W dzisiejszej publikacji skupimy się na przedstawieniu zagadnienia związanego z szeroko rozumianym stanem prawnym nieruchomości. W dalszej części dowiemy się co oznacza to pojęcie i odpowiemy sobie na pytania m.in.: dlaczego tak ważne jest właściwe uregulowanie stanu prawnego nieruchomości? Jakie są możliwe zagrożenia związane z tym zagadnieniem? Co należy zrobić przed zakupem nieruchomości? Dlaczego warto jest uregulować stan prawny nieruchomości?
- Czym jest stan prawny nieruchomości?
- Na czym polega analiza stanu prawnego nieruchomości?
- Jakie dokumenty określają stan prawny nieruchomości?
- Czym jest księga wieczysta nieruchomości?
- Czym jest wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków?
- Czym jest zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej?
- Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
- Jaka jest różnica pomiędzy stanem prawnym a stanem rzeczywistym nieruchomości?
- Czym grozi nieuregulowany stan prawny nieruchomości?
- Warto wiedzieć
Stan prawny nieruchomości to jedno z najważniejszych zagadnień związanych z tematyką nieruchomości. To właśnie rzetelnie wykonana analiza stanu prawnego nieruchomości pozwala na podjęcie w pełni świadomych decyzji bezpośrednio związanych z daną nieruchomością. W dalszej części przybliżymy jakie dokładnie informacje wchodzą w zbiór danych o stanie prawnym nieruchomości.
Czym jest stan prawny nieruchomości?
Stan prawny nieruchomości jest to zbiór informacji niezbędnych do określenia najistotniejszych elementów odnoszących się do konkretnej nieruchomości. Należą do nich:
- określenie własności nieruchomości (w tym precyzyjne określenie wszystkich właścicieli lub spadkobierców danej nieruchomości);
- określenie sposobu użytkowania nieruchomości;
- określenie roszczeń wynikających z praw rzeczowych danej nieruchomości;
- określenie istnienia ewentualnego innego obciążenia nieruchomości.
Dokumenty, które są niezbędne do należytego określenia stanu prawnego nieruchomości to m.in.:
- informacje wynikające z księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości;
- informacje z wypisu i wyrysu ewidencji gruntów i budynków;
- informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy;
- informacje z zaświadczenia od spółdzielni mieszkaniowej;
- informacje urzędowe, które mogą okazać się przydatne w zakresie określenia ewentualnych zadłużeń np. zadłużeń podatkowych (podatek od nieruchomości);
- informacje zawarte w akcie notarialnym poprzedniego właściciela nieruchomości;
- szeroko rozumiane inne informacje związane z badaniem stanu prawnego nieruchomości w kontekście przyszłościowych planów inwestycyjnych na danym obszarze.
Naturalnie powyższe wyliczenie nie stanowi katalogu zamkniętego, są to wyłącznie najistotniejsze dokumenty, z których wynikają prawa i obowiązki dotyczące danej nieruchomości. Nabycie nieruchomości powinno zostać poprzedzone również pozyskaniem informacji środowiskowych odnośnie do najbliższego otoczenia nieruchomości (stosunki sąsiedzkie, planowane inwestycje w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, określenie ewentualnych uciążliwości związanych z codziennym funkcjonowaniem takich jak np. hałas, emisja zapachów, drgania etc.).
Na potrzeby niniejszej publikacji skupimy się głównie na okolicznościach natury formalnej – na dokumentach, które są pomocne przy określaniu stanu prawnego nieruchomości.
Na czym polega analiza stanu prawnego nieruchomości?
Analiza stanu prawnego nieruchomości (często nazywana również jako „due diligence nieruchomości”) polega na zebraniu niezbędnych dokumentów formalnych, które określają stan prawny i faktyczny danej nieruchomości.
Aby sprawdzić stan prawny nieruchomości warto jest sporządzić wcześniej listę niezbędnych dokumentów tzw. „checklista”, w której wypiszemy wszystkie dokumenty, które są istotne z perspektywy konkretnej nieruchomości (lista ta będzie różnić się dokumentami w zależności od rodzaju nieruchomości, rodzaju planów inwestycyjnych etc.).
Po zebraniu dokumentów powinniśmy przystąpić do ich właściwej analizy przez pryzmat interesujących nas informacji. Oczywiście najistotniejsze są kwestie, które mogą być negatywne dla przyszłego nabywcy – tzn. wady i ryzyka związane z nabyciem nieruchomości.
Stan prawny nieruchomości może zostać określony na podstawie analizy księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej. Ważne jest również zwrócenie uwagi na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia determinują dalsze możliwości wykorzystania danej nieruchomości.
Powinniśmy pamiętać również o zestawieniu ze sobą informacji wynikających z dokumentów formalnych ze stanem faktycznym nieruchomości. Niestety często zdarza się, że stan prawny nieruchomości ujawniony np. w księgach wieczystych różni się od rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.
Jakie dokumenty określają stan prawny nieruchomości?
W dalszej części skupimy się na rodzajach dokumentów, które najczęściej występują przy badaniu stanu prawnego nieruchomości. Aby należycie sprawdzić stan prawny nieruchomości należy sprawdzić przede wszystkim informacje wynikające z:
- księgi wieczystej;
- wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków;
- zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej;
- miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Czym jest księga wieczysta nieruchomości?
Księga wieczysta (częsta nazywana w skrócie „KW”) nieruchomości to podstawowy dokument, który pozwala sprawdzić stan prawny nieruchomości w szerokim tego pojęcia znaczeniu. W praktyce sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości zaczyna się właśnie od analizy treści księgi wieczystej. Stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej są informacje zawarte w poszczególnych działach księgi wieczystej.
W księdze wieczystej wyróżniamy cztery działy:
- dział I – zawiera dane o dokładnym położeniu, powierzchni, oznaczeniu nieruchomości, informacje o zabudowaniach i sposobie użytkowania danej nieruchomości;
- dział II – zawiera dane o właścicielu, użytkowniku wieczystym oraz posiadaczu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- dział III – zawiera dane o ograniczonych prawach rzeczowych, do których należą np. służebność przesyłu, służebność drogi koniecznej oraz inne roszczenia;
- dział IV – zawiera dane o hipotekach (jeżeli dana nieruchomość została nabyta z kredytu hipotecznego, wówczas taka informacja znajduje się w tym dziale wraz z określeniem wysokości zabezpieczenia kredytu hipotecznego).
Informacje zawarte w księdze wieczystej charakteryzują się tzw. „rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych” potocznie „rękojmia ksiąg wieczystych”. Oznacza to, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Jest to niejako gwarancja mocy prawnej podejmowanych przez nas działań, jeżeli faktyczny stan prawny nieruchomości inny niż ten wynikający z księgi wieczystej (reasumując – obowiązującym nas stanem jest ten zgodny z treścią księgi wieczystej).
Wyjaśnienie praktyczne – często rzeczywisty stan prawny nieruchomości różni się od tego prawnego.
Czym jest wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków?
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, powszechnie nazywany skrótowo „wypis z rejestru gruntów”, to dokument, który precyzyjnie określa daną nieruchomość. Określa m.in.:
- właściciela nieruchomości;
- numer księgi wieczystej (jeżeli dla danej nieruchomości została założona księga wieczysta);
- funkcję nieruchomości, rodzaje użytków etc.;
- dokładne położenie i oznaczenie nieruchomości (dokładne oznaczenie nieruchomości umożliwia również łatwiejsze jej zlokalizowane w terenie lub przy pomocy geoportalu);
- lokalizację względem nieruchomości sąsiadujących (w formie mapy ewidencyjnej).
Czym jest zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej?
Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej to dokument, w którym spółdzielnia mieszkaniowa potwierdza, że dana nieruchomość lokalowa należy do konkretnej osoby lub osób. Dodatkowo w dokumencie tym znajdują się informacje odnośnie do stanu faktycznego zadłużenia danej nieruchomości.
Często dokument ten jest przedkładany przed nabyciem nieruchomości w celu wykazania, że nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zadłużona w spółdzielni mieszkaniowej (wykazanie braku zalegania z tytułu opłat eksploatacyjnych za korzystanie z lokalu spółdzielczego).
Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajdziemy informacje związane z przeznaczeniem danego obszaru i konkretnymi warunkami, które determinują sposób jego zagospodarowania.
Często nazywany skrótowo „MPZP” jest aktem prawa miejscowego przyjmowanym w formie uchwały rady gminy, w którym określa się m.in.:
- przeznaczenie nieruchomości (terenu);
- warunki zagospodarowania i zabudowy terenu;
- rozmieszczenie inwestycji celu publicznego.
W tym miejscu warto jest zasygnalizować zmieniające się przepisy prawne związane z planowaniem i zagospodarowaniem terenu. Na szczególną uwagę zasługuje nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która może mieć decydujący wpływ na kształtowanie się konkretnych obszarów, które mogą być przedmiotem zainteresowania potencjalnych nabywców nieruchomości.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie realizowany na podstawie planu ogólnego, który zastąpi obowiązujący obecnie dokument nazywany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Każda inwestycja dla swojej legalności musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.
Jaka jest różnica pomiędzy stanem prawnym a stanem rzeczywistym nieruchomości?
Często zdarza się, że nieruchomość różni się w zakresie stanu prawnego a stanu rzeczywistego. Różnica to polega na tym, że do księgi wieczystej nie zostało wpisane lub zostało błędnie wpisane konkretne prawo, obciążenie lub ograniczenie. Jak wskazaliśmy powyżej, decydującym jest stan prawny nieruchomości wynikający z księgi wieczystej.
Aby oba stany były tożsame należy wystąpić do sądu wieczystoksięgowego w celu skorygowania danego wpisu (na tę okoliczność należy przedłożyć miarodajne dokumenty, które potwierdzają okoliczność, którą chcemy skorygować).
Czym grozi nieuregulowany stan prawny nieruchomości?
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może wiązać się z szeregiem problemów. Do jednych z najczęściej występujących zaliczamy:
- wstrzymanie procedury sprzedaży nieruchomości do momentu wyjaśnienia stanu prawnego nieruchomości;
- przedłużenie procedury sprzedaży nieruchomości (ryzyko, że potencjalny klient zrezygnuje z długiego oczekiwania na ten proces i odstąpi od dalszej procedury zakupu).
Często takie problemy wywołane są np. kwestiami spadkowymi, spłaconymi kredytami hipotecznymi, które w dalszym ciągu widnieją w dziale IV księgi wieczystej etc.
Warto wiedzieć
- Zawsze powinniśmy sprawdzić stan prawny nieruchomości i zestawić go ze stanem faktycznym (warto jest wystąpić również m.in. do rejestru gruntów w celu zestawienia ze sobą informacji);
- Warto jest, abyśmy możliwie najszybciej wyjaśnili różnice pomiędzy stanami prawnymi nieruchomości i doprowadzili do spójności stanu faktycznego z dokumentami urzędowymi (np. z księgami wieczystymi, ewidencją gruntów etc.);
- Zawsze powinniśmy sprawdzić księgi wieczyste, szczególnie przez pryzmat obciążeń hipotecznych i ewentualnych innych roszczeń oraz praw;
- Nasze szczególne zainteresowanie powinien skupić aktualny stan zagospodarowania najbliższego terenu oraz planowane inwestycje w sąsiedztwie (może okazać się, że w pobliżu naszej nieruchomości planowana jest za kilka lat budowa obwodnicy, oczyszczalni ścieków etc. Warto jest dysponować takimi informacjami, gdyż często mogą one ostatecznie zadecydować o zakupie bądź odstąpieniu od zakupu nieruchomości);
- Zawsze powinniśmy sprawdzić aktualny stan ewentualnego zadłużenia nieruchomości, która nas interesuje. W tym celu warto jest, aby dotychczasowy właściciel wystąpił z potwierdzeniem od wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej z zaświadczeniem o aktualnym stanie finansowym danej nieruchomości lokalowej;
- Przed zakupem nieruchomość warto jest również sprawdzić koszty jej rocznego utrzymania. W tym celu warto jest należycie zweryfikować miesięczne opłaty eksploatacyjne, koszty podatku od nieruchomości i inne opłaty, które w ujęciu rocznym, obrazują wydatki, które musimy ponieść posiadając daną nieruchomość.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Jakie wyróżniamy tytuły prawne nieruchomości?
W tym miejscu należy wyjaśnić, że wyróżniamy różnego rodzaju tytuły prawne do nieruchomości, należą do nich m.in. prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, użytkowanie, dzierżawa, najem. W tym miejscu należy wskazać, że najpełniejszym i dającym najwięcej możliwości jest tytuł prawny oparty na prawie własności w rozumieniu art. 140 kodeksu cywilnego.
W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Dotyczy to również nieruchomości.
Co stanowi tytuł prawny do nieruchomości?
Dokumenty, które potwierdzają tytuł prawny do nieruchomości to m.in. odpis aktu notarialnego, wypis z księgi wieczystej, umowa najmu, umowa dzierżawy. W praktyce spotkać można również decyzje administracyjne, postanowienia sądowe etc. Jednakże są to przypadki, które nie występują w obrocie tak często.
Gdzie zapisane jest prawo właściciela do nieruchomości?
Prawo właściciela do nieruchomości wynikające z prawa własności zapisane jest np.: w akcie notarialnym, w księdze wieczystej, w ewidencji gruntów.
Kiedy staje się właścicielem nieruchomości?
Należy wyjaśnić, że właścicielem nieruchomości stajemy się po spełnieniu warunków: podpisaniu umowy zakupu nieruchomości w formie aktu notarialnego (warunek konieczny) oraz po ujawnieniu tej własności w księdze wieczystej nieruchomości (ewentualnie założenie księgi wieczystej). W praktyce podpisanie ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości poprzedzone jest podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Możemy stać się właścicielem nieruchomość poprzez m.in.: zakup, zamianę, darowiznę, przekazanie, zasiedzenie, dziedziczenie, umowę dożywocia.
Gdzie trzeba zgłosić nabycie nieruchomości?
Właściciel nieruchomości musi również pamiętać o pewnych obowiązkach po nabyciu nieruchomości. Zakup nieruchomości należy zgłosić do urzędu skarbowego, właściwego organu podatkowego w urzędzie gminy lub miasta, wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, dostawców mediów (dokonanie cesji w przypadku nieruchomości pochodzącej z rynku wtórnego).
