Operat szacunkowy – co to jest i dlaczego go potrzebujesz?

Jak można potwierdzić wartość nieruchomości? Najlepiej za pomocą operatu szacunkowego! Jest to dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z określonymi normami i uznawany np. przez banki, urzędy czy sądy. Kiedy jest potrzebny operat szacunkowy nieruchomości, jak to wygląda oraz ile kosztuje? Wyjaśniamy!

Gdy pojawia się potrzeba przedstawienia oficjalnej wyceny nieruchomości, niezbędny jest operat szacunkowy. Z koniecznością jego przedstawienia spotkasz się np. przy okazji ubiegania się o kredyt hipoteczny, ale nie tylko. Zastosowanie operatu szacunkowego jest bardzo szerokie. Sprawdź, kiedy może być wymagane jego sporządzenie i jak go zdobyć.

Co to jest operat szacunkowy i kto go sporządza?

Zgodnie z definicją zawartą w art. 156 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy jest pisemną opinią o wartości nieruchomości. Nie ma on statusu dokumentu urzędowego, ale jest uznawany jako oficjalna, pisemna opinia eksperta.

Co istotne, operat szacunkowy może sporządzić tylko rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba z określonym wykształceniem, doświadczeniem i uprawnieniami.

Jak wygląda i co musi zawierać operat szacunkowy nieruchomości?

Szczegóły na temat sposobów jego sporządzania, a także formy i treści operatu szacunkowego reguluje Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Gotowy operat szacunkowy ma postać obszernego dokumentu zawierającego wszelkie dane, z których korzystał rzeczoznawca majątkowy przy ustalaniu wartości nieruchomości. Wymagany zakres dokumentu precyzuje wspomniane Rozporządzenie:

§ 78. […]

2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

§ 79. 1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny;

4) podstawę prawną wyceny;

5) źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego;

6) daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;

7) opis stanu nieruchomości;

8) wskazanie przeznaczenia nieruchomości;

9) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

10) wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru;

11) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości;

12) podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

[…]

3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty dotyczące nieruchomości wycenianej wykorzystane przy jego sporządzaniu, z wyłączeniem dokumentów zawierających dane powszechnie dostępne.

Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego musi dokładnie opisać nieruchomość, dołączyć jej zdjęcia i istotne dokumenty wykorzystane przy wycenie, wskazać źródła wykorzystywanych danych, przeanalizować rynek i okolicę oraz przedstawić sposób obliczania wartości nieruchomości. Na podstawie tych informacji i analizy rynku tworzy on kompleksowy raport.

Do klauzul wskazujących na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości, wspomnianych w ustępie 3. cytowanego wyżej fragmentu Rozporządzenia należą m.in. klauzule:

• o poufności danych osobowych;
• o nieponoszeniu odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości,
• o braku odpowiedzialności wobec osób trzecich w przypadku wykorzystania operatu w innym celu niż został sporządzony.

Warto przy tym zaznaczyć, że przy dokonywaniu wyceny nieruchomości rzeczoznawca może wykorzystywać różne metody: porównawczą, dochodową lub kosztową albo mieszaną. Dobiera je na podstawie czynników wskazanych w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 81 Rozporządzenia operat szacunkowy musi też zawierać podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, jego imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Jeżeli dokument jest sporządzany w postaci elektronicznej, podpisuje się go kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym.

Jeżeli wycena nieruchomości została przeprowadzona przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich musi złożyć na operacie szacunkowym swój podpis wraz z imieniem i nazwiskiem oraz numerem uprawnień zawodowych.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy nieruchomości?

O ważności operatu szacunkowego mówi Art. 156 Ustawy o gospodarce nieruchomościami:

3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Jeśli postępowanie sądowe lub administracyjne, dla którego niezbędne jest wykorzystanie aktualnego operatu szacunkowego, trwa dłużej niż 12 miesięcy, sąd lub organ powinien zwrócić się o potwierdzenie ważności albo sporządzenie nowego operatu, jeśli użycie dotychczasowego wiązałoby się z wadliwym określeniem wartości.

Ile kosztuje sporządzenie operatu szacunkowego?

Jeżeli potrzebujesz operatu szacunkowego do dowolnego celu, musisz skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego i ponieść koszty związane z jego sporządzeniem. Cena usługi zależy od wielu czynników. Ma związek przede wszystkim z poziomem skomplikowania procesu wyceny danej nieruchomości.

Sporządzenie operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego będzie więc kosztować więcej, jeśli np. nieruchomość składa się z wielu części składowych lub jej stan prawny jest skomplikowany. Znaczenie mają także rozmiar nieruchomości czy jej lokalizacja. Koszt sporządzania operatu szacunkowego może się ponadto różnić w zależności od indywidualnego cennika stosowanego przez danego specjalistę.

Nie da się zatem jednoznacznie stwierdzić, ile kosztuje operat szacunkowy. Najmniej będzie kosztować sporządzenie dokumentu dla niezabudowanych działek i gruntów rolnych – są to kwoty rzędu kilkuset złotych.

W przypadku mieszkania koszt może wzrosnąć do ok. 1000 zł, a w przypadku domu jednorodzinnego nawet do 1500 zł. Sporządzanie operatów szacunkowych dla dużych przedsiębiorstw czy gospodarstw rolnych może kosztować natomiast wielokrotnie więcej – nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Operat szacunkowy: kiedy go potrzebujesz?

Operat szacunkowy jako dokument potwierdzający wartość nieruchomości przydaje się w wielu sytuacjach. Najczęściej operat sporządzany jest w celu:

• wyceny nieruchomości dla celów podatkowych – np. w celu określenia wysokości podatku od nieruchomości, ustalenia opodatkowania od darowizny lub spadku;
• przeniesienia praw do nieruchomości – np. przy ustalaniu ceny kupna-sprzedaży lub dzierżawy;
• pozyskania kredytu hipotecznego – określenie wartości nieruchomości jest niezbędne, aby uzyskać kredyt hipoteczny w banku;
• określenia odszkodowania – np. z tytułu wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne, decyzji planistycznych lub zmiany stanu środowiska;
• doradztwa inwestycyjnego;
• podziału spadku;
• podziału majątku w przypadku rozwodu;
• obliczania wysokości opłat adiacenckich i planistycznych itp.

Operat szacunkowy jest wymagany zawsze wtedy, gdy potrzebne jest oficjalne potwierdzenie wartości nieruchomości.

Co wpływa na wycenę nieruchomości?

Wartość nieruchomości jest oceniana przez specjalistę na podstawie wielu czynników. To m.in. jej lokalizacja, powierzchnia i układ pomieszczeń, stan, wyposażenie, otoczenie i wiele innych. W zależności od typu i przeznaczenia wycenianej nieruchomości waga poszczególnych czynników może być mniejsza lub większa.

Rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę wszystkie istotne cechy nieruchomości. Dobiera też odpowiednią metodę wyceny (porównawcza, dochodowa, kosztowa lub mieszana). Najczęściej stosowana jest metoda porównawcza, szczególnie w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Rzeczoznawca porównuje wycenianą nieruchomość z innymi o podobnych parametrach i analizuje ich ceny transakcyjne.

Przy podejściu dochodowym analizuje się natomiast wartość dochodów, jakie może przynieść nieruchomość (bezpośrednio lub za sprawą prowadzonej na jej terenie działalności gospodarczej). Szczegółowe wytyczne dotyczące każdej z metod wyceny są opisane w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Procedura sporządzania operatu szacunkowego krok po kroku

Sposób sporządzania operatu szacunkowego jest dokładnie określony w przepisach (a dokładnie w rozdziale 7 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Jak natomiast wygląda cały proces z punktu widzenia zlecającego wycenę nieruchomości? Jeżeli potrzebujesz operatu szacunkowego, powinieneś:

1. Znaleźć specjalistę wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych i ustalić z nim, co ma być przedmiotem wyceny;
2. Podpisać z rzeczoznawcą majątkowym umowę dot. wyceny nieruchomości (na tym etapie wykona on dokumentację fotograficzną i inwentaryzację);
3. Skompletować i dostarczyć rzeczoznawcy dokumenty potrzebne do wyceny danej nieruchomości;
4. Poczekać na gotowy operat szacunkowy od rzeczoznawcy.

Ile trzeba czekać na operat szacunkowy? Zależy to od wielu czynników. Czas oczekiwania w przypadku nieskomplikowanych wycen może wynosić zaledwie kilka dni. W skomplikowanych sprawach wycena może jednak zająć rzeczoznawcy nawet kilka tygodni lub miesięcy.

Dokumenty potrzebne do przygotowania operatu szacunkowego

Jeżeli chcesz, żeby operat szacunkowy sporządzony był możliwie szybko, warto jak najszybciej rozpocząć kompletowanie dokumentów niezbędnych do wyceny. Ich dokładny zakres różni się przede wszystkim od typu nieruchomości. Na potrzebne dokumenty mogą też wpływać rozmaite indywidualne czynniki.

Pełną listę dostaniesz od swojego rzeczoznawcy majątkowego. Poniżej prezentujemy jednak orientacyjny spis potrzebnych dokumentów dla kilku najpopularniejszych typów nieruchomości.

Operat szacunkowy w sprawie wyceny nieruchomości niezabudowanej

W przypadku wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej (np. działki budowlanej, rolnej, pola itp.) potrzebne będą:

• aktualny odpis z księgi wieczystej dla gruntu lub jej numer,
• akt notarialny lub inny dokument mówiący o prawie do nieruchomości,
• aktualny wypis z rejestru gruntów,
• kopia mapy ewidencyjnej
• mapa zasadnicza,
• decyzja o warunkach zabudowy, jeśli została wydana albo wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• inne posiadane dokumenty (np. zawarte umowy przedwstępne, akt nadania decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwolenie na budowę itp.).

Operat szacunkowy w sprawie wyceny nieruchomości zabudowanej

W przypadku wyceny nieruchomości zabudowanej (np. domu jednorodzinnego, kamienicy, budynku usługowego, gospodarstwa rolnego itp.) potrzebne będą:

• aktualny odpis z księgi wieczystej lub jej numer,
• akt notarialny lub inny dokument określający prawo do nieruchomości,
• aktualny wypis z rejestru gruntów,
• kopia mapy ewidencyjnej oraz mapy zasadniczej,
• aktualny wypis z ewidencji budynków (jeżeli istnieje),
• dokumentacja techniczna budynku,
• dla budynków w trakcie budowy: pozwolenie na budowę, decyzja o warunkach zabudowy albo wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, projekt budowlany, dziennik budowy (do wglądu),
• dla budynków odebranych: decyzja o warunkach zabudowy albo wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na użytkowanie, decyzja o nadaniu numeru,
• inne posiadane dokumenty (np. zawarte umowy przedwstępne, itp.).

Operat szacunkowy w sprawie wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

W przypadku wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego potrzebne będą dokumenty takie jak:

• aktualny odpis z księgi wieczystej (jeżeli została założona),
• akt notarialny lub inny dokument mówiący o prawie do lokalu,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej dotyczące własności lokalu,
• aktualny wypis z ewidencji gruntów dla działki, na której znajduje się lokal,
• inne posiadane dokumenty (np. zawarte umowy przedwstępne, przydział lokalu itp.).

Operat szacunkowy w sprawie wyceny nieruchomości lokalowej (lokal mieszkalny, lokal użytkowy)

W przypadku wyceny nieruchomości lokalowej (lokal mieszkalny, lokal użytkowy) potrzebne będą:

• aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu lub jej numer,
• aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla części wspólnej nieruchomości,
• akt notarialny lub inny dokument określający prawo do nieruchomości, np. umowa przedwstępna sprzedaży lokalu,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej dotyczące własności lokalu (jeśli dotyczy),
• decyzja o sposobie użytkowania (dla lokali użytkowych),
• inne posiadane dokumenty (np. zawarte umowy przedwstępne).

Pamiętaj, aby zacząć gromadzenie dokumentów jak najszybciej – skróci to czas oczekiwania na operat szacunkowy.

Źródła:

• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19971150741/U/D19970741Lj.pdf
• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20230001832/O/D20231832.pdf
• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20140000328/O/D20140328.pdf

Anna Baczewska

Redaktor

[email protected]

Redaktorka z wieloletnim doświadczeniem – ze szczególnym akcentem na teksty o tematyce finansowej i ubezpieczeniowej. Zawiłości związane z kredytami, produktami inwestycyjnymi, leasingiem, polisami potrafi przedstawić prostymi słowami – aby były bardziej zrozumiałe i przystępne.  Każdą informację dokładnie weryfikuje, dzięki czemu dostarcza wyłącznie aktualne i merytoryczne treści. Prywatnie to miłośniczka podróży i true crime.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

2 komentarzy

najnowszy

najstarszy oceniany

Inline Feedbacks

View all comments

Krzysztof

3 miesięcy temu

Czy sprzedający ma obowiązek udostępnić operat szacunkowy kupującemu \/

0

Odpowiedz

Aga

4 lat temu

Mam pytanie odnosnie ilosci wycen, jezeli zdecyduje sie na rzeczoznawce nie bankowego a skladam wniosek do kilki bankow to czy taka wycene moge „skserowac” o poprosic rzeczoznawce o 3 egzemplarze.. Chodzi mi o to co bedzie bardziej poprawne?

0

Odpowiedz