Odsetki to nie jedyne koszty, które trzeba ponieść zaciągając kredyt w banku. Koszty okołokredytowe mogą być odczuwalne, zwłaszcza przy kredycie hipotecznym. Nie zawsze można ich uniknąć, ale czasem można spróbować je obniżyć. Sprawdź w jaki sposób.
- Czym są koszty okołokredytowe?
- Jakie są koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym?
- Ile kosztuje promesa kredytowa?
- Ile kosztuje wycena nieruchomości?
- Czym jest prowizja?
- Jakie opłaty trzeba ponieść u notariusza?
- Jakie opłaty w urzędzie skarbowym?
- Jakie opłaty u ubezpieczyciela?
- Ile trzeba zapłacić agentowi nieruchomości?
- Opłaty okołokredytowe – przykład
- Jak sprzedaż krzyżowa wpływa na koszty okołokredytowe?
- Koszty okołokredytowe – podsumowanie
- Co warto wiedzieć?
Zgodnie z raportem AMRON SARFiN średnia wartość kredytu hipotecznego w Polsce w II kwartale 2023 r. sięgała 366.139 zł. Spośród wszystkich udzielonych w tym czasie kredytów, najwięcej było tych, z okresem finansowania od 25 do 35 lat (56,04%). Na okres spłaty od 15 do 25 lat zdecydowała się mniejsza liczba osób – 33,93 %. Tylko 9,40 % umów kredytowych było zawarte na okres do 15 lat.
Okres spłaty finansowania jest ważny, bo wpływa bezpośrednio na możliwość obniżenia takich kosztów jak prowizja czy wysokość składki ubezpieczeniowej. Im krótsza spłata zobowiązania tym lepiej dla kredytobiorcy – trzeba tylko pamiętać, że wybór krótszego okresu spłaty nie zawsze jest możliwy, bo np. wyższa rata kredytu będzie zbyt dużym obciążeniem z punktu widzenia zdolności kredytowej.
Czym są koszty okołokredytowe?
Decydując się na kredyt w banku niemal każdy zdaje sobie sprawę z konieczności zwrotu nie tylko pożyczonej kwoty, ale także co najmniej naliczonych odsetek. To jednak nie wszystko – trzeba liczyć się z też z innymi kosztami, które co prawda nie wiążą się bezpośrednio z oprocentowaniem kredytu, ale mogą być na tyle wysokie, że wpłyną na decyzję związaną z wyborem oferty.
Rodzaj i wysokość kosztów okołokredytowych zwykle wiąże się z rodzajem zobowiązania – koszty okołokredytowe będą wyższe przy kredycie hipotecznym niż przy gotówkowym.
Jakie są koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym?
Do kosztów okołokredytowych przy kredycie hipotecznym można zaliczyć obciążenia wynikające z:
- wystawienia promesy kredytowej,
- wyceny nieruchomości,
- kosztów notarialnych,
- ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
- ubezpieczenia nieruchomości, ubezpieczenia na życie itp.,
- usług biura nieruchomości, które pośredniczyło przy zakupie domu lub mieszkania,
- kosztów wieczystoksięgowych,
- kosztów w urzędzie skarbowym,
- ewentualnego podwyższenie kwoty kredytu w czasie trwania umowy.
Ile kosztuje promesa kredytowa?
Promesa kredytowa to przyrzeczenie lub zobowiązanie się banku do udzielenia kredytu na określoną we wniosku kwotę. Posiadanie promesy ułatwia kupno mieszkania czy domu i zawarcie umowy przedwstępnej m.in. dlatego, że potwierdza zdolność kredytową potencjalnego kupca.
Wydanie takiego dokumentu może być bezpłatne, ale może też wiązać się z dodatkową opłatą. Zwykle jej koszt nie przekracza kwoty 300 zł. Niektóre banki zwracają opłatę związaną z wydaniem promesy w momencie podpisania umowy kredytowej.
Ile kosztuje wycena nieruchomości?
Celem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej. Bank wymaga sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego dla określenia wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Koszt sporządzenia takiego dokumentu zależy m.in. od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (kamienicy, mieszkania czy domu), a także miejsca wyceny (te sporządzane dla nieruchomości w województwie mazowieckim będą jednymi z droższych).
Przykładowy koszt sporządzenia operatu szacunkowego mieszkania waha się w przedziale od około 500 zł do 900 zł.
Czym jest prowizja?
Prowizja to jednorazowa opłata na rzecz banku z tytułu udzielenia kredytu. Jej wysokość zależy od polityki banku i zwykle określana jest jako procent od wartości udzielonego finansowania. Klient starający się o kredyt, przy dobrej zdolności kredytowej może negocjować warunki prowizji.
Wysokość opłaty może być także obniżona w razie dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu pod postacią ubezpieczenia albo w razie skorzystania z innych uzupełniających produktów proponowanych przez bank (np. karty kredytowej).
Jakie opłaty trzeba ponieść u notariusza?
Największy koszt wiąże się z wynagrodzeniem notariusza za dokonane przez niego czynności. Umowa sprzedaży nieruchomości dla swej ważności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, dlatego opłat notarialnych nie da się uniknąć.
O ile oferty poszczególnych kancelarii notarialnych mogą się różnić, to wysokość kosztów nie może przekraczać stawek maksymalnych określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z 28 czerwca 2004 r.
Wysokość wynagrodzenia notariusza zależy od wartości nieruchomości i nie może wynosić więcej niż:
- do 3.000 zł – 100 zł
- powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł
- powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10,000 zł;
- powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
- powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł
- powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
- powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7.500 zł.
Maksymalny koszt sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego to połowa stawki określonej powyżej. Dodatkowo za wpis do księgi wieczystej trzeba zapłacić 200 zł.
Jakie opłaty w urzędzie skarbowym?
W przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym, nabywca ma jeszcze jeden obowiązek: musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Stawka podatku to 2% wartości rynkowej nieruchomości – w praktyce liczona jest od ceny mieszkania określonej w akcie notarialnym.
Podatek odprowadza do właściwego urzędu skarbowego notariusz. Nabywca mieszkania na rynku pierwotnym – bezpośrednio od dewelopera, nie musi dodatkowo płacić PCC w wymiarze 2% wartości nieruchomości, bo w cenę mieszkania już wliczony jest podatek VAT.
W związku z nowelizacją przepisów, która weszła w życie 31 sierpnia 2023 r., część nabywców nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia z konieczności zapłaty PCC. Dotyczy to osób fizycznych, które kupują swoje pierwsze mieszkanie lub dom w życiu. Ustawa dopuszcza tu jeden wyjątek dla osób, które uzyskały na podstawie dziedziczenia udział (nie przekraczający 50%) w prawie własności nieruchomości. Zatem w praktyce zwolnienie będzie dotyczyć również osób, które np. odziedziczyły mieszkanie, co najmniej z jedną inną osobą – drugim rodzicem, rodzeństwem. Jeśli jesteś jedynym spadkobiercą i dziedziczysz prawo własności nieruchomości mieszkania w całości, a dodatkowo chcesz jeszcze kupić inne mieszkanie, wówczas podatek PCC Cię nie ominie.
Jakie opłaty u ubezpieczyciela?
Zakup ubezpieczenia przy okazji kredytu hipotecznego zwykle nie jest obowiązkowy (wyjątek stanowi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego), jednak bardzo często będzie korzystny dla nabywcy mieszkania. Często rezygnacja z ubezpieczenia równoznaczna jest z negatywną decyzją banku, gdyż prowadzi ona do zbyt wysokiego ryzyka transakcji.
Bank, w zamian za dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu pod postacią ubezpieczenia, może zaproponować lepsze warunki finansowania np. niższe oprocentowanie. Składka ubezpieczeniowa jest kalkulowana indywidualnie i zależy m.in. od wysokości kredytu czy okresu spłaty zobowiązania i zwykle jest opłacana łącznie z miesięczną ratą kredytu. Nieruchomość powinna również posiadać ubezpieczenie od pożaru i innych zdarzeń losowych.
Ile trzeba zapłacić agentowi nieruchomości?
Mieszkania na rynku wtórnym są bardzo często wystawiane na sprzedaż przez wyspecjalizowane biura nieruchomości. W takim przypadku zyskuje przede wszystkim sprzedawca, który nie musi samodzielnie zajmować się rozmową z potencjalnymi kupcami nieruchomości, udzieleniem informacji i sporządzeniem niezbędnych dokumentów związanych ze sprzedażą mieszkania czy domu.
Jednak pośrednictwo przy kupnie nieruchomości może sporo kosztować i przede wszystkim stanowi dodatkowe obciążenie dla kupca. Typowa stawka prowizji pobierana przez agencję nieruchomości w razie finalizacji sprzedaży nieruchomości waha się pomiędzy 3% a 5% i jest liczona od ceny sprzedaży nieruchomości. Prowizja może też być podzielona pomiędzy nabywcę i sprzedawcę – taka opcja będzie dla kupującego na pewno tańsza.
Opłaty okołokredytowe – przykład
Koszty kredytowe i okołokredytowe dla kredytu hipotecznego na mieszkanie o poniższych parametrach:
- 400.000 zł – wartość mieszkania,
- 300.000 zł – wartość kredytu,
- okres spłaty 300 miesięcy, czyli 25 lat,
- wysokość raty 2.313 zł.
W przypadku korzystania z produktów dodatkowych oferowanych przez bank (określonych na podstawie oferty banku PKO BP): konta osobistego, ubezpieczenia spłaty kredytu, karty kredytowej lub ubezpieczenia na życie można obniżyć marże banku w pierwszym roku kredytowania do 1,1 p.p., a wówczas:
- wysokość raty to 2.238 zł.
Dodatkowe opłaty:
- Sporządzenie operatu szacunkowego: 400 zł,
- Taksa notarialna: 2.370 zł plus VAT 23%,
- Opłata za wpis do księgi wieczystej: 200 zł,
- PCC: 8.000 zł (jeśli nabywca ma lub miał już inne mieszkanie),
- Opłata na rzecz biura nieruchomości: 4.500 zł (przy prowizji w wysokości 1,5 %).
Łączne dodatkowe opłaty mogą wynieść w prezentowanym przykładzie ponad 15.000 zł. Największy dodatkowy koszt w zestawieniu to PCC – jeśli nabywca kupuje swoje pierwsze mieszkanie (od 31.08.2023 r.) skorzysta ze zwolnienia z podatku i sporo zaoszczędzi.
Jak sprzedaż krzyżowa wpływa na koszty okołokredytowe?
Sprzedaż krzyżowa czyli tak zwany cross-selling, to jedna z technik marketingowych, która ma na celu nie tylko zwiększenie zysków pochodzących z jednej transakcji, ale także zwiększenie zależności klienta od banku oraz obniżenie jego chęci do ewentualnego przejścia do konkurencji.
Cross-selling polega na sprzedaży produktów uzupełniających w stosunku do oferty podstawowej. Oferowane w ramach sprzedaży krzyżowej produkty to np.:
- otwarcie rachunku rozliczeniowo-oszczędnościowego (ROR),
- otwarcie konta oszczędnościowego,
- karta kredytowa,
- ubezpieczenie np. na życie, nieruchomości, niskiego wkładu własnego itp.
Choć większość produktów uzupełniających przy ofercie kredytu hipotecznego jest dobrowolna, to zwykle niesie ze sobą dodatkowe korzyści: najczęściej niższe koszty związane z udzieleniem kredytu. Jest to mocnym argumentem za skorzystaniem z dodatkowej propozycji banku.
Jednak zawsze warto sprawdzić czy przy okazji uzupełniającej oferty nie narażamy się na dodatkowe koszty, np. otwarcie konta bankowego może oznaczać naliczanie opłat za jego prowadzenie lub korzystanie z karty debetowej.
Karta kredytowa to z jednej strony dostęp do dodatkowej gotówki, czasem nawet za darmo, ale wystarczy przekroczenie bezodsetkowego terminu spłaty, żeby bank naliczył koszty. Karta kredytowa może generować także obciążenie w postaci opłaty miesięcznej lub rocznej.
Koszty okołokredytowe – podsumowanie
Koszty okołokredytowe, szczególnie przy kredycie hipotecznym, mogą być znaczącym obciążeniem. Niektóre z nich są obowiązkowe jak:
- podatek PCC w przypadku nieruchomości zakupionej na rynku wtórnym – choć tu od 31 sierpnia 2023 r. pojawia się wyjątek pod postacią zwolnienia z podatku dla osób fizycznych, które kupują swoją pierwszą nieruchomość (i nie mają innej nabytej np. na podstawie dziedziczenia – chyba, że w ten sposób uzyskali udział w prawie własności mieszkania lub domu, który wynosi nie więcej niż 50%),
- konieczność przygotowania operatu szacunkowego.
Niektórych kosztów można jednak uniknąć np. tych na rzecz biura nieruchomości. W tym wypadku wystarczy znaleźć sprzedawcę indywidualnego, który nie korzysta z usług pośrednika.
Jeszcze inne koszty można negocjować, choćby prowizję banku, czy wynagrodzenie notariusza. Podstawą do negocjacji z bankiem będzie dobra zdolność kredytowa (dobra dotychczasowa historia kredytowa, wysokie zarobki, konto bankowe bez komornika).
Trzeba też pamiętać, że zaciągnięcie zobowiązania, szczególnie długoterminowego, to także ryzyko pogorszenia sytuacji materialnej w trakcie spłaty kredytu. O ile czasem dodatkowo wykupione ubezpieczenie od utraty pracy będzie w stanie ochronić przed narastającym zadłużeniem, to zawsze warto też mieć poduszkę finansową, która będzie zabezpieczeniem w razie przejściowego pogorszenia sytuacji majątkowej.
Co warto wiedzieć?
- Koszty notarialne przy kredycie hipotecznym można obniżyć, wystarczy porównać kilka ofert kancelarii działających na rynku lokalnym. Przepisy określają maksymalną taksę notarialną i nic nie stoi na przeszkodzie, żeby notariusz ustalił opłaty na niższym poziomie.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych obciąża kupującego i standardowo wynosi 2% od wartości nieruchomości, ale tylko tej kupionej na rynku wtórnym. Kupno mieszkania od dewelopera nie wiąże się z koniecznością dodatkowej daniny na rzecz urzędu skarbowego.
- Dzięki nowelizacji przepisów, która weszła w życie 31 sierpnia 2023 r. osoby fizyczne, które kupują swoje pierwsze mieszkanie w życiu (i nie mają lub nie mieli innego) korzystają ze zwolnienia z podatku PCC.
- Skorzystanie z dodatkowej oferty banku przy okazji kredytu hipotecznego może wpłynąć na obniżenie oprocentowania albo brak prowizji.
- Wiele kosztów okołokredytowych przy kredycie hipotecznym zależy od wartości nieruchomości – m.in. taksa notarialna, prowizja na rzecz biura nieruchomości czy podatek od czynności cywilnoprawnych.
- Ubezpieczenie spłaty kredytu w razie utraty pracy czy śmierci kredytobiorcy opłaca się przede wszystkim przy kredycie hipotecznym. Może wpłynąć nie tylko na niższe oprocentowanie, ale także zabezpiecza w razie nieprzewidzianych zdarzeń losowych.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Jakie są koszty okołokredytowe?
To zależy od rodzaju kredytu. Największe koszty tego typu trzeba ponieść w razie chęci zaciągnięcia kredytu zabezpieczonego hipoteką. To m.in. opłaty związane z wyceną nieruchomości, koszty ubezpieczenia, opłaty związane z korzystaniem z dodatkowych produktów oferowanych przez bank czy wysokość taksy notarialnej zależnej od wartości kupowanej nieruchomości.
Ile kosztuje uruchomienie kredytu?
Prowizja z tytułu uruchomienia kredytu czyli tzw. opłata aranżacyjna to koszt jednorazowy, a jej wysokość zależy od indywidualnej oferty banku.
Jakie są koszty okołokredytowe przy zakupie mieszkania?
Kredytobiorca musi m.in. ponieść koszty z tytułu: wystawienia promesy kredytowej, wyceny nieruchomości, kosztów notarialnych, ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, podatku PCC, usług biura nieruchomości, które pośredniczyło przy zakupie domu lub mieszkania, kosztów wieczystoksięgowych, kosztów w urzędzie skarbowym i innych.
Czy z notariuszem można negocjować cenę?
Tak. Koszty przygotowania aktu notarialnego kupna – sprzedaży nieruchomości zależą wartości mieszkania. Jednak przepisy wskazują stawki maksymalne. Notariusz może zastosować niższą opłatę niż ta określona w rozporządzeniu.
Co to są opłaty okołokredytowe?
Bez względu na rodzaj kredytu trzeba liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów oprócz tych standardowych, jak odsetki czy prowizja z tytułu udzielenia kredytu – są tzw. koszty okołokredytowe. Chodzi m.in. o opłaty z tytułu wykupionego ubezpieczenia związanego z podpisaniem umowy kredytowej, korzystania z innych usług banku, a przy kredycie hipotecznym kosztów notarialnych, wyceny nieruchomości czy podatku PCC.
