W jaki sposób kredytować wkład własny?

świnka skarbonka i model domu spoczywający na damskich dłoniach
Źródło obrazka: depositphotos

Skończyły się czasy, kiedy banki finansowały zakup nieruchomości wraz z wyposażeniem lub podwyższały kwotę kredytu tytułem dodatkowego remontu. Dziś trzeba  posiadać tzw. wkład własny. A co, jeśli kredytobiorca nie posiada odpowiedniej kwoty? Są sposoby na rozwiązanie tego problemu.

 

Jedną z najważniejszych przyczyn kryzysu finansowego, który wybuchł na świecie w 2008 r. było swobodne udzielanie kredytów przez instytucje finansowe. W USA otrzymywali je niemal wszyscy chętni. Mówiło się, że wyczuwalny puls kredytobiorcy był wystarczającą przesłanką za udzieleniem finansowania.

Wiele banków nie zwracało większej uwagi na tak ważne kwestie, jak zdolność czy wiarygodność kredytowa. U podstaw takiego podejścia do udzielania kredytów, zwłaszcza hipotecznych, było niczym nieuzasadnione przekonanie, że hossa w gospodarce i na runku nieruchomości będzie trwała jeszcze  wiele lat.

Kiedy kredytobiorców dopadły problemy ze spłatą kolejnych rat okazało się, że nie mają oni żadnego majątku, z którego można by egzekwować spłatę zobowiązania. Na banki padł blady strach. Przejmowanie zadłużonych lokali tylko pogłębiało kryzys na rynku nieruchomości i nakręcało kłopoty sektora finansowego. Ludzie kolejny raz przekonali się, że „żadne drzewo nie rośnie do nieba”.

Ważne wytyczne

Chcąc uniknąć podobnych kłopotów w przyszłości, wprowadzono kilka mechanizmów ograniczających możliwości bezrefleksyjnego pożyczania pieniędzy. W Polsce mówi o nich Rekomendacja S (wersja 6) wydana w czerwcu 2013 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z nią, kredyt można otrzymać tylko w walucie, w której otrzymuje się większość swoich dochodów. Ponadto, banki nie mają prawa pożyczać kredytobiorcy wszystkich pieniędzy, jakich potrzebuje on na zakup nieruchomości.

Kredytobiorca musi wykazać się posiadaniem tzw. wkładu własnego. Obecnie przepisy wymagają, by był on na poziomie 20 proc. kredytu o jaki wnioskuje klient. Jest możliwe odstępstwo od tej reguły, ale mniejszy wkład własny wiąże się z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia, a tym samym z wyższymi kosztami kredytu.

Karta przetargowa

Mieszkanie z rodzicami, brak własnej przestrzeni i powolne oszczędzanie na wkład własny może być w dłuższej perspektywie frustrujące. Banki wprowadziły górną granicę wieku, w którym musi się zakończyć spłacanie zobowiązania (na ogół jest to 65 lub 70 lat, decyduje wiek starszego z kredytobiorców), oraz określiły maksymalny czas kredytowania (wg zaleceń KNF powinien on wynosić 25 lat, ale można spotkać oferty dopuszczające dłuższy okres spłaty jeśli przeszkodą nie jest wspomniany wyżej wymóg wieku).

Co prawda zgromadzenie wkładu własnego jest kłopotliwe, ale pozwala na uzyskanie tańszego kredytu. Niższa jest przede wszystkim całkowita kwota finansowania od której bank nalicza odsetki. Wyższy wkład własny to niewątpliwie dobra karta przetargowa – pozwala wynegocjować niższą marżę i korzystniejsze ubezpieczenie kredytu. Konieczność sfinansowania przez kredytobiorcę części nieruchomości, łagodzi także konsekwencje wynikające z trudnych do przewidzenia zdarzeń, jak choroba czy trwała utrata dochodów.

Nigdy tego nie rób

Różnica w „cenie” kredytu hipotecznego z wymaganym wkładem własnym i bez niego, może prowokować do poszukiwania „kreatywnych” rozwiązań. Stanowczo odradzamy uciekanie się tego typu działań. Jednym z nich jest pokusa, aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w wybranym banku i po uzyskaniu pozytywnej decyzji, zanim jeszcze zobowiązanie zostanie wpisane do rejestrów Biura Informacji Kredytowej (BIK), zaciągnąć kredyt konsumencki w innym banku w wysokości potrzebnego wkładu własnego. Otrzymane środki należy bezzwłocznie przelać do banku, gdzie podpisujemy umowę kredytu hipotecznego.

Nie dość, że stosując się do tego typu „praktyk” balansujemy na granicy prawa, to jeszcze możemy się wpędzić w kłopoty finansowe, mając do spłacenia dwa kredyty jednocześnie, których raty mogą znacznie wzrosnąć po podwyżce stóp procentowych.

Podwójna hipoteka…

Przepisy nie wymagają, by wkład własny był w całości wniesiony w gotówce. Banki mają różne podejście w tej kwestii. Na rynku trafić można zarówno na bardzo konserwatywne procedury, jak i na elastyczne podejście, nastawione na poszukiwanie rozwiązań. Jedna z możliwości, to przedstawienie bankowi zabezpieczenia w postaci innej nieruchomości, własnej lub osób trzecich (np. rodziców), które wyrażą zgodę, by ich nieruchomość stanowiła wkład własny.

Ważne, by wartość owej nieruchomości była wyższa niż wymagana wysokość wkładu własnego i, by nie była ona już obciążona hipoteką. W tym rozwiązaniu trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami. Po pierwsze w postaci wyceny proponowanej nieruchomości wraz ze sprawdzeniem jej stanu technicznego. Po drugie, z ustanowieniem hipoteki na tej nieruchomości. Po trzecie, w okresie, gdy będzie ona „związana” z kredytem, będzie musiała być ubezpieczona (po spłacie części zobowiązania można wystąpić o odłączenie drugiej nieruchomości od kredytu i zwolnienie jej hipoteki).

… to dodatkowe koszty

Trzeba także pamiętać, że bank może wymagać, by właściciel drugiej nieruchomości został współkredytobiorcą (będzie ponosił odpowiedzialność za spłatę zobowiązania), ale nie będzie badana jego zdolność kredytowa. Ponadto, gdyby właściciel nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu, chciał zmienić jej przeznaczenie (np. z mieszkalnego na gabinet lekarski), to musi uzyskać na to zgodę kredytodawcy.

Jak widać, to dość skomplikowane rozwiązanie oznaczające dodatkowe, często wysokie, koszty. Konieczne jest więc przeliczenie, czy opisane wyżej wydatki nie przewyższają kwoty o jaką wzrośnie koszt kredytu, gdy skorzystamy z wymaganego przez bank ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Deweloper lub wsparcie pracodawcy

Kolejna możliwość, to zapytanie dewelopera, u którego będzie kupowana nieruchomość, czy nie oferuje on kredytów na wkład własny. To rzadko spotykane rozwiązanie, uzależnione od sytuacji finansowej dewelopera, który prowadząc swoje inwestycje też jest mocno związany kredytami inwestycyjnymi z bankiem. Warto sprawdzić czy deweloper nie posiada takiej opcji w swoim arsenale.

Innym wariantem też niestety dostępnym tylko dla nielicznych, to pożyczka w zakładowej kasie zapomogowo-pożyczkowej. Takie formy wsparcia funkcjonują jeszcze w dużych firmach czy w sferze budżetowej. Niewątpliwą zaletą pozyskania środków na wkład własny z tego źródła są niskie koszty, długi okres spłaty i fakt, że zobowiązanie nie jest wpisywane do rejestrów BIK.

Książeczka mieszkaniowa

Wkładem własnym mogą być też środki zgromadzone na książeczkach mieszkaniowych. Choć funkcjonowały one przed laty, to – wg różnych szacunków – jest ich jeszcze od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy. Zapisane w nich sumy nie są oszałamiające, zwłaszcza jeśli oszczędzanie nie było kontynuowane po przemianach społeczno-gospodarczych końca XX w., ale wyliczane wg skomplikowanych przeliczników i wypłacane z budżetu państwa premie gwarancyjne mogą oznaczać znaczny zastrzyk gotówki. Dość powiedzieć, że średnia wysokość premii gwarancyjnej w 2016 r. wyniosła ok. 9 tys. zł.

Ważny jest plan

Alternatywne sposoby wniesienia wkładu własnego są dość uciążliwe i coraz mniej dostępne. Warto o tym pamiętać wychowując młode pokolenie, które powinno być świadome, że już z pierwszych zarobionych pieniędzy warto odkładać na przyszłe mieszkanie lub dom, by jego zdobycie było jak najprostsze i jak najtańsze. To może opłacić się wszystkim.

 

Czytaj też: Rata równa czy malejąca – różnica liczona w tysiącach złotych

Czytaj też: Czy wpadliśmy w pułapkę średniego dochodu?

Powiązane tematy

Komentarze: