Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Przeniesienie kredytu hipotecznego – kiedy i na jakich warunkach jest możliwe?

Kredyt hipoteczny to umowa pomiędzy dwiema stronami. Podobnie jak inne kontrakty może zostać zmodyfikowana, lub zakończona za zgodą zainteresowanych. Daje to kredytobiorcy szerokie możliwości uwolnienia się od kredytu o niekorzystnych warunkach spłaty. Jednym z dostępnych na rynku rozwiązań jest przeniesienie kredytu do innego banku, z jednoczesną zmianą warunków spłaty. Postanowiliśmy przyjrzeć się temu rozwiązaniu i odpowiedzieć na pytanie, kiedy można  z niego skorzystać. 

W dalszej części skupiamy się przede wszystkim na przeniesieniu kredytu hipotecznego, jedynie przy okazji odnosząc się do tematu przenoszenia zobowiązań innego typu.

Na czym polega przeniesienie kredytu?

Przeniesienie kredytu to tak naprawdę zamknięcie jednego kredytu i jednoczesne zaciągnięcie drugiego. Kwota pożyczona w ramach drugiego kredytu jest natychmiast przelewana na spłatę pierwszego zobowiązania, które tym samym wygasa.

Od tego momentu kredytobiorca spłaca już nowy kredyt, ale bardzo podobny pod względem kwoty i czasu spłaty do poprzedniego. Mówimy o przeniesieniu kredytu głównie dlatego, że taka operacja wiąże się często z “przeniesieniem” kredytu pomiędzy bankami. Czy zamknięciem kredytu w dotychczasowym banku i otwarciem go w nowym.

Jeśli oba produkty kredytowe oferowane są przez ten sam bank mówimy przeważnie o konsolidacji kredytu lub restrukturyzacji zadłużenia. W obu przypadkach cel jest jednak ten sam – uzyskanie lepszych warunków spłaty dotychczasowego zobowiązania.

Czy przeniesienie kredytu to to samo co konsolidacja?

Przeniesienie kredytu i jego konsolidacja to w założeniu różne produkty bankowe, które bardzo zbliżyły się do siebie w praktyce rynkowej.

Teoretycznie przeniesienie kredytu polega na zamknięciu jednego zobowiązania i otwarciu drugiego. Konsolidacja kredytów zakłada natomiast spłatę kilku dotychczasowych zobowiązań i zamianę ich na jedno, które będzie łatwiej spłacić. Potrzeby klientów banków sprawiły, że różnice te mocno się zatarły.

Pisaliśmy o tym, że konsolidować można nawet tylko jeden kredyt. Teraz dodamy, że przy przeniesieniu kredytu można teoretycznie połączyć 2 kredyty w jeden. Dla banku nie jest to aż taka duża różnica.
W przypadku kredytów hipotecznych możemy jednak odróżnić przeniesienie kredytu od jego konsolidacji.

Przeniesiony kredyt hipoteczny przeważnie oznacza zachowanie tego samego kapitału i okresu spłaty. Przeważnie.

Konsolidacja kredytowa pozwala zebrać w jedno zobowiązanie także zobowiązania, które dotąd nie były zabezpieczone hipoteką. Przeważnie oznacza wydłużenie okresu spłaty i tym samym niższe raty, ale wyższy koszt całkowity. Przeważnie.

Jakie są najczęstsze przyczyny refinansowania kredytu hipotecznego?

Zdecydowana większość kredytobiorców, którzy chcą przenieść kredyt hipoteczny (lub refinansować, skonsolidować zadłużenie) decyduje się na to z powodu trudności ze spłatą dotychczasowego zobowiązania.

Może tak być gdy poprzedni kredyt został zaciągnięty na niekorzystnych warunkach, albo gdy sytuacja finansowa kredytobiorcy znacznie się pogorszyła. W tym drugim wypadku przeniesienie kredytu hipotecznego wiąże się najczęściej z wydłużeniem okresu kredytowania, a więc jest zbliżone do produktów konsolidacyjnych.

Podstawowym celem przeniesienia kredytu hipotecznego jest uzyskanie lepszych warunków finansowania (niższych kosztów, lub dłuższego okresu spłaty). Wyjątkowo może się jednak zdarzyć, że za przeniesieniem kredytu będą stać bardziej skomplikowane sytuacja, takie jak chęć zaciągnięcia drugiego kredytu hipotecznego czy osobista niechęć kredytobiorcy do banku, w którym dotychczas spłacał kredyt.

Kiedy można przenieść kredyt hipoteczny?

Teoretycznie kredyt hipoteczny można przenieść na dowolnym etapie jego spłaty między podpisaniem umowy, a spłatą ostatniej raty. W praktyce takie rozwiązanie jest opłacalne tylko w środkowym okresie spłaty kredytu. W pierwszych 3 latach spłaty kredytu hipotecznego dodatkowym kosztem byłaby tu prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, a pod koniec okresu spłaty prowizja za przyznanie nowego kredytu przekroczyłaby potencjalne korzyści z przeniesienia kredytu.
Nie zawsze też banki zgodzą się na przeniesienie kredytu. Będzie tak tylko wówczas gdy:

  • Kredytobiorca nie opóźniał się z ratami o więcej niż miesiąc;
  • Kredytobiorca w dalszym ciągu ma zdolność kredytową, by spłacić “przeniesiony” kredyt;
  • Nieruchomość nie została zniszczona, ani jej wartość znacząco nie spadła;

Jeśli więc chęć przeniesienia kredytu wynika z trudności w spłacie poprzedniego, trzeba działać szybko i wystąpić o refinansowanie zanim pojawią się prawdziwe problemy.

Czy warto przenosić kredyt hipoteczny do innego banku?

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku opłaca się przede wszystkim wówczas gdy ten drugi bank oferuje znacznie lepsze warunki spłaty niż pierwszy. Koszt zobowiązań wieloletnich jest bardzo silnie zależny od oprocentowania czyli wysokości odsetek. Różnica tylko 1% w wysokości oprocentowania może oznaczać kilkadziesiąt tysięcy zł oszczędności podczas spłaty kredytu na mieszkanie.

Przenieść kredyt do innego banku warto także wówczas gdy bank, który pierwotnie udzielił kredytu nie godzi się na jego refinansowanie. Taka sytuacja nie zdarzy się często – przeważnie najłatwiej uzyskać refinansowanie właśnie w banku, w którym pierwotnie zaciągnęło się kredyt.

Czy można refinansować kredyt w tym samym banku?

Kredyt można refinansować w tym samym banku, w którym się go zaciągnęło. Oczywiście nie będziemy wówczas mówić o przeniesieniu kredytu tylko o restrukturyzacji zadłużenia. Efekt będzie jednak dokładnie taki sam.

Bank, który udzielił pierwotnego kredytu jest przeważnie zainteresowany utrzymaniem klienta. Jeśli kredytobiorca spełnia warunki przyznania mu nowego kredytu (z uwzględnieniem przeznaczenia go na spłatę starego), to bardzo prawdopodobne, że uzyska np. rozłożenie okresu spłaty na dłuższy okres lub odłożenie kilku rat na późniejszy termin.

Pozostawiając kredyt w tym samym banku nie można natomiast liczyć na obniżenie oprocentowania czy realne oszczędności na kosztach kredytu przy zachowaniu tego samego okresu kredytowania.

Warto więc zwrócić się do swojego banku chcąc rozłożyć spłatę na dłuższy okres, ale szukając lepszej oferty pod względem finansowym raczej trzeba będzie już skorzystać z przeniesienia kredytu do innego banku.

Jak obliczyć opłacalność przeniesienia kredytu?

To czy opłaca się przenieść kredyt do innego banku zależy od sytuacji, w której znajduje się kredytobiorca i co chce on osiągnąć.

Przeniesienie kredytu, żeby obniżyć koszty – W takiej sytuacji są tylko osoby, które nie mają żadnych trudności ze spłatą kredytu, po prostu znalazły tańszą ofertę. Żeby obliczyć opłacalność kredytu muszą porównać całkowitą kwotę jaką zapłacą bankowi spłacając dotychczasowy kredyt, z tą którą zapłaciliby przenosząc i spłacając nowy kredyt. Ponieważ kapitał do spłaty będzie w obu przypadkach taki sam:

Przeniesienie kredytu jest opłacalne gdy: suma odsetek starego kredytu przekracza sumę odsetek nowego kredytu powiększoną o koszty przeniesienia (np. prowizję nowego banku).

Przeniesienie kredytu, by uniknąć trudności ze spłatą – W tej sytuacji korzyścią dla klienta jest rozłożenie spłaty na dłuższy okres. Sukcesem będzie więc znalezienie takiego kredytu, którego odsetki powiększone o koszty przeniesienia kredytu nie przekroczą kosztów spłaty dotychczasowego kredytu. Na pewno kredyt o tym samym koszcie, ale dłuższym okresie spłaty jest bardziej opłacalny. Rzadko jest jednak dostępny.

Dlatego obliczając opłacalność refinansowania kredytu warto zadać sobie pytanie: Ile możesz zapłacić za odłożenie spłaty na późniejszy termin?

Przeniesienie kredytu hipotecznego – warunki i formalności

Podstawowe warunki przeniesienia kredytu hipotecznego są bardzo zbliżone do warunków zaciągnięcia kredytu pierwotnego.
Zmienia się przede wszystkim kwota, która pozostała do spłaty. Zmianie mogła ulec też sytuacja finansowa kredytobiorcy, oprocentowanie kredytu, stan nieruchomości, a nawet przepisy dotyczące kredytów hipotecznych.
Zawsze jednak kredytobiorca będzie potrzebować:

  • Operatu szacunkowego potwierdzającego wartość nieruchomości;
  • Odpowiedniej zdolności kredytowej, by zaciągnąć nowe zobowiązanie;
  • Wiarygodności i dobrej historii spłat dotychczasowego kredytu;
  • Dokumentów potwierdzających własność nieruchomości, wyciągu z księgi wieczystej;
  • Identyfikacji zobowiązania, które ma zostać “przeniesione”.

Przeniesienie kredytu hipotecznego – wkład własny

Przeniesienie kredytu hipotecznego nie wymaga wniesienia wkładu własnego. Wkład własny do zakupu nieruchomości został uwzględniony podczas zawierania umowy pierwotnego kredytu hipotecznego. Nie ma więc potrzeby obawiać się o ten aspekt kredytowania. Nowy kredyt będzie korzystać z tego samego zabezpieczenia (hipoteka na nieruchomości), a jego kwota będzie znacznie niższa od wartości przedmiotu zabezpieczenia.

Które banki udzielają kredytów refinansowych?

Restrukturyzacja zadłużenia możliwa jest w każdym banku komercyjnym udzielającym kredytów hipotecznych. Także przeniesienie kredytu pomiędzy bankami jest możliwe niemal do każdego banku. Podejście do klienta starającego się o przeniesienie kredytu jest jednak bardzo różne. Podczas gdy niektóre banki nie mają żadnej szczególnej oferty przeniesienia kredytu hipotecznego, inne mogą zaoferować wyspecjalizowane, dobrze dopasowane do potrzeb klient produkty.

Przykładowo w Alior Banku kredyty refinansowe i konsolidacyjne stały się jednym z głównych elementów oferty.

Przeniesienie kredytu, a zmiana innych elementów umowy

Przenosząc kredyt do innego banku faktycznie zamyka rozwiązuje się starą umowę kredytową i zawiązuje nową. Oznacza to możliwość zmiany warunków spłaty, a nawet ukształtowanie zupełnie nowej sytuacji finansowo-prawnej. Potencjalnie przenosząc kredyt można jednocześnie:

  • Wydłużyć lub skrócić okres spłaty;
  • Zmienić rodzaj rat (malejące, równe);
  • Wybrać dzień miesiąca, w którym dokonuje się spłaty raty;
  • Zmienić kwotę pozostałą do spłaty (spłacić część dotychczasowego, lub zaciągnąć większy kredyt);
  • Zmienić współkredytobiorców (np. zmienić kredyt ze wspólnego, na dotyczący tylko jednej osoby);

Niektóre ze zmian mogą wymagać spełnienia przez kredytodawcę dodatkowych warunków, ale na pewno są możliwe.

Czy można przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość?

Teoretycznie mając dwie nieruchomości, z których jedna jest obciążona kredytem hipotecznym można dokonać przeniesienia kredytu na inną nieruchomość. Bank zgodziłby się na to jednak tylko wówczas gdy:

  • Druga nieruchomość jest warta nie mniej niż pierwsza,
  • Druga nieruchomość nie jest obciążona hipoteką,
  • Kredytobiorca ma zdolność kredytową na przeniesienie kredytu,

W praktyce taka operacja jest raczej przypadkiem wyjątkowym niż typowym przeniesieniem kredytu hipotecznego.

Podsumowanie

Przeniesienie kredytu hipotecznego może być całkiem rozsądnym rozwiązaniem dla osób które zaciągnęły kredyt na niekorzystnych warunkach, a teraz mają możliwość skorzystać z tańszego finansowania. Jest też jedną z opcji na restrukturyzację kredytu w przypadku trudności ze spłatą.

 

 

 

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Czy przeniesienie kredytu możliwe jest w każdym banku?

    Na pewno można przenieść kredyt z każdego banku, ale nie do każdego. 

  2. Czy po przeniesieniu kredytu trzeba korzystać z bankowych produktów dodatkowych?

    Przeniesienie kredytu oznacza zamknięcie starej umowy i nawiązanie nowej. Jeśli jakieś produkty bankowe są wymagane, to te związane z nowym kredytem.

  3. Czy przenieść można tylko kredyty hipoteczne?

    Można przenieść dowolne zobowiązanie. W przypadku kredytów gotówkowych będzie się to przeważnie nazywało konsolidacją kredytową (nawet gdy dotyczy ona tylko jednego kredytu). 

PORÓWNAJ KREDYTY
avatar
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments