Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Wskaźnik LTV – czym jest i jak wpływa na ostateczną kwotę kredytu?

Wartość wskaźnika LTV to informacja ważna przede wszystkim dla osób starających się o kredyt hipoteczny. Jego wartość ma wpływ nie tylko na wysokość wymaganego przez banku wkładu własnego, ale także koszty udzielenia finansowania. Sprawdzamy czym jest i jak go obliczyć.

Według danych Ogólnopolskiego raportu o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości przygotowanego przez AMRON-SARFiN w III kwartale 2021 r. wśród nowo udzielonych kredytów hipotecznych dominowały te z wartością wskaźnika LTV na poziomie od 50 do 80% (ich udział w strukturze nowo udzielonych kredytów wyniósł 51,04%). Na drugim miejscu znalazły się zobowiązania ze wskaźnikiem LTV na poziomie od 80% (30,09%), a dalej tych o wartości do 30% (12,22%) i pomiędzy 30 a 50% (6,64% wszystkich nowo udzielonych zobowiązań).

Co oznacza wskaźnik LTV?

Definicję wskaźnika LTV  (z ang. loan to value) określa Rekomendacja S jako “wskaźnik wyrażający stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości”.  W praktyce oznacza on dopuszczalny przez bank udział kredytu w wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty zobowiązania.

Wskaźnik LTV a Rekomendacja S

Rekomendacja S to dokument wydany przez Komisję Nadzoru Finansowego dotyczący dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Rekomendacja zawiera uregulowania dotyczące takich obszarów jak identyfikacja, pomiar i ocena ryzyka ekspozycji kredytowych, wymagane zabezpieczenia, zasady związane z systemem kontroli wewnętrznej czy relacje z klientami. Dokument ten wprost określa zasady związane z ustalaniem wskaźnika LTV.

Zgodnie z Rekomendacją poziom wskaźnika LTV w całym okresie spłaty ekspozycji ustala zarząd banku biorąc pod uwagę m.in.:

  • rodzaj nieruchomości,
  • okres na jaki umowa kredytowa ma zostać zawarta,
  • rodzaj oprocentowania,
  • wartość dodatkowego obligatoryjnego zabezpieczenia, jeśli takie przewidziano (np. ubezpieczenie spłat).

W przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych wartość wskaźnika LTV w momencie uruchomienia kredytu nie może przekraczać tej określonej przepisami czyli:

  • 80%
  • lub 90% ale jedynie w przypadku, ustanowienia odpowiedniego zabezpieczenia np. blokady środków na rachunku bankowym czy odpowiedniego ubezpieczenia

W odniesieniu do kredytów z opcją “klucz za dług” wartość wskaźnika LTV nie powinna przekraczać 70%.

LTV a wkład własny

Wskaźnik LTV daje kredytobiorcy informację jakie środki z przeznaczeniem na wkład własny musi zgromadzić, aby uzyskać kredyt hipoteczny w banku. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi zasadami kredytobiorca nie może uzyskać finansowania obejmującego 100% wartości nieruchomości. Jednocześnie im wyższy wskaźnik LTV akceptuje bank, tym niższy wkład własny będzie potrzebny do uzyskania finansowania. Bank będzie wymagał najczęściej posiadania co najmniej 20% wartości nieruchomości. Co ważne środki przeznaczone na wkład własny nie mogą być sfinansowane innym kredytem.

Katarzyna Gaweł Katarzyna Gaweł

Jak obliczyć wskaźnik LTV?

Samodzielne poziom wskaźnika LTV można obliczyć według wzoru:

Wskaźnik LTV = wysokość kredytu hipotecznego / wartość nieruchomości x 100 %

Przykład:

Wartość kredytu hipotecznego: 240.000 zł

Wartość nieruchomości: 300.000 zł

Wskaźnik LTV = 240.000/300.000 x 100% = 80%

Powyższe obliczenia wskazują, że osoba starająca się o sfinansowanie kupna lub budowy nieruchomości o wartości 300.000 zł, może uzyskać kredyt hipoteczny w  maksymalnej wysokości (bez konieczności ustanawiania dodatkowych zabezpieczeń) 240.000 zł przy założeniu, że bank określa wskaźnik LTV na poziomie 80% a nie niższym. Warto również pamiętać, że wartość nieruchomości potrzebna do ustalenia wskaźnika LTV musi być określona w drodze wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jak LTV wpływ na koszty kredytu?

Im wyższy wskaźnik LTV, tym wyższe koszty kredytu. Banki co prawda mogą zgodzić się na finansowanie do 90% wartości nieruchomości w ramach kredytu hipotecznego, ale wiąże się to z wyższym ryzykiem kredytowym, a co za tym idzie podwyższonymi kosztami dla kredytobiorcy. W takim przypadku wymagane może być dodatkowe zabezpieczenie pod postacią:

  • odpowiedniego ubezpieczenia,
  • blokady środków na rachunku bankowym lub zastaw,
  • przeniesienia określonej kwoty na własność banku,
  • przeniesienia środków klienta zgromadzonych w ramach III filaru na Indywidualnym Koncie Emerytalnym lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego.

Dodatkowo wysoki wskaźnik LTV przy kredycie hipotecznym może wiązać się z mniej atrakcyjnymi warunkami zobowiązania np. podwyższoną marżą.

W interesie kredytobiorcy jest więc zgromadzenie środków potrzebnych na pokrycie co najmniej 20% wartości nieruchomości przed podpisaniem umowy kredytowej. Daje to większą wiarygodność i lepszą pozycję negocjacyjną, a co za tym idzie sposób na obniżenie kosztów kredytu.

Zmiana LTV w czasie spłaty kredytu

W czasie spłaty kredytu hipotecznego wskaźnik LTV ulegnie zmianie. Jest to konsekwencją spłaty części kapitału przez kredytobiorcę, zmian wartości nieruchomości w czasie czy wahaniem kursu waluty w jakim kredyt został udzielony. Dlatego banki, które udzielają kredytów na kupno lub budowę nieruchomości mieszkalnych powinny wdrożyć odpowiednie regulacje wewnętrzne w zakresie monitorowania wartości nieruchomości, w tym również zapewnić sobie możliwość sprawdzenia przedmiotu zabezpieczenia w każdym momencie trwania umowy kredytowej.

Jak wygląda wskaźnik LTV w 2022 roku?

Wymagania w zakresie wysokości wskaźnika LTV określone w ramach Rekomendacji S nadal obowiązują. Banki mogą też zaostrzać kryteria w tym zakresie. Natomiast te instytucje, które dają możliwość finansowania do 90% wartości nieruchomości wymagają ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu.

Poniżej aktualne wymagania wybranych banków w zakresie wysokości wkładu własnego i wskaźnika LTV:

  • PKO BP – finansuje do 90% wartości nieruchomości – wskaźnik LTV nie wyższy niż 90%
  • mBank – wymaga wkładu własnego na poziomie minimum 10% wartości nieruchomości – wskaźnik LTV nie wyższy niż 90%
  • Bank Millennium – wymaga wkładu własnego na poziomie minimum 10% wartości nieruchomości – wskaźnik LTV nie wyższy niż 90%
  • ING Bank Śląski – wymaga wkładu własnego na poziomie minimum 20% wartości nieruchomości – wskaźnik LTV nie wyższy niż 80%
  • Credit Agricole – finansuje do 90% wartości nieruchomości – wskaźnik LTV nie wyższy niż 90%
  • Santander Bank Polska – pozwala na finansowanie do 90% wartości nieruchomości – wskaźnik LTV nie wyższy niż 90%.

Źródła:

https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf

Warto wiedzieć:

  1. Wskaźnik LTV z ang. Loan to Value określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty zobowiązania.
  2. Zgodnie z Rekomendacją S w przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych wartość wskaźnika LTV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna być wyższa niż 80%. Bank może sfinansować do 90% wartości nieruchomości pod warunkiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia np. odpowiedniego ubezpieczenia.
  3. Wartość wskaźnika LTV określona w Rekomendacji S to dopuszczalne maksimum. Banki mogą ustalić LTV na niższym poziomie i wymagać wniesienia wyższego wkładu własnego.
  4. Im wyższy określony przez bank wskaźnik LTV przy kredycie hipotecznym, tym niższy wkład własny wymagany przez kredytodawcę.
  5. Wysoki wskaźnik LTV przy kredycie hipotecznym oznacza wyższe koszty dla kredytobiorcy.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Czy w ramach wkładu własnego kredytobiorca może wnieść tylko pieniądze?

    Nie. Wkład własny może być wniesiony nie tylko w gotówce ale również pod postacią np. innej nieruchomości.

  2. Czy można sfinansować kupno nieruchomości bez wkładu własnego?

    Nie. Banki mogą sfinansować do 90% wartości nieruchomości, ale w takim przypadku wymagają dodatkowych zabezpieczeń spłaty zobowiązania.

  3. Dlaczego wartość wskaźnika LTV poniżej 80% jest korzystna dla kredytobiorcy?

    Wysokość wskaźnika LTV ma wpływ na koszty kredytu. Im LTV jest niższe, tym kredytobiorca może liczyć na bardziej atrakcyjne warunki spłaty zobowiązania np. niższą marżę. Wyższy wkład własny oznacza również że kredytobiorca potrzebuje mniej pieniędzy na zakup nieruchomości, co sprawia że zaciągnięte zobowiązanie będzie niższe a jego spłata krótsza.

  4. Czy wkład własny można sfinansować innym kredytem?

    Nie. Środki przeznaczone na pokrycie wkładu własnego nie mogą pochodzić z kredytu.

  5. Czy bank udzieli mi kredyt hipotecznego w wysokości 285.000 zł jeśli wartość kupowanej nieruchomości wynosi 300.000 zł?

    Nie. W analizowanym przypadku wskaźnik LTV wyniósłby 95%, a zgodnie z przepisami jego górna granica nie może przekraczać 90%. Maksymalna wysokość kredytu w tym przypadku może wynieść 270.000 zł.

PORÓWNAJ KREDYTY
Izabela Stachura
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments