Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Operat szacunkowy – co to jest i dlaczego go potrzebujesz?

Operat szacunkowy, czyli profesjonalna wycena nieruchomości stanowi podstawę uzyskania kredytu hipotecznego, odszkodowania za wykup działki i udanych inwestycji w nieruchomości. 

 

W 2020 roku pracowało w Polsce ponad 7500 uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Popularność tego zawodu stale rośnie wraz z profesjonalizacją obrotu nieruchomościami.

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to inaczej profesjonalna wycena nieruchomości przygotowana przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia w tym zakresie. W Polsce przygotowuje ją odpłatnie rzeczoznawca majątkowy.

Operat szacunkowy ma znacznie większą moc prawną niż wycena nieruchomości przygotowana bez uprawnień. Może zostać wykorzystany jako dokument potwierdzający wartość nieruchomości przed urzędami i sądami, a także w sprawach bankowych czy dotyczących wartości przedsiębiorstwa.

Zasadniczo operat szacunkowy może być sporządzony dla każdej nieruchomości. Mimo iż najczęściej spotykamy się z wycenami dotyczącymi domów czy mieszkań, operaty szacunkowe dotyczą w równym stopniu:

  • działek rolnych, leśnych
  • nieruchomości mieszkalnych
  • obiektów przemysłowych
  • centrów magazynowych i logistycznych
  • zabytków
  • obiektów rekreacyjnych, turystycznych
  • infrastruktury transportowej

Tak naprawdę każda nieruchomość ma swoją wartość i w pewnych okolicznościach powinien zostać wobec niej wykonany operat szacunkowy.

Kto może wykonać operat szacunkowy?

Zgodnie z polskimi przepisami operat szacunkowy ma prawo wykonać jedynie uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Aktualnie, by zostać rzeczoznawcą trzeba ukończyć podyplomowe studia z wyceny nieruchomości i zdać egzamin państwowy.

Rzeczoznawca majątkowy jest w Polsce zawodem zaufania publicznego. Zajmuje się wyceną wartości nieruchomości i jej części składowych, ale wycenia także wartość ograniczonych praw do nieruchomości, takich jak służebność gruntowa czy dzierżawa wieczysta.

W zakresie wyceny nieruchomości rzeczoznawca ma obowiązek postępować w sposób obiektywny, niezależny i staranny.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy potrzebny jest w każdej sytuacji, w której chcemy znać możliwie najbardziej obiektywną wartość danej nieruchomości lub uprawnienia do niej. W pewnych sytuacjach operatu szacunkowego wymaga prawo, w innych jest on niezbędnym dokumentem do zawarcia umowy, w jeszcze innych służy wyłącznie ułatwieniu rozmów pomiędzy stronami lub zaspokojeniu ciekawości właściciela.

Przeważnie operat szacunkowy warto wykonać w przypadku:

  • Podziału spadku, którego częścią jest nieruchomość;
  • Zaciągania kredytu hipotecznego, pożyczki hipotecznej;
  • Transakcji zakupu-sprzedaży nieruchomości;
  • Zawarcia umowy dzierżawy lub najmu o dużej wartości;
  • Przekazania gruntu na cele publiczne, np. budowa drogi;
  • Wymiany gruntów, wytyczenia granicy między działkami;
  • Komercyjnych inwestycji budowlanych;
  • Windykacji należności z nieruchomości;
  • Wyceny strat spowodowanych np. pożarem;
  • Podziału majątku wspólnego małżonków;
  • Umów takich jak dożywocie

Można powiedzieć, że zawsze gdy dokonuje się istotnej pod względem prawnym czynności związanej z nieruchomością operat szacunkowy jest potrzebny lub nawet niezbędny.

Nasi czytelnicy interesują się operatem szacunkowym najczęściej w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Warto wówczas najpierw skorzystać z naszego kalkulatora zdolności kredytowej, potem wybrać najlepszy kredyt, uzyskać jego promesę, a dopiero wówczas wybierać konkretną nieruchomość i zamówić jej operat szacunkowy.

Co powinien zawierać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy musi zostać sporządzony na piśmie. Wykonuje się go zgodnie z ze standardami zawodowymi określonymi przez rzeczoznawców majątkowych. De facto forma operatu szacunkowego jest w skali kraju bardzo ujednolicona, by ułatwić postępowania oparte o ten rodzaj dokumentów. Można powiedzieć, że rzeczoznawcy pracują według ogólnie dostępnych szablonów. Każdy operat szacunkowy zawiera:

  • Określenie samej nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, inne dane pozwalające na identyfikację konkretnej działki czy lokalu. Precyzyjne określenie nieruchomości i jej granic ma kluczowe znaczenie dla rzetelności pracy rzeczoznawcy.
  • Ramy prawne: wskazane zostają przepisy w oparciu, o które działał rzeczoznawca majątkowy. Element ten jest dodawany żeby dokument wyglądał bardziej urzędowo.
  • Cel przeprowadzenia wyceny: cel może być określony dowolnie, ale jakiś musi zostać wskazany np. celem może być ocena wartości dla potrzeb kredytu hipotecznego.
  • Data dokonania wyceny: wartość nieruchomości zmienia się w czasie, więc istotne są zarówno daty przeprowadzenia poszczególnych czynności jak i ostatecznego wystawienia dokumentu.
  • Stan nieruchomości: rzeczoznawca wyszczególnia nie tylko elementy składowe nieruchomości, ale też ich stan – stopień zniszczenia budynków, zanieczyszczenie gleby itp.
  • Przeznaczenie nieruchomości: na wycenę nieruchomości ma wpływ jej przeznaczenie, oraz potencjalne możliwości jakie ma właściciele. Wpływ będą więc mieć plany zagospodarowania przestrzennego, rodzaj działki czy przeznaczenie nieruchomości na działalność gospodarczą.
  • Krótką analizę rynku nieruchomości: operat szacunkowy uwzględnia realia rynkowe, ceny sąsiednich nieruchomości, dążąc możliwie najbliżej do wartości rynkowej danego lokalu lub działki.
  • Opis metody szacowania: rzeczoznawca skrótowo opisuje w jaki sposób doszedł do wniosku, że dana nieruchomość warta jest konkretnie taką kwotę. Główne metody szacunkowe są ustandaryzowane, ale działają przede wszystkim w przypadku typowych nieruchomości jak dom, mieszkanie czy magazyn.
  • Wycenę nieruchomości: głównym elementem operatu szacunkowego jest oczywiście jego wynik. Rzeczoznawca często wycenia nie tylko całą nieruchomość, ale też jej części składowe lub prawa rzeczowe do niej.

Operat szacunkowy zawiera więc możliwie najbardziej pełny obraz nieruchomości i przedstawia szacunkową wartość w dniu dokonania wyceny.

Operat szacunkowy przy kredycie hipotecznym

Jednym z najczęstszych powodów wykonywania operatu szacunkowego, jest chęć zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Bank musi wiedzieć jaka jest wartość nieruchomości, by ocenić czy będzie ona właściwym zabezpieczeniem spłaty.

Operat szacunkowy jest jednym z dokumentów wymaganych przez bank przy wypełnianiu wniosku o kredyt hipoteczny. Obowiązek jego dostarczenia spoczywa na kredytobiorcy i to on w większości wypadków pokrywa koszty wyceny. Wyjątkowo może zdarzyć się, że operat szacunkowy został już wcześniej zamówiony przez sprzedającego nieruchomość i może on udostępnić kupującemu na kredyt gotowy operat.

Starając się o kredyt hipoteczny należy traktować operat szacunkowy jako niezbędny koszt uzyskania kredytu.

Operat szacunkowy przy sprzedaży nieruchomości

Operat szacunkowy jest istotny nie tylko dla kupującego nieruchomość, ale też dla sprzedawcy. Zwłaszcza gdy sprzedający nie jest profesjonalnym handlarzem nieruchomościami powinien sporządzić profesjonalną wycenę.

Pozwoli mu ona ustalić cenę ofertową zgodną z rzeczywistą wartością nieruchomości. Dzięki temu sprzedający nie będzie mieć trudności ze sprzedażą (bo cena nie będzie zbyt wysoka), ani nie sprzeda zbyt tanio.

Dla sprzedającego operat szacunkowy jest jednocześnie argumentem negocjacyjnym i jasną wytyczną czego może się spodziewać.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Koszt operatu szacunkowego uzależniony jest od trudności zadania, jakiego podejmuje się rzeczoznawca majątkowy. Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, podobne do wielu innych w tej samej dzielnicy można wycenić już za 300-500 zł. Koszt wyceny domu to przeważnie 2 x tyle. Wycena nieruchomości rolnych i obiektów niestandardowych to często ponad 1000 zł. Najdroższe są oczywiście duże obiekty przemysłowe i handlowe, gdzie ceny mogą dochodzić do kilkudziesięciu tysięcy zł, a operat przygotowuje łącznie cały zespół rzeczoznawców i ekspertów z innych dziedzin.

Zawsze rzeczoznawca powinien określić swojemu klientowi jaki będzie koszt wyceny zanim przystąpi do działania.

Stawki rzeczoznawców nie są ściśle ustalone, więc może się zdarzyć, że dwóch rzeczoznawców zaproponuje różne stawki za tę samą usługę.

Dwa różne operaty szacunkowe – który ma pierwszeństwo?

Teoretycznie dwa operaty szacunkowe sporządzone przez dwóch różnych rzeczoznawców majątkowych powinny dać zbliżone wartości. W praktyce różnice między poszczególnymi wycenami mogą być znaczne. Co do zasady zakłada się, że nowszy operat (sporządzony później) jest bardziej aktualny i to nim należałoby się kierować. Zdarzają się jednak operaty szacunkowe przeprowadzone błędnie lub nawet nierzetelnie. Takich przypadków nie ma dużo, ale mogą one prowadzić do spraw sądowych, w których podważa się rzetelność danej wyceny.

Jeśli wobec tej samej nieruchomości w krótkim odstępie czasu sporządzono 2 operaty szacunkowe, które bardzo różnią się kwotami, to należy to potraktować jako bardzo poważne ostrzeżenie, że transakcja jest ryzykowna.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy powinien być możliwie najbardziej aktualny. Wystarczy sprawdzić jak zmieniają się ceny nieruchomości w ciągu roku, by zrozumieć, że nawet kilka miesięcy może mieć w tym wypadku istotne znaczenie.

Zgodnie z prawem operat szacunkowy może być wykorzystywany przez maksymalnie 12 miesięcy od daty wykonania. W praktyce okres ten przeważnie jest znacznie krótszy. Operat szacunkowy może zaktualizować się z powodu zmiany stanu prawnego lub faktycznego nieruchomości, albo poważnych zmian na rynku nieruchomości. Przykładowo jeśli zmieniły się plany zagospodarowania przestrzennego, budynek uległ uszkodzeniu lub odremontowaniu, to operat szacunkowy sporządzony wcześniej straci ważność.

Operat szacunkowy – podsumowanie

Operat szacunkowy to jeden z podstawowych i niezwykle potrzebnych dokumentów przy transakcjach dotyczących nieruchomości. Bank wymaga go od kredytobiorcy starającego się o kredyt hipoteczny, ale ma też wiele innych zastosowań. Pomaga sprawiedliwie podzielić spadek, podpisać rozsądną umowę małżeńską, dokonać inwestycji czy sprzedać nieruchomość. Warto o nim pomyśleć nie tylko gdy jest obowiązkowy.

 

Czytaj też: Wskaźnik LTV – czym jest i jak wpływa na ostateczną kwotę kredytu?

Czytaj też: Czym jest RRSO i co właściwie mówi o koszcie kredytu?

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Czy kilka osób może wspólnie wykonać operat szacunkowy?

    Tak. W przypadku nieruchomości komercyjnych i dużych obiektów współdziałanie jest standardem. Niekiedy wycen dokonują wyspecjalizowane firmy skupiające rzeczoznawców i specjalistów z innych dziedzin. 

  2. Czy kilka osób może wspólnie wykonać operat szacunkowy?

    Tak. Jest to standardem przy wycenach obiektów przemysłowych, handlowych czy budynków wielomieszkaniowych.

  3. Czy operat szacunkowy to to samo wycena nieruchomości?

    Tak. Operat szacunkowy jest profesjonalną wyceną nieruchomości wykonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast wycena wykonana przez inny podmiot nie będzie spełniała warunków uznania jej za operat szacunkowy i nie będzie jej można użyć jako dokumentu.

  4. Czy można sprzedawać/kupować nieruchomość za kwotę zupełnie inną niż wynika z operatu szacunkowego?

    Można, ale jeśli różnica jest duża będzie to budzić podejrzenia urzędników kontroli skarbowej, a mają oni dostęp do danych transakcyjnych w zakresie nieruchomości. 

PORÓWNAJ KREDYTY
Michał Mucha
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
1 Komentarz
Newest
Oldest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
Aga
Aga
2 lat temu

Mam pytanie odnosnie ilosci wycen, jezeli zdecyduje sie na rzeczoznawce nie bankowego a skladam wniosek do kilki bankow to czy taka wycene moge „skserowac” o poprosic rzeczoznawce o 3 egzemplarze.. Chodzi mi o to co bedzie bardziej poprawne?