Aktualnie obowiązujące przepisy są jednoznaczne: dla uzyskania kredytu hipotecznego trzeba posiadać środki na pokrycie wkładu własnego. Czy można wziąć kredyt na wkład własny? Czy warto wziąć kredyt na wkład własny? Podpowiadamy, jakie są sposoby na zgromadzenie wymaganej przez bank kwoty wkładu własnego.
- Czym jest wkład własny?
- Dlaczego potrzebny jest wkład własny?
- Wysokość wkładu własnego a Rekomendacja S
- Ubezpieczenie – sposób na kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym
- Wiek kredytobiorcy i okres kredytowania – dodatkowe warunki uzyskania kredytu hipotecznego
- Wkład własny a koszty kredytu
- Czy kredyt na wkład własny to dobre rozwiązanie?
- Wkład własny nie tylko w gotówce
- Wkład własny i dodatkowy kredytobiorca
- Wkład własny a wsparcie pracodawcy
- Książeczka mieszkaniowa na wkład własny
- Podsumowanie – ważny jest plan
- Warto wiedzieć
Czym jest wkład własny?
Wkład własny w kredycie hipotecznym to udział kredytobiorcy w finansowaniu zakupu lub budowy nieruchomości. Zakup domu lub mieszkania wymaga nie tylko odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej, ale również konieczności zgromadzenia pieniędzy na pokrycie wkładu własnego. Nieruchomość może być sfinansowana przy pomocy środków uzyskanych z kredytu hipotecznego maksymalnie do wysokości 80 % jej wartości.
Według danych Raportu AMRON-SARFiN w I kwartale 2020 r. największą popularnością cieszyły się właśnie kredyty hipoteczne z wkładem własnym na poziomie 20% wartości nieruchomości – stanowiły 41,07% wszystkich nowy umów zawartych w tym okresie. Liczba kredytów z większym wkładem własnym – od 30 do 50 % wartości nieruchomości to około 5,95 % wszystkich nowych umów kredytowych.
Dlaczego potrzebny jest wkład własny?
Konieczność zebrania wkładu własnego, by móc ubiegać się o kredyt mieszkaniowy wynika z chęci ochrony kredytobiorcy. Gdyby nie było żadnych wymagań dotyczących wkładu własnego, kredytobiorca mógłby całą nieruchomość sfinansować kredytem hipotecznym. Miałby go wówczas do spłaty jeszcze więcej niż teraz, a w przypadku trudności finansowych mógłby znaleźć się w sytuacji gdy jednocześnie traci mieszkanie i wciąż musi spłacić część kredytu. Tak właśnie wyglądała sytuacja w latach 90’tych gdy rynek kredytów hipotecznych nie był uregulowany. Osoby, które wpadały w kłopoty finansowe w pierwszych latach spłaty kredytu właściwie znajdowały się w sytuacji bez wyjścia.
Aktualne przepisy są jednocześnie bardziej opiekuńcze i mniej liberalne dla kredytobiorców. Państwo zakłada, że obywatele nie są w stanie podejmować w pełni świadomych decyzji kredytowych, ponieważ zbyt często tak właśnie było przed wprowadzeniem obowiązkowego wkładu własnego.
Dziś osoba, która nie ma możliwości spłacenia kredytu może sprzedać mieszkanie, a z uzyskanej kwoty spłacić bank i poza wyjątkowymi sytuacjami zostanie jej jeszcze pewna kwota.
Obowiązek wniesienia wkładu własnego zmniejsza oznacza też, że kredytobiorca musiał jeszcze przed zaciągnięciem kredytu wykazać się odpowiedzialnością finansową i uzbierać 10%, a jeszcze lepiej 20% kwoty, którą chce przeznaczyć na mieszkanie. Tak naprawdę jest to dobry test – osoby, które nie są w stanie tego zrobić, prawdopodobnie miałby też trudności z terminową spłatą kredytu.
Wysokość wkładu własnego a Rekomendacja S
Kluczową rolę w odejściu od kredytowania pełnej wartości nieruchomości przez banki, odegrała Rekomendacja S przyjęta przez Komisję Nadzoru Finansowego. Jest to zbiór dobrych praktyk w zakresie zarządzania kredytami hipotecznymi. Rekomendacja jest wydawana na podstawie przepisów ustawy Prawo bankowe. Ostatnia aktualizacja tego dokumentu miała miejsce w grudniu 2019 r.
Aktualnie, zgodnie z przepisami Rekomendacji S, wartość udzielonego kredytu w przypadku nieruchomości mieszkalnych – domów czy mieszkań, nie powinna przekraczać 80%. Od tej zasady jest jeden wyjątek.
Ubezpieczenie – sposób na kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym
Bank może podjąć decyzję o finansowaniu maksymalnie 90 % wartości nieruchomości, ale pod warunkiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia pod postacią:
- ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
- blokady środków na rachunku bankowym,
- zastawu na denominowanych w złotówkach papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP,
- przeniesienia określonej kwoty na własność banku,
- przeniesienie środków klienta zgromadzonych na rachunku III filaru czyli Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).
Jeśli ocena zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy dokonana przez bank wypadła pozytywnie, a jedyną przeszkodą w uzyskaniu finansowania jest niski wkład własny, to dodatkowe zabezpieczenie wystarczy na uzyskanie środków. Trzeba pamiętać, że minimalna wartość wkładu własnego, która może być “uzupełniona” np. ubezpieczeniem, musi wynieść co najmniej 10 %.
Kredyty przyznane z niskim wkładem własnym są jednak przeważnie znacznie droższe niż te z 20% wkładem. Po pierwsze dochodzą koszty ubezpieczenia, po drugie bank doskonale wie, że klient nie ma żadnych możliwości negocjacyjnych. W efekcie marża na takich kredytach jest przeważnie nieco wyższa.
Wiek kredytobiorcy i okres kredytowania – dodatkowe warunki uzyskania kredytu hipotecznego
Rekomendacja S ma wpływ jeszcze na inne warunki związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Mianowicie bank udzielając finansowania powinien zaproponować zawarcie umowy na okres nie dłuższy niż 25 lat. W przypadku zobowiązania z dłuższym okresem spłaty rata kredytu jest niższa, co może być dla klienta korzystne.Maksymalny okres spłaty nie może jednak w każdym przypadku przekroczyć 35 lat. Klient, który wybierze umowę na dłuższy okres musi pamiętać, że całkowite koszty kredytu będą wyższe.
Dodatkowym ograniczeniem jest maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie płatności ostatniej raty – zwykle nie więcej niż 70 lat. Ograniczenia w zakresie wieku wynikają z potencjalnie niższego wynagrodzenie czy emerytury w przyszłości, co może utrudniać spłatę zobowiązania.
Wkład własny a koszty kredytu
Zebranie kwoty wystarczającej na pokrycie 20 % wartości nieruchomości, to nie tylko wymóg banku, ale również karta przetargowa, która pozwoli obniżyć koszty kredytu. Bank chętniej udzieli finansowania osobie, która angażuje własne środki na zakup nieruchomości. Dodatkowo wysoki wkład własny przekłada się bezpośrednio na koszty kredytu.
Po pierwsze im mniejszy kredyt, tym krótszy okres spłaty i niższa kwota odsetek. Dodatkowo niższa będzie również prowizja z tytułu udzielania kredytu, liczona zwykle jako określony procent od wartości udzielonego finansowania. W przypadku zawarcia przez kredytobiorcę umowy ubezpieczenia na wypadek śmierci czy utraty pracy, składka do zapłaty będzie również niższa, co przełoży się na wysokość miesięcznej raty. Wysoki wkład własny pozwala realnie zaoszczędzić na kosztach bankowych.
Czy kredyt na wkład własny to dobre rozwiązanie?
Wkład własny musi pochodzić z własnych środków kredytobiorcy. Bank może żądać od klienta złożenia oświadczenia, że pieniądze przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki czy dotacji. Dodatkowo trzeba pamiętać, że każde zobowiązanie finansowe obniża zdolność kredytową.
Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto sprawdzić, z jakich innych produktów kredytowych można zrezygnować. Czasem debet w koncie czy karta kredytowa są traktowane jako rozwiązanie awaryjne w razie większych potrzeb finansowych. Dlatego w ramach przygotowań do kredytu hipotecznego, lepiej spłacić wszystkie zobowiązania i zakończyć zbędne umowy w tym zakresie.
Wkład własny nie tylko w gotówce
Przepisy nie wymagają, aby wkład własny był w całości wniesiony w gotówce. Wszystko zależy oczywiście od decyzji banku, ale na poczet kredytu własnego kredytodawca może zaliczyć np. wartość nieruchomości gruntowej, na której docelowo ma być wybudowany w ramach kredytu dom.
Bank musi jednak sprawdzić czy grunt nie jest obciążony hipoteką. Jeśli na zakup nieruchomości gruntowej klient również uzyskał kredyt hipoteczny, wówczas kredytodawca samodzielnie oceni czy może być ona traktowana jako wkład własny, a jeśli tak to w jakiej części.
Także zgromadzone we własnym zakresie materiały budowlane mogą być potraktowane jako wartość wchodząca w skład wkładu własnego.
Innym rozwiązaniem pokrycia całości lub części wkładu własnego są środki, które pochodzą z programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Jako przykład może służyć program Mieszkanie dla Młodych. Umożliwiał on, przede wszystkim osobom, które nie ukończyły 36 lat, dofinansowanie do wkładu własnego.
Program MDM został zakończony w 2018 r. Aktualne Mieszkanie Plus nie przewiduje dopłat w tym zakresie. Jednak w razie pojawienia się nowych rozwiązań, warto zastanowić się nad korzystaniem z takiego wsparcia.
Wkład własny i dodatkowy kredytobiorca
O uzyskanie kredytu hipotecznego można wystąpić nie tylko samodzielnie, ale też z inną osobą. Może to pozwolić na podwyższenie zdolności kredytowej, jeśli współkredytobiorca ma dochody na odpowiednim poziomie. Druga osoba, która przystępuje do umowy kredytu, może przeznaczyć własne środki na pokrycie wymaganego przez bank wkładu własnego. Na taką pomoc można jednak liczyć przede wszystkim od osób najbliższych np. rodziców.
Dodatkowym rozwiązaniem może być również darowizna od osób najbliższych. Darowizny przekazywane dzieciom przez rodziców, bez względu na ich wysokość, są zwolnione z konieczności zapłaty podatku. Dlatego są najbardziej korzystne. Warunkiem jest odpowiednie udokumentowanie przekazania pieniędzy i zgłoszenie tego faktu do właściwego urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od otrzymania darowizny.
Wkład własny a wsparcie pracodawcy
Pożyczka z Kasy pożyczkowo – zapomogowej lub Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych to rozwiązanie, które może pomóc w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Pożyczka w tej formie jest nisko oprocentowana i dostępna tylko u nielicznych pracodawców. Jej udzielenie nie jest odnotowane na zewnątrz np. w bazie Biura Informacji Kredytowej.
Minusem pożyczki z obu źródeł jest jej niewielka kwota. Trzeba też pamiętać, że bank może zażądać złożenia oświadczenia, że wkład własny jest finansowany własnymi środkami, które nie pochodzą z pożyczki. W takim przypadku pożyczkę z ZFŚS lub Kasy pożyczkowo – zapomogowej można przeznaczyć na koszty notarialne czy związane z przygotowaniem operatu szacunkowego nieruchomości.
Książeczka mieszkaniowa na wkład własny
Książeczka mieszkaniowa była niezwykle popularnym sposobem oszczędzania na własne mieszkanie. Hiperinflacja w Polsce przyczyniła się do drastycznego obniżenia wartości środków zgromadzonych na książeczce mieszkaniowej. Mimo wszystko osoby, które są w jej posiadaniu, powinny skorzystać ze zgromadzonych środków w przypadku kupna własnego mieszkania. Środki na książeczce mieszkaniowej obejmują premię gwarancyjną i zgromadzony kapitał wraz z odsetkami.
Całość pieniędzy można otrzymać tylko w przypadku kupna mieszkania czy budowy domu. Osoba, która chciałaby przeznaczyć gotówkę na inny cel, utraci możliwość wypłaty premii gwarancyjnej, a to oznacza że otrzyma niewielkie pieniądze. Wartość uzyskanych środków z książeczki mieszkaniowej nie jest oszałamiająca, jednak może być pomocna w pokryciu choć części wkładu własnego.
Podsumowanie – ważny jest plan
Alternatywne sposoby wniesienia wkładu własnego są dość uciążliwe, ale też coraz mniej dostępne. Nie wszystkie banki zgadzają się na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Niektóre wręcz wymagają pokrycia wkładu o wyższej wartości niż ten minimalny określony w Rekomendacji S.
Ponadto zgromadzenie środków na wysoki wkład własny ukazuje kredytobiorcę jako wiarygodnego partnera dla banku, co daje realną szansę na obniżenie oprocentowania czy prowizji, a w praktyce daje tańszy kredyt.
Dlatego zamiast zastanawiać się jak tu oszukać kredyt i wziąć kredyt nie mając wkładu własnego, lepiej dozbierać do wymienionych w rekomendacji 20% i mieć pewność, że taki kredyt będzie stosunkowo łatwy do spłaty.
Warto wiedzieć
- Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego wkład własny do kredytu mieszkaniowego powinien wynosić 20% lub więcej.
- Można zaciągnąć kredyt przy 10% wkładzie własnym, ale koszty takiego przedsięwzięcia są znaczne.
- Można uzupełnić wkład własny przy budowie domu mając wcześniej działkę i materiały budowalne.
- Nie można zaciągną kredytu na pokrycie wkładu własnego.
- Bardziej opłaca się uzbierać 20% wkład własny niż szukać rozwiązań pośrednich.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy opłaca się brać kredyt na wkład własny?
Decyzja o zaciągnięciu kredytu na wkład własny powinna być dobrze przemyślana. Chociaż może to wydawać się atrakcyjne, powinieneś pamiętać, że oznacza to zaciągnięcie większego długu, który będzie musiał być spłacony w przyszłości.
Na czym polega wkład własny w kredycie?
Wkład własny to część kosztów nieruchomości, którą kredytobiorca pokrywa ze swoich własnych środków przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. To swoiste zabezpieczenie dla banku, pokazujące, że jesteś zaangażowany finansowo w transakcję.
Czy bank zwraca wkład własny?
Bank nie zwraca wkładu własnego. Ten wkład jest częścią ceny nieruchomości, którą pokrywasz samodzielnie, podczas gdy bank finansuje resztę za pomocą kredytu.
W jaki sposób bank sprawdza czy mam wkład własny?
Bank sprawdza czy masz wkład własny poprzez analizę Twojego stanu finansowego, dochodów i oszczędności. Może poprosić Cię o przedstawienie dokumentów potwierdzających Twoje oszczędności lub inne środki, które zamierzasz wykorzystać jako wkład własny.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt bez wkładu własnego?
Wysokość zarobków niezbędnych do uzyskania kredytu bez wkładu własnego jest bardzo indywidualna i zależy od wielu czynników, takich jak Twoje miesięczne wydatki, innych zobowiązań finansowych oraz polityki konkretnego banku. Pamiętaj, że większość banków w Polsce wymaga wkładu własnego na poziomie minimum 20% wartości nieruchomości.
