Operat szacunkowy – co to jest i dlaczego go potrzebujesz?

kobieta z teczką i długopisem dokonuje oględzin nieruchomości
Źródło obrazka: depositphotos

Poruszając się w świecie finansów nie raz zetkniesz się z tajemniczo brzmiącymi pojęciami. Jednym z nim może być operat szacunkowy. Co to takiego? Komu i w jakiej sytuacji będzie potrzebny?

 

Teoria mówi, że operat szacunkowy to autorski dokument urzędowy (to ważny element odróżniający operat szacunkowy od nieformalnych opinii o wartości nieruchomości), sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, określający wartość konkretnej nieruchomości. Zgodnie z przepisami, musi się w nim znaleźć m.in. precyzyjne określenie nieruchomości, cel, zakres i podstawa prawna dokonywanej wyceny, źródła informacji o posesji oraz data jej wyceny.

Autorytet rzeczoznawcy

Poprawnie i rzetelnie wykonany operat szacunkowy powinien zawierać też wskazanie przeznaczenia szacowanej nieruchomości wg planu zagospodarowania przestrzennego, wskazanie metod i technik kalkulacji wraz z samymi obliczeniami oraz analizę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu dokonywanej wyceny.

Krótko mówiąc, operat szacunkowy powinien przedstawiać wszystkie działania rzeczoznawcy majątkowego jakie podjął, by wycenić konkretną nieruchomość. Sposób sporządzenia tego dokumentu ma oczywiście wpływ na ocenę pracy rzeczoznawcy, a tym samym jego prestiż i wiarygodności dokonanej wyceny.

Praktyczne zastosowanie

Operat szacunkowy sporządzany jest we wszelkich sytuacjach, kiedy potrzebna jest znajomość wartości nieruchomości, a więc np. przy transakcjach nabycia/sprzedaży czy zamiany nieruchomości, wniesieniu nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki, przy ustaleniu wysokości opłat czy podatków związanych z wartością nieruchomości (np. opłaty za wieczyste użytkowanie), prowadzeniu egzekucji komorniczej czy postępowania spadkowego.

Przeciętny obywatel dowiaduje się o sporządzaniu operatu szacunkowego najczęściej w sytuacji, kiedy rozpoczyna starania o kredyt hipoteczny. Solidni doradcy kredytowi, już podczas pierwszej rozmowy, informują o kolejnych etapach ubiegania się o finansowanie i niezbędnych dokumentach, jakich będzie wymagał kredytodawca.

Oprócz zaświadczeń o zatrudnieniu i osiąganych dochodach, jednym z najważniejszych dokumentów, niezbędnych do uzyskania kredytu hipotecznego, jest wspomniany operat szacunkowy. Dzięki niemu bank otrzyma czytelną informację, czy pożyczana kwota nie przewyższa przypadkiem wartości nieruchomości. W końcu to dom czy mieszkanie będzie głównym zabezpieczeniem udzielonego kredytu.

Rzeczoznawca z polecenia banku

Większość kredytodawców współpracuje z „zaprzyjaźnionymi” rzeczoznawcami majątkowymi i poleca skorzystanie z ich usług. To rozwiązanie dobre dla banku. Nie zawsze dla kredytobiorcy.

Kredytodawca chętnie korzysta z wycen znanych sobie rzeczoznawców, bo ma do nich zaufanie, zna metodologię ich pracy i strukturę przedstawianych wycen. Stała współpraca z konkretnym bankiem sprawia, że „jego” rzeczoznawcy mogą zaproponować klientom sporządzenie operatu szacunkowego w cenie nieco niższej niż cena rynkowa.

Problem tkwi jednak w innym miejscu. Dokument przygotowany na zlecenie banku staje się jego własnością. Potencjalny kredytobiorca nie ma do niego żadnych praw, często nawet nie może zobaczyć go w całości. Utrudnia to znacznie możliwość złożenia wniosku kredytowego w innym banku, gdyż wiąże się to z koniecznością wykonania kolejnego operatu szacunkowego.

Wiesz za co płacisz

Znacznie korzystniejsze dla kredytobiorcy jest samodzielne znalezienie rzeczoznawcy majątkowego i zlecenie mu wyceny nieruchomości. Przepisy na tyle precyzyjnie opisują wymogi formalne dotyczące zawartości operatu szacunkowego, że nie powinno być żadnych problemów z przyjęciem go przez bank. Tym bardziej, jeśli kredytobiorca poinformuje rzeczoznawcę w jakich instytucjach finansowych będzie ubiegał się o kredyt. Rzeczoznawca, kierując się doświadczeniem, przeważnie wie czego oczekują konkretne banki.

Dobrze, by wycena opiewała na kwotę o ok. 10 proc. wyższą niż cena transakcyjna. Pozwoli to ubiegać się o nieco wyższy kredyt, dzięki któremu sfinalizujemy niezbędne prace remontowe. Z kolei niższa wycena nieruchomości to konkretny argument w negocjacjach ze sprzedającym. Trzeba przy tym pamiętać, że każdy tysiąc złotych mniej kredytu, to odczuwalne oszczędności na prowizji i przyszłych odsetkach.

Uwaga: pułapka

Dodatkową korzyścią z samodzielnego zlecenia wykonania operatu szacunkowego jest wgląd w dokument zanim zobaczy go bank. Daje to możliwość reakcji, jeśli wycena rzeczoznawcy będzie znacząco różna od ceny uzgodnionej wcześniej ze sprzedawcą. To bardzo ważne, gdy kupujemy nieruchomość poniżej cen rynkowych, na przykład w sytuacji, gdy sprzedającemu zależy na szybkiej transakcji i godzi się na znaczne obniżenie ceny.

Rozpatrzmy to na przykładzie. Uzgodniona cena transakcji wynosi 300.000 zł. Na tej podstawie kredytobiorca szacuje wymagany 20-procentowy wkład własny na 60.000 zł. Tymczasem rzeczoznawca określa wartość nieruchomości na 350.000 zł, co oznacza, że bank będzie oczekiwał wkładu własnego w wysokości 70.000 zł lub zgodzi się na jego niższą wartość, ale pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Znając roboczą wersję wyceny, można negocjować z rzeczoznawcą pewne obniżenie/podwyższenie wyceny. Jest to możliwe tylko w określonym zakresie wynikającym z „widełek” cenowych w jakich może poruszać się rzeczoznawca wyceniając nieruchomość w danym staniej technicznym w konkretnej okolicy. Nie należy jednak spodziewać się spektakularnych ruchów, gdyż stawką w tej grze jest autorytet rzeczoznawcy majątkowego.

Ogranicz ryzyko

Oficjalnie nie ma „czarnych list rzeczoznawców”, czyli takich, których wyceny nie są honorowane przez dany bank. Przy bliższej rozmowie z doradcą kredytowym można się jednak dowiedzieć o jej istnieniu. Warto zatem dociekać kto się na niej znajduje, albo chociaż poprosić o listę akceptowanych przez bank rzeczoznawców.

To bardzo ważne. Pozwala oszczędzić czas (czynność ta trwa na ogół kilka, kilkanaście dni) i pieniądze. Sporządzenie operatu kosztuje bowiem kilkaset złotych. Przy prostych wycenach mieszkań jest to na ogół kwota rzędu 400-600 zł. Zlecając wykonanie operatu samodzielnie, kredytobiorca staje się właścicielem dokumentu i może przedstawić jego uwierzytelnione kopie w kilku bankach równocześnie. Daje to możliwość porównania ofert i wyboru najlepszej.

Okres ważności

Operat szacunkowy ma „wartość” urzędową przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po tym czasie można się zwrócić do rzeczoznawcy majątkowego, który go przygotował – i tylko do niego – o potwierdzenie jego aktualności. Wówczas nanoszona jest stosowna klauzula w pierwotnym dokumencie. Od chwili potwierdzenia aktualności dokument jest ważny przez kolejne 12 miesięcy.

Rzeczoznawca odmówi potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, jeśli od chwili jego sporządzenia pojawiły się okoliczności mające istotny wpływ na wycenę nieruchomości, np. zmienił się plan zagospodarowania przestrzennego, zmianie uległ stan techniczny nieruchomości (np. została ona wyremontowana lub zdewastowana), albo pojawiły się informacje o mocnych wahaniach cen nieruchomości w danej okolicy.

Przewrotna rada

Operat szacunkowy to skuteczny oręż w negocjacjach cenowych nie tylko z kupującym, ale i ze sprzedającym dom lub mieszkanie. Znając realną wartość nieruchomości można wystawić ją do sprzedaży za odpowiednio wyższą cenę i ostatecznie zejść do poziomu z wyceny. Kupujący będzie zadowolony z siły swoich argumentów, a sprzedający uzyska satysfakcjonującą cenę. Ta znana od wieków sztuczka w dalszym ciągu ma zastosowanie.

 

Czytaj też: Wskaźnik LTV – czym jest i jak wpływa na ostateczną kwotę kredytu?

Czytaj też: Czym jest RRSO i co właściwie mówi o koszcie kredytu?

Powiązane tematy

Komentarze: