Mieszkanie bez księgi wieczystej – jak sprawdzić i bezpiecznie kupić mieszkanie?

O czym powinieneś pamiętać kupując mieszkanie bez księgi wieczystej? Czy zakup takiego mieszkania jest w ogóle bezpieczny? Czy warto jest zainwestować w nieruchomość, która jest pozbawiona księgi wieczystej? I wreszcie – jak możesz w prosty sposób sprawdzić mieszkanie, które nie ma księgi wieczystej? Na te i wiele innych pytań natury praktycznej odpowiem w niniejszej publikacji.

Zakup mieszkania lub innej nieruchomości często związany jest obowiązkiem zapoznania się z dużą liczbą dokumentów. Niestety zdarzają się sytuacje, w których wybrana przez Ciebie nieruchomość nie posiada księgi wieczystej. Czy w takiej sytuacji powinieneś zrezygnować z jej zakupu? Zdecydowanie nie! Zachęcam Cię do zapoznania się z tym poradnikiem, w którym wyjaśnię Ci wszelkie kwestie formalno-prawne, na które powinieneś zwrócić uwagę dokonując zakupu np. mieszkania bez księgi wieczystej na rynku wtórnym.

Co to jest księga wieczysta?

Powinieneś wiedzieć czym właściwie jest sama księga wieczysta i dlaczego jest tak ważna w kontekście obrotu nieruchomościami. Całość tego zagadnienia zawiera się w zasadzie w pierwszych regulacjach wynikających z ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r. poz. 1984) – zw. dalej: „ustawą”.

Zgodnie bowiem z art. 1 ustawy – księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Dodatkowo wskazuję, że księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości (księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Musisz wiedzieć również, że księgi wieczyste są jawne oraz że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Poruszając zagadnienie związane z księgami wieczystymi nie sposób jest odnieść się do kwestii domniemywań prawnych (domniemania prawne wynikające z art. 3 ustawy), które mają do nich zastosowanie:

• domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym;
• domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.

Uwaga! Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania – tak art. 4 ustawy.

Ciekawostka, o której warto, abyś pamiętał – właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość – co wynika wprost z art. 21 ustawy.

Mając na uwadze całokształt powyższego w najprostszym ujęciu księgi wieczyste to rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny konkretnej nieruchomości. Rejestr ten pozwala ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Aby sprawdzić treść księgi wieczystej możesz skorzystać z ogólnodostępnej strony internetowej, która prowadzona jest dla Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Warto jest również, abyś zapoznał się z najważniejszymi informacjami praktycznymi związanymi z funkcjonowaniem tego rejestru – najczęściej zadawane pytania (poradnik rządowy).

Elektroniczne Księgi Wieczyste. pic.twitter.com/kJ0EG8feXx

— Min. Sprawiedliwości (@MS_GOV_PL) May 25, 2022

Powinieneś również widzieć z czego składają się księgi wieczyste (z jakich działów oraz jakie informacje możesz z nich uzyskać):

• Dział I – zawiera informacje ogólne o nieruchomości, takie jak numer działki, powierzchnia, sposób użytkowania (np. ziemia rolna, budynek mieszkalny itp.):
  • dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości;
  • dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości.
• Dział II – zawiera informacje o właścicielu nieruchomości lub osobie, która ma wieczyste użytkowanie nieruchomości.
• Dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek), między innymi: prawo do pierwokupu, roszczenia z zawartych umów deweloperskich lub przedwstępnych.
• Dział IV – zawiera informacje o innych prawach rzeczowych, tj. hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Czy mieszkanie musi mieć księgę wieczystą?

Co do zasady wskazuję, że mieszkanie nie musi posiadać księgi wieczystej (w praktyce nie jest popularne respektowanie przez sąd wieczystoksięgowy tego faktu). Jeżeli jednak do tego dojdzie wówczas zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy – sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500,00 do 10 000,00 złotych w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.

Porada – sugerowanym jest, abyś założył księgę wieczystą w celu uniknięcia ewentualnych negatywnych konsekwencji – m.in. tych, o których mowa powyżej.

Jak ustalić, czy nieruchomość ma księgę wieczystą?

Pamiętaj, że w zasadzie masz dwa sposoby na ustalenie, czy dana nieruchomość ma księgę wieczystą:

1. Możesz tego dokonać w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości;
2. Możesz to zrobić on-line na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, a dokładniej poprzez Elektroniczne Księgi Wieczyste.

Jak sprawdzić mieszkanie bez księgi wieczystej?

Teraz wyjaśnię Ci jak sprawdzić mieszkanie bez księgi wieczystej pod kątem prawnym – szczególnie przed zakupem nieruchomości powinieneś pamiętać o tym punktach:

1. Umowa spółdzielcza – w przypadku mieszkań spółdzielczych, prawo do mieszkania jest potwierdzone przez udział w spółdzielni. Powinieneś sprawdzić umowę spółdzielczą oraz wszelkie inne dokumenty wydane przez spółdzielnię;
2. Księgi gruntowe – niektóre nieruchomości mogą być zarejestrowane w księgach gruntowych zamiast w wieczystych. Możesz skontaktować się z lokalnym urzędem gminy, aby uzyskać dostęp do tych informacji;
3. Urzędy miejskie lub gminne – możesz skontaktować się z lokalnym urzędem miasta lub gminy, aby sprawdzić, czy mają jakiekolwiek informacje o nieruchomości, która Cię interesuje;
4. Weryfikacja właściciela – właściciel nieruchomości powinien być w stanie dostarczyć dowód na swoje prawo do nieruchomości;
5. Ekspert ds. nieruchomości – możesz skonsultować się z doradcą ds. nieruchomości lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby uzyskać pomoc w sprawdzeniu stanu prawego lokalu;
6. Operat szacunkowy – możesz zlecić jego wykonanie rzeczoznawcy majątkowemu w celu potwierdzenia stanu prawnego i faktycznej wartości danej nieruchomości;
7. Wywiad lokalny – warto jest, abyś samodzielnie sprawdził najbliższe otoczenie nieruchomości (mieszkania) – dotyczy to sprawdzenia stosunków sąsiedzkich, uciążliwych hałasów lub innych emisji.

Czy można sprzedać lub kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?

Musisz pamiętać, że brak księgi wieczystej dla nieruchomości wcale nie oznacza, że taka nieruchomość nie może być przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości. Brak księgi wieczystej nie stanowi przeszkody w zakupie nieruchomości, zatem można zarówno sprzedać lub kupić mieszkanie bez tej księgi.

Jest to oczywiście element, który dodaje więcej pigmentu ryzyka do całej transakcji, jednakże nie jest to okoliczność hamująca cały proces zakupowy. Z praktycznego punktu widzenia podkreślam, że warto jest, abyś taką nieruchomość dokładnie sprawdził – najlepiej przy pomocy profesjonalnych podmiotów, które oferują swoje usługi w tym zakresie na naszym rynku.

Jakie dokumenty są wymagane przy zakupie nieruchomości bez księgi wieczystej?

Do najczęściej występujących dokumentów potwierdzających faktyczny stan prawny nieruchomości możemy zaliczyć m.in. (są to również dokumenty, które mogą być wymagane przy zakupie nieruchomości bez księgi wieczystej):

• akt notarialny, który potwierdza prawo własności do lokalu (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego);
• decyzja administracyjna, która przyznaje prawo do własności;
• w przypadku otrzymania nieruchomości w wyniku darowizny – postanowienie sądu lub notariusza;
• zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową o prawie do spółdzielczej własności oraz niezaleganiu w opłatach za czynsz oraz fundusz remontowy;
• z urzędu gminy o liczbie osób zameldowanych w mieszkaniu;
• oświadczenie sprzedawcy o niezaleganiu w płatnościach dotyczących energii elektrycznej, gazu, wody oraz innych mediów potwierdzone przez dostawców tych mediów;
• warto jest również, abyś dysponował operatem szacunkowym, który to dokument da Ci większą wiedzę na temat stanu faktycznego i prawnego danej nieruchomości (zwiększone możliwości negocjacyjne i wiedza na temat danej nieruchomości).

Naturalnie powyższego wyliczenia nie powinieneś traktować jako jedyne dokumenty, które mogą okazać się niezbędne przy zakupie danej nieruchomości. Każda sytuacja, każda transakcja są inne, dlatego pamiętaj, aby dobrze sprawdzić wszystkie dostępne dokumenty potwierdzające faktyczny stan prawny nieruchomości.

Pamiętaj, że to jakich dokumentów będziesz potrzebować możesz wcześniej ustalić np. z notariuszem, który posiada niezbędną wiedzę na temat tego, które dokumenty będą wymagane.

Czy brak księgi wieczystej wpływa na cenę mieszkania?

Taka okoliczność może mieć wpływ na cenę mieszkania bez księgi wieczystej, jednakże nie jest to regułą. W praktyce najczęściej takie mieszkanie jest tańsze, gdyż wymaga od potencjalnego przyszłego właściciela podjęcia pewnego ryzyka związanego z nabyciem danej nieruchomości oraz wykonaniem dodatkowych czynności związanych z ustaleniem stanu prawnego nieruchomości w sposób inny, aniżeli tylko sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej, której w tym konkretnym przypadku nie ma (brak księgi wieczystej).

Brak księgi wieczystej oznacza, że potencjalny nabywca może zyskać dodatkowe argumenty związane z negocjowaniem ceny zakupu danej nieruchomości. Musisz o tym pamiętać, jeżeli zależy Ci na zakupie nieruchomości w atrakcyjniejszej cenie.

Brak księgi wieczystej oznacza również, że powinieneś być bardziej czujny w zakresie ryzyk związanych z zakupem konkretnej nieruchomości. Powinieneś w takiej sytuacji podjąć kroki związane z alternatywnym ustaleniem stanu prawnego nieruchomości (właśnie z uwagi na fakt – brak księgi wieczystej).

Pamiętaj, że niższa cena z uwagi na brak księgi wieczystej nie jest zasadą i wszystko wynika z kontekstu konkretnej sytuacji i nieruchomości.

Czy zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest ryzykowny?

Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Pamiętaj, że zawsze jest to pewnego rodzaju ryzyko, o którym powinieneś pamiętać i które powinno być przez Ciebie wkalkulowane w cały proces zakupu nieruchomości.

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej oczywiście może wiązać się z pewnym ryzykiem. Księga wieczysta dostarcza pewności prawnej, potwierdzając własność i ewentualne obciążenia na danej nieruchomości. Bez niej, nabywca musi polegać na innych dokumentach, takich jak umowy spółdzielcze lub akty notarialne, które mogą nie dostarczać takiej samej pełnej ochrony.

Z praktycznego punktu widzenia mogę doradzić Ci, że warto jest, abyś skorzystał w takim przypadku z usług profesjonalistów. Do takich podmiotów zaliczyć możesz m.in.: prawników, których profesją są sprawy związane z nieruchomościami oraz prawem budowlanym. Warto jest również, abyś skonsultował kwestię zakupu nieruchomości z doradcą ds. nieruchomości, alternatywnie również z pomocy rzeczoznawcy majątkowego.

Dobrym rozwiązaniem jest również zlecenie wykonania operatu szacunkowego dla konkretnej nieruchomości. Dokument ten dostarczy Ci wielu informacji formalno-prawnych, które bezspornie będą pomocne przy zakupie nieruchomości (często pomagają również skutecznie negocjować cenę danej transakcji). Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) – zw. dalej: „u.g.n.”. – rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Dodatkowo warto, abyś pamiętał, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników.

Jak krok po kroku kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?

Przedstawię Ci syntetyczny poradnik co powinieneś zrobić, aby sfinalizować zakup mieszkania bez księgi wieczystej (przewodnik krok po kroku).

1. Znajdź mieszkanie – możesz skorzystać z usług agenta nieruchomości, aby pomógł Ci w tym procesie.
2. Zweryfikuj dokumenty własności – przypadku lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej, właściciel powinien być w stanie dostarczyć inne dowody własności.
3. Skonsultuj się z prawnikiem lub doradcą ds. nieruchomości – aby upewnić się, że wszystkie dokumenty są w porządku i że transakcja przebiegnie prawidłowo.
4. Negocjuj umowę – wspomnieliśmy, że brak wpisu w księdze wieczystej może oznaczać lepszą cenę. Warto to sprawdzić. Dodatkowo upewnij się, że umowa zawiera wszystkie szczegóły transakcji, w tym cenę, terminy i warunki płatności.
5. Sporządź akt notarialny – umowa kupna-sprzedaży jest gotowa, powinna zostać sformalizowana w formie aktu notarialnego.
6. Zarejestruj transakcję – po podpisaniu aktu notarialnego, musisz zarejestrować transakcję w odpowiednim urzędzie, aby oficjalnie stać się właścicielem nieruchomości.

Pamiętaj, że ten proces może się różnić w zależności od specyfiki danej transakcji, rodzaju nieruchomości i lokalnych przepisów. Zawsze warto skonsultować się z prawnikiem, doradcą ds. nieruchomości lub rzeczoznawcą majątkowym, aby upewnić się, że wszystko jest wykonane prawidłowo.

Czy można otrzymać kredyt hipoteczny na mieszkanie bez księgi wieczystej?

W zasadzie tak. Pamiętaj – możesz otrzymać kredyt hipoteczny na mieszkanie bez księgi wieczystej, jednakże pod warunkiem, że taka księga wieczysta zostanie założona dla tej nieruchomości. Dlaczego jest to tak ważne? Wszystko wynika z obowiązujących przepisów prawa, o których powinieneś pamiętać i przede wszystkim je znać. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami – do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej – tak art. 67 ustawy (tzw. konstytutywność wpisu w księdze wieczystej).

Zatem jest możliwe otrzymanie kredytu hipotecznego na mieszkanie bez księgi wieczystej, ale będziesz musiał ją założyć dla tej nieruchomości. Z praktycznego punktu widzenia wyjaśniam Ci, że np. w umowie notarialnej powinien znaleźć się wniosek o założenie księgi wieczystej w przypadku, gdy jest jej brak na wcześniejszym etapie.

Banki bardzo przestrzegają tej kwestii i wymagają, aby nieruchomość miała księgę wieczystą – szczególnie w kontekście udzielanego przez bank kredytu hipotecznego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r. poz. 1984);
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. z 2016 r. poz. 312);
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344).

Adrian Chruszcz

RedaktorRedaktor

[email protected]

Prawnik z blisko 10-letnim doświadczeniem zawodowym. Wieloletni współpracownik największego wydawnictwa prawniczego w Polsce. Wyznaje zasadę, że większość nawet najbardziej skomplikowanych zagadnień można wyjaśnić w przystępny i zrozumiały dla każdego czytelnika sposób. Po godzinach zainteresowany historiami kryminalnymi i retrogamingiem.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments