Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy należy go zapłacić i ile wynosi?

Sprzedaż nieruchomości może wiązać się dla sprzedawcy z dodatkowym obciążeniem na rzecz fiskusa. Na szczęście przepisy dają możliwość obniżenia wysokości podatku, a także w określonych okolicznościach, zwolnienia z konieczności jego zapłaty. Jeśli sprzedałeś mieszkanie sprawdź, czy i kiedy musisz zapłacić podatek.

Sprzedaż nieruchomości: mieszkania czy domu, będzie wymagać złożenia zeznania podatkowego w urzędzie skarbowym i zapłaty podatku tylko w określonych okolicznościach. Zasady związane z obliczeniem wysokości podatku od sprzedaży nieruchomości, terminu złożenia deklaracji czy terminu zapłaty podatku reguluje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czym jest podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości to obowiązek fiskalny nałożony na sprzedawcę nieruchomości. Ten rodzaj obciążenia dotyczy osób fizycznych i jest ograniczony czasowo. Wiąże się z koniecznością rozliczenia z fiskusem w ustawowym terminie. Jeśli od nabycia nieruchomości minie 5 lat podatkowych, jej sprzedaż nie pociąga za sobą dodatkowych obciążeń podatkowych. Dodatkowo ustawa w określonych przypadkach pozwala ograniczyć wysokość podatku.

Kiedy trzeba zapłacić podatek od nieruchomości?

Podatek należy zapłacić w przypadku sprzedaży:

  • Nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości.
  • Spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej.
  • Prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Jeżeli sprzedaż:

  • Nie następuje w wykonaniu prowadzonej działalności gospodarczej — czyli podatek dotyczy osób fizycznych.
  • Nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, a w przypadku uzyskania nieruchomości na podstawie spadku: 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.

Podatek od nieruchomości a jej kupno — przykład

Konieczność zapłaty podatku od nieruchomości w przypadku jej zakupu obrazuje poniższy przykład:

  • Data zakupu: kwiecień 2015 r.
  • Okres 5 lat biegnie od stycznia 2016 r. i upłynie po 31 grudnia 2020 r.
  • Czyli podatku nie trzeba będzie płacić w razie sprzedaży nieruchomości w 2021 r. lub później.

Podatek od nieruchomości a jej nabycie na podstawie dziedziczenia — przykład

Konieczność zapłaty podatku od nieruchomości a jej nabycie na podstawie dziedziczenia prezentuje przykład:

  • Spadkodawca kupił dom w kwietniu 2015 r., a zmarł w marcu 2020 r.
  • Okres 5 lat upłynie również po 31 grudnia 2020 r.
  • Spadkobierca, który sprzeda nieruchomość po tym terminie nie zapłaci podatku od nieruchomości.

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% i jest liczony od osiągniętego dochodu. Czyli w praktyce obowiązek jego zapłaty dotyczy jedynie sytuacji, kiedy cena sprzedaży nieruchomości jest wyższa niż cena nabycia.

Dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości można obliczyć według wzoru:

Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodu) + suma odpisów amortyzacyjnych

Przychód to cena sprzedaży określona w umowie między stronami, pomniejszona o ewentualne koszty związane ze sprzedażą np. koszty pośrednictwa w sprzedaży czy opłaty naliczane przez notariusza. Warto jednak pamiętać, że jeżeli cena umowna bez uzasadnionego powodu znacznie odbiega od cen rynkowych, to urząd skarbowy ma prawo określić wysokość przychodu biorąc pod uwagę ceny rynkowe, co wiąże się z wyższym podatkiem. Dlatego sposób ustalenia ceny nieruchomości, w szczególności powody jej obniżenia, warto wskazać w umowie sprzedaży.

Koszty uzyskania przychodu to udokumentowane wydatki, które sprzedający poniósł na kupno lub budowę nieruchomości.

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości — kupujący czy sprzedający?

Podatek od sprzedaży nieruchomości to obowiązek sprzedającego. Musi on samodzielnie wypełnić i złożyć deklarację do urzędu skarbowego oraz zapłacić podatek, jeśli istnieją ku temu przesłanki.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Obliczenie wysokości podatku obejmuje kilka elementów:

  • w pierwszej kolejności należy ustalić dochód ze sprzedaży, czyli:

Dochód = przychód – koszty uzyskania przychodu

Następnie obliczyć dochód wolny od podatku według poniższego wzoru, który uwzględnia ulgę mieszkaniową:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości x wydatki na cele mieszkaniowe / przychód

Ostatni etap to obliczenie podstawy opodatkowania, czyli:

Podstawa opodatkowania = dochód – dochód wolny od podatku

Obliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości — przykład

Podatnik kupił mieszkanie w 2017 r. za kwotę 300.000 zł. W 2021 r. sprzedał ją za kwotę 400.000 zł, czyli:

  • przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości – 400.000 zł
  • koszty uzyskania przychodu – 300.000 zł
  • dochód – 100.000 zł

Wariant 1

Cała uzyskana ze sprzedaży kwota zostanie przeznaczona na zakup innej nieruchomości. Dochód wolny od podatku:

(100.000 × 400.000) / 400.000 = 100.000

Czyli w tej sytuacji cały dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości korzysta ze zwolnienia podatkowego. Podatek wyniesie 0 zł.

Wariant 2

Część przychodu w wysokości 350.000 zł zostanie przeznaczona na zakup innego mieszkania, kwota 50.000 zł na wydatki osobiste inne niż cele mieszkaniowe. Dochód wolny od podatku:

(100.000 × 350.000) / 400.000 = 87.500

Kwota do opodatkowania wyniesie:

100.000 – 87.500 = 12.500

Kwota podatku:

12.500 x 19% = 2.375 zł

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Podatku od sprzedaży nieruchomości można uniknąć w kilku sytuacjach. Po pierwsze, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat podatkowych od momentu jej nabycia. Wówczas nie trzeba również składać zeznania podatkowego.

Po drugie, jeżeli podatnik przeznaczy uzyskane ze sprzedaży pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Podatku nie trzeba będzie płacić tylko w przypadku, jeśli na ten cel zostanie przeznaczona cała uzyskana ze sprzedaży kwota. W innym razie możemy mówić jedynie o możliwości obniżenia podatku. Przy czym warunkiem zwolnienia jest wykorzystanie pieniędzy np. zakup innej nieruchomości w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana.

Po trzecie podatku od sprzedaży nieruchomości nie trzeba płacić, jeśli podatnik nie uzyskał dochodu, czyli sprzedał nieruchomość taniej niż kupił.

Czy można obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek można obniżyć przeznaczając część uzyskanego ze sprzedaży przychodu na własne cele mieszkaniowe, czyli m.in. na:

  • nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego, lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego,
  • na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w SKOK.

W razie złożenia deklaracji podatkowej ze wskazaniem skorzystania z ulgi mieszkaniowej, ale niespełnienia jej warunków, należy złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Złożenia korekty deklaracji będzie wymagała również sytuacja odwrotna. W razie zapłaty podatku w pełnej wysokości, a następnie przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków na zakup innej nieruchomości z zachowaniem ustawowego terminu 3 lat, czyli spełnienie warunków do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Co można odliczyć od podatku od sprzedaży nieruchomości?

Opodatkowaniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży liczony jako różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania, rozumianych jako udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i zostały poczynione w czasie jej posiadania.

Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć m.in.:

  • cenę zakupu nieruchomości,
  • podatek od czynności cywilnoprawnych,
  • wynagrodzenie notariusza z tytułu sporządzenia aktu notarialnego,
  • wydatki poniesione w związku z modernizacją czy remontem nieruchomości.

W przypadku nabycia nieruchomości nieodpłatnie np. na podstawie dziedziczenia, do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć:

  • kwotę podatku od spadków i darowizn,
  • zapłacone przez podatnika długi spadkowe,
  • zapłacony zachowek.

Rzetelne dokumentowanie i uwzględnienie w rozliczeniu wszystkich kosztów uzyskania przychodu, pozwoli obniżyć kwotę dochodu, od którego wysokości naliczany jest podatek.

Na jakim druku rozliczamy podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości należy rozliczyć na druku PIT-39. Zeznanie podatkowe składa się do urzędu skarbowego, który jest właściwy ze względu na miejsce zamieszkania podatnika, w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia w roku następującym po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. W razie rozliczenia się z fiskusem wcześniej, przed datą określoną ustawą, uznaje się, że zeznanie zostało złożone 15 lutego. Formularz można złożyć zarówno w wersji papierowej — osobiście lub pocztą, jak i elektronicznie.

 

Źródła:

https://www.kis.gov.pl/documents/6609173/10425091/13.+Opodatkowanie+odp%C5%82atnego+zbycia+nieruchomo%C5%9Bci.pdf

https://www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-ze-sprzedazy-domu-mieszkania/#w-jakim-terminie-zlozyc-zeznanie

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19910800350/U/D19910350Lj.pdf

Warto wiedzieć

  1. Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 19 % i jest liczona od osiągniętego dochodu.
  2. Sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat liczonych od zakończenia roku, w którym podatnik nabył nieruchomość, nie łączy się już z koniecznością zapłaty podatku.
  3. W przypadku uzyskania mieszkania w drodze dziedziczenia okres 5 lat liczy się od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
  4. Deklarację roczną PIT-39 należy złożyć do właściwego urzędu skarbowego w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia w roku następującym po roku podatkowym, w którym sprzedano nieruchomość.
  5. Dochód ze sprzedaży mieszkania będzie zwolniony z podatku w razie przeznaczenia całego przychodu na własne cele mieszkaniowe.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Jak uniknąć płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości?

    Są dwie możliwości. Po pierwsze poczekać i sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Po drugie, w razie wcześniejszej sprzedaży wystarczy przeznaczyć uzyskany ze sprzedaży przychód na własne cele mieszkaniowe — wówczas dochód jest wolny od podatku. Termin na realizację to 3 lata podatkowe.

  2. W jakim terminie trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

    Termin na zapłatę podatku od sprzedaży nieruchomości jest taki sam jak na złożenie deklaracji do urzędu skarbowego czyli do 30 kwietnia następującego po roku podatkowym, w którym doszło do zawarcia transakcji.

  3. Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat?

    Sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie wymaga rozliczenia z urzędem skarbowym. Nie trzeba składać zeznania podatkowego ani płacić podatku.

  4. Jaki podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku?

    Podatek wynosi 19% i jest liczony od dochodu. Termin 5 lat liczony jest jednak inaczej: od końca roku kalendarzowego, w którym to spadkodawca nabył nieruchomość.

  5. Na jakim druku należy rozliczyć z fiskusem podatek od sprzedaży nieruchomości?

    Podatek od sprzedaży nieruchomości należy rozliczyć na formularzu PIT-39.

PORÓWNAJ KREDYTY
Izabela Stachura
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments