Na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego?

Warunki ofert kredytów przeznaczonych na zakup lub budowę nieruchomości mogą się dość mocno zmienić na przestrzeni lat. W takiej sytuacji możesz rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego czyli przeniesienie zobowiązania do innego banku. Taka decyzja może pomóc Ci zoptymalizować koszty i przynieść spore oszczędności.

Oszczędności – to główny cel refinansowania kredytu hipotecznego. Przeniesienie kredytu ma w założeniu doprowadzić do sytuacji, w której Twoje koszty kredytowe spadną. Kredyt refinansowy musi być zatem korzystniejszy niż ten, który spłacasz obecnie. Lepsze warunki kredytowania oznaczają m.in. niższe oprocentowanie. Sprawdź kiedy lepiej przenieść kredyt hipoteczny do innego banku, a kiedy refinansowanie kredytu nie będzie opłacalne.

Czym jest refinansowanie kredytu?

Refinansowanie kredytu oznacza wcześniejszą spłatę przenoszonego kredytu za pomocą zobowiązania zaciągniętego na ten cel w innym banku. Samo zobowiązanie kredytowe nadal istnieje, ale na rzecz innego podmiotu. Zatem, jeśli chcesz skorzystać z refinansowania kredytu hipotecznego musisz porównać oferty innych banków, niż Twojego obecnego kredytodawcy.

Nowa oferta musi być korzystniejsza niż dotychczasowa i przynieść Ci realne oszczędności np. w związku z niższym oprocentowaniem, żeby taka operacja faktycznie Ci się opłacała.

W praktyce refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza zastąpienie jednego zobowiązania innym o tym samym charakterze – czyli również zabezpieczonym ustanowieniem hipoteki na nieruchomości, tylko na rzecz innego banku – kredytodawcy.

Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku oznacza spłatę aktualnego zobowiązania. Kredyt hipoteczny możesz spłacić przed terminem określonym w umowie w całości lub w części w dowolnym momencie. Taką możliwość gwarantuje Ci ustawa o kredycie hipotecznym. Stąd też refinansowanie kredytu hipotecznego również możliwe jest w dowolnym momencie obowiązywania umowy.

Dodatkową, i chyba najbardziej pewną opcją ustalenia ewentualnych dodatkowych kosztów związanych z przedterminową spłatą kredytu hipotecznego, jest zapytanie o tę kwestię banku. W tym celu możesz wystąpić do banku z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Co ważne bank jest zobowiązany odpowiedzieć Ci na to zapytanie w terminie 7 dni roboczych od dnia złożenia wniosku.

Refinansowanie kredytu ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem

Refinansowanie kredytu hipotecznego jest możliwe zarówno w przypadku zobowiązania ze zmiennym, jak i okresowo stałym oprocentowaniem. Przy czym w tym drugim przypadku z pewnymi ograniczeniami. Mianowicie, zgodnie ze Stanowiskiem UKNF dot. ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową, przeniesienie kredytu hipotecznego jest możliwe, ale w ramach nowej umowy kredytowej również musi obowiązywać oprocentowanie stałe lub okresowo stałe.

Nie można zatem kredytu ze stałym oprocentowaniem zamienić na zobowiązanie ze zmiennym oprocentowaniem. Co to dla Ciebie oznacza? W momencie spadku stóp procentowych, które maja wpływ na wysokość oprocentowania zmiennego, nie będziesz mógł skorzystać od razu ze zmiany trendu. Z drugiej strony stałe oprocentowanie ma chronić Cię przed ewentualną podwyżką kosztów. Można sobie również wyobrazić sytuację, w której w momencie spadku stóp procentowych, oprocentowanie kredytów hipotecznych spada i dzięki temu nowa oferta (ze stałą lub okresowo stałą stopą oprocentowania) będzie korzystniejsza niż aktualna.

Jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Procedura związana z przeniesieniem kredytu hipotecznego nie jest tak skomplikowana i długotrwała jak zaciągnięcie pierwszego zobowiązania na kupno domu czy mieszkania.

Na początek porównaj oferty kredytów hipotecznych, pozwalających na refinansowanie w różnych bankach. W kolejnym kroku umów się na telefoniczny kontakt ze strony banku, którego oferta refinansowania wydaje Ci się korzystna, w celu oszacowania kosztów i warunków kredytowych. Już na tym etapie powinieneś wiedzieć jaka kwota zobowiązania pozostała Ci jeszcze do spłaty.

Możesz zwrócić się do swojego dotychczasowego banku o przedstawienie kosztów wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – wówczas otrzymane dane będą najbardziej precyzyjne. Wystawiony przez kredytodawcę dokument będzie pomocny zarówno do ustalenia warunków nowej oferty, jak i oszacowania czy przeniesienie kredytu się opłaca. Jeśli wskażesz cel przeniesienia kredytu (niższa rata, dłuższy okres spłaty, zmiana rodzaju rat itp.) proponowana przez konsultanta banku oferta refinansowania może lepiej odpowiadać Twoim indywidualnym potrzebom.

Jeśli uznasz, że proponowane warunki są dla Ciebie korzystne, wówczas kolejny etap to przygotowanie dokumentów wymaganych przez bank i złożenie wniosku o przeniesienie kredytu hipotecznego, a następnie decyzja kredytowa i podpisanie umowy.

Jakie dokumenty są wymagane do refinansowania kredytu?

Wewnętrzne procedury banków mogą różnić się między sobą w zakresie wymaganych dokumentów potrzebnych do tego, aby przenieść kredyt hipoteczny. Można jednak założyć, że w każdym przypadku musisz przygotować:

• dokumenty związane ze spłatą dotychczasowego kredytu hipotecznego, określające jaka kwota pozostała do spłaty i na jakich warunkach – może być wymagana umowa kredytowa, ale też zaświadczenie z banku z obecnym saldem zadłużenia,
• dokumenty finansowe związane z ustaleniem Twojej zdolności kredytowej – może to być np. zaświadczenie o wynagrodzeniu i zatrudnieniu od pracodawcy, ale też wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa Twoje wynagrodzenie za wymagany okres. Bank oprócz wysokości osiąganych zarobków sprawdzi również w jaki sposób spłacałeś dotychczasowe, jak i wcześniejsze zobowiązania (w tym celu sprawdzi bazę BIK). Terminowość w płaceniu rat na pewno Ci się opłaci.
• dokumenty związane z nieruchomością, która stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania – wypis z księgi wieczystej, operat szacunkowy nieruchomości itp. Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku może wymagać ponownej wyceny nieruchomości – warto uwzględnić taki koszt szacując opłacalność zmiany.

Ile kosztuje refinansowanie kredytu?

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku ma na celu obniżenie dotychczas ponoszonych kosztów. Powinieneś wziąć jednak pod uwagę, że samo przeprowadzenie takiej czynności, będzie generować dodatkowy koszt.

Za co prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić? Ewentualne koszty związane z przedterminową spłatą kredytu to m.in. :

• Ponowna wycena nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu – wartość nieruchomości może się zmienić w okresie spłaty zobowiązania, dlatego refinansowanie wiąże się czasem z ponowną wyceną nieruchomości. Koszt przygotowania operatu przez rzeczoznawcę będzie uzależniony od wielkości nieruchomości. Czasem możesz skorzystać z rzeczoznawcy banku, zwłaszcza jeśli cena za przygotowanie dokumentu może być niższa.
• Ewentualne koszty przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego naliczone przez dotychczasowy bank – chodzi m.in. o określoną w umowie kredytowej rekompensatę dla banku. Taki koszt może, ale nie musi być naliczony. Zanim przeniesiesz swój kredyt hipoteczny do innego banku, sprawdź umowę i zapytaj bank o ewentualne koszty.
• Wykreślenie hipoteki ustanowionej na rzecz wcześniejszego banku z księgi wieczystej – 100 zł.
• Wpis hipoteki na rzecz nowego banku do księgi wieczystej – 200 zł.
• Prowizja z tytułu udzielenia nowego zobowiązania – sprawdź czy bank udzielający nowego kredytu nie naliczy z tego tytułu dodatkowej prowizji.

Refinansowanie kredytu a wkład własny

Odpowiednio wysoki wkład własny, zależny od wartości nieruchomości, to jeden z warunków uzyskania kredytu hipotecznego, który jednak nie ma znaczenia przy przeniesieniu zobowiązania do innego banku. Jako kredytobiorca już raz spełniłeś warunek posiadania odpowiedniej kwoty przeznaczonej na pokrycie wkładu własnego przy pierwotnej umowie.

Zaciągnięty kredyt już częściowo spłaciłeś, a kredyt refinansowy będzie dotyczył tylko kwoty, która pozostała do spłaty. Zatem zobowiązanie, które przenosisz będzie niższe niż wartość nieruchomości, na której zostanie ustanowiona hipoteka. To wystarczy, żeby uzyskać refinansowanie kredytu hipotecznego w innym banku, w tej sytuacji bez wkładu własnego.

Kiedy warto przenieść kredyt do innego banku?

Przeniesienie kredytu mieszkaniowego ma sens, jeśli przyniesie Ci realne korzyści. O przeniesieniu kredytu możesz pomyśleć w kilku przypadkach, np.:

• jeśli dotychczasowe zobowiązanie jest zbyt kosztowne, w porównaniu do ofert aktualnie dostępnych na rynku, a przeniesienie kredytu do innego banku będzie oznaczać obniżenie kosztów,
• negocjacje z dotychczasowym kredytodawcą w zakresie obniżenia kosztów zobowiązania nie dały rezultatu,
• chcesz wydłużyć okres kredytowania lub obniżyć koszty zobowiązania,
• minął zastrzeżony w umowie czas, w którym bank mógł naliczyć dodatkową opłatę z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania,
• znalazłeś korzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego,
• zmieniła się Twoja sytuacja finansowa – np. zmieniłeś pracę na lepszą, dzięki czemu Twoja zdolność kredytowa uległa poprawie, a co za tym idzie, masz możliwość negocjacji lepszych warunków kredytu i obniżenie kosztów finansowania.

Wypowiedź eksperta

Opłacalność przeniesienia dotychczasowego kredytu do innego banku, zależy od Twojej indywidualnej sytuacji. Nie ma jednego właściwego rozwiązania, ale zawsze powinieneś mieć na uwadze niższe koszty.

Katarzyna Gaweł, Redaktor

Na co zwrócić uwagę przy refinansowaniu kredytu hipotecznego?

Na początek sięgnij do umowy kredytowej i sprawdź czy w związku z wcześniejszą spłatą zobowiązania aktualny kredytodawca nie naliczy Ci dodatkowych opłat.

Przykładowo zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, przy kredycie z oprocentowaniem zmiennym, bank może w umowie zastrzec rekompensatę z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania jedynie w ciągu pierwszych trzech lat obowiązywania umowy. Jeśli refinansowanie dotyczy takiej sytuacji, z przeniesieniem kredytu warto poczekać.

Jeśli aktualna umowa kredytowa nie ogranicza zmiany, to rozwiązaniem jest znalezienie atrakcyjnej oferty nowego kredytu. Pod uwagę weź nie tylko oprocentowanie kredytu, ale również wysokość:

• prowizji z tytułu podpisania umowy,
• kosztów związanych z ewentualnym ubezpieczeniem,
• kosztów dodatkowych produktów bankowych, które są wymagane w związku z zawarciem umowy (konta bankowego, karty kredytowej itp.),
• innych opłat i prowizji.

Refinansowanie kredytu hipotecznego wiąże się również ze zmianą wpisu wierzyciela w hipotece, a to także generuje koszty. Zwykle też wymagana jest dodatkowa wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę. Oceniając opłacalność przeniesienia kredytu do innego banku, weź pod uwagę również koszty okołokredytowe.

Czy refinansowanie kredytu się opłaca?

Refinansowanie kredytu hipotecznego powinno Ci się opłacać, bo tylko wtedy taka operacja ma sens. Ocena potencjalnych korzyści zależy od celu jaki chcesz osiągnąć a także Twoich dotychczasowych indywidualnych warunków umownych.

W każdym przypadku powinieneś dokładnie policzyć koszty związane z przeniesieniem zobowiązania do innego banku. Choć decydującym czynnikiem będzie wysokość oprocentowania kredytu w ramach nowej oferty, to jednak zwróć uwagę na wszystkie inne koszty, które mogą się pojawić oraz przeanalizuj samą ofertę banku, który udzieli Ci kredytu refinansowego czyli przede wszystkim:

• wysokość rat,
• liczbę rat,
• rodzaj rat,
• możliwość skorzystania z wakacji kredytowych lub karencji w spłacie kredytu,
• koszty dodatkowych produktów bankowych oferowanych przy okazji refinansowania.

Gdzie można refinansować kredyt hipoteczny?

Rynek kredytów hipotecznych zmienia się całkiem dynamicznie, dlatego trudno wskazać jedną najlepszą ofertę. Poszczególne rozwiązania proponowane przez banki mogą różnić się zarówno w zakresie wysokości oprocentowania, jak i innych kosztów kredytowych. Symulację wysokości poszczególnych rat kredytu najlepiej zrobić w oparciu o klika ofert.

Wstępne obliczenia dot. kosztów możesz zrobić samemu, ale przed podjęciem decyzji lepiej zwrócić się bezpośrednio do banku lub doradcy finansowego, który pomoże wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie.

Pamiętaj, że ostateczna oferta refinansowania kredytu hipotecznego opiera się o Twoją zdolność kredytową i może zmienić się w stosunku do warunków wskazanych dla reprezentatywnego przykładu podanego na stronie internetowej banku.

Ponadto takie elementy jak marża kredytu czy wysokość prowizji zawsze możesz negocjować i dzięki temu zyskać jeszcze niższe koszty.

Czy można refinansować kredyt hipoteczny w tym samym banku?

Wniosek o refinansowanie kredytu hipotecznego wiąże się z jego przeniesieniem do innego banku. W przypadku negocjacji z dotychczasowym kredytodawcą raczej można mówić o zmianie warunków umowy czyli renegocjacji czy restrukturyzacji zobowiązania niż o refinansowaniu. Taki proces wiąże się bowiem ze spłatą dotychczasowego zobowiązania i zaciągnięciem innego.

Jednak rezultat obu operacji może być dla Ciebie podobny: oszczędności dzięki niższym kosztom. Dlatego w pierwszej kolejności zawsze warto prowadzić negocjacje również z własnym bankiem. Dopiero jeśli takie działanie nie da Ci pożądanych efektów, w kolejnym kroku możesz poszukać możliwości refinansowania. Choć z drugiej strony czasem korzystniejsze warunki kredytu zaproponowane przez konkurencję, mogą stanowić kartę przetargową w negocjacjach z dotychczasowym kredytodawcą.

W jakim banku można refinansować kredyt hipoteczny?

Refinansowanie jako sposób na optymalizację kosztów dotychczasowego kredytu hipotecznego jest możliwe w większości banków komercyjnych. Wybierz ofertę banku, który oferuje wygodne warunki spłaty zobowiązań i niższe koszty. Nie powinieneś się natomiast kierować sympatią do określonego kredytodawcy, ale rzetelnym porównaniem ofert i możliwością uzyskania faktycznych oszczędności.

Czy można przenieść kredyt hipoteczny w euro do innego banku?

O ile refinansowanie kredytu w złotówkach nie powinno wiązać się z większymi problemami, to jednak przeniesienie kredytu hipotecznego w euro do innego banku, może już nie być takie proste. Zgodnie z obowiązującą Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego kredyt hipoteczny powinien być udzielony w walucie, w której zarabia kredytobiorca. Podobne wymagania może stawiać bank oferujący refinansowanie kredytu. Przewalutowanie zobowiązania w takim przypadku nie zawsze musi się opłacać.

Czy można przenieść kredyt hipoteczny we frankach do innego banku?

To podobna sytuacja jak w przypadku kredytu w euro. Przeniesienie takiego zobowiązania przy osiąganiu zarobków w złotówkach może być trudne. Przed podjęciem decyzji o refinansowaniu kredytu w walucie obcej, warto zwrócić się do profesjonalnego doradcy finansowego, który pomoże znaleźć najkorzystniejsze rozwiązanie.

Źródła:

• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/U/D20170819Lj.pdf
• https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Stanowisko_UKNF_dot_ryzyka_przedplaty_w_umowach_o_kredyt_hipoteczny_z_okresowo_stala_stopa_procentowa_82902.pdf

Izabela Stachura-Adamczyk

Redaktor

[email protected]

Zawiłości prawne traktuje prawie jak zagadki kryminalne, które uwielbia rozwiązywać i rozkładać na czynniki pierwsze. Na co dzień poszukuje odpowiedzi, jak przygotować się do złożenia wniosku o kredyt lub pożyczkę w banku albo jak obniżyć koszty finansowania. Prywatnie jeździ na rowerze, czyta książki i gra, nie tylko w planszówki.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

1 Komentarz

najnowszy

najstarszy oceniany

Inline Feedbacks

View all comments

Wanda

1 rok temu

Dlaczego dla nowego banku jest to korzystne, żeby splacic nasze zobowiązanie i udzielić nam kredytu na swoich warunkach? Bank w takim razie sam musi wziąć najpierw kredyt aby pokryc koszty odkupu kredytu. Dlaczego te koszty są niższe dla banku niż dla osoby fizycznej?
Oddanie kredytu wydaje sie niekorzystne dla pierwszego banku, bo traci przyszłe odsetki.

0

Odpowiedz