Koszty notarialne podczas kupowania mieszkania mogą zaskoczyć osoby dokonujące takiej transakcji pierwszy raz. Jednak nawet osoby, które kilka razy kupowały nieruchomość mogą nie wiedzieć, że stawki u notariusza nie są sztywne, ale podlegają negocjacji. Dzisiejszy artykuł pozwoli odpowiedzieć na pytanie czym jest taksa notarialna oraz ile wynoszą koszty notarialne.
- Czym są koszty notarialne?
- Jakie koszty notarialne przy kupnie mieszkania trzeba ponieść?
- Koszty umowy kupna nieruchomości
- Opłaty notarialne przy zakupie garażu
- Dodatkowe koszty notarialne przy kupnie mieszkania
- Kto ponosi koszty notariusza przy kupnie mieszkania?
- Co wpływa na wysokość kosztów notarialnych przy kupnie mieszkania?
- Ile wyniosą koszty notarialne przy kupnie mieszkania?
- Ile wyniosą koszty notarialne przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego?
- Ile wyniosą koszty notarialne przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego?
- Jak obliczyć wysokość kosztów notarialnych przy kupnie mieszkania?
- Jak obniżyć wysokość kosztów u notariusza przy kupnie mieszkania?
- Warto wiedzieć
Zakup mieszkania nie jest prostą operacją. Trzeba znaleźć nieruchomość w dobrej lokalizacji, która jednocześnie mieści się w zakładanym budżecie. Następnie trzeba sformalizować zakup. Każda umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać dokonana u notariusza w formie aktu notarialnego. Za tą usługę notariusz pobiera tak zwaną taksę notarialną. Nie są to jedyne koszty jakie kupujący może ponieść u notariusza. W dzisiejszym artykule przybliżymy czym są koszty notarialne oraz w jaki sposób można je obniżyć. Zapraszamy do lektury.
Czym są koszty notarialne?
Koszty notarialne jest to wynagrodzenie notariusza za dokonanie określonych czynności notarialnych np. sporządzenia aktu notarialnego czy dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Sam poziom kosztów notarialnych jest regulowany prawnie.
Szczegółowe informacje na ten temat znajdziemy w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zatem mamy pewność, że taksa notarialna nie będzie mogła być wyższa niż kwoty zapisane w rozporządzeniu.
Czynności notarialne są również zdefiniowane w rozporządzeniu. Odnosi się do niego Rozdział 2 rozporządzenia o którym wcześniej wspomnieliśmy. Do czynności notarialnych należą:
- Akty notarialne
- Wpisy, odpisy i wyciągi
- Poświadczenia
- Doręczenia oświadczeń
- Protesty
- Inne czynności
Akty notarialne to najbardziej rozbudowana część dotycząca kosztów notarialnych. W tej części rozporządzenia szczegółowo jest wyjaśnione jakie są maksymalne koszty sporządzenia aktu notarialnego.
Istotny przy zakupie nieruchomości jest także fragment odnoszący się do „wpisów, odpisów i wyciągów”. Maksymalny koszt wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Warto jednak zauważyć, że rozporządzenie uważa za stronę tekst, który ma przynamniej 25 wierszy.
Jakie koszty notarialne przy kupnie mieszkania trzeba ponieść?
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania nie są małe. Podczas sporządzania umowy kupna-sprzedaży należy być przygotowanym na liczne koszty notarialne. Wśród nich można wymienić:
- sporządzenie aktu notarialnego
- wpis w księdze wieczystej nieruchomości
- odpis aktu notarialnego
- ewentualne założenie księgi wieczystej nieruchomości
- wpis hipoteki umownej do księgi wieczystej danej nieruchomości
Przy bardziej skomplikowanych transakcjach możliwe, że notariusz zażyczy sobie dodatkowych opłat. Z tego powodu warto zawsze poprosić kancelarie o oszacowanie wszystkich kosztów związanych z kupnem mieszkania czy domu jednorodzinnego.
Koszty umowy kupna nieruchomości
Każda umowa kupna nieruchomości musi zostać sformalizowana w formie aktu notarialnego. Opłata jaka jest pobierana przez notariusza za sporządzenie aktu notarialnego jest zależna od wartości przedmiotu czynności.
Najniższa kwota jaką można zapłacić u notariusza za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości to 100 zł. Taka opłata jest możliwa jednak tylko wtedy kiedy wartość przedmiotu czynności notarialnej wynosi do 3000 złotych. Oczywiście im wyższa wartość nieruchomości, tym większa wartość taksy notarialnej. Maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 10 000 zł.
Opłaty notarialne przy zakupie garażu
W przypadku zakupu garażu również należy udać się do notariusza. Tak samo jak w przypadku zakupu mieszkania, również w tym wypadku należy zapłacić notariuszowi za sporządzenie aktu notarialnego. Cennik jest taki sam jak w przypadku zakupu mieszkania.
Przykład:
Zatem w przypadku kiedy cena garażu wyniosła 3 000 zł to opłata u notariusza z tytułu sporządzenia umowy wyniesie maksymalnie 100 zł. Jeśli cena garażu mieści się w przedziale 30 000 a 60 000 zł to cena u notariusza wyniesie 710 zł + 1% nadwyżki powyżej kwoty 30 000 zł.
Zatem maksymalna opłata notarialna dla garażu o wartości 45 000 zł wyniesie 710 zł + (45 000 – 30 000) * 1%, czyli łączny koszt wyniesie 860 zł.
Oczywiście koszt za taką usługę może być niższy, ponieważ rozporządzenie reguluje ceny maksymalne, ale nie ustala minimalnych. Do wyliczonej kwoty należy doliczyć inne koszty jakie pobierze notariusz.
Dodatkowe koszty notarialne przy kupnie mieszkania
Oczywiście koszty notarialne przy zakupie mieszkania to znacznie więcej niż tylko opłata notarialna za samo sporządzenie umowy. Notariusz może obciążyć klienta następującymi kosztami za:
- wpis w księdze wieczystej nieruchomości – 200 zł
- odpis aktu notarialnego – maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę
- założenie księgi wieczystej nieruchomości – 100 zł
- wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej nieruchomości – 200 zł
Jak widać większość dodatkowych kosztów jest związana z operacjami na księdze wieczystej. Księga wieczysta to rodzaj rejestru publicznego. Znajduje się w nim określenie stanu prawnego danej nieruchomości. W księdze wieczystej są wszystkie najważniejsze informacje o nieruchomości:
- Powierzchnia oraz opis nieruchomości
- Właściciel nieruchomości
- Obciążenia nieruchomości (np. służebności gruntowe)
- Hipoteka na nieruchomości
Jeśli dana nieruchomość nie ma księgi wieczystej to konieczne jest jej założenie.
Kto ponosi koszty notariusza przy kupnie mieszkania?
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania zwyczajowo ponosi kupujący. Należy jednak pamiętać, że nie ma podstawy prawnej, która mówi, że to kupujący ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania. Na rynku wtórnym można zatem negocjować ze sprzedającym podział kosztów notarialnych.
W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym koszty są nico niższe, jeśli skorzystało się z umowy deweloperskiej. Podpisując umowę deweloperską nabywca ponosi tylko połowę kosztów notarialnych. Należy jednak zaznaczyć, że umowa deweloperska nie oznacza jeszcze przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. To się stanie dopiero w chwili przekazania przez dewelopera mieszkania albo domu jednorodzinnego nabywcy nieruchomości.
Co wpływa na wysokość kosztów notarialnych przy kupnie mieszkania?
Na wysokość opłaty notarialnej przy kupnie mieszkania duży wpływ ma wartość samej nieruchomości. Jest to związane z Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku, które dotyczy maksymalnej wysokości taksy notarialnej.
Widełki jakie płaci się u notariusza wynoszą od 100 zł do 10 000 zł. Poziom maksymalnych opłat szczegółowo reguluje rozporządzenie. Dzięki temu nabywca nieruchomości może oszacować maksymalny koszt sporządzenia aktu notarialnego.
Zanim wybierzesz kancelarię notarialną, sprawdź dokładnie jaka jest wysokość opłat u różnych notariuszy. Przepisy wskazują jedynie stawki maksymalne, ale to notariusz decyduje czy z nich skorzysta, czy wprowadzi nieco niższe stawki, które pomogą obniżyć poziom kosztów.
Kolejną kwestią jest także to czy nieruchomość kupujemy od dewelopera czy na rynku wtórnym. Ma to związek z tym, że zwyczajowo na rynku wtórym kupujący ponosi koszty notarialne. W przypadku dewelopera podpisując umowę deweloperską nabywca ponosi tylko połowę kosztów notarialnych.
Ile wyniosą koszty notarialne przy kupnie mieszkania?
Za sporządzenie dokumentu kupna-sprzedaży danego mieszkania opłaty zgodnie z Rozporządzeniem ministra sprawiedliwości jest oparty o wartość nieruchomości:
- do 3000 zł – 100 zł,
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł
Oprócz tego należy pamiętać, że notariusz może obciążyć taksą notarialną za dodatkowe czynności, które są związane z księgą wieczystą (założenie, wpis, wpis hipoteki) oraz odpisem aktu notarialnego.
Koszt wpisu w księdze wieczystej nieruchomości dokonany przez notariusza wynosi 200 zł. Założenie księgi wieczystej nieruchomości poprzez notariusza kosztuje 100 zł (koszty sądowe). Wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej nieruchomości dokonany przez notariusza wynosi 200 zł.
Ile wyniosą koszty notarialne przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego?
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego to przede wszystkim wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, wyliczane w oparciu o wartość kupionej nieruchomości. Taksa notarialna jest także powiększona o wysokość podatku VAT (23%). W przypadku skorzystania z usług dodatkowych notariusza, należy doliczyć do całego rachunku dodatkowe kilkaset złotych.
Warto również pamiętać, że koszty notarialne to nie wszystkie opłaty jakie musi ponieść nabywający mieszkania na rynku wtórnym. Kupujący musi także opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% od wartości transakcji.
Dla mieszkania o wartości 500 000 zł maksymalna stawka jaką może pobrać notariusz za 2770 zł plus VAT. Należy także doliczyć około 300 zł kosztów sądowych. Ewentualne dodatkowe wynagrodzenie notariusza zależy od cennika kancelarii.
Dodatkowo w kancelarii można zapłacić podatek PCC, który dla tego mieszkania wyniesie 10 000 zł. Oczywiście podatek PCC nie jest kosztem notarialnym, ale może zostać zapłacony w kancelarii. Wynika to z tego, że notariusz w imieniu państwa polskiego może pobierać dodatkowe opłaty i podatki. Są to m.in. koszty sądowe, podatek od spadku i darowizn oraz podatek PCC.
Ile wyniosą koszty notarialne przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego?
Również w tym wypadku należy dokonać opłaty za sporządzenie aktu notarialnego. Jego cena jest wyliczana w ten sam sposób co w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego.
Należy również założyć księgę wieczystą. W transakcji na rynku wtórnym zazwyczaj księga wieczysta już jest. Koszt notarialny związany z założeniem księgi wieczystej to 100 zł (art. 44 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Złożenie wpisu do księgi to koszt kolejnych 200 zł, które pobiera notariusz.
Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego nie trzeba opłacać podatku PCC. Powoduje to znaczne obniżenie kosztów związanych z przeprowadzeniem transakcji.
Warto pamiętać o tym, że kupując mieszkanie od dewelopera poprzez podpisanie umowy deweloperskiej, koszty notarialne dzielone są po równo między sprzedającego i kupującego. Mówi o tym artykuł 26 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego. Oprócz tego dzielone po równo są także koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym.
Jak obliczyć wysokość kosztów notarialnych przy kupnie mieszkania?
Wysokość kosztów notarialnych można bardzo prosto wyliczyć. Opłata za sporządzenie aktu notarialnego jest powiązana z wartością nieruchomości. Jej maksymalną wartość jest ustalona prawnie. Minimalna wartość taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego wynosi 100 zł (dla nieruchomości o wartości poniżej 3000 zł). Z kolei maksymalna wartość wynosi 10 000 zł.
Przykład:
Maksymalna stawka taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego dla mieszkania o wartości 400 000 zł wynosi 2370 zł. Jest to wiadome dzięki Rozporządzeniu w sprawie maksymalnych stawek takty notarialnej.
Zgodnie z paragrafem 3 ust. 5 mieszkanie o wartości 400 000 zł wpisuje się w widełki między 60 000 a 1 000 000. Zatem wielkość stawki wynosi 1010 zł + 0,4% powyżej kwoty 60 000 zł. Skoro mieszkanie miało wartość 400 000 zł to „nadwyżka powyżej 60 000” wynosi 340 000zł. Mnożąc wynik przez 0,4% otrzymujemy 1360 zł.
Zatem koszty wynoszą 1010 zł + 1360 zł = 2370 zł.
Kolejnymi kosztami są te związane z wpisami do księgi wieczystej, wpisanie hipoteki oraz odpis aktu notarialnego.
Jak obniżyć wysokość kosztów u notariusza przy kupnie mieszkania?
Jedną z możliwości jest negocjowanie cen u notariusza. Jest to zgodne z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Mówi o tym paragraf 3 rozporządzenia. Rozporządzenie ustala wyłącznie ceny maksymalne, ale nie ustala minimalnych. Z tego powodu warto prześledzić oferty notariuszy na lokalnym rynku.
Warto zatem spędzić trochę czasu na analizie ofert kilku kancelarii notarialnych i spytać się o możliwość negocjacji ceny. Dzięki temu kupujący ma szansę na obniżenie kosztów sporządzenia aktu notarialnego nawet o kilkaset złotych. Zdarza się, że wysoka cena nieruchomości może spowodować, że notariusz będzie bardziej skłonny do upustów cenowych.
Niektórych kosztów związanych z kupnem mieszkania na rynku wtórnym nie można negocjować. Przykładem jest podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od wartości nieruchomości. Jest to po prostu podatek, który trzeba zapłacić Urzędowi Skarbowemu.
Źródła:
- https://lexlege.pl/ustawa-o-kosztach-sadowych-w-sprawach-cywilnych/
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20112321377/U/D20111377Lj.pdf
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20200001473/O/D20201473.pdf
Warto wiedzieć
- Wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnych może podlegać negocjacjom.
- Kancelaria notarialna nie może dowolnie kształtować opłat za czynności notarialne. Maksymalne koszty są ograniczone przepisami.
- Na rynku wtórnym opłaty notarialne zwyczajowo opłaca kupujący, ale w toku negocjacji może powstać inny podział kosztów notarialnych.
- Koszty notarialne są regulowane przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku.
- Z reguły koszty notarialne przy zakupie mieszkania ponosi kupujący.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Jakie opłaty trzeba ponieść przy zakupie mieszkania?
Przy zakupie mieszkania nabywca musi być gotowy do poniesienia kosztów notarialnych, opłat sądowych oraz w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym również podatku PCC (od czynności cywilno-prawnych). Oprócz tego dodatkowymi kosztami mogą być prowizje dla biura nieruchomości. W przypadku zakupu nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego konieczne będzie również przygotowanie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego oraz zapłacenie prowizji bankowi za udzielenie kredytu.
Za co się płaci u notariusza przy kupnie mieszkania?
Notariuszowi płaci się za wykonane czynności notarialne przy zakupie nieruchomości. Podstawowym kosztem jaki trzeba ponieść u notariusza jest opłata za przygotowanie aktu notarialnego. Jego koszt jest uzależniony od wartości transakcji. Z kolei koszt odpisu aktu notarialnego jest uzależniony od jego objętości (stron), ponieważ wynagrodzenie notariusza jest uzależnione od liczby stron aktu notarialnego.
Ile wynosi taksa notarialna 2023?
Taksa notarialna nie zmieniła się w 2023 roku względem 2022 roku. Maksymalne koszty notarialne związane z kupnem nieruchomości regulują przepisy Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego jest uzależniona od wartości transakcji.
Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania?
Koszt usług notarialnych zależy od wartości kupowanego mieszkania czy domu. Największym kosztem jest opłata za sporządzenie aktu notarialnego. Cena może wynieść nawet kilka tysięcy złotych. Dodatkowe usługi, takie jak odpis aktu notarialnego czy założenie księgi wieczystej, oznaczają znacznie mniejsze koszty.
Co to jest taksa notarialna?
Taksa notarialna to opłata jaką trzeba zapłacić notariuszowi za wykonanie przez niego określonych czynności np. sporządzenie aktu notarialnego czy wpis w księdze wieczystej. Maksymalny poziom kosztów notarialnych regulują przepisy.
