Bez kredytu hipotecznego wiele osób nie jest w stanie sfinansować zakupu własnej nieruchomości. Obecnie jednak żaden bank nie pożyczy Ci środków stanowiących 100% wartości nieruchomości. Potrzebujesz zatem wkładu własnego. Ale co robić, gdy nie masz wystarczających oszczędności? Czy możesz zaciągnąć kredyt na wkład własny? Sprawdź!
- 1. Czym jest wkład własny do kredytu hipotecznego?
- 2. Ile wkładu własnego potrzebujesz, aby dostać kredyt hipoteczny?
- 3. Kredyt na wkład własny – czy to możliwe?
- 4. Mieszkanie bez wkładu własnego – co to takiego? Kto może skorzystać?
- 4.1. Rodzinny kredyt mieszkaniowy – na czym polega?
- 4.2. Kto może skorzystać z Rodzinnego kredytu mieszkaniowego?
- 4.3. Limity dla Rodzinnych kredytów mieszkaniowych
- 5. Jeśli nie gotówka, to co – co może stanowić wkład własny przy kredycie hipotecznym
- 6. Warto wiedzieć
Wkład własny niemal zawsze jest kluczowym elementem kredytu hipotecznego, ale jego wymagana wartość może się zmieniać. W Polsce wytyczne dotyczące wkładu własnego przedstawia Rekomendacja S opracowana przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Jeszcze w 2014 r. zgodnie z jej zapisami banki mogły udzielać kredytów nawet na 95% wartości nieruchomości. Rekomendowany wkład własny wynosił zatem zaledwie 5%. W 2015 r. było to już 10%, a w 2016 r. 15% lub 10% w przypadku, gdy na pozostałych 5% ustali się inne zabezpieczenie. Obecnie, w 2024 r. rekomendowany wkład własny wynosi aż 20%, co sprawia, że wiele osób ma problem ze zgromadzeniem odpowiednich oszczędności i ubieganiem się o kredyt hipoteczny.
Czym jest wkład własny do kredytu hipotecznego?
Wkład własny to określony procent wartości nieruchomości, który musisz wnieść przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego. W praktyce oznacza to, że banki oczekują, abyś przynajmniej część kosztów zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego pokrył z własnych środków. Wkład własny jest zabezpieczeniem dla banku – im większy, tym mniejsze ryzyko dla kredytodawcy, a także dla Ciebie.
Dlaczego wkład własny jest tak ważny? Przede wszystkim zmniejsza on kwotę, jaką musisz pożyczyć od banku, co wpływa na wysokość miesięcznych rat oraz całkowity koszt kredytu. Banki traktują to jako sygnał, że jesteś w stanie zarządzać swoimi finansami, a Twoja zdolność kredytowa jest na odpowiednim poziomie.
Warto zauważyć, że wkład własny nie musi być wniesiony w formie gotówki. Istnieją także inne formy wkładu własnego, o których więcej przeczytasz w dalszej części artykułu.
Ile wkładu własnego potrzebujesz, aby dostać kredyt hipoteczny?
Jak już wspomniano, obecnie w Polsce standardem jest wymóg wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości, choć istnieją wyjątki. Banki, które dopuszczają mniejszy wkład własny, często oczekują jednak dodatkowego ubezpieczenia lub innych form zabezpieczenia.
Przykładowo, jeśli zamierzasz kupić mieszkanie za 500 000 zł, Twój wkład własny powinien wynosić 100 000 zł. W niektórych bankach możesz także złożyć wniosek o kredyt hipoteczny z wkładem własnym w wysokości 50 000 zł, o ile np. wykupisz wskazane przez bank ubezpieczenie.
Uwaga!
Podsumowując, aby uzyskać korzystne warunki kredytu hipotecznego, warto dążyć do uzbierania pełnych 20% wkładu własnego. W przeciwnym razie musisz liczyć się z wyższymi kosztami i dodatkowymi opłatami.
Kredyt na wkład własny – czy to możliwe?
Jeśli masz odpowiednią zdolność kredytową, ale nie jesteś w stanie uzbierać wymaganego wkładu własnego do kredytu hipotecznego, rozwiązaniem może się wydawać wzięcie dodatkowego zobowiązania – np. kredytu gotówkowego.
Okazuje się jednak, że jest to niemożliwe. Zgodnie ze wspomnianą już Rekomendacją S wydaną przez KNF wymagane jest pokrycie wkładu własnego z własnych środków kredytobiorcy.
Konkretnie, punkt 10.7 mówi, że:
Bank powinien upewnić się, że środki finansowe kredytobiorcy przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki lub dotacji. […]
Ponadto w punkcie 22.7. można przeczytać, że:
Bank powinien ustanowić taką strukturę finansowania inwestycji, aby zapewnić podział ryzyka pomiędzy kredytobiorcę i bank, głównie poprzez odpowiednie zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy (wkład własny), biorąc pod uwagę w określonych przypadkach możliwość udzielenia gwarantowanych kredytów mieszkaniowych.
Oznacza to, że biorąc kredyt na zakup mieszkania lub budowę domu, musisz zaangażować środki własne w tę inwestycję. Jedynym wyjątkiem jest skorzystanie z gwarancji, jaką zapewnia Rodzinny kredyt mieszkaniowy, czyli rządowy program funkcjonujący także pod nazwą „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Uwaga!
Mieszkanie bez wkładu własnego – co to takiego? Kto może skorzystać?
Wiesz już, że nie możesz wykorzystać kredytu gotówkowego, aby pokryć wkład własny do kredytu hipotecznego. Nie oznacza to jednak braku możliwości zakupu własnej nieruchomości dla osób, które nie są w stanie zgromadzić odpowiednio wysokich oszczędności.
Jedną z takich opcji jest tzw. Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli program rządowy realizowany pod nazwą Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Brzmi zachęcająco? Sprawdźmy, o co w tym chodzi.
Rodzinny kredyt mieszkaniowy – na czym polega?
Rodzinny kredyt mieszkaniowy to program skierowany do osób, które mają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny. Dzięki niemu kwota kredytu hipotecznego może opiewać na 100% wartości mieszkania. Pieniądze na wkład własny nie są jednak „prezentem” od państwa.
Korzystając z Rodzinnego kredytu mieszkaniowego, nie musisz wpłacać wkładu własnego, ponieważ gwarancję (zabezpieczenie spłaty) zapewnia Bank Gospodarstwa Krajowego. Nadal musisz jednak spłacić całość kwoty kredytu wraz z należnymi odsetkami.
Taki kredyt nadal wymaga więc wysokiej zdolności kredytowej. Co więcej, konieczność spłacenia 100% wartości nieruchomości może powiększać ratę kredytu lub zmusić Cię do wydłużenia okresu kredytowania.
Dużym atutem programu jest jednak tzw. spłata rodzinna. Jeśli w czasie spłaty Rodzinnego kredytu mieszkaniowego dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego o drugie lub kolejne dziecko, państwo spłaci część Twojego zobowiązania! Dopłata wynosi 20 tys. zł za drugie i 60 tys. zł za trzecie i każde kolejne dziecko.
Kto może skorzystać z Rodzinnego kredytu mieszkaniowego?
Rodzinny kredyt mieszkaniowy jest przeznaczony dla osób fizycznych i dotyczy tylko zobowiązań na cele mieszkaniowe. Ponadto beneficjenci muszą spełnić następujące warunki:
- prowadzić gospodarstwo domowe na terenie Polski albo mieć obywatelstwo polskie lub starać się o kredyt mieszkaniowy wspólnie z osobą mającą takie obywatelstwo;
- nie być obecnie ani w przeszłości stroną umowy innego kredytu hipotecznego, zawartej w okresie 36 miesięcy przed dniem złożenia wniosku w programie;
- nie mieć obecnie ani w ostatnich 5 latach innej nieruchomości – wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwójką dzieci, które mogą skorzystać z Rodzinnego kredytu mieszkaniowego, aby polepszyć swoje warunki bytowe.
Limity dla Rodzinnych kredytów mieszkaniowych
Dla Rodzinnych kredytów mieszkaniowych obowiązują też pewne limity:
- łączna wysokość objętej gwarancją części rodzinnego kredytu mieszkaniowego oraz wkładu własnego kredytobiorcy może wynieść nie więcej niż 200 tys. zł oraz nie może przekroczyć kwoty, która stanowi 20 % lub 30% całkowitej kwoty wydatków, na jakie zaciągany jest kredyt;
- minimalny okres obowiązywania umowy kredytowej (okres kredytowania) wynosi 15 lat;
- limit ceny lokalu mieszkalnego i wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej jest uzależniony od rynku, na którym nabywa się nieruchomość (pierwotny lub wtórny) oraz lokalizacji nieruchomości; jest on określany kwartalnie, a dokładne limity cen są dostępne na stronie BGK;
- w przypadku beneficjentów posiadających własną nieruchomość obowiązują limity metrażowe uzależnione od wielkości gospodarstwa domowego: rodziny z dwojgiem dzieci mogą skorzystać z Rodzinnego kredytu mieszkaniowego, jeśli mają mieszkanie nie większe niż 50 m2, w przypadku rodzin z trojgiem dzieci ten limit wynosi 75 m2, w przypadku rodzin z czworgiem dzieci – 90 m2; a w przypadku rodzin mających co najmniej pięcioro dzieci limit metrażowy nie obowiązuje.
Jeśli nie gotówka, to co – co może stanowić wkład własny przy kredycie hipotecznym
Nie masz możliwości wniesienia wkładu własnego w gotówce i nie chcesz lub nie możesz skorzystać z Rodzinnego kredytu mieszkaniowego? Istnieją również inne możliwości. Przepisy dotyczące kredytów hipotecznych nie określają jednoznacznie formy wniesienia wkładu własnego. Tym samym wcale nie musi on mieć postaci gotówki.
Całość lub brakującą część wkładu własnego mogą stanowić także:
- inna nieruchomość – najczęściej działka budowlana, na której zamierzasz postawić dom;
- środki zgromadzone na IKE lub IKZE;
- środki zgromadzone w ramach PPK;
- papiery wartościowe: np. obligacje Skarbu Państwa czy akcje;
- zadatek i inne poniesione wcześniej wydatki związane z zakupem lub budową nieruchomości (np. zakup materiałów budowlanych);
- pożyczka z zakładowej kasy zapomogowo-pożyczkowej;
- książeczka mieszkaniowa z czasów PRL, a konkretnie premia uzyskana za jej likwidację.
Istnieje zatem całkiem sporo sposobów, aby sfinansować wkład własny. Dzięki temu kredyty hipoteczne stają się nieco bardziej przystępne także dla osób, którym trudno jest zgromadzić odpowiednie oszczędności.
Warto wiedzieć
- Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny niezbędny jest wkład własny. Jego rekomendowana wysokość to 20% wartości nieruchomości, choć możliwe jest też uzyskanie kredytu z 10-procentowym wkładem własnym.
- Wkładem własnym mogą być oszczędności zgromadzone w formie gotówki, a także np. środki z IKE, IKZE czy PPK. Ponadto banki uznają za zabezpieczenie kredytu m.in. inne nieruchomości, papiery wartościowe.
- Nie ma możliwości wzięcia kredytu gotówkowego na wkład własny. Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez KNF banki mają obowiązek sprawdzić, czy środki na wkład własny nie pochodzą z kredytu.
- Możesz uzyskać niezbędne zabezpieczenie kredytu przy pomocy państwa za sprawą programu Rodzinny kredyt mieszkaniowy.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy można wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
Obecnie standardem jest wymóg wkładu własnego na poziomie 20%. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego może pozwolić uzyskać kredyt z niższym wkładem własnym. Jedynym sposobem na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest program rządowy Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Dzięki niemu możesz uzyskać kredyt na 100% wartości nieruchomości.
Czy mogę użyć innej nieruchomości jako wkładu własnego?
Tak, banki akceptują zabezpieczenie na innej nieruchomości jako formę wkładu własnego. Najczęściej takim zabezpieczeniem jest działka budowlana, ale czasami może być to też np. mieszkanie. Nieruchomość nie może być jednak obciążona hipoteką.
Jak udokumentować wkład własny do kredytu hipotecznego?
Sposób udokumentowania zależy od formy wkładu własnego. Może to być np. akt własności działki razem z jej wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego lub np. potwierdzenie przelewu zadatku na konto sprzedającego nieruchomość. W przypadku gotówki potrzebne jest natomiast np. potwierdzenie posiadania odpowiedniej sumy na koncie.
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
Źródła
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf
https://www.bgk.pl/osoby-prywatne/mieszkalnictwo/rodzinny-kredyt-mieszkaniowy/#c26569
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20210002133/U/D20212133Lj.pdf
