Inwestowanie na rynku nieruchomości wymaga odpowiedniej wiedzy, wewnętrznej dyscypliny oraz szczegółowego planu. Trafne decyzje mogą przynieść zarówno finansowe korzyści, jak i ustabilizować Twoją sytuację majątkową. Sprawdź, jak rozpocząć inwestowanie w nieruchomości i na co zwracać szczególną uwagę.
- 1. Jakie są formy inwestowania na rynku nieruchomości?
- 2. Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości?
- 2.1. Oceń swoją sytuację finansową i możliwości inwestycyjne
- 2.2. Sprawdź swoje szanse na finansowanie zewnętrzne
- 2.3. Oceń ryzyko transakcji
- 2.4. Wybierz odpowiednią nieruchomość
- 2.5. Oszacuj stopę zwrotu z inwestycji
- 2.6. Pamiętaj o kosztach dodatkowych
- 3. Warto wiedzieć
Inwestowanie w nieruchomości można rozpatrywać już w kategoriach naszego sportu narodowego. Z jednej strony nieruchomości traktowane są jako dobre zabezpieczenie oszczędności przed utratą siły nabywczej w wyniku inflacji. Z drugiej strony mamy do czynienia z programami stymulującymi popyt na mieszkania przy ich ograniczonej podaży, co naturalnie wpływa na wzrost cen tej klasy aktywów i daje szansę na ponadprzeciętną stopę zwrotu.
Wystarczy wspomnieć tu o zakończonym już programie Bezpieczny Kredyt 2% oraz jego kontynuacji na zmodyfikowanych warunkach, która prawdopodobnie wejdzie w życie w drugim półroczu 2024 r. pod nazwą Mieszkanie na Start. Wszystko to sprawia, że chętnych na zakup lokali w celach inwestycyjnych nie brakuje.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) ceny lokali mieszkalnych w III kwartale 2023 r. wzrosły o 4,5% w stosunku do II kwartału tego samego roku przy wzroście cen na rynku pierwotnym o 4% i na rynku wtórnym o 5%. W porównaniu z analogicznym okresem 2022 r. ceny mieszkań wzrosły o 9,3% – na rynku wtórnym o 8,8% na rynku, a na rynku pierwotnym o 9,8%.
Naturalnie wzrost cen w skali kraju nie rozkłada się równomiernie, więc możliwość potencjalnego zarobku różni się w zależności od lokalizacji. Oczywiście zmiany cen nieruchomości można analizować wielopłaszczyznowo, korzystając ze szczegółowych analiz, ale nawet tak wąski wycinek rynku, jak przytoczone wyżej dane GUS dobrze obrazuje, dlaczego inwestowanie w nieruchomości w Polsce cieszy się tak dużym zainteresowaniem.
Zgodnie z raportem „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2022 r.” przygotowanym przez Narodowy Bank Polski (NBP) na koniec 2022 r. osoby fizyczne nabywające na potrzeby własne oszacowano na poziomie 30%, a w celach inwestycyjnych na poziomie 70%. Wśród nabywców dominują krajowe osoby fizyczne, a ich poziom wynosi około 93%. Zdaniem deweloperów wysoka inflacja oraz dobra koniunktura na rynku najmu mieszkań zachęcała do lokowania oszczędności w mieszkania o podwyższonym standardzie, w atrakcyjnych lokalizacjach.
Inwestowanie w nieruchomości wymaga nie tylko zgromadzenia odpowiedniego kapitału, ale również posiadania odpowiedniej wiedzy podpartej doświadczeniem. O to jednak trudno, jeśli dopiero planujesz zakup pierwszego mieszkania w celach inwestycyjnych. Bierzemy zatem pod lupę podstawowe zagadnienia związane z inwestowaniem w nieruchomości.
Inwestowanie w nieruchomości jest działalnością, którą mogą podejmować zarówno profesjonalne podmioty, jak i osoby stawiające pierwsze kroki w tym biznesie. Pamiętaj, że działanie to obarczone jest szeregiem ryzyk.
Jakie są formy inwestowania na rynku nieruchomości?
Inwestowanie w nieruchomości najczęściej kojarzy się z zakupem mieszkania w celu jego późniejszego wynajmu. W zależności od przyjętej strategii i lokalizacji nieruchomości może być to najem krótkoterminowy lub długoterminowy. Jednym z głównych czynników powstrzymujących przed zakupem mieszkania na wynajem są jednak obowiązujące przepisy, które mogą działać na korzyść nieuczciwych najemców.
Ryzyko wzrasta, kiedy zakup mieszkania pod wynajem realizowany jest z finansowym wsparciem banku. W przypadku problemów z niesolidnym najemcą nieruchomość nie będzie generować zaplanowanych przychodów, a Ty będziesz ponosić comiesięczne koszty związane ze spłatą kredytu hipotecznego. Pamiętaj jednak, że inwestowanie w nieruchomości to nie tylko wynajem długoterminowy lub krótkoterminowy. Możesz też przemyśleć poniższe możliwości:
- Zakup mieszkania w celu późniejszej sprzedaży z zyskiem – to dobry plan, kiedy wierzysz w dalszy wzrost cen nieruchomości. Rezygnujesz z przychodów z najmu, ale liczysz, że sam wzrost wartości nieruchomości przyniesie Ci zadowalającą stopę zwrotu. Nie wystawiasz się również na ryzyko nieuczciwego najemcy. Pamiętaj jednak, że bazowy scenariusz nie musi się zmaterializować (jak mawiają na rynkach finansowych – żadne drzewo nie rośnie do nieba), a na przestrzeni lat mogą pojawić się dodatkowe obciążenia zmniejszające Twój zysk z inwestycji np. podatek od pustostanów.
- Podnajem mieszkania – możesz wynająć mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji i podnająć je osobie lub osobom trzecim. Jeśli istnieje taka możliwość, to możesz podnajmować pojedyncze pokoje, co tylko zwiększy rentowność inwestycji. Pamiętaj jednak, że nie możesz podnajmować nieruchomości bez zgody jej właściciela. Może on zaakceptować Twój plan, jeśli zadbasz o odpowiednio wysoką kaucję lub podpiszesz umowę najmu na okres kilku lat.
- Zakup mieszkania w celu szybkiej odsprzedaży z zyskiem – jest to tzw. flipowanie (ang. house flipping). Metoda ta wymaga od inwestorów rynku nieruchomości dużej wiedzy i znajmości potrzeb potencjalnych nabywców. Flipowanie polega na zakupie nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej i szybkiej sprzedaży z zyskiem. Drugim wariantem jest zakup mieszkania wymagającego generalnego remontu. Po zakończeniu prac wartość nieruchomości istotnie wzrasta, co pozwala na sprzedaż z wysokim zyskiem. Doświadczeni inwestorzy flipują też nieruchomości komercyjne.
- Zakup lokalu użytkowego na wynajem – w takim wariancie określ profil działalności potencjalnego najemcy i oceń, czy lokalizacja lokalu będzie wystarczająco atrakcyjna dla jego biznesu.
- Inwestycja w instrumenty finansowe – jeśli nie masz wystarczających środków na zakup fizycznej nieruchomości, nie chcesz narażać się na kontakt z niesolidnym najemcom lub chcesz rozbudować swój portfel o inne klasy aktywów powiązanych z nieruchomościami, to możesz pomyśleć o inwestycji w spółki działające w tej branży. Możesz to zrobić np. przez zakup jednostek funduszy inwestycyjnych, ETF-ów lub REIT-ów. Nie zapominaj jednak, że każda z tych inwestycji wiąże się z różną skalą ryzyka.
- Grupowe inwestowanie w nieruchomości – korzystając z tej opcji możesz przystąpić wraz z grupą inwestorów do konkretnego projektu. Partycypujesz w kosztach takiego przedsięwzięcia, a następnie w zyskach według umownej proporcji. Mogą być one generowane np. przez sprzedaż lokali. W przypadku porażki projektu możesz uczestniczyć również w stratach, więc dobrze zapoznaj się z zasadami takiej inwestycji.
Zakup nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe nie przynosi bezpośredniego dochodu, więc często nie jest traktowane w kategoriach inwestycji. Ostatecznie jednak cena takiego lokalu również podlega zasadom rynkowym i zmienia się w czasie.
Inwestowanie w nieruchomości kojarzy się najczęściej z mieszkaniami i lokalami usługowymi. Jeśli dysponujesz mniejszym kapitałem, a chcesz kupić fizyczną nieruchomość, to możesz zacząć inwestować w garaże, miejsca postojowe lub działki, których wartość na przestrzeni lat będzie się zmieniać.
Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości?
Wiesz już, jakie są najbardziej popularne formy inwestowania w nieruchomości. Jak widzisz, nie każda z nich wymaga zgromadzenia pięciocyfrowego kapitału. Jeśli nadal uważasz, że inwestycje w nieruchomości to dobry kierunek, to nadszedł czas na przygotowanie szczegółowego planu.
Nie jest to zadanie łatwe i wymaga rzetelnej analizy wielu obszarów. Im więcej czasu poświęcisz na solidne przygotowanie się do inwestycji, tym większe masz szanse na realizację przyjętych założeń. Niestety nie ma mowy tu o żadnej gwarancji, bo wystarczy jedno nieprzewidziane zdarzenie geopolityczne lub zapaść na arenie krajowej, aby przyjęty plan wymagał dostosowania. W celu opracowania odpowiedniej strategii podejmij wymienione poniżej działania.
Oceń swoją sytuację finansową i możliwości inwestycyjne
Dopasuj formę inwestowania w nieruchomości do swoich możliwości finansowo-majątkowych. Sprawdź, jaką kwotą gotówki dysponujesz tu i teraz – bez konieczności zamykania kont emerytalnych, sprzedaży akcji lub obligacji skarbowych. Zastanów się, czy rezygnacja z dotychczasowych inwestycji jest dobrym pomysłem. Oceń, jaką kwotę pozostawić w rezerwie na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń. Skalkuluj, jak ewentualne niepowodzenie inwestycji wpłynie na Twoją płynność finansową i zdolność do terminowej spłaty innych zobowiązań (jeśli takie posiadasz).
Sprawdź swoje szanse na finansowanie zewnętrzne
Zakup mieszkania, bez względu na cel, wiąże się z poważnym wydatkiem. Mało kogo stać, aby zrealizować taką transakcję w całości ze środków własnych. Jeśli zamierzasz skorzystać z zewnętrznego źródła finansowania, jakim w większości przypadków będzie kredyt hipoteczny, to sprawdź, na jaką kwotę pożyczki możesz liczyć. We wstępnej fazie możesz zweryfikować swoją orientacyjną zdolność kredytową korzystając z kalkulatorów dostępnych w internecie.
Jeśli zdecydujesz się na kredyt hipoteczny, to pamiętaj o zgromadzeniu minimalnego wkładu własnego, który w zależności od banku wynosi od 10% do 20% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości wartej 500.000 zł oznacza to konieczność zgromadzenia od 50.000 do 100.000 zł. Niektóre banki dopuszczają wniesienie wkładu własnego w formie innej niż gotówka. Może być to m.in. zastaw na papierach wartościowych lub zabezpieczenie hipoteczne na innej nieruchomości.
Oceń ryzyko transakcji
Inwestowanie w nieruchomości wydaje się łatwe i przyjemne, dopóki się za to nie zabierzesz. Dopiero wtedy przekonasz się, że ryzyko związane z wynajmem, jest tylko jednym z wielu zagrożeń. W tym konkretnym przypadku nie chodzi tylko o nieuczciwego najemcę, ale również o przestoje w wynajmie oraz straty wynikające z dewastacji nieruchomości.
Problemem może być również błędne oszacowanie wartości nieruchomości. Przy tak poważnej inwestycji warto zapłacić za operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Pamiętaj również o ryzykach związanych z m.in. pojawieniem się nowych podatków i opłat obciążających właścicieli nieruchomości, wzrostem kosztów kredytowania lub długim czasem potrzebnym na upłynnienie lokalu.
Wybierz odpowiednią nieruchomość
Kiedy wiesz już, jaką kwotą dysponujesz, i z jakim ryzykiem wiąże się planowana inwestycja, to poszukaj odpowiedniej nieruchomości. Zapewne zapłacisz mniej za mieszkanie zlokalizowane w małej miejscowości, która jest słabo skomunikowana z większymi ośrodkami miejskimi. Niższa cena zakupu przełoży się jednak na niższe szanse na wynajem oraz przyniesie niższe przychody z czynszu.
Pamiętaj również, że trudniej jest wynająć bardzo duże mieszkania. Określ też grupę docelową i jej oczekiwania. Inne potrzeby będą mieć studenci, a inne starsze osoby wynajmujące lokale w miejscowościach wypoczynkowych. Pozwoli Ci to nabyć nieruchomość, która ma szansę zarabiać.
Oszacuj stopę zwrotu z inwestycji
Obliczając stopę zwrotu określisz w jakim czasie zwrócą się zainwestowane środki. Najlepiej przygotuj szacunki dla kilku scenariuszy: od najbardziej pozytywnego, w którym wszystko idzie zgodnie z planem (co w wieloletnim horyzoncie jest mało prawdopodobne) do bardziej pesymistycznego zakładającego np. okresy bez najemcy, wzrost kosztów kredytowania lub spadek stawek czynszu.
Przykład 1
Chcesz kupić pod wynajem mieszkanie na rynku pierwotnym za 400.000 zł. Po uwzględnieniu kosztów towarzyszących w wysokości 100.000 zł (wykończenie, podatki, notariusz, prowizja agenta w obrocie nieruchomościami) całkowity koszt Twojej inwestycji wynosi 500.000 zł. Wynajmujesz mieszkanie za 2.500 zł miesięcznie. Wszystkie media i czynsz administracyjny opłaca najemca. Nieruchomość jest wynajmowana przez 12 miesięcy w roku – bez żadnych przestojów.
2.500 zł x 12 / 500.000 zł x 100% = 6%
W analizowanym scenariuszu stopa zwrotu z inwestycji wynosi 6% w skali roku.
Przykład 2
Drugi scenariusz jest mniej optymistyczny. Kupujesz taką samą nieruchomość. Całkowity koszt inwestycji wynosi 500.000 zł. Wynajmujesz mieszkanie za 2.500 zł miesięcznie. Wszystkie media i czynsz administracyjny opłaca najemca. Niestety nieruchomość nie pracuje na siebie przez cały czas i jest wynajmowana przez 10 miesięcy w roku. Dodatkowo umówiłeś się z najemcą, że każdego miesiąca opłacasz 100 zł za łącze internetowe.
(2.500 zł – 100 zł) x 11 / 500.000 x 100% = 5,28%
Z uwagi na mniejsze obłożenie nieruchomości i opłacanie rachunków za łącze internetowe rentowność najmu w porównaniu do scenariusza bazowego spada do 5,28% w skali roku.
Kiedy znasz już rentowność najmu z nieruchomości może określić opłacalność całego przedsięwzięcia. Dodatkowo możesz sprawdzić, jaką stopę zwrotu oferują inne rozwiązania o niskim poziomie ryzyka, jak np. lokaty terminowe i detaliczne obligacje skarbu państwa. W takiej sytuacji możesz odpowiedzieć sobie na pytanie, która opcja jest dla Ciebie korzystniejsza.
Pamiętaj, że najem nieruchomości musisz zgłosić do urzędu skarbowego, ponieważ umowa najmu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego mogą być opodatkowane tylko ryczałtem ewidencjonowanym. W 2024 r. obowiązują nadal dwie stawki:
- 8,5% dla przychodów do 100.000 zł;
- 12,5% dla przychodów ponad 100.000 zł.
Rozliczenie się z fiskusem za pomocą skali podatkowej możliwe jest tylko w sytuacjach, kiedy najem świadczony jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Pamiętaj o kosztach dodatkowych
Zakup nieruchomości generuje również szereg kosztów dodatkowych. Jeśli kupisz mieszkanie na rynku wtórnym od osoby fizycznej, to musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% od wartości kupowanej nieruchomości. Urząd skarbowy może doliczyć podatek powiększony o odsetki, jeśli wartość mieszkania została zaniżona.
Jeśli kupisz mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera, to musisz liczyć się z koniecznością zapłaty podatku VAT. Jego stawka zależy od powierzchni mieszkania:
- 8% – kiedy powierzchnia mieszkania nie przekracza 150 mkw;
- 23% – kiedy powierzchnia mieszkania przekracza 150 mkw.
Weź również pod uwagę koszty związane z wizytą u notariusza. Opłaty ustalane są na podstawie taksy notarialnej. Jeśli w transakcji zakupu mieszkania uczestniczył pośrednik w obrocie nieruchomościami, to może pobrać on prowizję w wysokości od około 1 do 3% wartości transakcji. Kolejnym źródłem kosztów są opłaty sądowe związane z ustanowieniem zabezpieczeń – jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego. Może pojawić się także konieczność przygotowania operatu szacunkowego określającego rynkową wartość nieruchomości.
Źródła:
- https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-lokali-mieszkalnych-w-3-kwartale-2023-roku,12,21.html
- https://nbp.pl/rynek-nieruchomosci-w-iv-kwartale-2022-r/
Warto wiedzieć
- Inwestycje na rynku nieruchomości nie są wolne od ryzyka, dlatego przygotuj wcześniej dokładny plan takiego przedsięwzięcia.
- Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% osiągniętego dochodu. Musisz go zapłacić, jeśli sprzedałeś nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś lub wybudowałeś zbywaną nieruchomość. W takiej sytuacji rozliczasz się za pomocą deklaracji PIT-39.
- Oblicz stopę zwrotu z inwestycji z uwzględnieniem kilku wariantów obłożenia nieruchomości. Założenie tylko pozytywnego scenariusza nie pozwala prawidłowo oszacować ryzyka potencjalnej transakcji.
- Najpopularniejszym celem inwestycji w nieruchomości jest wynajem długoterminowy.
- Od wynajmu nieruchomości musisz zapłacić podatek. W przypadku najmu prywatnego jedyną możliwością rozliczeń z fiskusem jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czym jest wynajem krótkoterminowy nieruchomości?
Wynajem krótkoterminowy nieruchomości pozwala wynająć od firmy lub osoby prywatnej mieszkanie nawet na jedną noc. Tego typu usługa wymaga oferowania w pełni wyposażonych lokali i może być opłacalną alternatywą dla hoteli.
Czy wynajem może spłacać raty kredytu hipotecznego?
Czynsz najmu może być przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego, ponieważ jako wynajmujący nieruchomość możesz dysponować takimi pieniędzmi w dowolny sposób. W przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym wysokość raty może w przyszłości przewyższyć kwotę czynszu, którą otrzymujesz od najemcy.
Czy można inwestować w nieruchomości bez kapitału?
Zasadniczo bez kapitału trudno jest inwestować w cokolwiek, jednak jest możliwość inwestowania w nieruchomości bez konieczności posiadania pięciocyfrowych kwot. Jednym z oferowanych rozwiązań jest inwestowanie w tzw. condo i aparthotele. Pamiętaj jednak, że grupowe inwestowanie w nieruchomości obarczone jest szeregiem ryzyk.
W jakie nieruchomości można inwestować?
Rynek nieruchomości jest bardzo różnorodny i daje dużo możliwości inwestycyjnych. Oprócz mieszkań możesz inwestować w m.in. domy, lokale użytkowe, garaże, miejsca postojowe i komórki lokatorskie. Dla bardziej doświadczonych inwestorów dostępny jest również rynek nieruchomości komercyjnych. Ten segment nieruchomości wymaga jednak odpowiedniej wiedzy i doświadczenia.
Jak kupić nieruchomość bez wkładu własnego?
Jeśli chcesz kupić mieszkanie, ale nie dysponujesz odpowiednim wkładem własnym, to możesz skorzystać z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Wsparcie skierowane jest przede wszystkim do osób, które nie są właścicielami innego mieszkania i mają odpowiednią zdolność kredytową.
