Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Kredyty hipoteczne

Na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego?

Warunki ofert kredytów przeznaczonych na zakup lub budowę nieruchomości mogą się dość mocno zmienić na przestrzeni lat. W takiej sytuacji warto rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego. Taka decyzja może pomóc zoptymalizować koszty i przynieść spore oszczędności.

Według danych Raportu 4/2022 AMRON SARFiN z 27 lutego 2023 r., średnia marża kredytu hipotecznego na kwotę 300.000 zł z okresem spłaty rozłożonym na 25 lat na koniec IV kwartału 2022 r. wynosiła 1,94%. Oznacza to wzrost o 0,22 p.p. w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, ale o 0,05 p.p. mniej niż na koniec III kwartału 2022 r. Nawet tak niewielkie wahania marży banku mogą wpłynąć na finalną wysokość  oprocentowania a tym samym na odsetki, które stanowią największe obciążenie w przypadku zobowiązań długoterminowych. 

Spadek kosztów kredytowych na przestrzeni czasu oznacza, że zawarte wcześniej umowy kredytowe są droższe niż te zawierane na podstawie aktualnych ofert. W ich obniżeniu może pomóc refinansowanie kredytu hipotecznego czyli przeniesienie kredytu do innego banku.

Zapraszamy do pobrania poradnika

  • Czym jest zdolność kredytowa?
  • Co wpływa na zdolność kredytową?
  • Jak poprawić zdolność kredytową?
Proszę podać poprawny adres email
Dziękujemy!
Raport został przesłany na twój adres email:
(Jeżeli nie widzisz wiadomości od nas sprawdź foldery spam i oferty w swojej skrzynce e-mail)
Przepraszamy!
Nie udało się przesłać raportu
(Odśwież stronę i spróbuj ponownie)

Na czym polega refinansowanie kredytu?

Refinansowanie kredytu oznacza wcześniejszą spłatę przenoszonego kredytu za pomocą zobowiązania zaciągniętego na ten cel w innym banku. Samo zobowiązanie kredytowe nadal istnieje, ale na rzecz innego podmiotu. Nowa oferta powinna być korzystniejsza niż dotychczasowa i przynieść realne oszczędności np. w związku z niższym oprocentowaniem.

Refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza zatem przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku a właściwie zastąpienie jednego zobowiązania innym o tym samym charakterze – czyli również zabezpieczonym ustanowieniem hipoteki na nieruchomości. Udzielenie nowego kredytu hipotecznego nadal oznacza istnienie hipoteki jako zabezpieczenia spłaty, tylko na rzecz innego banku.

Głównym celem takiej operacji jest obniżenie kosztów finansowania, zwłaszcza wtedy, kiedy Twoja aktualna umowa kredytowa była zawarta na niekorzystnych warunkach.  

Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Przepisy dopuszczają możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie właściwie w każdym momencie. Stąd refinansowanie kredytu hipotecznego również jest możliwe w dowolnym czasie.

Jednak data ewentualnego przejścia do innego banku powinna być tak wybrana, aby jak najbardziej ograniczyć dodatkowe koszty refinansowania kredytu. Chodzi tu zwłaszcza o ewentualne opłaty, które może naliczyć bank w związku z wcześniejszą spłatą przenoszonego kredytu. Warto w tym celu ponownie przeczytać umowę kredytową i sprawdzić co zostało w niej na ten temat zapisane. 

Dodatkową, i chyba najbardziej pewną opcją ustalenia ewentualnych dodatkowych kosztów związanych z przedterminową spłatą kredytu hipotecznego, jest zapytanie o tę kwestię banku.

W tym celu powinieneś wystąpić do banku z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Co ważne bank jest zobowiązany ustawą od odpowiedzi na to zapytanie w terminie 7 dni roboczych od dnia złożenia wniosku.

Jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku? 

Procedura związana z przeniesieniem kredytu hipotecznego nie jest tak skomplikowana i długotrwała jak zaciągnięcie pierwszego zobowiązania na kupno domu czy mieszkania.

Na początek warto udać się do banku, którego oferta refinansowania wydaje się korzystna w celu oszacowania kosztów i warunków kredytowych. Już na tym etapie warto wiedzieć dokładnie jaka kwota zobowiązania pozostała jeszcze do spłaty.

Kredytobiorca może zwrócić się do swojego dotychczasowego banku o przedstawienie kosztów wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Wystawiony dokument będzie pomocny zarówno do ustalenia warunków nowej oferty, jaki i oszacowania czy refinansowanie się opłaca.

Warto też wskazać cel przeniesienia kredytu (niższa rata, dłuższy okres spłaty, zmiana rodzaju rat itp.). Dzięki temu przygotowana oferta refinansowania może w pełni odpowiadać indywidualnym potrzebom kredytobiorcy.

Michał Mucha Michał Mucha

Kolejny etap to przygotowanie dokumentów wymaganych przez bank i złożenie wniosku o refinansowanie kredytu hipotecznego, a następnie decyzja kredytowa i podpisanie umowy.

Jakie dokumenty są wymagane do refinansowania kredytu?

Wewnętrzne procedury banków mogą różnić się między sobą w zakresie wymaganych dokumentów potrzebnych do refinansowania kredytu hipotecznego. Można jednak założyć, że w każdym przypadku trzeba przedstawić:

  • dokumenty związane ze spłatą dotychczasowego kredytu hipotecznego, określające jaka kwota pozostała do spłaty i na jakich warunkach – może być wymagana umowa kredytowa, ale też zaświadczenie z banku z obecnym saldem zadłużenia,
  • dokumenty finansowe związane z ustaleniem zdolności kredytowej wnioskodawcy – może to być np. zaświadczenie o wynagrodzeniu i zatrudnieniu od pracodawcy, ale też wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie za wymagany okres. Bank oprócz wysokości osiąganych zarobków sprawdzi również w jaki sposób spłacałeś dotychczasowe zobowiązanie (w tym celu sprawdzi bazę BIK)– terminowość w płaceniu rat na pewno będzie się opłacać . 
  • dokumenty związane z nieruchomością, która stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania – wypis z księgi wieczystej, operat szacunkowy nieruchomości itp. Refinansowanie kredytu hipotecznego może wymagać ponownej wyceny nieruchomości – warto uwzględnić taki koszt szacując opłacalność zmiany. 

Ile kosztuje refinansowanie kredytu? 

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku ma na celu obniżenie dotychczas ponoszonych kosztów. Powinieneś wziąć jednak pod uwagę, że samo przeprowadzenie takiej czynności będzie generować dodatkowy koszt.  

Za co trzeba będzie zapłacić? Ewentualne koszty związane z przedterminową spłatą kredytu to m.in. :

  • Ponowna wycena nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu  – wartość nieruchomości może się zmienić w okresie spłaty zobowiązania, dlatego przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku może się wiązać z ponowną wyceną nieruchomości. Koszt przygotowania operatu przez rzeczoznawcę będzie uzależniony od wielkości nieruchomości. Czasem warto skorzystać z rzeczoznawcy banku, dzięki czemu cena za przygotowanie dokumentu może być niższa.  
  • Ewentualne koszty przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego naliczone przez dotychczasowy bank – chodzi m.in. o określoną w umowie kredytowej rekompensatę dla banku. Taki koszt może, ale nie musi być naliczony. Zanim przeniesiesz swój kredyt hipoteczny do innego banku, sprawdź umowę i zapytaj bank o ewentualny koszt. 
  • Wykreślenie hipoteki ustanowionej na rzecz wcześniejszego banku z księgi wieczystej – 100 zł
  • Wpis hipoteki na rzecz nowego banku do księgi wieczystej – 200 zł

Warto też obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego po zmianie kredytodawcy, żeby oszacować jak bardzo dana oferta jest korzystna. 

Refinansowanie kredytu a wkład własny 

Wkład własny to jeden z warunków uzyskania kredytu hipotecznego, który jednak nie ma znaczenia przy przeniesieniu zobowiązania do innego banku. Jako kredytobiorca już raz spełniłeś warunek posiadania odpowiedniej kwoty z przeznaczeniem na pokrycie wkładu własnego przy pierwotnej umowie.

Zabezpieczeniem spłaty zobowiązania nadal będzie kupione wcześniej mieszkanie czy dom, a sam kredyt już w części spłacony, będzie niższy niż wartość nieruchomości. To wystarczy, żeby uzyskać refinansowanie kredytu hipotecznego w innym banku.

W jakiej sytuacji warto rozważyć refinansowanie kredytu?

O refinansowaniu kredytu hipotecznego warto pomyśleć w kilku przypadkach:

  • jeśli dotychczasowe zobowiązanie jest zbyt kosztowne w porównaniu do ofert aktualnie dostępnych na rynku, a refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza obniżenie kosztów finansowania,
  • negocjacje z dotychczasowym kredytodawcą w zakresie obniżenia kosztów zobowiązania nie dały rezultatu,
  • chcesz wydłużyć okres kredytowania lub obniżyć koszty zobowiązania,
  • minął zastrzeżony w umowie czas, w którym bank mógł naliczyć dodatkową opłatę z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania,
  • znalazłeś korzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego,
  • zmieniła się Twoja sytuacja finansowa – np. lepsza zdolność kredytowa to możliwość uzyskania korzystniejszych warunków kredytowych. 

Na co zwrócić uwagę przy refinansowaniu kredytu hipotecznego? 

Podstawą są koszty. Na początek warto sięgnąć do umowy kredytowej i sprawdzić czy w związku z wcześniejszą spłatą zobowiązania aktualny kredytodawca nie naliczy dodatkowych opłat

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, przy kredycie z oprocentowaniem zmiennym, bank może w umowie zastrzec rekompensatę z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania jedynie w ciągu pierwszych trzech lat obowiązywania umowy. Jeśli refinansowanie dotyczy takiej sytuacji, z przeniesieniem kredytu warto poczekać.

Jeśli aktualna umowa kredytowa nie ogranicza zmiany, to rozwiązaniem jest znalezienie atrakcyjnej oferty nowego kredytu. Pod uwagę warto wziąć nie tylko oprocentowanie kredytu, ale również wysokość:

  • prowizji z tytułu podpisania umowy,
  • kosztów związanych z ewentualnym ubezpieczeniem,
  • kosztów dodatkowych produktów bankowych, które są wymagane w związku z zawarciem umowy (konta bankowego, karty kredytowej itp.),
  • innych opłat i prowizji.

Refinansowanie kredytu hipotecznego wiąże się również ze zmianą wpisu wierzyciela w hipotece, a to także generuje koszty. Zwykle też wymagana jest dodatkowa wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę. Oceniając opłacalność przeniesienia kredytu do innego banku, warto więc wziąć pod uwagę również koszty okołokredytowe.

Czy refinansowanie kredytu się opłaca? 

Refinansowanie kredytu hipotecznego powinno się opłacać, bo tylko wtedy taka operacja ma sens. Ocena potencjalnych korzyści zależy od celu jaki chcesz osiągnąć a także Twoich dotychczasowych indywidualnych warunków umownych

W każdym przypadku powinieneś dokładnie policzyć koszty związane z przeniesieniem zobowiązania do innego banku. Choć decydującym czynnikiem będzie wysokość oprocentowania kredytu w ramach nowej oferty, to jednak zwróć uwagę na wszystkie inne koszty, które mogą się pojawić oraz przeanalizować samą ofertę banku, który udziela kredytów refinansowych czyli przede wszystkim:

  • wysokość rat, 
  • liczbę rat,
  • rodzaj rat,
  • możliwość skorzystania z wakacji kredytowych lub karencji w spłacie kredytu,
  • koszty dodatkowych produktów bankowych oferowanych przy okazji refinansowania.

Gdzie można refinansować kredyt hipoteczny? 

Rynek kredytów hipotecznych zmienia się całkiem dynamicznie, dlatego trudno wskazać jedną najlepszą ofertę. Poszczególne rozwiązania proponowane przez banki mogą różnić się zarówno w zakresie wysokości oprocentowania, jak i innych kosztów kredytowych. Symulację wysokości poszczególnych rat kredytu najlepiej zrobić w oparciu o klika ofert.

Wstępne obliczenia dot. kosztów można zrobić samemu, ale przed podjęciem decyzji lepiej zwrócić się bezpośrednio do banku lub doradcy finansowego, który pomoże wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie.

Pamiętaj, że ostateczna oferta refinansowania kredytu hipotecznego opiera się o Twoją zdolność kredytową i może zmienić się w stosunku do warunków wskazanych dla reprezentatywnego przykładu podanego na stronie internetowej banku. 

Ponadto takie elementy jak marża kredytu czy wysokość prowizji zawsze można negocjować i dzięki temu zyskać jeszcze niższe koszty.

Kredyt refinansowy ma w swojej ofercie m.in.:

Alior Bank – refinansowanie kredytu hipotecznego – oferta specjalna

  • RRSO 10,02%
  • marża – od 1,69 p.p.
  • prowizja – 0%
  • oprocentowanie zmienne – 8,75%

Credit Agricole – refinansowanie kredytu hipotecznego

  • RRSO – 9,52%
  • marża – 1,79%
  • prowizja – 0%
  • oprocentowanie zmienne – 8,73%

Powyższe oferty są aktualne na dzień 16.03.2023 r.

Refinansowanie kredytu hipotecznego może być również dostępne jako opcja kredytu hipotecznego. 

Czy można refinansować kredyt hipoteczny w tym samym banku? 

Wniosek o refinansowanie kredytu hipotecznego wiąże się z jego przeniesieniem do innego banku. W przypadku negocjacji z dotychczasowym kredytodawcą raczej można mówić o zmianie warunków umowy czy restrukturyzacji zobowiązania niż o refinansowaniu. Taki proces wiąże się bowiem ze spłatą dotychczasowego zobowiązania i zaciągnięciem innego.

Jednak rezultat dla kredytobiorcy w tym zakresie może być podobny: oszczędności dzięki niższym kosztom. Dlatego zawsze warto prowadzić negocjacje również z własnym bankiem. Dopiero jeśli takie działanie nie daje pożądanych efektów, poszukać możliwości refinansowania.

Choć z drugiej strony czasem korzystniejsze warunki kredytu zaproponowane przez konkurencję, mogą stanowić kartę przetargową w negocjacjach z dotychczasowym kredytodawcą.

Czy można przenieść kredyt hipoteczny w euro do innego banku? 

O ile refinansowanie kredytu w złotówkach nie powinno wiązać się z większymi problemami, to jednak przeniesienie kredytu hipotecznego w euro do innego banku, może już nie być takie proste. Zgodnie z obowiązującą Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego kredyt hipoteczny powinien być udzielony w walucie, w której zarabia kredytobiorca. Podobne wymagania może stawiać bank oferujący refinansowanie kredytu. Przewalutowanie zobowiązania w takim przypadku nie zawsze musi się opłacać.

Czy można przenieść kredyt hipoteczny we frankach do innego banku? 

To podobna sytuacja jak w przypadku kredytu w euro. Przeniesienie takiego zobowiązania przy osiąganiu zarobków w złotówkach może być trudne. Przed podjęciem decyzji o refinansowaniu kredytu w walucie obcej warto zwrócić się do profesjonalnego doradcy finansowego, który pomoże znaleźć najkorzystniejsze rozwiązanie.

Źródła:

  • https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/U/D20170819Lj.pdf
  • https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin

Warto wiedzieć:

  1. Refinansowanie kredytu hipotecznego może być sposobem na optymalizację kosztów i związane z tym oszczędności. Jednak w każdym przypadku potrzebna jest dokładna analiza kosztów oferty nowego kredytu i indywidualnej sytuacji kredytobiorcy.
  2. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami przy kredytach hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym, bank może zastrzec w umowie rekompensatę z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania tylko w okresie 3 lat od zawarcia umowy.
  3. Opóźnienia w spłacie dotychczasowego zobowiązania mogą być przeszkodą w uzyskaniu refinansowania kredytu.
  4. Przed podjęciem decyzji o refinansowaniu bank ponownie zbada zdolność kredytową wnioskodawcy.
  5. Wkład własny potrzebny do uzyskania kredytu hipotecznego, nie jest wymagany przy refinansowaniu.

FAQ - najczęściej zadawane pytania

  1. Czy procedura refinansowania kredytu wygląda tak samo we wszystkich bankach?

    Wewnętrzne procedury banków w zakresie refinansowania kredytów hipotecznych mogą się między sobą różnić. Odmienny może być np. wykaz dokumentów potrzebnych do złożenia wniosku o przeniesienie kredytu, czas oczekiwania na decyzję czy sposób złożenia wniosku.

  2. Czy formalności związanych z refinansowaniem kredytu można dokonać online?

    Sposób złożenia wniosku o refinansowanie kredytu hipotecznego zależy od wewnętrznej procedury banku. Nie ma przeciwwskazań, aby wymagane dokumenty czy wniosek złożyć za pośrednictwem internetu.   

  3. Jak refinansować kredyt zaciągnięty wspólnie z drugą osobą?

    Stroną umowy o refinansowanie kredytu hipotecznego mogą być osoby, które wcześniej  wspólnie zaciągnęły zobowiązanie. Jeśli zdolność finansowa jednego kredytobiorcy na to pozwala, może również starać się o refinansowanie indywidualnie.

  4. Ile kosztuje refinansowanie kredytu?

    Koszty zależą od indywidualnej oferty banku. Refinansowanie będzie się opłacać, jeśli kredyt na nowych warunkach będzie tańszy od wcześniejszej oferty.  

  5. Ile razy można skorzystać z refinansowania kredytu?

    Właściwie nie ma ograniczeń w tym zakresie. Liczy się przede wszystkim znalezienie odpowiedniej oferty i opłacalność takiego rozwiązania.

  6. Jak działa refinansowanie kredytu hipotecznego?

    Refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza przeniesienie kredytu do innego banku. W praktyce oznacza zatem spłatę wcześniejszego zobowiązania i zaciągnięcie nowego kredytu na lepszych warunkach. 

  7. Co jest potrzebne do refinansowania kredytu hipotecznego?

    Katalog dokumentów, które są potrzebne do przeniesienia kredytu hipotecznego do innego banku może co prawda różnić się w zależności od kredytodawcy, ale zwykle będą to trzy rodzaje dokumentów: finansowe – potrzebne do ustalenia zdolności kredytowej wnioskodawcy, związane z wcześniejszym zobowiązaniem – np. umowa kredytu hipotecznego, dotyczące nieruchomości jako zabezpieczenia spłaty – wycena nieruchomości, odpis księgi wieczystej. 

Porównaj kredyty hipoteczne
Izabela Stachura-Adamczyk
Oceń artykuł
4.9

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest

1 Komentarz
najnowszy
najstarszy oceniany
Inline Feedbacks
View all comments
Wanda
Wanda
6 miesięcy temu

Dlaczego dla nowego banku jest to korzystne, żeby splacic nasze zobowiązanie i udzielić nam kredytu na swoich warunkach? Bank w takim razie sam musi wziąć najpierw kredyt aby pokryc koszty odkupu kredytu. Dlaczego te koszty są niższe dla banku niż dla osoby fizycznej?
Oddanie kredytu wydaje sie niekorzystne dla pierwszego banku, bo traci przyszłe odsetki.