Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Hipoteka przymusowa – co to jest?

Hipoteka przymusowa pozwala skutecznie zabezpieczyć spłatę wierzytelności. Sprawdzamy jak działa, czy trudno o jej ustanowienie oraz kto może starać się o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Hipoteka najczęściej kojarzy się z kredytem na zakup mieszkania czy domu. Jednak wówczas mamy do czynienia z dobrowolnym, umownym obciążeniem nieruchomości, w zamian za uzyskanie finansowania z banku. Natomiast do ustanowienia hipoteki przymusowej zgoda właściciela mieszkania nie jest potrzebna. Wystarczy sama aktywność wierzyciela.

Co to jest hipoteka przymusowa?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe. Jej ustanowienie ma na celu zabezpieczenie spłaty określonej wierzytelności. Dzięki temu wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości bez względu na to, czyją ona stanie się własnością. Ma także pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Przedmiotem hipoteki może być nie tylko nieruchomość, ale także:

  •  użytkowanie wieczyste,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Biorąc pod uwagę źródło będące podstawą ustanowienia hipoteki wyróżniamy:

  • hipotekę umowną – jej źródłem jest umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a wierzycielem. Typowym przykładem dla ustanowienia takiego zabezpieczenia jest kredyt mieszkaniowy, gdzie wierzycielem hipotecznym jest bank,
  • hipotekę przymusową – do jej ustanowienia nie potrzeba zgody właściciela nieruchomości, a jedynie tytuł wykonawczy stwierdzający istnienie i wysokość wierzytelności,
  • hipotekę ustawową – która powstaje z mocy prawa.

Kiedy można ustanowić hipotekę przymusową?

Do powstania hipoteki przymusowej potrzebne jest istnienie wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym (lub innym dokumentem wskazanym w ustawie) i jej wpis do księgi wieczystej. Ustanowienie hipoteki przymusowej nie wymaga natomiast żadnego działania ze strony dłużnika. Wpis odbywa się na podstawie odpowiedniego wniosku wierzyciela złożonego do sądu wieczystoksięgowego.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej – podstawy

Podstawą żądania przez wierzyciela wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej, będzie posiadany przez niego tytuł wykonawczy czyli tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Tytułem egzekucyjnym jest:

  • orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu w drodze egzekucji sądowej,
  • orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
  • ugoda zawarta przed sądem,
  • inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej,
  • akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji.

Hipotekę przymusową można także ustanowić w oparciu o:

  •  postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
  •  postanowienie prokuratora,
  • decyzję administracyjną o ile przepisy szczególne tak stanowią (nawet jeśli decyzja nie była ostateczna),
  • dokument zabezpieczenia wystawiony przez państwo członkowskie UE dołączony do wniosku o podjęcie środków zabezpieczających należności pieniężne, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych,
  • zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Maksymalna wysokość hipoteki przymusowej

Przepisy ograniczają wysokość hipoteki przymusowej do sumy, która wynika z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Jeśli z tego dokumentu taka kwota nie wynika, wówczas suma hipoteki przymusowej nie może przekroczyć więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne (np. odsetki) określonymi w dokumencie na dzień złożenia wniosku o wpis.

Jak ustanowić hipotekę przymusową krok po kroku?

Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej będzie posiadanie przez wierzyciela określonego w przepisach dokumentu stwierdzającego istnienie wierzytelności. Dlatego najczęściej postępowanie przed sądem wieczystoksięgowym, poprzedza proces cywilny. Wierzyciel, który posiada już tytuł wykonawczy, powinien złożyć wniosek o wpis (na urzędowym formularzu) do właściwego ze względu na położenie nieruchomości dłużnika Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Do wniosku należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu hipoteki. Opłata stała od wniosku w tym zakresie wynosi 200 zł. Wpis do księgi wieczystej jest niezbędny do powstania hipoteki.

Czy hipoteka przymusowa jest skuteczna?

Mieszkanie czy dom to bardzo często najbardziej wartościowe składniki majątku dłużnika. Dlatego ustanowienie hipoteki na nieruchomości może zapewnić odzyskanie pełnej lub co najmniej znacznej kwoty zadłużenia.

Hipoteka przymusowa to skuteczne i pewne narzędzie służące do dochodzenia swoich roszczeń i co ważne nie wymaga zgody właściciela nieruchomości na jej ustanowienie. Wystarczy tylko inicjatywa i działanie ze strony wierzyciela.
Hipoteka zabezpiecza interesy wierzyciela zarówno w przypadku prowadzenia ewentualnej egzekucji komorniczej, jak i sprzedaży obciążonej nieruchomości przez dłużnika.

Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką przymusową?

Nieruchomość obciążoną hipoteką przymusową można sprzedać. Takie działanie może być nawet zasadne, jeśli ma na celu spłatę zobowiązania. Będzie to rozwiązanie tańsze niż postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika. Samodzielna sprzedaż mieszkania może być jednak utrudniona, bo nie każdy nabywca będzie chętny kupić nieruchomość obciążoną hipoteką zwłaszcza przymusową.

Trzeba pamiętać, że sprawdzenie ewentualnych obciążeń i stanu prawnego nieruchomości jest całkiem proste. Księgi wieczyste są jawne i dostępne praktycznie dla każdego. Ewentualna hipoteka na nieruchomości będzie ujawniona w dziale czwartym księgi wieczystej.

Hipoteka przymusowa a ZUS

Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej mogą być również zaległości z tytułu składek wobec ZUS. Dla zabezpieczenia należności Zakładowi Ubezpieczeń Społecznych przysługuje hipoteka przymusowa, która może być ustanowiona na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Podstawą jej ustanowienia jest decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu składek. Przedmiotem hipoteki przymusowej może być:

  • część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział dłużnika,
  • nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej dłużnika i jego małżonka,
  • nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości, która stanowi udział wspólników spółki cywilnej, jeśli dłużnikiem jest spółka.

Hipoteka przymusowa a podatki

Zaległości podatkowe to kolejna podstawa do ustanowienia hipoteki przymusowej. Zgodnie z przepisami Ordynacji podatkowej Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach podatnika. Jej celem jest zabezpieczenie spłaty należności podatkowych.

Hipoteka przymusowa a zajęcie komornicze

Interesy wierzyciela na rzecz którego została ujawniona hipoteka przymusowa są bardzo dobrze chronione również w przypadku wszczęcia egzekucji komorniczej. Zgodnie z przepisami należności zabezpieczone hipoteką korzystają z zaspokojenia przed należnościami wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję.

Warto jednak pamiętać, że takie rozwiązanie zawsze wiąże się z niepewnością odzyskania całej kwoty długu. W pierwszej kolejności kwota uzyskana w ramach postępowania prowadzonego przez komornika będzie przeznaczona na pokrycie kosztów egzekucyjnych, dalej należności alimentacyjnych, należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę i dopiero należności zabezpieczonych hipoteką.

Hipoteka przymusowa kaucyjna – co to takiego?

Podział na hipotekę kaucyjną i zwykłą funkcjonował w Polsce do 2011 r. Podstawą powstania takiej formy zabezpieczenia mogła być zarówno umowa (hipoteka umowna), jak i orzeczenie sądu (hipoteka przymusowa). Zgodnie z obowiązującymi wcześniej przepisami hipoteka kaucyjna mogła być ustanowiona przede wszystkim dla zabezpieczenia wierzytelności, której wartości nie można było precyzyjnie ustalić. Dlatego wskazywano jedynie górną granicę kwoty zobowiązania i w takiej wysokości ustalono zabezpieczenie.

Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?

Wygaśnięcie hipoteki przymusowej co do zasady wiąże się ze spłatą wierzytelności będącej podstawą wpisu. Jednak samo wykreślenie informacji o hipotece z księgi wieczystej nie jest automatyczne a wymaga złożenia wniosku w tym zakresie. Wierzyciel hipoteczny jest zobowiązany do dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W praktyce oznacza to zwykle wydanie dłużnikowi dokumentu potwierdzającego spłatę długu.

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

Dla wykreślenia hipoteki przymusowej niezbędny jest dokument potwierdzający spłatę wierzytelności będącej podstawą jej wpisu. O ile ustanowienie hipoteki wiąże się z działaniem wierzyciela, tak jej wykreślenie wymaga aktywności dłużnika. Z reguły musi on wystąpić do wierzyciela o wydanie dokumentu potwierdzającego spłatę długu objętego zabezpieczeniem. Po jego uzyskaniu kolejnym krokiem jest złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wykreślenie hipoteki.

Michał Mucha Michał Mucha

Przykład:
Wykreślenie hipoteki przymusowej ustanowionej na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych wymaga od dłużnika złożenia wniosku do ZUS o wydanie oświadczenia o spłacie zadłużenia objętego zabezpieczeniem. Wniosek można złożyć w dowolnym momencie wskazując swoje dane identyfikacyjne, placówkę ZUS właściwą ze względu na miejsce zamieszkania, wskazanie numeru księgi wieczystej obciążonej nieruchomości i treść żądania. Dopiero po otrzymaniu oświadczenia z ZUS można wystąpić do sądu o wykreślenie hipoteki.

 

Źródła:

https://sip.lex.pl/komentarze-i-publikacje/komentarze/komentarz-do-niektorych-przepisow-ustawy-o-ksiegach-wieczystych-i-587518698

https://www.zus.pl/baza-wiedzy/katalog-uslug/katalog-uslug-firmy/dochodzenie-naleznosci/zniesienie-zabezpieczenia-na-majatku-dluznika/wydanie-oswiadczenia-w-celu-wykreslenia-hipoteki-przymusowej

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20130001289/U/D20131289Lj.pdf

https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/koszty-sadowe-w-sprawach-cywilnych-17216873/art-42

https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-postepowania-cywilnego-16786199/art-1025

Warto wiedzieć:

  1. Do powstania hipoteki przymusowej nie jest wymagana zgoda właściciela nieruchomości – wystarczy tytuł wykonawczy stwierdzający istnienie wierzytelności lub inny dokument określony w przepisach.
  2. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, że jest on niezbędny do powstania ograniczonego prawa rzeczowego.
  3. Podstawą hipoteki przymusowej mogą być wierzytelności prywatne przysługujące osobom fizycznym, ale również powstałe z tytułu zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego.
  4. Do wykreślenia hipoteki potrzebny jest dokument wystawiony przez wierzyciela potwierdzający spłatę zobowiązania.
  5. Nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Kto może złożyć wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej?

    Z wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego o ustanowienie hipoteki przymusowej może wystąpić wierzyciel posiadający tytuł wykonawczy lub inny dokument potwierdzający istnienie wierzytelności.

  2. Jaki sąd jest właściwy do wpisania hipoteki przymusowej na nieruchomości?

    Wniosek należy złożyć do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

  3. Czy wierzyciel musi zawiadamiać dłużnika, że zamierza wystąpić o ustanowienie hipoteki przymusowej na jego nieruchomości?

    Nie ma konieczności zawiadomienia dłużnika czy uzyskania jego zgody na ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości. Podstawą są odpowiednie dokumenty i wniosek wierzyciela złożony do sądu.

  4. Czy ustanowienie hipoteki przymusowej się opłaca?

    Hipoteka przymusowa to na pewno skuteczne narzędzie zabezpieczające spłatę długu. Do tego jej ustanowienie nie jest zbyt skomplikowane czy kosztowne. Wymaga przede wszystkim zaangażowania i inicjatywy wierzyciela w zakresie zabezpieczenia swoich interesów.

  5. Gdzie szukać informacji o hipotece przymusowej obciążającej nieruchomość?

    Hipoteka na nieruchomości musi być ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Informacje na temat obciążeń można znaleźć w dziale czwartym księgi wieczystej. Dzięki systemowi Elektronicznych Ksiąg Wieczystych sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości nie wiąże się z koniecznością wizyty w sądzie. Wszystkie informacje można sprawdzić online.

PORÓWNAJ KREDYTY
Izabela Stachura
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments