Wkład własny 2024 (minimalny) – co może być wkładem własnym do kredytu mieszkaniowego?

Wkład własny to kwota, którą musisz posiadać, kiedy wnioskujesz o kredyt hipoteczny. Sprawdź, ile wynosi minimalny wkład własny w 2024 roku i jakie wymagania stawiają w tym zakresie poszczególne banki.

Dawniej, czyli jeszcze 15 lat temu, w Polsce można było znaleźć oferty banków, które udzielały klientom kredytów hipotecznych w wysokości 100% wartości nieruchomości. Zdarzały się również sytuacje, w których w ramach kredytu hipotecznego dało się dobrać dodatkowe środki na wykończenie domu lub mieszkania. Banki prześcigały się w ofertach, które miały zachęcić kredytobiorców. Dziś to już przeszłość.

Instytucje finansowe nie udzielają kredytów hipotecznych bez wkładu własnego. Dlaczego? O tym napiszemy niżej w tym tekście. Wcześniej sprawdźmy, co z tym własnym wkładem i ile trzeba mieć pieniędzy w 2024 roku, żeby starać się o kredyt na mieszkanie lub dom.

Co to jest wkład własny?

Wkład własny to nic innego, jak suma pieniędzy, którą bank wymaga od kredytobiorcy na poczet zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Musimy dysponować kapitałem, aby udowodnić bankowi, że jesteśmy wiarygodnymi partnerami przy staraniu się o wsparcie finansowe na kupno mieszkania lub budowę domu.

Wartość wkładu własnego nie jest ustalana kwotowo, ale procentowo – wysokość zależy od wartości nieruchomości, a nie kwoty kredytu. Wielkość wkładu własnego została określona przez Komisję Nadzoru Finansowego w procentach. Jeśli decydujemy się na kupno mieszkania, wkład własny stanowi część jego ceny. W przypadku budowy domu jest to część kosztów wynikająca ze sporządzonego kosztorysu. Dodajmy, że kosztorys budowy domu zwykle przygotowuje firma budowlana.

Warto też pamiętać, że określenie sposobu wniesienia wkładu własnego jest wymagane przez instytucję finansową. Nie zawsze własnym wkładem jest gotówka. Sposób wniesienia wkładu własnego wchodzi w skład dokumentów pozwalających zweryfikować i skutecznie ustanowić zabezpieczenia.

Czy banki wymagają wkładu własnego?

Tak, dziś banki wymagają wkładu własnego. Minimalny wkład własny jest ustalony w Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Dokument to zbiór dobrych praktyk skierowanych bezpośrednio do banków – podstawą jest ustawa Prawo bankowe z sierpnia 1997 roku. Pierwsza wersja tego aktu ujrzała światło dzienne w 2006 roku, a kolejna w 2013, po globalnym kryzysie finansowym, spowodowanym krachem na rynku nieruchomości.

Nowa wersja Rekomendacji S obowiązuje od grudnia 2019 roku, ale KNF dała czas na wprowadzenie jej w życie do 30 czerwca 2021 roku dla banków komercyjnych oraz do końca 2022 roku dla banków spółdzielczych.

Jak Rekomendacja S wpływa na minimalny wkład własny?

Rekomendacji S wprowadziła do polskiego prawa bankowego zasadę, że każdy klient ubiegający się o kredyt hipoteczny obowiązkowo musi dysponować na ten cel tzw. wkładem własnym. W 2014 roku kwota wkładu własnego wynosiła 5% wartości nabywanej nieruchomości. W 2015 minimalny wkład własny wzrósł do 10%, a w 2016 roku do 15%.

Od 2017 roku potencjalni kredytobiorcy powinni uzbierać wkład własny na poziomie 20% wartości nieruchomości, którą zamierzają nabyć. Oczywiście banki informują, że często wystarczy im 10% własnego wkładu, ale wtedy wymagają dodatkowych zabezpieczeń, o czym piszemy niżej.

W związku z podwyżkami stóp procentowych i rosnącą inflacją Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) wydał stanowisko skierowane do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych w sprawie działań mających na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego. Dokument to taki podręcznik dla instytucji finansowych, jak w praktyce stosować Rekomendację S.

W związku z rosnącymi w ostatnich miesiącach kosztami obsługi zadłużenia przez kredytobiorców i wynikającym stąd możliwym wzrostem ryzyka kredytowego, Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zidentyfikował potrzebę podjęcia pilnych działań, mających na celu ograniczenie poziomu tego ryzyka zarówno dla nowo udzielanych kredytów, jak i już istniejących portfeli kredytowych.

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego

Jaki jest minimalny wkład własny w różnych bankach?

Podczas analizowania zdolności kredytowej możemy spodziewać się, że banki zastosują ogólną zasadę – im więcej gotówki klient jest w stanie wyłożyć na zakup nieruchomości z własnej kieszeni, tym większa jest szansa, że otrzyma kredyt.

Przygotowaliśmy tabelę, która pokazuje, ile wkładu własnego trzeba mieć, aby wnioskować o kredyt hipoteczny. Pamiętajmy jednak o tym, że banki, które godzą się na 10% wkładu własnego, robią to dopiero po spełnieniu określonych warunków. Klienci, którzy spełnią dodatkowe wymagania, np. zdecydują się na ubezpieczenie kredytu, mogą starać się o kredyt hipoteczny z wkładem własnym na poziomie 10%.

Wydaje się, że w 2024 roku w wielu bankach można ubiegać się o kredyt hipoteczny z 10-procentowym wkładem własnym. To prawda. Wspomnieliśmy wcześniej, że minimalny wkład własny o takiej wysokości wiąże się ze spełnieniem dodatkowych założeń. Banki najczęściej indywidualnie oceniają sytuację finansową swoich klientów, a po tym wydają decyzję o udzieleniu lub nie kredytu na mieszkanie lub dom.

Jak obliczyć wkład własny?

Pamiętajmy, że wkład własny oblicza się nie od kwoty kredytu, a od wartości nieruchomości, na której zabezpieczy się bank. Banki ustalają jego wysokość, biorąc pod uwagę cenę mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym, niższą wartość oszacowanego kosztorysu w przypadku budowy domu, a także cenę działki.

Przy wyliczaniu wysokości wkładu własnego bierzemy pod uwagę wartość nieruchomości, a nie kwotę kredytu. Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy. Pamiętaj, że banki współpracują z konkretnymi rzeczoznawcami majątkowymi i mogą nie zaakceptować wyceny sporządzonej przez specjalistę spoza swojego rejestru.

W przypadku budowy domu o wartości 700 tys. zł pamiętajmy, że działka może wchodzić w skład wkładu własnego. Rzeczoznawca banku obliczył, że dom będzie mieć wartość 700 tys. zł, a działka 100 tys. zł. W tym przypadku klient banku musi wnieść 40 tys. zł wkładu własnego, bo resztę pokrywa wartość działki.

Co może stanowić wkład własny?

Myśląc o wkładzie własnym, w pierwszej chwili w naszych głowach najczęściej pojawia się gotówka lub oszczędności zgromadzone na koncie. Fakt, gotówka jest najpopularniejszą formą gromadzenia wkładu własnego. Banki także lubią ten sposób, bo jest on najprostszy i zwykle nie wymaga dotykowych formalności.

Kredyt hipoteczny oparty o własny wkład finansowy to jednak tylko jeden z wielu sposobów na pozyskanie finansowania.

Co może stanowić wkład własny w 2024 roku?

Poniższa tabela prezentuje, co może stanowić wkład własny. Pamiętajmy o ogólnej zasadzie, która mówi, że warto zbierać wszystkie faktury i paragony, bo bank zaakceptuje tylko udokumentowane wydatki.

• Pieniądze na koncie

  Najpopularniejsza forma gromadzenia wkładu własnego. Tu sprawa jest prosta. Są to zwykle nasze pieniądze, które trzymamy na koncie w banku. Jednak gotówka musi pochodzić z własnych środków kredytobiorcy. Bank może żądać od klienta złożenia oświadczenia, że pieniądze przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki czy dotacji.

• Grunt lub inna nieruchomość

  W przypadku budowy domu sprawa jest najczęściej prosta. Wartość działki pokryje wkład własny w całości lub w dużej części. Co więcej, zdarza się, że banki biorą pod uwagę wartość zrealizowanych już prac budowlanych na działce, zakup materiałów budowlanych lub zaliczkę wpłaconą firmie budowlanej.

  Nie tylko działka może stanowić wkład własny. Może to być też np. mieszkanie, które posiadamy. Na tej nieruchomości jednak nie może być ustanowiona hipoteka na rzecz innego kredytodawcy i nie może mieć ona również służebności osobistej, czyli inna osoba ma ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości.
  W tym przypadku, aby dokładniej obliczyć wkład własny sugerujemy zatrudnić rzeczoznawcę majątkowego. Budownictwo mieszkaniowe jest dziedziną złożoną i lokal mieszkalny w jednej części miasta może mieć bardziej atrakcyjną ofertę niż nam się wydaje.

• Darowizna

  Wsparcie od najbliższych może być dobrym pomysłem na zgromadzenie wkładu własnego. Tu warto pamiętać, że darowizny w obrębie zerowej grupy podatkowej (między najbliższą rodziną, czyli rodzicami, dziećmi, małżonkami, dziadkami itd.) nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Wystarczy w ciągu 6 miesięcy od daty przekazania pieniędzy złożyć w urzędzie skarbowym formularz SD-Z2 – możesz go pobrać tutaj. Bank będzie prawdopodobnie wymagał udokumentowania kwoty darowizny – może być potwierdzenie przelewu. Dodatkowo będzie potrzebna umowa darowizny.

• Zadatek

  Zadatek wpłacony deweloperowi może stanowić wkład własny. Zwykle banki uznają go w całości. Tu może być potrzebna umowa przedwstępna, aby udowodnić, że zadatek ten został uiszczony przez kupującego.

• Obligacje lub papiery wartościowe

  Część banków akceptuje obligacje, jednostki funduszy inwestycyjnych, obligacje korporacyjne, a nawet akcje. Jednak w przypadku bardziej ryzykownych instrumentów finansowych (np. akcje spółek giełdowych) bank prawdopodobnie uzna za wkład własny maksymalnie 50-60% ich wartości. Obligacje emitowane przez Skarb Państwa mogą zostać uznane nawet w 100% ich wartości.

• Środki na koncie emerytalnym IKE lub IKZE

  Banki zaliczają oszczędności zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) do wkładu własnego. Takie rozwiązanie nie wiąże się z koniecznością wypłaty środków i utraceniem zabezpieczenia emerytalnego. Ważne, aby umowa z bankiem nie zakładała, że oszczędności te mogą w różnych sytuacjach zostać przeznaczone na spłatę kredytu.

• Środki zgromadzone w PPK

  Ustawa o PPK, czyli Pracowniczych Planach Kapitałowych, zakłada, że pracownik oszczędzający w ten sposób na emeryturę może wypłacić pieniądze z PPK w celu pokrycia wkładu własnego. O wypłatę pieniędzy z PPK może wnioskować uczestnik przed 45. rokiem życia. Zwrot powinien nastąpić pomiędzy 5. a 15. rokiem od daty wypłaty.

• Książeczka mieszkaniowa z PRL

  Być może mamy w domu książeczkę mieszkaniową z PRL. Zgromadzone tam środki mogą zostać zaliczone do wkładu własnego. Właściciele książeczek mieszkaniowych założonych do 23 października 1990 roku mają prawo do tzw. premii gwarancyjnej. Premia gwarancyjna wypłacana jest na podstawie ustawy z dnia 30 listopada 1995 roku o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r., poz. 763). Pamiętajmy, że wniosek o likwidację książeczki mieszkaniowej trzeba złożyć w terminie 90 dni od nabycia prawa do wypłaty środków z książeczki.

Co nie może być wkładem własnym w 2024 roku?

Banki nie przyjmą jako własny wkład pieniędzy, które pochodzą z kredytu gotówkowego lub innej pożyczki. Pamiętajmy też, że branie kredytu na wkład własny obniża naszą pozycję w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). BIK to największa polska baza danych kredytach bankowych i pożyczkach pozabankowych. W rejestrach BIK znajdują się  informacje pozwalające ocenić rzetelność płatniczą potencjalnych kredytobiorców.

Co z dobrami luksusowymi, które np. odziedziczyliśmy po przodkach lub trzymamy w domu? Kamienie szlachetne? Luksusowy zegarek? Tego typu przedmioty nie mogą niestety być uznane jako wkład własny. Choć zawsze warto wspomnieć o tym swojemu doradcy kredytowemu, który być może znajdzie sposób, jak je wykorzystać.

Nieruchomość, która ma wielu właścicieli, nie zawsze może być brana pod uwagę jako wkład własny. Podobnie sprawa ma się z mieszkaniami bezczynszowymi. Takie nieruchomości mają często skomplikowane prawa własności, np. w razie sprzedaży przedmiotem obrotu może być spółdzielcze prawo do lokalu.

Do ustalenia, co nie może być wkładem własnym w 2024 roku, może przydać się konsultacja z doradcą kredytowym. Warto też zapoznać się z ofertą konkretnego banku, w którym zamierzamy złożyć wniosek o kredyt hipoteczny.

Wkład własny 2024 – kiedy przelać pieniądze?

Wkład własny wpłacamy stornie sprzedającej mieszkanie lub budującej dom: deweloperowi, spółdzielni mieszkaniowej, firmie budowlanej, osobie prywatnej, jeżeli nabywamy nieruchomość na rynku wtórnym. Wkładu własnego nie przelewamy do banku, który udziela nam kredytu hipotecznego.

Kiedy przelać pieniądze? To zależy od ustaleń pomiędzy nami a sprzedającym. Część wkładu możemy zapłacić wraz z podpisywaniem umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. Pozostałą część zapłacić przy umowie kupna i sprzedaży, w gotówce lub przelewem na konto sprzedającego.

Ważne, aby wkład własny był wpłacony w całości w chwili podpisania aktu notarialnego. Dopiero na podstawie tego dokumentu bank uruchomi kredyt. Jeżeli pojawią się wątpliwości, bank może poprosić nas o dodatkowe dokumenty potwierdzające, że rzeczywiście dysponujemy wkładem własnym.

Kredyt z niskim wkładem własnym — na co uważać?

Kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym to oferta, która najczęściej jest mniej korzystna niż ta, która wymaga od nas 20% zabezpieczenia. Dlaczego? Im większy kapitał własny przeznaczymy na budowę domu lub kupno mieszkania, tym niższa będzie suma zaciągniętego zobowiązania, a co za tym idzie koszt kredytu hipotecznego. .

Decydując się na kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym, warto uważać na:

• kwotę ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
• wysokość marży baku – ta rośnie zwykle tymczasowo o ok. 0,2-0,3 punktu procentowego,
• całkowitą kwotę kredytu hipotecznego do spłaty.

Czym jest ubezpieczenie wkładu własnego?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to obowiązkowa opłata, która jest dodawana klientom decydującym się na kredyt z niskim wkładem własnym. Bank zabezpiecza się w ten sposób przed ewentualnymi nieprawidłowościami po stronie kredytobiorcy. Wysokość ubezpieczenia jest ustalana indywidualnie.

Kredyt z niskim wkładem może być rozwiązaniem, jeśli nie dysponujemy odpowiednimi środkami. Jednak zachęcamy do dokładnej analizy, czy nie lepiej np. odłożyć staranie się o kredyt hipoteczny na kilka miesięcy, a w tym czasie spróbować zgromadzić brakujący kapitał.

Czy można kupić mieszkanie bez wkładu własnego?

Mieszkanie bez wkładu własnego to rozwiązane przygotowane przez rząd w ramach Polskiego Ładu – weszło w życie 26 maja 2022 roku. Program kierowany jest do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny. Co ważne, oferta nie jest instrumentem kierowanym do gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Główne zasady Mieszkania bez wkładu własnego:

• Zakres gwarancji – nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na pokrycie których udzielany jest kredyt.
• Kredyt będzie udzielony na minimum 15 lat.
• Kredyt będzie mógł być udzielony w walucie polskiej.

Procedura korzystania z Mieszkania bez wkładu własnego zależy od konkretnego banku udzielającego kredytu. Najczęściej jest to taki sam kredyt hipoteczny, jak kredyt udzielany z wkładem własnym. Jedyna różnica to obowiązek przedstawienia oświadczeń potwierdzających spełnianie warunków do skorzystania z programu.

Szczegóły programu można poznać w bankach, które zdecydowały udzielać się tego typu kredytów i które podpisały z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK) umowy o współpracy w tym zakresie. W 2024 roku są to:

• Alior Bank
• Bank Ochrony Środowiska
• Bank Pekao S.A. Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie
• Bank Spółdzielczy w Brodnicy
• Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS)
• Santander Bank Polska
• PKO Bank Polski.

Wkład własny 2024 – na co jeszcze zwrócić uwagę?

Wkład własny to główny filar starania się o kredyt hipoteczny. Pamiętajmy, że im więcej własnych środków przeznaczymy na zakup lub budowę, tym mniej będziemy musieli pożyczyć w banku. To sprawi, że koszty całej inwestycji będą niższe. Warto także zacząć staranie się o kredy w banku, w którym mamy konto osobiste, bo dzięki temu możemy otrzymać korzystniejszą ofertę.

Pokrycie wkładu własnego jest ważnym elementem, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny. Im wyższy wkład własny posiadamy, tym oferty na kredyty mieszkaniowe będą atrakcyjniejsze.

Źródła:

• Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf (knf.gov.pl)
• Mieszkanie bez wkładu własnego – Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Portal Gov.pl (www.gov.pl)

Wojciech Piesta

[email protected]

Redaktor

Obserwuję świat, a później o tym piszę. Pisanie o finansach to nie tylko przyglądanie się pieniądzom. To także zagłębianie się w tematy społeczne i obserwowanie trendów. Odkrywanie nowych technologii i przestrzeni, w których ludzie wydają lub zarabiają pieniądze. A najbardziej lubię puszczać latawce z Madzią, Melą i Julkiem.

Zobacz inne wpisy tego autora

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments