Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Koszty okołokredytowe – jak wpływają na ostateczną cenę oferty?

Odsetki to nie jedyne koszty, które trzeba ponieść zaciągając kredyt w banku. Koszty okołokredytowe mogą być odczuwalne, zwłaszcza przy kredycie hipotecznym. Nie zawsze można ich uniknąć, choć czasem można je obniżyć.

Zgodnie z raportem AMRON SARFiN średnia wartość kredytu hipotecznego w Polsce w IV kwartale 2020 r. sięgała 305.093 zł. Spośród wszystkich udzielonych w tym czasie kredytów, najwięcej było tych, z okresem finansowania od 25 do 35 lat (66,34%). Na okres spłaty od 15 do 25 lat zdecydowała się mniejsza liczba osób – 26,63 %. Tylko 7,60 % umów kredytowych było zawarte na okres do 15 lat.

Okres spłaty finansowania jest ważny, bo wpływa bezpośrednio na możliwość obniżenia takich kosztów jak prowizja czy wysokość składki ubezpieczeniowej. Im krótsza spłata zobowiązania tym lepiej dla kredytobiorcy – trzeba tylko pamiętać, że wybór krótszego okresu spłaty nie zawsze jest możliwy, bo np. wyższa rata kredytu będzie zbyt dużym obciążeniem z punktu widzenia zdolności kredytowej.

Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w tym okresie kształtowało się na poziomie 2,49% (niskie oprocentowanie zawdzięczamy m.in. historycznie niskim stopom procentowym), a marża banku wyniosła średnio 2,28% przy modelowym kredycie hipotecznym w wysokości 300.000 zł i przy wskaźniku LtV na poziomie 75% udzielonego na 25 lat..

Czym są koszty okołokredytowe?

Decydując się na kredyt w banku niemal każdy zdaje sobie sprawę z konieczności zwrotu nie tylko pożyczonej kwoty, ale także co najmniej naliczonych odsetek. To jednak nie wszystko – trzeba liczyć się z też z innymi kosztami, które co prawda nie wiążą się bezpośrednio z oprocentowaniem kredytu, ale mogą być na tyle wysokie, że wpłyną na decyzję związaną z wyborem oferty.

Rodzaj i wysokość kosztów okołokredytowych zwykle wiąże się z rodzajem zobowiązania – koszty okołokredytowe będą wyższe przy kredycie hipotecznym niż przy gotówkowym.

Jakie są koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym?

Do kosztów okołokredytowych przy kredycie hipotecznym można zaliczyć obciążenia wynikające z:

  • wystawienia promesy kredytowej,
  • wyceny nieruchomości,
  • podwyższenia raty kredytu hipotecznego do czasu wpisu hipoteki na nieruchomości do księgi wieczystej,
  • kosztów notarialnych,
  • ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
  • ubezpieczenia nieruchomości, ubezpieczenia na życie itp.,
  • usług biura nieruchomości, które pośredniczyło przy zakupie domu lub mieszkania,
  • kosztów wieczystoksięgowych,
  • kosztów w urzędzie skarbowym,
  • ewentualnego podwyższenie kwoty kredytu w czasie trwania umowy.

Ile kosztuje promesa kredytowa?

Promesa kredytowa to przyrzeczenie lub zobowiązanie się banku do udzielenia kredytu na określoną we wniosku kwotę. Posiadanie promesy ułatwia kupno mieszkania czy domu i zawarcie umowy przedwstępnej m.in. dlatego, że potwierdza zdolność kredytową potencjalnego kupca.

Wydanie takiego dokumentu może być bezpłatne, ale może też wiązać się z dodatkową opłatą. Zwykle jej koszt nie przekracza kwoty 400 zł.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Celem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej. Bank wymaga sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego dla określenia wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Koszt sporządzenia takiego dokumentu zależy m.in. od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (kamienicy, mieszkania czy domu), a także miejsca wyceny (te sporządzane dla nieruchomości w województwie mazowieckim będą jednymi z droższych).

Przykładowy koszt sporządzenia operatu szacunkowego mieszkania waha się w przedziale od około 500 zł do 700 zł.

Czym jest prowizja?

Prowizja to jednorazowa opłata na rzecz banku z tytułu udzielenia kredytu. Jej wysokość zależy od polityki banku i zwykle określana jest jako procent od wartości udzielonego finansowania. Klient starający się o kredyt, przy dobrej zdolności kredytowej może negocjować warunki prowizji.

Wysokość opłaty może być także obniżona w razie dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu pod postacią ubezpieczenia albo w razie skorzystania z innych uzupełniających produktów proponowanych przez bank (np. karty kredytowej).

Jakie opłaty trzeba ponieść u notariusza?

Największy koszt wiąże się z wynagrodzeniem notariusza za dokonane przez niego czynności. Umowa sprzedaży nieruchomości dla swej ważności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, dlatego opłat notarialnych nie da się uniknąć.

O ile oferty poszczególnych kancelarii notarialnych mogą się różnić, to wysokość kosztów nie może przekraczać stawek maksymalnych określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z 28 czerwca 2004 r.

Wysokość wynagrodzenia notariusza zależy od wartości nieruchomości i nie może wynosić więcej niż:

  • do 3.000 zł – 100 zł
  • powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł
  • powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10,000 zł;
  • powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
  • powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł
  • powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
  • powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7.500 zł.

Maksymalny koszt sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego to połowa stawki określonej powyżej. Dodatkowo za wpis do księgi wieczystej trzeba zapłacić 200 zł.

Jakie opłaty w urzędzie skarbowym?

W przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym, nabywca ma jeszcze jeden obowiązek: musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Stawka podatku to 2% wartości rynkowej nieruchomości – w praktyce liczona jest od ceny mieszkania określonej w akcie notarialnym.

Podatek odprowadza do właściwego urzędu skarbowego notariusz. Nabywca mieszkania na rynku pierwotnym – bezpośrednio od dewelopera, nie musi dodatkowo płacić PCC w wymiarze 2% wartości nieruchomości, bo w cenę mieszkania już wliczony jest podatek VAT.

Jakie opłaty u ubezpieczyciela?

Zakup ubezpieczenia przy okazji kredytu hipotecznego zwykle nie jest obowiązkowy (wyjątek stanowi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego), jednak bardzo często będzie korzystny dla nabywcy mieszkania. Często rezygnacja z ubezpieczenia równoznaczna jest z negatywną decyzją banku, gdyż prowadzi ona do zbyt wysokiego ryzyka transakcji.

Bank, w zamian za dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu pod postacią ubezpieczenia, może zaproponować lepsze warunki finansowania np. niższe oprocentowanie. Składka ubezpieczeniowa jest kalkulowana indywidualnie i zależy m.in. od wysokości kredytu czy okresu spłaty zobowiązania i zwykle jest opłacana łącznie z miesięczną ratą kredytu. Nieruchomość warto ubezpieczyć również od pożaru i innych zdarzeń losowych.

Ile trzeba zapłacić agentowi nieruchomości?

Mieszkania na rynku wtórnym są bardzo często wystawiane na sprzedaż przez wyspecjalizowane biura nieruchomości. W takim przypadku zyskuje przede wszystkim sprzedawca, który nie musi samodzielnie zajmować się rozmową z potencjalnymi kupcami nieruchomości, udzieleniem informacji i sporządzeniem niezbędnych dokumentów związanych ze sprzedażą mieszkania czy domu.

Jednak pośrednictwo przy kupnie nieruchomości może sporo kosztować i przede wszystkim stanowi dodatkowe obciążenie dla kupca. Typowa stawka prowizji pobierana przez agencję nieruchomości w razie finalizacji sprzedaży nieruchomości waha się pomiędzy 3% a 5% i jest liczona od ceny sprzedaży nieruchomości.

Opłaty okołokredytowe – przykład

Koszty kredytowe i okołokredytowe dla kredytu hipotecznego na mieszkanie o poniższych parametrach:

  • 200.000 zł – wartość mieszkania,
  • 120.000 zł – wartość kredytu,
  • okres spłaty 240 miesięcy,
  • wysokość raty 770 zł.

W przypadku korzystania z produktów dodatkowych oferowanych przez bank (określonych na podstawie oferty banku PKO BP) ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia od utraty pracy:

  • wysokość raty to 756 zł.

Do tego trzeba liczyć się z początkowym podwyższeniem raty kredytu do momentu wpisu hipoteki na nieruchomości do księgi wieczystej.

Dodatkowe opłaty:

  • Promesa kredytowa: 400 zł,
  • Sporządzenie operatu szacunkowego: 600 zł,
  • Taksa notarialna: 1.570 zł,
  • Opłata za wpis do księgi wieczystej: 200 zł,
  • PCC: 4.000 zł,
  • Opłata na rzecz biura nieruchomości: 4.000 zł (przy prowizji w wysokości 2 %).

Łączne dodatkowe opłaty mogą wynieść w prezentowanym przykładzie ponad 10.000 zł czyli aż 5% wartości nieruchomości.

Jak sprzedaż krzyżowa wpływa na koszty okołokredytowe?

Sprzedaż krzyżowa czyli tak zwany cross-selling, to jedna z technik marketingowych, która ma na celu nie tylko zwiększenie zysków pochodzących z jednej transakcji, ale także zwiększenie zależności klienta od banku oraz obniżenie jego chęci do ewentualnego przejścia do konkurencji.

Cross-selling polega na sprzedaży produktów uzupełniających w stosunku do oferty podstawowej. Oferowane w ramach sprzedaży krzyżowej produkty to np.:

  • otwarcie rachunku rozliczeniowo-oszczędnościowego (ROR),
  • otwarcie konta oszczędnościowego,
  • karta kredytowa,
  • ubezpieczenie np. na życie, nieruchomości, niskiego wkładu własnego itp.

Choć większość produktów uzupełniających przy ofercie kredytu hipotecznego jest dobrowolna, to zwykle niesie ze sobą dodatkowe korzyści: najczęściej niższe koszty związane z udzieleniem kredytu. Jest to mocnym argumentem za skorzystaniem z dodatkowej propozycji banku.

Jednak zawsze warto sprawdzić czy przy okazji uzupełniającej oferty nie narażamy się na dodatkowe koszty, np. otwarcie konta bankowego może oznaczać naliczanie opłat za jego prowadzenie lub korzystanie z karty debetowej.

Karta kredytowa to z jednej strony dostęp do dodatkowej gotówki, czasem nawet za darmo, ale wystarczy przekroczenie bezodsetkowego terminu spłaty, żeby bank naliczył koszty. Karta kredytowa może generować także obciążenie w postaci opłaty miesięcznej lub rocznej.

Koszty okołokredytowe – podsumowanie

Koszty okołokredytowe, szczególnie przy kredycie hipotecznym, mogą być znaczącym obciążeniem. Niektóre z nich są obowiązkowe jak:

  • opłaty związane z zapłatą podatku PCC przy nieruchomości zakupionej na rynku wtórnym,
  • ubezpieczenie pomostowe,
  • konieczność przygotowania operatu szacunkowego.

Niektórych kosztów można jednak uniknąć np. tych na rzecz biura nieruchomości. W tym wypadku wystarczy znaleźć sprzedawcę indywidualnego, który nie korzysta z usług pośrednika.

Jeszcze inne koszty można negocjować, choćby prowizję banku, czy wynagrodzenie notariusza. Podstawą do negocjacji z bankiem będzie dobra zdolność kredytowa (dobra dotychczasowa historia kredytowa, wysokie zarobki, konto bankowe bez komornika).

Trzeba też pamiętać, że zaciągnięcie zobowiązania, szczególnie długoterminowego, to także ryzyko pogorszenia sytuacji materialnej w trakcie spłaty kredytu. O ile czasem dodatkowo wykupione ubezpieczenie od utraty pracy będzie w stanie ochronić przed narastającym zadłużeniem, to zawsze warto też mieć poduszkę finansową, która będzie zabezpieczeniem w razie przejściowego pogorszenia sytuacji majątkowej.

Co warto wiedzieć?

  • Koszty notarialne przy kredycie hipotecznym można obniżyć, wystarczy porównać kilka ofert kancelarii działających na rynku lokalnym. Przepisy określają maksymalną taksę notarialną i nic nie stoi na przeszkodzie, żeby notariusz ustalił opłaty na niższym poziomie.
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych obciąża kupującego i wynosi 2% od wartości nieruchomości, ale tylko tej kupionej na rynku wtórnym. Kupno mieszkania od dewelopera nie wiąże się z koniecznością dodatkowej daniny na rzecz urzędu skarbowego.
  • Skorzystanie z dodatkowej oferty banku przy okazji kredytu hipotecznego może wpłynąć na obniżenie oprocentowania albo brak prowizji.
  • Wiele kosztów okołokredytowych przy kredycie hipotecznym zależy od wartości nieruchomości – m.in. taksa notarialna, prowizja na rzecz biura nieruchomości czy podatek od czynności cywilnoprawnych.
  • Ubezpieczenie spłaty kredytu w razie utraty pracy czy śmierci kredytobiorcy opłaca się przede wszystkim przy kredycie hipotecznym. Może wpłynąć nie tylko na niższe oprocentowanie, ale także zabezpiecza w razie nieprzewidzianych zdarzeń losowych.
PORÓWNAJ KREDYTY
Izabela Stachura
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments