Odsetki to nie jedyne koszty, które trzeba ponieść zaciągając kredyt w banku. Koszty okołokredytowe mogą być odczuwalne, zwłaszcza przy kredycie hipotecznym. Nie zawsze można ich uniknąć, choć czasem można je obniżyć. Sprawdź w jaki sposób.
- Czym są koszty okołokredytowe?
- Jakie są koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym?
- Czym jest i ile kosztuje promesa kredytowa?
- Ile kosztuje wycena nieruchomości?
- Czym jest i ile kosztuje prowizja?
- Jakie opłaty trzeba ponieść u notariusza?
- PCC – kiedy i ile trzeba zapłacić do urzędu skarbowego?
- Jakie opłaty trzeba ponieść u ubezpieczyciela?
- Rodzaju ubezpieczeń przy kredycie hipotecznym
- Ile trzeba zapłacić agentowi nieruchomości?
- Jak sprzedaż krzyżowa (cross-selling) wpływa na koszty okołokredytowe?
- Kiedy jeszcze trzeba się spodziewać kosztów dodatkowych związanych z kredytem?
- Ile wynosi całkowity koszt kredytu hipotecznego?
- Ile faktycznie kosztuje kredyt hipoteczny?
- Czy można obniżyć wysokość kosztów okołokredytowych przy kredycie hipotecznym?
- Co warto wiedzieć?
Odsetki, prowizja czy wysokość składki ubezpieczeniowej to typowe koszty związane z kredytem hipotecznym. Jednak faktycznie koszty okołokredytowe będą obejmowały również opłaty sądowe, koszty notarialne czy opłaty poniesione na rzecz agencji nieruchomości, z pomocą której kupiliśmy mieszkanie. Finalnie opłat może być jeszcze więcej. Sprawdź, które z nich są obowiązkowe, których można uniknąć lub je obniżyć, a które pomogą obniżyć całkowity koszt kredytu.
Czym są koszty okołokredytowe?
Decydując się na kredyt w banku pewnie każdy z nas zdaje sobie sprawę z konieczności zwrotu nie tylko pożyczonej kwoty, ale także co najmniej odsetek naliczonych na podstawie ustalonego wcześniej oprocentowania kredytu. Odsetki to jednak tylko jeden z kosztów, które trzeba ponieść już w trakcie spłaty zobowiązania. Tzw. kosztów okołokredytowych jest znacznie więcej.
Ich rodzaj i wysokość zwykle wiąże się z rodzajem zobowiązania – koszty okołokredytowe będą wyższe przy kredycie hipotecznym niż przy gotówkowym.
Jakie są koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym?
Do kosztów okołokredytowych przy kredycie hipotecznym można zaliczyć obciążenia wynikające z:
- wystawienia promesy kredytowej,
- wyceny nieruchomości,
- kosztów notarialnych,
- ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ubezpieczenia nieruchomości, ubezpieczenia na życie itp.,
- podwyższenia raty kredytu hipotecznego do czasu wpisu hipoteki na nieruchomości do księgi wieczystej – ma już znacznie mniejsze znaczenie, o czym piszemy poniżej
- usług agencji nieruchomości, która pośredniczyła przy zakupie domu lub mieszkania,
- kosztów wpisu hipoteki do księgi wieczystej
- kosztów w urzędzie skarbowym (PCC),
- kosztów innych produktów finansowych proponowanych przez bank na zasadzie tzw. cross-sellingu przy okazji udzielenia kredytu hipotecznego
- ewentualnego podwyższenia kwoty kredytu w czasie trwania umowy
- aneksów do umowy kredytu czy wydania zaświadczeń związanych ze spłatą zobowiązania
Do kosztów okołokredytowych można zaliczyć również spread walutowy, który trzeba uwzględnić przy kredytach walutowych. Z uwagi na obowiązujące ograniczenia możliwości zaciągania tego typu zobowiązań, aktualnie ma mniejsze znaczenie.
Przyjrzyjmy się bliżej kosztom okołokredytowym i ich wpływie na końcowy koszt zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Czym jest i ile kosztuje promesa kredytowa?
Promesa kredytowa to przyrzeczenie lub zobowiązanie się banku do udzielenia kredytu na określoną we wniosku kwotę. Posiadanie promesy ułatwia kupno mieszkania czy domu i zawarcie umowy przedwstępnej m.in. dlatego, że potwierdza zdolność kredytową potencjalnego kupca.
Wydanie takiego dokumentu może być bezpłatne, ale może też wiązać się z dodatkową opłatą. Zwykle jej koszt nie przekracza kwoty 300 zł.
Ile kosztuje wycena nieruchomości?
Celem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej i tym samym ustalenia parametrów kredytu: wysokości zobowiązania i wkładu własnego wymaganego przez bank. Kredytodawca wymaga sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego dla określenia wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Koszt sporządzenia takiego dokumentu zależy m.in. od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (kamienicy, mieszkania czy domu), a także miejsca wyceny (te sporządzane dla nieruchomości w województwie mazowieckim będą jednymi z droższych).
Uwaga!
Przykładowy koszt sporządzenia operatu szacunkowego mieszkania mieści się w przedziale od około 500 zł do 1.800 zł.
Czym jest i ile kosztuje prowizja?
Prowizja to jeden z tych kosztów kredytu, którego możesz uniknąć. Część banków oferuje kredyty bez prowizji lub daje możliwość jej obniżenia – czasem nawet do 0%. Najczęściej bank będzie skłonny zrezygnować z prowizji lub obniżyć jej wysokość w zamian za wykupienie ubezpieczenia lub skorzystanie z innych oferowanych produktów.
Czasem jednak prowizję trzeba będzie zapłacić. Najczęściej będzie to prowizja z tytułu udzielenia finansowania. Jej wysokość zależy od polityki banku i zwykle określana jest jako procent od wartości kredytu (bank może również wskazać minimalną kwotę takiej opłaty np. 2% wysokości kredytu, ale nie mniej niż 1.000 zł).
Spróbuj tego
Jakie opłaty trzeba ponieść u notariusza?
Największy koszt wiąże się z wynagrodzeniem notariusza za dokonane przez niego czynności. Umowa sprzedaży nieruchomości dla swej ważności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, dlatego opłat notarialnych nie da się uniknąć.
O ile oferty poszczególnych kancelarii notarialnych mogą się różnić, to wysokość kosztów nie może przekraczać stawek maksymalnych określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Wyznacznikiem maksymalnej kwoty taksy notarialnej jest wartość przedmiotu umowy czyli w tym przypadku wartość nieruchomości.
Maksymalne stawki taksy notarialnej wynoszą dla umów:
- do 3.000 zł – 100 zł
- powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł
- powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
- powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
- powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł
- powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
- powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7.500 zł.
Maksymalny koszt sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego to połowa stawki określonej powyżej. Dodatkowo za wpis hipoteki do księgi wieczystej trzeba wnieść opłatę stałą w wysokości 200 zł.
Spróbuj tego
PCC – kiedy i ile trzeba zapłacić do urzędu skarbowego?
W przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym, jako nabywca masz jeszcze jeden obowiązek: musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Stawka podatku to 2% wartości rynkowej nieruchomości – w praktyce liczona jest od ceny mieszkania określonej w akcie notarialnym.
Podatek odprowadza do właściwego urzędu skarbowego notariusz. Nabywca mieszkania na rynku pierwotnym – bezpośrednio od dewelopera, nie musi dodatkowo płacić PCC w wymiarze 2% wartości nieruchomości, bo w cenę mieszkania już wliczony jest podatek VAT. Jest jeden wyjątek, o czym piszemy poniżej.
Co mówi prawo?
Tu jednak ustawodawca również przewidział wyjątek. Mianowice, jeśli nabyłeś prawo własności nieruchomości w drodze dziedziczenia i Twój udział w prawnie nie przekracza 50%, również przysługuje Ci zwolnienie z PCC przy kupnie pierwszego mieszkania.
Od 1 stycznia 2024 r. obowiązuje jeszcze jedna stawka podatku PCC dla osób, które kupują co najmniej 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej na rynku pierwotnym. Stawka podatku w takiej sytuacji wyniesie 6% (art. 7a. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
Jakie opłaty trzeba ponieść u ubezpieczyciela?
Zakup ubezpieczenia przy okazji kredytu hipotecznego zwykle nie jest obowiązkowy (wyjątek stanowi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego), jednak bardzo często będzie dla Ciebie korzystny. Często rezygnacja z ubezpieczenia równoznaczna jest z negatywną decyzją banku, gdyż prowadzi ona do zbyt wysokiego ryzyka transakcji.
Bank, w zamian za dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu pod postacią ubezpieczenia, może zaproponować Ci lepsze warunki finansowania np. niższe oprocentowanie. Składka ubezpieczeniowa jest kalkulowana indywidualnie i zależy m.in. od wysokości kredytu czy okresu spłaty zobowiązania i zwykle jest opłacana łącznie z miesięczną ratą kredytu. Nieruchomość musisz też ubezpieczyć od pożaru i innych zdarzeń losowych.Uwaga!
Rodzaju ubezpieczeń przy kredycie hipotecznym
Do najpopularniejszych ubezpieczeń, które mogą pojawić się przy umowie o kredyt hipoteczny zaliczamy:
- ubezpieczenie na życie – nieobowiązkowe, ale z uwagi na długi okres spłaty kredytu hipotecznego i potencjalną możliwość śmierci kredytobiorcy, zalecane. W praktyce ten rodzaj ubezpieczenia chroni dzieci zmarłego kredytobiorcy, jego małżonka lub innych spadkobierców przed koniecznością spłaty pozostałego do spłaty zobowiązania.
- ubezpieczenie od ognia i zdarzeń losowych – obowiązkowe
- ubezpieczenie na wypadek utraty pracy – nieobowiązkowe, ale podobnie jak przy ubezpieczeniu na życie, warto rozważyć ten rodzaj polisy. Ubezpieczenie daje zwykle przejściową ochronę w razie niezawinionej utraty pracy i możliwość bezstresowego poszukiwania kolejnego zatrudnienia bez obaw o płatność raty.
- ubezpieczenie pomostowe – obowiązuje do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej. Traci na znaczeniu ze względu na zmianę przepisów i konieczność zwrotu przez bank poniesionych z tego tytułu kosztów kredytobiorcy, kiedy faktycznie hipoteka zostanie ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości.
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – obowiązkowe w przypadku wniesienia wkładu własnego niższego niż 20% wartości nieruchomości (ale nie mniej niż 10%). Ten rodzaj ubezpieczenia wymieniony jest w przepisach jako jedna z możliwości dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego z niższym niż wymagany wkładem własnym.
Spróbuj tego
Pierwsza opcja jest na pewno wygodniejsza i może dać Ci zysk pod postacią tańszego kredytu (np. obniżonej prowizji). Samodzielnie wyszukana polisa może być jednak tańsza lub gwarantować większy zakres ubezpieczenia.
Ile trzeba zapłacić agentowi nieruchomości?
Mieszkania na rynku wtórnym są bardzo często wystawiane na sprzedaż przez wyspecjalizowane biura nieruchomości. W takim przypadku zyskuje przede wszystkim sprzedawca, który nie musi samodzielnie zajmować się rozmową z potencjalnymi kupcami nieruchomości, udzieleniem informacji i przygotowaniem niezbędnych dokumentów związanych ze sprzedażą mieszkania czy domu.
Jednak pośrednictwo przy kupnie nieruchomości może sporo kosztować i przede wszystkim stanowi dodatkowe obciążenie dla kupca. Typowa stawka prowizji pobierana przez agencję nieruchomości w razie finalizacji sprzedaży nieruchomości waha się pomiędzy 1,5% a 5% i jest liczona od ceny sprzedaży nieruchomości.
Jak sprzedaż krzyżowa (cross-selling) wpływa na koszty okołokredytowe?
Sprzedaż krzyżowa czyli tak zwany cross-selling, to jedna z technik marketingowych, która ma na celu nie tylko zwiększenie zysków pochodzących z jednej transakcji, ale także zwiększenie zależności klienta od banku oraz obniżenie jego chęci do ewentualnego przejścia do konkurencji.
Cross-selling polega na sprzedaży produktów uzupełniającychw stosunku do oferty podstawowej. Oferowane w ramach sprzedaży krzyżowej produkty to np.:
- rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR)
- konto oszczędnościowe
- karta kredytowa
- ubezpieczenie np. na życie, nieruchomości, niskiego wkładu własnego itp.
Choć większość produktów uzupełniających przy ofercie kredytu hipotecznego jest dobrowolna, to zwykle niesie ze sobą dodatkowe korzyści: najczęściej niższe koszty związane z udzieleniem kredytu. Jest to mocnym argumentem za skorzystaniem z dodatkowej propozycji banku.
Jednak zawsze warto sprawdzić czy przy okazji uzupełniającej oferty nie narażasz się na dodatkowe koszty. Ile kosztują dodatkowe produkty banku oferowane przy kredycie hipotecznym? To zależy np. otwarcie konta bankowego może oznaczać naliczanie opłat za jego prowadzenie lub korzystanie z karty debetowej.
Karta kredytowa to z jednej strony dostęp do dodatkowej gotówki, czasem nawet za darmo, ale wystarczy przekroczenie bezodsetkowego terminu spłaty, żeby bank naliczył odsetki. Karta kredytowa może generować także obciążenie w postaci opłaty miesięcznej lub rocznej.
Spróbuj tego
Kiedy jeszcze trzeba się spodziewać kosztów dodatkowych związanych z kredytem?
Dodatkowe koszty mogą pojawić się już na etapie spłaty kredytu. Ich wysokość będzie zgodna z cennikiem obowiązującym w danym banku. Przykładowe koszty prezentujemy poniżej:
- nadpłata kredytu hipotecznego – może generować dodatkowe koszty, ale tylko w przypadku określonym przepisami – ich wysokość musi zostać wpisana do umowy kredytowej. Zatem przed rozpoczęciem wcześniejszej spłaty, warto sprawdzić, kiedy bank nie naliczy dodatkowej prowizji.
- koszty aneksów do umowy o kredyt hipoteczny czy wydania zaświadczeń np. o kwocie pozostałej do spłaty,
- odsetki z tytułu opóźnienia w płatności raty – opóźnienia w płatności raty kredytu mogą oznaczać naliczenie odsetek karnych.
Ile wynosi całkowity koszt kredytu hipotecznego?
Całkowity koszt kredytu, który sprawdzisz na stronie banku, uwzględnia wysokość odsetek i prowizji czyli podstawowe koszty związane z kredytem. Możesz zatem oszacować ile kredytodawca zarobi w związku z kredytem na podstawie przykładu reprezentatywnego wybranej oferty banku.
Przykład
Dla następujących parametrów:
- kwota kredytu: 340.000 zł
- okres spłaty 25 lat
- prowizja 0,5%
- oprocentowanie: WiBOR 6M 5,86% i marża 2,31%
całkowity koszt kredyt w Banku PKO BP wyniesie 495.331,86 zł w tym prowizja 1.700 zł i odsetki 458.128,26 zł.
Przykład reprezentatywny przygotowany według stanu na dzień 09.02.0224r.
Jak widać na powyższym przykładzie, faktyczne koszty kredytu będą wyższe, niż całkowity koszt kredytu, który możesz sprawdzić na stronie banku.
Ile faktycznie kosztuje kredyt hipoteczny?
Najłatwiej oszacować koszty kredytu i okołokredytowe na przykładzie. Sprawdźmy na jakie koszty trzeba się przygotować zakładając następujące parametry:
- 240.000 zł – wartość kredytu
- wkład własny na poziomie 20% wartości nieruchomości
- okres spłaty 300 miesięcy (25 lat)
- oprocentowanie stałe przez 5 lat– 7,80%
- prowizja 0,50%
- wysokość raty 2.581,20 zł
Kalkulacja została przygotowana w dniu 22.03.2024 r. za pomocą kalkulatora Banku PKO BP.
Do przygotowania kalkulacji przyjęto założenie skorzystania przez kredytobiorcę z ubezpieczenia na życie oferowanego za pośrednictwem Banki i otwarcia konta osobistego z deklarowanym co miesiąc wpływem w kwocie co najmniej 3.000 zł.
Dodatkowe opłaty:
- promesa kredytowa: 300 zł
- sporządzenie operatu szacunkowego: 1.000 zł
- taksa notarialna: 1.730 zł
- opłata za wpis do księgi wieczystej: 200 zł
- PCC: 0 zł – kupno pierwszego mieszkania – 8.400 zł przy kolejnym mieszkaniu
- opłata na rzecz biura nieruchomości: 3.600 zł (przy prowizji w wysokości 1,5 %)
Łączne dodatkowe opłaty w prezentowanym przykładzie mogą wynieść ponad 15.000 zł przy konieczności zapłaty podatku PCC i ponad 6.800 zł przy kupnie pierwszego mieszkania. Jeszcze inne koszty można negocjować, choćby prowizję banku, czy wynagrodzenie notariusza. Podstawą do negocjacji z bankiem będzie dobra zdolność kredytowa (dobra dotychczasowa historia kredytowa, wysokie zarobki, konto bankowe bez komornika).Wypowiedź eksperta
Katarzyna Gaweł, Redaktor
Czy można obniżyć wysokość kosztów okołokredytowych przy kredycie hipotecznym?
Zdecydowanie tak. Choć części kosztów nie uda się Ci się uniknąć, to jednak warto poszukać możliwości ich obniżenia. Takie działanie może dać spore oszczędności. Poniżej przedstawiamy kilka rozwiązań, które mogą pomóc zoptymalizować koszty kredytu:
- promocyjne oferty – porównanie ofert przed podjęciem decyzji o wyborze finansowania może pomóc znaleźć promocyjne oferty lub wybrać korzystniejsze ofertę o korzystniejszym oprocentowaniu
- brak dodatkowych ubezpieczeń – z ubezpieczenia skorzystaj tylko wówczas, jeśli da Ci to dodatkową korzyść. Nie musisz decydować się na wszystkie proponowane przez bank polisy. Możesz wybrać taką, która realnie obniżą koszty kredytu i jednocześnie zabezpieczą przyszłość Twojej rodziny na wypadek Twojej śmierci lub utraty pracy.
- dobra zdolność kredytowa – obniża ryzyko banku w związku z udzielonym kredytem i daje Ci możliwość negocjacji warunków kredytu. O dobrą zdolność kredytową możesz zadbać wcześniej, jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego.
- świadomy wybór kancelarii notarialnej – daje szansę na obniżenie kosztów przygotowania aktu notarialnego. Przepisy wskazują maksymalne koszty czynności notarialnych, a część notariuszy może zaproponować Ci niższą stawkę niż tak ustawowa,
- wysoki wkład własny ma sporo zalet – przede wszystkim obniża wartość kredytu, który będzie Ci potrzebny na kupno wymarzonej nieruchomości, ale również eliminuje koszty związane z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Daje Ci również lepszą pozycję negocjacyjną z bankiem, podczas ustalania ostatecznych warunków kredytu.
Źródła:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20200001473/O/D20201473.pdf
Co warto wiedzieć?
- Koszty notarialne przy kredycie hipotecznym można obniżyć, wystarczy porównać kilka ofert kancelarii działających na rynku lokalnym. Przepisy określają maksymalną taksę notarialną i nic nie stoi na przeszkodzie, żeby notariusz ustalił opłaty na niższym poziomie.
- Skorzystanie z dodatkowej oferty banku przy okazji kredytu hipotecznego może wpłynąć na obniżenie oprocentowania albo brak prowizji.
- Wiele kosztów okołokredytowych przy kredycie hipotecznym zależy od wartości nieruchomości – m.in. taksa notarialna, prowizja na rzecz biura nieruchomości czy podatek od czynności cywilnoprawnych.
- Ubezpieczenie spłaty kredytu w razie utraty pracy czy śmierci kredytobiorcy opłaca się przede wszystkim przy kredycie hipotecznym. Może wpłynąć nie tylko na niższe oprocentowanie, ale także zabezpiecza w razie nieprzewidzianych zdarzeń losowych.
- Części kosztów okołokredytowych możesz uniknąć np. wyszukanie indywidualnego sprzedawcy mieszkania, eliminuje koszty z tytułu usług agencji nieruchomości.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Jakie są koszty okołokredytowe?
To zależy od rodzaju kredytu. Największe koszty tego typu trzeba ponieść w razie chęci zaciągnięcia kredytu zabezpieczonego hipoteką. To m.in. opłaty związane z wyceną nieruchomości, koszty ubezpieczenia, opłaty związane z korzystaniem z dodatkowych produktów oferowanych przez bank, wysokość taksy notarialnej w zakresie sporządzania aktu notarialnego czy wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej.
Ile kosztuje uruchomienie kredytu?
Prowizja z tytułu uruchomienia kredytu czyli tzw. opłata aranżacyjna to koszt jednorazowy, a jej wysokość zależy od indywidualnej oferty banku.
Jakie są koszty okołokredytowe przy zakupie mieszkania?
Kredytobiorca musi m.in. ponieść koszty z tytułu: wystawienia promesy kredytowej, wyceny nieruchomości, kosztów notarialnych, ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, podatku PCC, usług biura nieruchomości, które pośredniczyło przy zakupie domu lub mieszkania, kosztów wieczystoksięgowych, kosztów w urzędzie skarbowym i innych.
Czy z notariuszem można negocjować cenę?
Tak. Koszty przygotowania aktu notarialnego kupna – sprzedaży nieruchomości zależą wartości mieszkania. Jednak przepisy wskazują stawki maksymalne. Notariusz może zastosować niższą opłatę niż ta określona w rozporządzeniu.
Co to są opłaty okołokredytowe?
Bez względu na rodzaj kredytu trzeba liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów oprócz tych standardowych, jak odsetki czy prowizja z tytułu udzielenia kredytu – są tzw. koszty okołokredytowe. Chodzi m.in. o opłaty z tytułu wykupionego ubezpieczenia związanego z podpisaniem umowy kredytowej, korzystania z innych usług banku, a przy kredycie hipotecznym kosztów notarialnych, wyceny nieruchomości czy podatku PCC.
