Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Finansowe ABC

Mieszkanie bez księgi wieczystej – jak sprawdzić i bezpiecznie kupić mieszkanie?

Chcesz kupić mieszkanie bez księgi wieczystej? Sprawdzamy, jak to zrobić, z czym wiąże się taki proces i czy tego rodzaju inwestycja może być ryzykowna.

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, np. od dewelopera, założenie księgi wieczystej jest praktycznie automatyczne. Deweloper ma obowiązek założenia księgi wieczystej dla całej nieruchomości (np. osiedla, bloku, inwestycji), po czym następuje jedynie wydzielenie Twojego lokalu z całej nieruchomości.

Mieszkanie bez księgi wieczystej na rynku wtórnym może wiązać się z dłuższym procesem zakupu lub sprzedaży. Opiszemy to w dalszej części artykułu.

Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to publiczny rejestr, w którym przechowywane są informacje dotyczące praw rzeczowych do nieruchomości.

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta, zarówno papierowa jak i elektroniczna, składa się z 4 działów (w rzeczywistości z pięciu, bo dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się:

Dział I – zawiera informacje ogólne o nieruchomości, takie jak numer działki, powierzchnia, sposób użytkowania (np. ziemia rolna, budynek mieszkalny itp.):

  • dział I-O„Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
  • dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości.

Dział II – zawiera informacje o właścicielu nieruchomości lub osobie, która ma wieczyste użytkowanie nieruchomości.

Dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek), między innymi: prawo do pierwokupu, roszczenia z zawartych umów deweloperskich lub przedwstępnych.

Dział IV – zawiera informacje o innych prawach rzeczowych, tj. hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Dane w księdze wieczystej są dostępne publicznie i mogą być wykorzystywane na przykład przy kupnie nieruchomości, aby sprawdzić, kto jest jej prawowitym właścicielem i czy nie jest obciążona hipoteką.

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2023 r. poz. 146), zaś kwestie szczegółowe – Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. z 2016 r. poz. 312, z późn. zm.).

Czy mieszkanie musi mieć księgę wieczystą?

Polskie prawo pozwala na istnienie nieruchomości, które nie mają księgi wieczystej. Taką sytuację najczęściej można zaobserwować w kontekście mieszkań należących do nieruchomości spółdzielczo-własnościowych. W tym przypadku nie jest konieczne posiadanie księgi wieczystej jako dokumentu formalnie potwierdzającego prawa do nieruchomości. Przedmiotem obrotu staje się spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

Właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego ma prawo do jego dowolnego użytkowania i zarządzania nim. Takie prawo własności ma jednak charakter ograniczonego prawa rzeczowego.

To spółdzielnia jest faktycznym właścicielem mieszkania, więc niektóre działania podejmowane przez mieszkańców wobec lokalu wymagają wydania przez nią zgody. Przykład? Zgody będzie wymagać wyburzenie ściany i zmiana układu w Twoim lokalu lub montaż zewnętrznej klimatyzacji.

Najczęstsze przypadki nieruchomości bez księgi wieczystej:

  • mieszkania spółdzielni mieszkaniowej (mieszkania spółdzielcze) – tu zastosowanie ma spółdzielcze własnościowe prawo własności,
  • mieszkania Towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) – mieszkania na wynajem o umiarkowanych czynszach dla osób o średnich dochodach (budowane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego),
  • mieszkanie wydzielone – duża nieruchomość podzielona na mniejsze lokale wystawione na sprzedaż na rynku wtórnym, księgi zostają założone, kiedy jest podpisywany akt notarialny przenoszący własność,
  • mieszkania od dewelopera – wspominaliśmy, że deweloper powinien założyć księgę wieczystą dla całej inwestycji, ale Twój lokal dostanie własną księgę po wybudowaniu nieruchomości. Do tego czasu obowiązuje umowa deweloperska, która będzie podstawą do założenia księgi wieczystej.

Dlaczego nie wszystkie mieszkania mają księgę wieczystą?

Nie wszystkie mieszkania w Polsce mają księgę wieczystą z kilku powodów:

  1. Rodzaj własności – księgi wieczyste są typowo prowadzone dla nieruchomości, które są własnością prywatną. Mieszkania spółdzielcze, które są zarządzane przez spółdzielnie mieszkaniowe, nie mają zwykle ksiąg wieczystych – prawo do mieszkania jest potwierdzone przez udział w spółdzielni i dokumenty spółdzielcze.
  2. Koszt i skomplikowanie procesu – proces tworzenia i prowadzenia księgi wieczystej może być kosztowny i czasochłonny. Dlatego niektórzy właściciele nieruchomości mogą zdecydować, że odpowiada im taki stan prawny nieruchomości.
  3. Przejście z ksiąg gruntowych na wieczyste – w Polsce, wiele nieruchomości było pierwotnie zarejestrowanych w księgach gruntowych, które są starszym systemem rejestracji. Wiele z tych nieruchomości nie zostało jeszcze przetransferowanych do systemu ksiąg wieczystych.
  4. Brak wymogu prawnego – w Polsce, nie ma prawnego wymogu prowadzenia księgi wieczystej dla wszystkich nieruchomości. Prowadzenie księgi wieczystej jest obowiązkowe jedynie w przypadku nieruchomości obciążonych hipoteką.

Wszystko to sprawia, że nie każde mieszkanie w Polsce ma prowadzoną księgę wieczystą.

Jak ustalić, czy nieruchomość ma księgę wieczystą?

Chcesz ustalić, czy mieszkanie ma księgę wieczystą? Możesz to zrobić na dwa sposoby:

  • w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości,
  • online na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, a dokładniej poprzez Elektroniczne Księgi Wieczyste.

Jak sprawdzić mieszkanie bez księgi wieczystej?

W przypadku braku księgi wieczystej, istnieją pewne sposoby, aby sprawdzić stan prawny nieruchomości:

  1. Umowa spółdzielcza – w przypadku mieszkań spółdzielczych, prawo do mieszkania jest potwierdzone przez udział w spółdzielni. Powinieneś sprawdzić umowę spółdzielczą oraz wszelkie inne dokumenty wydane przez spółdzielnię.
  2. Księgi gruntowe – niektóre nieruchomości mogą być zarejestrowane w księgach gruntowych zamiast w wieczystych. Możesz skontaktować się z lokalnym urzędem gminy, aby uzyskać dostęp do tych informacji.
  3. Urzędy miejskie lub gminne – możesz skontaktować się z lokalnym urzędem miasta lub gminy, aby sprawdzić, czy mają jakiekolwiek informacje o nieruchomości, która Cię interesuje.
  4. Weryfikacja właściciela – właściciel nieruchomości powinien być w stanie dostarczyć dowód na swoje prawo do nieruchomości.
  5. Ekspert ds. nieruchomości – możesz skonsultować się z doradcą ds. nieruchomości lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby uzyskać pomoc w sprawdzeniu stanu prawego lokalu.

Czy można sprzedać lub kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?

Tak, w Polsce można sprzedać lub kupić mieszkanie, które nie posiada księgi wieczystej. To jest często przypadkiem mieszkań spółdzielczych, które są sprzedawane przez spółdzielnie mieszkaniowe. Właściciel takiego mieszkania może przekazać swoje prawo do korzystania z mieszkania nowemu nabywcy, a transakcja ta jest zazwyczaj potwierdzana przez dokumenty wydane przez spółdzielnię.

Chociaż nie jest konieczne posiadanie księgi wieczystej do sprzedaży lub zakupu nieruchomości, warto zauważyć, że księga wieczysta dostarcza pewnego rodzaju pewności prawnej. Potwierdza ona, kto jest prawowitym właścicielem nieruchomości i czy nieruchomość jest obciążona jakimikolwiek prawami trzecich stron, takimi jak hipoteki.

Jakie dokumenty są wymagane przy zakupie nieruchomości bez księgi wieczystej?

Najczęściej wymagane dokumenty potwierdzające jego stan prawny mieszkania bez księgi wieczystej są następujące:

  • akt notarialny, który potwierdza prawa własności do lokalu,
  • decyzja administracyjna, która przyznaje prawo do własności,
  • w przypadku otrzymania nieruchomości w wyniku darowizny – postanowienie sądu lub notariusza,
  • zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową o prawie do spółdzielczej własności oraz niezaleganiu w opłatach za czynsz, oraz fundusz remontowy,
  • z urzędu gminy o liczbie osób zameldowanych w mieszkaniu,
  • oświadczenie sprzedawcy o niezaleganiu w płatnościach dotyczących energii elektrycznej, gazu, wody oraz innych mediów potwierdzone przez dostawców tych mediów.

Czy brak księgi wieczystej wpływa na cenę mieszkania?

Brak księgi wieczystej może wpływać na cenę mieszkania, ale nie jest to regułą. Wszystko zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja nieruchomości, stan budynku, rynek nieruchomości i oczekiwania potencjalnego nabywcy przy zakupie mieszkania.

Niektórzy nabywcy mogą preferować nieruchomości z księgą wieczystą, ponieważ zapewnia ona pewność prawną co do własności i ewentualnych obciążeń. W takim przypadku, brak księgi wieczystej może potencjalnie obniżyć cenę nieruchomości, bo nabywca może postrzegać to jako dodatkowe ryzyko.

Z drugiej strony, brak księgi wieczystej może nie mieć żadnego wpływu na cenę, jeśli nabywca jest zadowolony z innych dowodów własności.

Czy zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest ryzykowny?

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej może wiązać się z pewnym ryzykiem. Księga wieczysta dostarcza pewności prawnej, potwierdzając własność i ewentualne obciążenia na nieruchomości. Bez niej, nabywca musi polegać na innych dokumentach, takich jak umowy spółdzielcze lub akty notarialne, które mogą nie dostarczać takiej samej pełnej ochrony.

Dlatego zaleca się skorzystanie z usług profesjonalistów, takich jak prawników lub doradców ds. nieruchomości. Oni mogą pomóc w zrozumieniu wszystkich aspektów transakcji i zapewnić, że nabywca otrzyma pełne prawo do nieruchomości.

Jak krok po kroku kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej może wiązać się z dodatkowymi krokami, które pomogą w prawidłowym przebiegu transakcji. Oto ogólny przewodnik krok po kroku:

  1. Znajdź mieszkanie – możesz skorzystać z usług agenta nieruchomości, aby pomóc Ci w tym procesie.
  2. Zweryfikuj dokumenty własności – przypadku lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej, właściciel powinien być w stanie dostarczyć inne dowody własności.
  3. Skonsultuj się z prawnikiem lub doradcą ds. nieruchomości – aby upewnić się, że wszystkie dokumenty są w porządku i że transakcja przebiegnie prawidłowo.
  4. Negocjuj umowę – wspomnieliśmy, że brak wpisu w księdze wieczystej może oznaczać lepszą cenę. Warto to sprawdzić. Dodatkowo upewnij się, że umowa zawiera wszystkie szczegóły transakcji, w tym cenę, terminy i warunki płatności.
  5. Sporządź akt notarialny – umowa kupna-sprzedaży jest gotowa, powinna zostać sformalizowana w formie aktu notarialnego.

6. Zarejestruj transakcję: Po podpisaniu aktu notarialnego, musisz zarejestrować transakcję w odpowiednim urzędzie, aby oficjalnie stać się właścicielem nieruchomości.

Pamiętaj, że ten proces może się różnić w zależności od specyfiki danej transakcji, rodzaju nieruchomości i lokalnych przepisów. Zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą ds. nieruchomości, aby upewnić się, że wszystko jest wykonane prawidłowo.

Czy można otrzymać kredyt hipoteczny na mieszkanie bez księgi wieczystej?

Niektóre banki mogą zgodzić się na udzielenie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości bez księgi wieczystej z rynku wtórnego. Warunek jest jeden: inne dokumenty potwierdzą własność i brak obciążeń na nieruchomości. To zwykle wydłuża i komplikuje proces starania się o kredyt hipoteczny. Banki wolą mieszkania z założoną księgą wieczystą.

Kupno mieszkania bez kw jest bardziej skomplikowane, więc banki chcą mięć pewność, że transakcja dojdzie do skutku bez żadnych niespodzianek.

Mieszkanie bez księgi wieczystej – czy warto?

Decyzja o zakupie lokalu bez księgi wieczystej zależy od wielu czynników i nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. W niektórych przypadkach, takie mieszkania mogą być atrakcyjne ze względu na ich cenę, lokalizację, lub inne korzystne warunki.

Z drugiej strony, brak księgi wieczystej może utrudniać proces zakupu, zwłaszcza jeśli planujesz finansowanie zakupu za pomocą kredytu hipotecznego. Dodatkowo, może to stwarzać pewne ryzyko prawne, jeśli nie zostaną podjęte odpowiednie środki w celu weryfikacji własności i potencjalnych obciążeń.

 

Źródła:

  1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
  2. Ministerstwo Sprawiedliwości – Elektroniczne Księgi Wieczyste

Warto wiedzieć

  1. Księga wieczysta to publiczny rejestr, w którym przechowywane są informacje dotyczące praw rzeczowych do nieruchomości.
  2. Nie każde mieszkanie w Polsce ma prowadzoną księgę wieczystą.
  3. Właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego ma prawo do jego dowolnego użytkowania i zarządzania nim, ale to spółdzielnia jest faktycznym właścicielem.
  4. Trudno jest dostać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania bez kw.
  5. Brak księgi wieczystej może obniżać cenę mieszkania, ale nie jest to regułą.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Co, jeśli mieszkanie nie ma księgi wieczystej? 

    Jeśli mieszkanie nie ma kw, właściciel powinien dostarczyć inne dokumenty potwierdzające prawo własności, a potencjalny nabywca powinien skonsultować się z prawnikiem lub doradcą ds. nieruchomości, aby upewnić się, że proces zakupu jest przeprowadzany prawidłowo.

  2. Czy można kupić nieruchomość bez księgi wieczystej? 

    Tak, można kupić nieruchomość bez kw, jednak proces ten wymaga dodatkowej ostrożności i zgromadzenia dokumentów potwierdzających własność.

  3. Czy mieszkanie w bloku musi mieć księgę wieczystą? 

    Nie, mieszkanie w bloku w Polsce nie musi koniecznie posiadać kw, szczególnie jeśli jest to mieszkanie spółdzielcze.

  4. Ile kosztuje założenie księgi wieczystej dla mieszkania? 

    Od wniosku o założenie kw pobierana jest opłata stała w kwocie 100 zł. Do tej opłaty trzeba doliczyć kwotę 200 zł, która stanowi opłatę stałą od wniosku o wpis prawa własności.

  5. Czy jest kara za brak wpisu do księgi wieczystej? 

    Nie ma kary za brak wpisu do księgi wieczystej, ale może to powodować problemy prawne lub trudności przy sprzedaży lub finansowaniu nieruchomości w przyszłości.

Oceń artykuł
5

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest

0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments