Kredyt hipoteczny od A do Z

hologram domu jednorodzinnego domu w dłoniach mężczyzny
Źródło obrazka: depositphotos

Kredyt hipoteczny to jedno z najtańszych rozwiązań na rynku. Pomimo niskiego oprocentowania warto pamiętać, że jest to zobowiązanie wieloletnie, towarzyszące kredytobiorcy przez większość dorosłego życia. Podpowiadamy na co zwrócić uwagę, aby droga do wymarzonego mieszkania nie zamieniła się w niekończący koszmar.

 

Od niemal trzydziestu lat „ścigamy Europę”, jednak w dalszym ciągu niewiele osób może pozwolić sobie na zakup domu lub mieszkania bez finansowego wsparcia banku. Decyzję o nabyciu lub zmianie dotychczasowej nieruchomości warto poprzedzić gruntowną analizą aktualnych możliwości finansowych oraz podjąć próbę ich oceny na przestrzeni nadchodzących lat. Oczywiście tego typu projekcje to delikatnie rzecz ujmując „wróżenie z fusów”, jednak zapewniają one poczucie dobrze odrobionego zadania.

Dopiero po gruntownej ocenie swojego potencjału finansowego możemy przeprowadzić wstępny konkurs ofert, wyłaniając propozycje wpisujące się w nasze oczekiwania. Należy pamiętać, że całkowity koszt kredytu spłacanego na przestrzeni kilkudziesięciu lat, jest szczególnie wrażliwy na najmniejsze wahania jego poszczególnych parametrów. I tak kosmetyczna zmiana oprocentowania w długim terminie oznaczać może kilkanaście tysięcy oszczędności lub dodatkowe obciążenie dla domowego budżetu. Z tego też powodu wybór kredytu hipotecznego powinien odbywać się w spokoju, bez udziału deformujących obraz emocji.

Spis treści:

  1. Wkład własny
  2. Zdolność i wiarygodność kredytowa
  3. Rata równa lub malejąca
  4. Konkurs ofert
  5. Oprocentowanie nie do końca stałe
  6. Prowizja od udzielenia kredytu
  7. Ubezpieczenie kredytu
  8. RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Procentowa
  9. Wniosek kredytowy
  10. Podpisanie umowy
  11. Wypłata kredytu
  12. Rezygnacja do 14 dni
  13. Wczesniejsza spłata kredytu hipotecznego

Wkład własny

Czasy, kiedy banki były skłonne w 100% sfinansować zakup nieruchomości, a nawet dorzucić jeszcze kilkadziesiąt tysięcy na remont czy wyposażenie mieszkania minęły bezpowrotnie. Zgodnie z Rekomendacją S minimalna wysokość wkładu własnego wynosi obecnie 20%. I tak kredytobiorca planujący zakup mieszkania wycenionego na 300 000 zł, będzie musiał wyłożyć ze swojej kieszeni 60 000 zł. W obawie przed drastycznym ograniczeniem dostępu do kredytów hipotecznych dopuszczona została także możliwość wniesienia 10% wkładu własnego. Rozwiązanie to wymaga jednak wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.

Osoby nie dysponujące środkami odpowiadającymi ⅕ wartości nieruchomości powinny samodzielnie ocenić, czy skorzystać z 10% opcji i zaakceptować droższe w ogólnym rozrachunku zobowiązanie, czy wstrzymać się z decyzją i zgromadzić brakującą kwotę. Wyższy wkład własny, poza naturalnym zmniejszeniem kwoty długu, zapewnia także lepszą pozycję negocjacyjną, a to może przełożyć się na dogodniejsze warunki cenowe kredytu. Większy udział w finansowaniu zakupu nieruchomości to również dostęp do szerszego wachlarza ofert, gdyż banki o konserwatywnej polityce kredytowej nie akceptują obniżonego wkładu własnego.

Zdolność i wiarygodność kredytowa

Kolejnym elementem wpływającym na finalne parametry kredytu hipotecznego jest analiza zdolności i wiarygodności kredytowej wnioskodawcy. Biorąc pod uwagę wysoką kwotę finansowania oraz długi horyzont spłaty, instytucje finansowe drobiazgowo podchodzą do weryfikacji kondycji finansowo-ekonomicznej klienta. Jedną z kluczowych czynności jest właściwe oszacowanie kwoty, jaka każdego miesiąca zostaje w kieszeni kredytobiorcy (po odjęciu wszystkich kosztów związanych z obsługą bieżących zobowiązań i utrzymaniem gospodarstwa domowego). Dzięki temu bank może ustalić ratę na poziomie dopasowanym do możliwości domowego budżetu.

Oczywiście wysokie dochody nie są jeszcze gwarancją pozytywnej decyzji kredytowej. Istotne znaczenie ma również stosunek kredytobiorcy do spłaty dotychczasowych zobowiązań. W tym celu bank dokonuje weryfikacji raportów udostępnianych przez Biuro Informacji Kredytowej, z których jasno wynika, czy wnioskodawca miał problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań i czy zdarzenia te miały charakter stały czy incydentalny.

Na wynik analizy zdolności kredytowej ma wpływ również szereg innych okoliczności tj. wiek kredytobiorcy, miejsce zamieszkania czy forma zatrudnienia. Mając na uwadze złożoność procesu oceny warto zaaranżować spotkanie z doradcą kredytowym w celu weryfikacji przybliżonej zdolności kredytowej. Wiedza ta będzie niezmiernie pomocna podczas zawężania grupy interesujących nas ofert. Dodatkowo specjalista podsunąć może kilka rad pozwalających na poprawę zdolności kredytowej. Może być to np. spłata nieużywanych kart kredytowych lub przystąpienie do długu poręczyciela.

Rata równa lub malejąca

Istotną kwestią, mającą wpływ zarówno na zdolność kredytową, jak i na całkowity koszt kredytu, jest właściwe wytypowanie wariantu spłaty zobowiązania. Wybór może paść na raty równe lub malejące. W racie równej kapitał i naliczone od niego odsetki są zmienne. Mechanizm działa w ten sposób, że w pierwszych latach spłaty zobowiązania większą część raty stanowią odsetki. W ogólnym rozrachunku jest to rozwiązanie droższe, gdyż kapitał spłacany jest wolniej. Przewagą raty równej nad malejącą jest jej niższa wysokość w początkowym okresie spłaty, co pozytywnie wpływa na wynik zdolności kredytowej wnioskodawcy.

Z kolei rata malejąca jest rozwiązaniem tańszym, jednak pociągającym za sobą konieczność obsługi wyższej raty przez pierwsze lata spłaty kredytu. Część kapitałowa jest niezmienna, przez co kolejne odsetki naliczane są od niższej kwoty zobowiązania. Z uwagi na większe obciążenie zdolności kredytowej klienta rozwiązanie to cieszy się dużo mniejszą popularnością. Rata malejąca, z uwagi na szybsze „zejście” z kapitału, powinna być brana pod uwagę szczególnie przez osoby planujące wcześniejszą spłatę kredytu.

Konkurs ofert

Dotarliśmy do momentu, w którym oszacowaliśmy minimalny poziom wkładu własnego, rozumiemy różnicę pomiędzy ratą równą a malejącą oraz poznaliśmy swoją przybliżoną zdolność kredytową, a co za tym idzie, wiemy jaka kwota zobowiązania pozostaje w naszym zasięgu. Dysponując takimi informacjami możemy przeprowadzić konkurs ofert korzystając z dostępnych w sieci porównywarek i kalkulatorów. Narzędzia te po wprowadzeniu interesujących nas parametrów zwrócą listę ofert wpisujących się w określone kryteria.

Oczywiście selekcja tego typu powinna być preludium do spotkania z doradcą lub pośrednikiem kredytowym w celu doprecyzowania wszelkich szczegółów ofert. Kredyty hipoteczne to rozwiązania wymagające analizy szeregu różnorodnych dokumentów i okoliczności, więc skuteczna weryfikacja zdalna jest na ten moment niemożliwa. Biorąc pod lupę przedstawione oferty warto zwrócić szczególną uwagę na opisane w dalszej części tekstu parametry.

Oprocentowanie nie do końca stałe

Zdecydowana większość oferowanych na rodzimym rynku kredytów hipotecznych oparta jest o oprocentowanie zmienne. Na wysokość tego parametru składa się zmienna stopa procentowa WIBOR i stała marża banku. WIBOR jest stopą procentową po jakiej banki udzielają sobie pożyczek i ustalana jest każdego dnia, co nie oznacza, że z taką częstotliwością zmieniać się będzie oprocentowanie naszego kredytu. Banki najczęściej stosują stawkę WIBOR 3M, przez co wysokość raty będzie podlegać aktualizacji w okresach trzymiesięcznych. Proces ustalania stopy procentowej musi być szczegółowo opisany w umowie kredytowej. Aby uniknąć rozczarowań w przyszłości warto również sprawdzić, czy atrakcyjna marża nie jest stawką promocyjną, obowiązującą przez określony (zazwyczaj krótki) okres.

Z kolei kredyty hipotecznie z oprocentowaniem stałym nie są w żadnym wypadku gwarancją niezmiennej kwoty raty przez cały okres finansowania. Stała stopa procentowa obowiązuje zazwyczaj przez pierwsze lata trwania umowy, aby w późniejszym okresie przekształcić się powszechnie stosowany model WIBOR + marża banku. Jakby było mało przywilej obsługiwania jednakowej raty został odpowiednio wyceniony i obecnie kredyty o stałej stopie procentowej są znacznie droższe od ich bardziej ryzykownych odpowiedników.

Prowizja od udzielenia kredytu

Elementem istotnie wpływającym na całkowity koszt kredytu jest prowizja za jego udzielenie. Opłata sięgać może nawet kilku procent kwoty finansowania. Przykładowo 3% prowizja od kredytu na kwotę 250 000 zł wynosi 7 500 zł. To sporo, szczególnie w sytuacji, kiedy bank oczekuje od kredytobiorcy jednorazowej wpłaty zaraz po podpisaniu umowy.

Osoby nie dysponujące odpowiednią kwotą mogą liczyć na to, że bank doliczy prowizję do kwoty kredytu i rozłoży jej spłatę na ustalony w umowie okres finansowania. Rozwiązanie tego typu naturalnie zwiększa całkowity koszt kredytu, ale pozwala na znacznie łagodniejszy start. Zdarza się, że banki w ramach jednej oferty proponują różne warianty podziału kosztów. I tak wnioskodawca może zdecydować, czy wybiera kredyt z „lekką ratą” i godzi się z koniecznością zapłaty prowizji, czy stawia bardziej na ciut wyższe oprocentowanie za to z prowizją równą 0 zł.

Ubezpieczenie kredytu

Na wstępie porównaliśmy rozmyślania nad przyszłą kondycją finansową kredytobiorcy do „wróżenia z fusów”. Podtrzymujemy – jest to zadanie niezmiernie trudne, a szczerze powiedziawszy to niemal niemożliwe. Nie oznacza to wcale, że jesteśmy całkowicie bezbronni wobec nieprzychylnych zawirowań losu. Receptą na niechciane zdarzenia, zabezpieczające zarówno kredytobiorcę i kredytodawcę, są różnego rodzaju ubezpieczenia. Zaliczamy do nich:

  • ubezpieczenie pomostowe – stosowane od chwili udzielenia kredytu do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Opłata tytułem ubezpieczenia może być pobierana w postaci stałej stawki za konkretny okres lub pod postacią podwyższonej marży do czasu ustanowienia zabezpieczenia. W przypadku wcześniejszego dostarczenia zaktualizowanego wpisu do księgi wieczystej bank powinien zwrócić część nadpłaconej składki,
  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – rozwiązanie skierowane do osób nie dysponujących środkami odpowiadającymi ⅕ wartości nieruchomości. Opłata tytułem polisy naliczana jest do momentu, aż kwota odpowiadająca wkładowi własnemu osiągnie poziom 20%,
  • ubezpieczenie nieruchomości – wymagane przez wszystkie banki. Gwarantuje wypłatę odszkodowania w przypadku zniszczenia domu lub mieszkania w wyniku niekorzystnych zdarzeń losowych np. pożar, zalanie. Konieczne jest dokonanie cesji praw z polisy na bank,
  • ubezpieczenie na życie – często traktowane jako opcja, które w wyniku śmierci kredytobiorcy lub innego zdarzenia objętego ochroną zapewnia spłatę zobowiązania przez ubezpieczyciela. Skorzystanie z polisy może przyczynić się do uzyskania atrakcyjniejszych warunków finansowania,
  • ubezpieczenie od utraty pracy – cieszące się małą popularnością z uwagi na niekorzystną relację warunków uprawniających do wypłaty z polisy do jej ceny. Ubezpieczenie gwarantuje wypłatę świadczeń w okresie od kilku do kilkunastu miesięcy.

RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Procentowa

Zgodnie z ubiegłoroczną ustawą o kredycie hipotecznym, każda oferta musi wskazywać na przykład reprezentatywny skonstruowany w oparciu o typowe dla konkretnego banku zobowiązanie. RRSO skonstruowane zostało w celu łatwiejszego i szybszego porównywania ofert kredytowych. Wskaźnik bierze pod uwagę wszystkie podstawowe koszty związane z zaciągnięciem kredytu, jak: odsetki, prowizje i składki ubezpieczeniowe oraz uwzględnia zmianę wartości pieniądza w czasie. Należy przy tym pamiętać, że RRSO nie zawiera niektórych kosztów dodatkowych. Mogą być to np. opłaty za obsługę karty kredytowej czy koszty monitów bankowych. Z tego powodu weryfikację RRSO warto uzupełnić o analizę całkowitego kosztu kredytu.

Wniosek kredytowy

Po szczegółowej analizie parametrów ofert i odrzuceniu propozycji odbiegających od naszych oczekiwań należy przygotować się do złożenia wniosku kredytowego w wybranych bankach. Etap ten wymaga dużo samodyscypliny i cierpliwości, gdyż poziom skomplikowania wniosku jest dużo wyższy niż w przypadku popularnych kredytów gotówkowych. Instytucje finansowe oczekiwać będą również szeregu załączników potwierdzających informacje przedstawione we wniosku kredytowym. Trzeba być również gotowym na serię pytań, które pojawią się w toku przeprowadzanej analizy zdolności kredytowej.

Zgodnie z postanowieniami ustawy o kredycie hipotecznym bank ma obowiązek wydać decyzję kredytową w ciągu 21 dni od złożenia wniosku przez klienta. Z kolei kredytobiorca ma 14 dni na zapoznanie się z przedstawionymi warunkami kredytu. Czas ten biegnie od momentu przekazania decyzji przez bank. W przypadku odmowy udzielenia kredytu instytucja finansowa zobowiązania jest do ujawnienia powodów odrzucenia wniosków.

Podpisanie umowy

Zakładając, że kredytodawca pozytywnie zweryfikował naszą sytuację finansowo-ekonomiczną oraz zaakceptował poziom proponowanych zabezpieczeń, możemy zlecić przygotowanie finalnej wersji umowy kredytowej. Nawet jeśli wcześniej pieczołowicie przeanalizowaliśmy wzór tego dokumentu, nie zwalnia nas to z obowiązku dokładnego zapoznania się z jego ostateczną wersją. Należy pamiętać, że mamy do czynienia ze zobowiązaniem wieloletnim i każdy detal może wpłynąć na jakość naszego życia i samopoczucia w przyszłości.

Wczytując się w kolejne paragrafy umowy, poza głównymi parametrami kredytu, warto zwrócić także uwagę na datę spłaty raty. Dobrze zsynchronizować wszystkie płatności z terminami wpływającego na rachunek wynagrodzenia lub innej formy dochodu. W umowie znajdują się również informacje o produktach dodatkowych (karta kredytowa, ubezpieczenie), które kształtować mogą na ostateczną cenę kredytu. Pamiętajmy, że, zgodnie z ustawą, rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy służący do obsługi kredytu hipotecznego musi być darmowy.

Wypłata kredytu

Podpisanie umowy kredytowej nie jest jednoznaczne z wypłatą środków w określonej kwocie. Czeka nas jeszcze wycieczka do notariusza w celu zawarcia umowy przeniesienia własności. Do uruchomienia kredytu bank, poza aktem notarialnym, wymagać będzie często dodatkowych dokumentów, jak: umowa kupna-sprzedaży, umowa przedwstępna zakupu nieruchomości czy informacje i oświadczenia ze strony dewelopera.

Należy pamiętać o wpisie hipoteki na rzecz banku, a po wypłacie kredytu dopilnować dostarczenia kredytodawcy wpisu z księgi wieczystej potwierdzającego ustanowienie zabezpieczenia. To ważne, gdyż w okresie przejściowym obowiązuje wspomniane wcześniej ubezpieczenie pomostowe, podrażające całkowity koszt kredytu.

Rezygnacja do 14 dni

Pochopne złożenie podpisu na umowie kredytowej to jeszcze nie wyrok. Na wzór kredytów konsumenckich kredytobiorca ma 14 dni na zmianę swojej decyzji bez konieczności podawania przyczyny. Szablon odstąpienia przekazywany jest przez bank wraz z podpisaną umową kredytową. Oświadczenie musi zostać dostarczone osobiście lub nadane przesyłką poleconą na wskazany przez kredytodawcę lub pośrednika kredytowego adres.

Kredytobiorca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem od umowy kredytu hipotecznego, co nie oznacza, że nie jest zobowiązany do zwrotu kapitału powiększonego o odsetki naliczone od momentu udostępnienia finansowania. Klient ma na to 30 dni od dnia złożenia wniosku o odstąpienie od umowy. Rezygnacja obejmuje również usługi dodatkowe sprzedane „w pakiecie” z kredytem hipotecznym.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Od lipca 2017 roku zasady dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego reguluje przytaczana wielokrotnie ustawa. Zgodnie z przepisami prowizja tytułem wcześniejszej spłaty lub nadpłaty zobowiązania może być pobierana wyłącznie w okresie do 3 lat od podpisania umowy i nie może przekraczać 3% spłaconej przed terminem kwoty. Opłata ta nie może przewyższać również sumy odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie jednego roku od dnia faktycznej spłaty. Analizując aktualną ofertę kredytów hipotecznych stwierdzamy, że banki dostosowały się do obowiązujących przepisów.

 

Czytaj też: W jaki sposób kredytować wkład własny?

Czytaj też: Na czym polega kredyt konsolidacyjny?

avatar

Powiązane tematy

Komentarze: