Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 19:00
Zadzwoń 22 417 11 63

Wskaźnik LTV – czym jest i jak wpływa na ostateczną kwotę kredytu?

monety na dłoni jednej osoby oraz model domu jednorodzinnego na dłoni drugiej osoby
Źródło obrazka: depositphotos

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się ze spełnieniem wielu wymagających warunków. W końcu to wysokokwotowe zobowiązanie towarzyszące kredytobiorcy przez wiele lat. Dlatego przed złożeniem wniosku warto zapoznać się ze wskaźnikiem LtV, który w istotny sposób wpływa na ostateczny koszt kredytu.

 

Przeznaczenie kredytu hipotecznego jest jasno określone i ma on służyć wyłącznie sfinansowaniu zakupu mieszkania lub domu. Głównym zabezpieczeniem spłaty zobowiązania jest nieruchomość będąca przedmiotem finansowania. Kredytobiorca posiada więc ograniczone prawo rzeczowe do domu lub mieszkania z uwagi na konieczność ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Wskaźnik LtV (ang. Loan to Value) określa stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (wartości nieruchomości). Im wyższy jest ten wskaźnik, tym mniejszy wkład własny wymagany jest przez bank.

Po pierwsze bezpieczeństwo

Każda z instytucji finansowych indywidualnie ustala maksymalny, a przede wszystkim bezpieczny, poziom wskaźnika LtV. Aktualnie próżno szukać finansowania odpowiadającego w 100% wartości nieruchomości. Czasy, kiedy kredyt hipoteczny pozwalał nie tylko na zakup nieruchomości, ale także na remont lub wyposażenie wymarzonego lokalu odeszły bezpowrotnie. Taki stan rzeczy jest skutkiem wewnętrznej polityki banków jak oraz przepisów i rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF).

Co ciekawe, wskaźnik LtV nie musi być związany wyłącznie z zabezpieczeniem w postaci kredytowanej nieruchomości, ale może obejmować także inne składowe majątku klienta np. środki pochodzące z likwidacji książeczki mieszkaniowej, udokumentowane oszczędności, działkę budowlaną, inny dom lub mieszkanie. Aktywa te muszą być jednak wolne od wszelkich obciążeń oraz ocenione przez bank jako wartościowe. Należy także pamiętać, że majątek ten będzie stanowił dodatkowe zabezpieczenie umowy kredytowej.   

Jak obliczyć LtV?

Wbrew powszechnemu przekonaniu wskaźnik LtV nie odzwierciedla poziomu wkładu własnego. Ilość gotówki jaką możemy przeznaczyć na wkład własny ma wpływ na wskaźnik LtV, ale nie zawsze jest z nim równorzędna. Udział pieniężny klienta może być zastąpiony zabezpieczeniem w postaci innej, atrakcyjnej z punktu widzenia banku nieruchomości. Niektóre banki pozwalają, aby wkład własny stanowił wyłącznie wskazany przez klienta dodatkowy dom lub mieszkanie. Nieruchomość ta musi być oczywiście wolna od wszelkich obciążeń. Mechanizm ten doskonale obrazuje poniższy przykład:

Wkład własny w formie gotówkowej:

  • wartość nieruchomości (wartość z wyceny jest równa cenie zakupu) = 500 000 zł
  • oferowany wkład własny (20% wartości) =  100 000 zł
  • kwota kredytu = 400 000 zł
  • wskaźnik LtV = 400 000 zł : 500 000 zł = 80%

Wkład własny w postaci dodatkowej nieruchomości:

  • wartość nieruchomości (wartość z wyceny jest równa cenie zakupu) = 500 000 zł
  • oszacowana przez bank wartość dodatkowej nieruchomości = 100 000 zł
  • oferowany wkład własny w gotówce = 0 zł
  • kwota kredytu = 400 000 zł
  • wskaźnik LtV = 400 000 zł : 500 000 zł = 80%

W wariancie pierwszym kredytobiorca wniósł wkład własny w postaci gotówkowej. W drugim udział pieniężny zastąpiono majątkiem w postaci dodatkowej nieruchomości. Bez względu na opcje wskaźnik LtV wynosi 80%.

Wpływ LtV na koszty kredytu

Im wyższy wskaźnik LtV tym wyższe koszty kredytu (głównie wysokość marży lub koszt jednorazowej prowizji), ponieważ dla banku finansowanie nieruchomości w wyższej kwocie przekłada się na większe ryzyko kredytowe. Dlatego klient posiadający wyższy wkład własny posiada mocniejsza pozycję negocjacyjną, co może przłozyć się na korzystniejszą ofertę kredytową. Kwestia wkładu własnego od kilku lat regulowana jest prawnie. Od stycznia 2017 roku zgodnie z „rekomendacją S” Komisji Nadzoru Finansowego, klient ubiegający się o przyznanie kredytu hipotecznego musi posiadać wkład własny w wysokości minimum 20% wartości nieruchomości. Udział ten ma potwierdzać stabilną sytuację finansowo-ekonomiczną potencjalnego kredytobiorcy.  

Zmiana LtV w czasie spłaty kredytu

W czasie spłaty kredytu wskaźnik LtV ulega zmianie z uwagi na spłatę kapitału, zmianę wartości nieruchomości czy wahania kursu w przypadku kredytów walutowych. Spadek wskaźnika LtV (zakładając że wartość zabezpieczenia jest taka sama) obserwować możemy w przypadku kredytów udzielonych w polskich złotych, gdyż spłata kapitału oznacza spadek zadłużenia. W przypadku kredytów zaciągniętych w innych walutach wskaźnik LtV, a także kwota samego zadłużenia, może także wzrosnąć. Wynika to z dodatkowego ryzyka walutowego związanego ze zmianą bieżącego kursu waluty w stosunku do tego z dnia zaciągnięcia kredytu.

Wskaźnik LtV w 2017 roku

Czasy, kiedy wskaźnik LtV kształtował się na poziomie przekraczającym 100%, a banki udzielały kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, już dawno za nami. W 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego przygotowała „Rekomendację S” dla banków, w której określono między innymi maksymalny poziom LtV w wysokości 80% lub 90% (jeśli dodatkowo kredyt zostanie zabezpieczony za pomocą ubezpieczenia niskiego wkładu). Okres przejściowy tych zmian został ustalony na lata 2013-2016, kiedy to do 2016 roku wskaźnik LtV nie mógł przekroczyć 85%, co wiązało się z wymaganym wkładem własnym w wysokości min. 15% wartości nieruchomości.

W 2017 roku wskaźnik LtV maksymalnie może wynosić 80%, co wiąże się z minimalnym wkładem własnym w wysokości 20% wartości nieruchomości. Dopuszczalna jest możliwość zwiększenia poziomu LtV do 90%, ale wyłącznie w przypadku dodatkowego zabezpieczenia, m.in. ubezpieczenia wkładu własnego. Ubezpieczenie takie najczęściej wliczone jest do raty kredytu i wiąże się z wyższymi kosztami kredytowania. Ostateczna decyzja co do wielkości wskaźnika LtV zależy od konkretnego banku, jednak z uwagi na zagrożenia związane z niedopasowaniem kwoty zobowiązania do sytuacji majątkowej klienta, należy się spodziewać zaostrzania polityki kredytowej w przyszłości.  

Powiązane tematy

Komentarze:

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o