, ale też konkretną ofertę banku. W praktyce szukanie mieszkania lub domu dla siebie to pracochłonny i czasochłonny proces. Prawdopodobnie nałożył się on w Twoim wypadku na rozejrzenie się w ofercie kredytowej i podjęcie kluczowych decyzji.

Dla Ciebie ten dom lub mieszkanie będą miejscem, gdzie mieszkasz wraz z rodziną. Tylko Ty możesz zdecydować, czy będą warte kwoty, którą za nie zapłacisz.

Dla banku natomiast istotna będzie rynkowa wycena nieruchomości – tak zwany operat szacunkowy przygotowany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Bez tego dokumentu bank nie przyzna kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z rynku wtórnego i będzie nieufny wobec zakup na rynku pierwotnym. Wątpliwości wzbudzi też zakup mieszkania lub domu za kwotę znacznie odbiegającą od tej podanej w operacie szacunkowym.

Musisz więc postarać się o ten dokument i zapłacić za usługę rzeczoznawcy. Jednocześnie sprawdź stan prawny nieruchomości, którą kupujesz.

Jak sprawdzić księgi wieczyste nieruchomości?

Żeby nieruchomość mogła być przedmiotem zastawu hipotecznego, musi mieć ustanowioną księgę wieczystą. Oznacza to także konieczność uregulowania kwestii prawnych dotyczących nieruchomości. Dlatego kupując mieszkanie (a tym bardziej dom) na kredyt, warto dokładnie przyjrzeć się jej księdze wieczystej. Będą tam informacje o:

• Dokładnej powierzchni i lokalizacji lokalu.
• Przyległościach takich jak np. komórka lokatorska.
• Prawach rzeczowych i służebnościach gruntowych.
• Właścicielach nieruchomości.
• Toczących się postępowaniach sądowych.

Mając dokładny adres można sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, nawet nie posiadając numeru księgi, ale ten ostatni powinien zostać udostępniony przez sprzedającego mieszkanie.

W przypadku zakupu na rynku pierwotnym, księga wieczysta konkretnego lokalu zakładana jest przeważnie dopiero w momencie sprzedaży mieszkania. Sprawdzić można natomiast księgę całej nieruchomości.

W przypadku nieścisłości pomiędzy umową kupna-sprzedaży mieszkania, a księgą wieczystą należy skontaktować się z notariuszem.

Jakich dokumentów oczekuje bank przyznając kredyt hipoteczny?

Nawet mając już sprawdzoną nieruchomość, przed złożeniem wniosku, upewnij się czy posiadasz komplet dokumentów wymaganych przez bank.
Będą to:

• Operat szacunkowy.
• Wyciąg z księgi wieczystej.
• Zaświadczenie o dochodach.
• Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami.

Zaświadczenie o dochodach w niektórych bankach musi być poparte np. umową o pracę. Każdy bank ma na swojej stronie listę potrzebnych dokumentów. Przeanalizowaliśmy dokładnie to zagadnienie w poradniku: Jakie dokumenty są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego?

Jakie są koszty kredytu hipotecznego?

Koszt kredytu hipoteczne składa się z kilku elementów, takich jak:

• Oprocentowanie kredytu – Oprocentowanie kredytu to jego podstawowy koszt. Na podstawie oprocentowania określonego procentowo w skali roku naliczane są odsetki doliczane do comiesięcznych rat. Oprocentowanie kredytu nie powinno być mylone z Rzeczywistą Roczną Stopą Oprocentowania (RRSO), która określa całkowity koszt kredytu.
• RRSO skonstruowane zostało w celu łatwiejszego i szybszego porównywania ofert kredytowych. Wskaźnik bierze pod uwagę wszystkie podstawowe koszty związane z zaciągnięciem kredytu, jak: odsetki, prowizje i składki ubezpieczeniowe oraz uwzględnia zmianę wartości pieniądza w czasie.
• Prowizja od udzielenia kredytu – Opłata sięgać może nawet kilku procent kwoty finansowania. Przykładowo 3% prowizja od kredytu na kwotę 250 000 zł wynosi 7 500 zł. To sporo, szczególnie w sytuacji, kiedy bank oczekuje od kredytobiorcy jednorazowej wpłaty zaraz po podpisaniu umowy. Osoby nie dysponujące odpowiednią kwotą mogą liczyć na to, że bank doliczy prowizję do kwoty kredytu i rozłoży jej spłatę na ustalony w umowie okres finansowania. Rozwiązanie tego typu naturalnie zwiększa całkowity koszt kredytu, ale pozwala na znacznie łagodniejszy start. Zdarza się, że banki w ramach jednej oferty proponują różne warianty podziału kosztów. I tak wnioskodawca może zdecydować, czy wybiera kredyt z „lekką ratą” i godzi się z koniecznością zapłaty prowizji, czy stawia bardziej na ciut wyższe oprocentowanie za to z prowizją równą 0 zł.
• Ubezpieczenia kredytu:
  • ubezpieczenie pomostowe – stosowane od chwili udzielenia kredytu do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Opłata tytułem ubezpieczenia może być pobierana w postaci stałej stawki za konkretny okres lub pod postacią podwyższonej marży do czasu ustanowienia zabezpieczenia. W przypadku wcześniejszego dostarczenia zaktualizowanego wpisu do księgi wieczystej bank powinien zwrócić część nadpłaconej składki,
  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – rozwiązanie skierowane do osób nie dysponujących środkami odpowiadającymi ⅕ wartości nieruchomości. Opłata tytułem polisy naliczana jest do momentu, aż kwota odpowiadająca wkładowi własnemu osiągnie poziom 20%,
  • ubezpieczenie nieruchomości – wymagane przez wszystkie banki. Gwarantuje wypłatę odszkodowania w przypadku zniszczenia domu lub mieszkania w wyniku niekorzystnych zdarzeń losowych np. pożar, zalanie. Konieczne jest dokonanie cesji praw z polisy na bank,
  • ubezpieczenie na życie – często traktowane jako opcja, które w wyniku śmierci kredytobiorcy lub innego zdarzenia objętego ochroną zapewnia spłatę zobowiązania przez ubezpieczyciela. Skorzystanie z polisy może przyczynić się do uzyskania atrakcyjniejszych warunków finansowania,
  • ubezpieczenie od utraty pracy – cieszące się małą popularnością z uwagi na niekorzystną relację warunków uprawniających do wypłaty z polisy do jej ceny. Ubezpieczenie gwarantuje wypłatę świadczeń w okresie od kilku do kilkunastu miesięcy.

Jakie są koszty dodatkowe zakupu nieruchomości na kredyt?

Mimo iż największe z kosztów kredytu to te wliczane do RRSO, to kupując mieszkanie na kredyt hipoteczny, musisz też przygotować się na koszty dodatkowe:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), gdy kupujesz na rynku wtórnym – 2% wartości transakcji. Aktualnie osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym zwolnione są z konieczności zapłaty podatku PCC. 
• Koszty taksy notarialnej – 1000 do 5000 zł w zależności od kosztu nieruchomości
• Wycena nieruchomości – 300 do 1000 zł w zależności od rodzaju i lokalizacji nieruchomości
• Koszty dodatkowych produktów bankowych – czasami bank oferuje promocyjną ofertę kredytu hipotecznego pod warunkiem powiązania jej z innymi produktami np. kartą kredytową
• Prowizja pośrednika – przeważnie płaci ją sprzedający, ale może się zdarzyć, że pośrednik szuka nieruchomości dla kupującego i od niego otrzymuje prowizję

Niestety przeważnie kosztów dodatkowych nie sposób uniknąć, trzeba po prostu się na nie przygotować.

Czy koszty kredytu hipotecznego można negocjować?

Kredyt hipoteczny jest umową między dwiema równorzędnymi stronami. Mimo iż pozycja banku jest znacznie silniejsza niż osoby fizycznej zaciągającej kredyt, to w niektórych sytuacjach kredyt można i zdecydowanie warto negocjować.

Będzie tak zwłaszcza w przypadku, gdy:

• Kredytobiorca ma bardzo wysoką zdolność kredytową
• Zebrany wkład własny przekracza 20%
• Kredytobiorca może pokazać promesy kredytowe od konkurencyjnych banków

Wytargować można czasami obniżenie prowizji za przyznanie kredytu czy przeniesienie kosztów ubezpieczenia na bank. Nie będą to wielkie kwoty, ale nawet obniżenie prowizji tylko o 0.25% przy kredycie na 500 000 zł, to 1250 zł. Lepiej mieć niż nie mieć.

Jak złożyć wniosek o kredyt hipoteczny?

Wniosek o kredyt hipoteczny można składać na dwa sposoby – w domu, siedząc przed komputerem, czy nawet ze smartfonem w ręku, lub w oddziale banku. Lepiej nie robić tego w pośpiechu, miejscu publicznym czy w warunkach uniemożliwiających skupienie. Można natomiast śmiało zaufać pod tym względem komunikacji elektronicznej.

Składając wniosek z urządzenia mobilnego lub PC-ta, ma się dostęp do wsparcia ze strony banku. Aktualnie działające na polskim rynku banki komercyjne, oferują pomoc za pośrednictwem infolinii, czatu i aplikacji mobilnych.

Dlatego polecamy wypełnić wniosek online, skonsultować się z pracownikiem banku, w razie, gdyby pojawiły się pytania, a w oddziale pojawić się dopiero w celu podpisania ostatecznej umowy kredytowej.

Jak długo czeka się na decyzję kredytową?

Decyzja o przyznaniu kredytu hipoteczne jest po stronie banku znacznie trudniejsza i bardziej czasochłonna niż w przypadku kredytów gotówkowych. Te drugie mogą być przyznawane przy mniejszych kwotach niemal automatycznie. Przyznanie kredytu hipotecznego wymaga od banku sprawdzenia także dokumentacji dotyczącej nieruchomości i może chwile potrwać.

Oficjalnie bank ma 3 tygodnie (21 dni) na podjęcie decyzji w zakresie kredytu hipotecznego. Ze względu na dużą ilość wniosków i ograniczony personel bywa, że nie wyrabia się w tym terminie. Dlatego wniosek może zostać odrzucony, mimo spełnienia wszystkich wymaganych warunków. Alternatywnie bank wzywa do uzupełnienia wniosku o jakiś nieistotny szczegół, tylko po to, by zyskać na czasie.

Oczywiście są to przypadki wyjątkowe, ale korzystając z najlepszej w danym momencie oferty kredytu hipotecznego, trzeba liczyć się z tym, że wybrało ją bardzo dużo osób.

Jak wygląda podpisanie umowy kredytu hipotecznego?

Zakładając, że kredytodawca pozytywnie zweryfikował naszą sytuację finansowo-ekonomiczną oraz zaakceptował poziom proponowanych zabezpieczeń, możemy zlecić przygotowanie końcowej wersji umowy kredytowej.

Nawet jeśli wcześniej pieczołowicie przeanalizowaliśmy wzór tego dokumentu, nie zwalnia nas to z obowiązku dokładnego zapoznania się z jego ostateczną wersją. Należy pamiętać, że mamy do czynienia ze zobowiązaniem wieloletnim i każdy detal może wpłynąć na jakość naszego życia i samopoczucia w przyszłości.

Wczytując się w kolejne paragrafy umowy, poza głównymi parametrami kredytu, warto zwrócić także uwagę na datę spłaty raty. Dobrze zsynchronizować wszystkie płatności z terminami wpływającego na rachunek wynagrodzenia lub innej formy dochodu. W umowie znajdują się również informacje o produktach dodatkowych (karta kredytowa, ubezpieczenie), które kształtować mogą na ostateczną cenę kredytu. Pamiętajmy, że, zgodnie z ustawą, rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy służący do obsługi kredytu hipotecznego musi być darmowy.

Przelew środków – kiedy i komu bank wysyła pieniądze?

Podpisanie umowy kredytowej nie jest jednoznaczne z wypłatą środków w określonej kwocie. Czeka nas jeszcze wycieczka do notariusza w celu zawarcia umowy przeniesienia własności. Do uruchomienia kredytu bank, poza aktem notarialnym, wymagać będzie często dodatkowych dokumentów, jak: umowa kupna-sprzedaży, umowa przedwstępna zakupu nieruchomości czy informacje i oświadczenia ze strony dewelopera.

Należy pamiętać o wpisie hipoteki na rzecz banku, a po wypłacie kredytu dopilnować dostarczenia kredytodawcy wpisu z księgi wieczystej potwierdzającego ustanowienie zabezpieczenia.

W wielu wypadkach bank przesyła pożyczoną kwotę bezpośrednio sprzedającemu, a w przypadku kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości w budowie – zabezpiecza i wypłaca deweloperowi w transzach.

W jakim czasie możesz odstąpić od zawartej umowy kredytu hipotecznego? 

Pochopne złożenie podpisu na umowie kredytowej to jeszcze nie wyrok. Na wzór kredytów konsumenckich kredytobiorca ma 14 dni na zmianę swojej decyzji bez konieczności podawania przyczyny. Szablon odstąpienia przekazywany jest przez bank wraz z podpisaną umową kredytową. Oświadczenie musi zostać dostarczone osobiście lub nadane przesyłką poleconą na wskazany przez kredytodawcę lub pośrednika kredytowego adres.

Kredytobiorca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem od umowy kredytu hipotecznego, co nie oznacza, że nie jest zobowiązany do zwrotu kapitału powiększonego o odsetki naliczone od momentu udostępnienia finansowania. Klient ma na to 30 dni od dnia złożenia wniosku o odstąpienie od umowy. Rezygnacja obejmuje również usługi dodatkowe sprzedane „w pakiecie” z kredytem hipotecznym.

Jak wygląda spłata rat kredytu hipotecznego?

Od momentu otrzymania kredytu hipotecznego będziesz spłacać kolejne raty zgodnie z harmonogramem spłat, który jest załącznikiem do umowy. W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym (większość kredytów w Polsce) co 3 miesiące otrzymasz odpowiedni dokument wyszczególniający kwoty i terminy, których musisz dotrzymać.

W przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym, możliwe jest obliczenie rat nawet na 10 lat do przodu, ale w dalszym ciągu nie na cały okres spłaty.

Sugerujemy spłacanie rat kredytu hipotecznego terminowo, ale nie poleganie zbytnio na automatycznych poleceniach przelewu – wysokość raty nie jest stała.

Co zrobić w razie trudności ze spłatą kredytu hipotecznego?

• Jeśli wysokość rat nagle wzrośnie lub Twoja sytuacja finansowa czasowo się pogorszy – nie wpadaj w panikę. Banki oferują szeroki wachlarz rozwiązań ułatwiających spłatę kredytu i wyjście z trudnej sytuacji. Oczywiście za każde z nich trzeba będzie ostatecznie zapłacić, ale może się okazać, że w danym momencie będą dla Ciebie przydatne. Do rozwiązań restrukturyzacyjnych dostępnych przy kredycie hipotecznym należą:
  Kredyt refinansowy – kredyt w jednym banku na spłatę kredytu w innym banku. Bardzo dobre rozwiązanie, gdy pierwotny kredyt był bardzo drogi i zaciągnięty na niekorzystnych warunkach.
  Konsolidacja kredytów – Zebranie kilku zobowiązań w jedno, np. kredytu hipotecznego, gotówkowego i niespłaconej karty kredytowej. Zabezpieczeniem w tym wypadku pozostaje hipoteka.
  Wakacje kredytowe i karencja w spłacie – Dwa zbliżone do siebie rozwiązania pozwalające rozciągnąć okres spłaty o kilka miesięcy. W czasie wakacji kredytobiorca nie spłaca kredytu wcale, a czasie karencji spłaca jedynie część odsetkową.
  Zmiana warunków umowy – Bank może pozwolić na rozłożenie zobowiązania na dłuższy termin, np. 30 lat zamiast 25.

Wszystkie rozwiązania restrukturyzacyjne należy traktować jako ostatnie koło ratunkowe.

Kiedy bank może zerwać umowę kredytu hipotecznego?

Bank na pewno nie chce zerwać umowy kredytu hipotecznego i ma bardzo ograniczone możliwości, by to zrobić.
Nawet w przypadku, gdyby spłata w terminie okazała się niemożliwa, bank ma obowiązek zapewnić kredytobiorcy odpowiedni czas (6 miesięcy) na sprzedaż nieruchomości i spłacenie całej pożyczonej od banku kwoty.

Bank ma jednak prawo zerwać umowę kredytu, kiedy:

• Klient wprowadził bank w błąd (np. przedstawił fałszywe dokumenty);
• Wartość nieruchomości zdecydowanie spadła;
• Występowały znaczne opóźnienia w spłacie rat;
• Klient utracił zdolność kredytową (np. ma konta zajęte przez komornika)

W takiej sytuacji bank żąda natychmiastowej spłaty całego kredytu, a kiedy okazuje się to niemożliwe, wszczyna postępowanie windykacyjne i przejmuje nieruchomość celem jej odsprzedaży.

Nawet w takim wypadku bank ma prawo odebrać jedynie należną sobie kwotę, a resztę zwrócić kredytobiorcy.

Kiedy możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Od lipca 2017 roku zasady dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego reguluje przytaczana wielokrotnie ustawa. Zgodnie z przepisami prowizja tytułem wcześniejszej spłaty lub nadpłaty zobowiązania może być pobierana wyłącznie w okresie do 3 lat od podpisania umowy i nie może przekraczać 3% spłaconej przed terminem kwoty.

Opłata ta nie może przewyższać również sumy odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie jednego roku od dnia faktycznej spłaty. Analizując aktualną ofertę kredytów hipotecznych stwierdzamy, że banki dostosowały się do obowiązujących przepisów.

Na czym polega zakończenie umowy kredytowej?

Jeśli nie doszło do zerwania umowy, kończy się ona wraz z ostatnią spłaconą ratą kredytu. To moment, kiedy nie masz już żadnych zobowiązań wobec banku, ale wciąż musisz dopełnić ostatniej formalności.

Wystąp do banku o list mazalny, potem odbierz go w oddziale banku lub zdecyduj, gdzie ma zostać wysłany. List mazalny zawsze ma formę pisemną i jest potrzebny jako dowód dla Wydziału Ksiąg Wieczystych. Mając go możesz dokonać wykreślenia wpisu o hipotece obciążającej nieruchomość.

Potem już tylko świętować!

Jeśli dopiero zaczynasz swoją przygodę z kredytem hipotecznym, zapraszamy na nasze strony.

Michał Mucha

[email protected]

Specjalista ds. produktów finansowych

Prawnik z wykształcenia, copywriter z powołania, a zawodu redaktor tematyki finansowej, podatkowej i nieruchomości. Prywatnie fan dobrej literatury, gier RPG, pieszych wędrówek po górach i historii.

Zobacz inne wpisy tego autora

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

1 Komentarz

najnowszy

najstarszy oceniany

Inline Feedbacks

View all comments

Grzegorz

2 lat temu

Dziękuję Panie redaktorze, ten tekst dużo i przystępnie wyjaśnia mi jako osobie starającej się o kredyt hipoteczny.

5

Odpowiedz