Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Finanse osobiste

Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy należy go zapłacić i ile wynosi?

Getty Images

Sprzedaż nieruchomości może wiązać się dla Ciebie jako sprzedawcy z dodatkowym obciążeniem na rzecz fiskusa. Na szczęście przepisy dają Ci możliwość obniżenia wysokości podatku, a także w określonych okolicznościach, zwolnienia z konieczności jego zapłaty. Sprzedałeś mieszkanie? Sprawdź, czy i kiedy musisz zapłacić podatek oraz złożyć deklarację do urzędu skarbowego.

Sprzedaż nieruchomości: mieszkania czy domu, będzie wymagać złożenia zeznania podatkowego w urzędzie skarbowym i zapłaty podatku tylko w określonych okolicznościach. Zasady związane z obliczeniem wysokości podatku od sprzedaży nieruchomości, terminu złożenia deklaracji czy terminu zapłaty podatku reguluje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czym jest podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości to obowiązek fiskalny nałożony na sprzedawcę nieruchomości. Ten rodzaj obciążenia dotyczy osób fizycznych i jest ograniczony czasowo. Wiąże się z koniecznością rozliczenia z fiskusem w ustawowym terminie. Jeśli od nabycia nieruchomości minie 5 lat podatkowych, jej sprzedaż nie pociąga za sobą dodatkowych obciążeń podatkowych. Dodatkowo ustawa w określonych przypadkach pozwala ograniczyć wysokość podatku.

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości — kupujący czy sprzedający?

Podatek od sprzedaży nieruchomości obciąża Ciebie, jako sprzedającego. Musisz samodzielnie wypełnić i złożyć deklarację do urzędu skarbowego oraz zapłacić podatek, jeśli istnieją ku temu przesłanki.

Kiedy trzeba zapłacić podatek od nieruchomości?

Konieczność rozliczenia się z fiskusem, czyli złożenia deklaracji podatkowej i zapłaty ewentualnego podatku pojawi się w przypadku sprzedaży:

  • nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli sprzedaż:

  • nie następuje w wykonaniu prowadzonej działalności gospodarczej — co oznacza, że omawiany podatek dotyczy osób fizycznych.
  • nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, a w przypadku uzyskania nieruchomości na podstawie spadku: 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.

Przykład

Pan Jan kupił mieszkanie w kwietniu 2022 r. z zamiarem jego późniejszej sprzedaży. Określony ustawą 5-letni termin dotyczący okresu, w którym ewentualna sprzedaż mieszkania przez właściciela wiązałaby się z koniecznością zapłaty podatku, rozpoczyna się 1 stycznia 2023 r. i zakończy 31 grudnia 2027 r. Jeśli pan Jan wstrzyma się ze sprzedażą nieruchomości do 2028 r., nie zapłaci podatku.

Podatek od nieruchomości a jej nabycie na podstawie dziedziczenia

Przykład

Pani Monika odziedziczyła w lipcu 2023 r. po swoim dziadku Tomaszu dom. Pan Tomasz nabył nieruchomość w 2015 r. Zatem pani Monika może sprzedać odziedziczony dom w dowolnej chwili bez koniczności zapłaty podatku, bo od momentu nabycia przez jej dziadka (spadkodawcę) nieruchomości minęło już 5 lat.

Podatek od nieruchomości a rozdzielność majątkowa

Przykład

Pani Sylwia i pan Marek kupili w czasie trwania swojego małżeństwa (i wspólności majątkowej) w marcu 2021 r. mieszkanie. W styczniu 2024 r. małżonkowie postanowili podpisać umowę o rozdzielności majątkowej. Jeśli zdecydują się na sprzedaż wspólnego mieszkania, to w takiej sytuacji 5-letni okres, po którym nie trzeba już będzie płacić podatku, upłynie 31 grudnia 2026 r.

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% i jest liczony od osiągniętego dochodu. Czyli w praktyce obowiązek jego zapłaty dotyczy jedynie sytuacji, kiedy kwota, jaką uzyskałeś ze sprzedaży nieruchomości jest wyższa niż cena, po jakiej ją kupiłeś mieszkanie czy dom. W obliczeniu dochodu pomoże Ci poniższy wzór:

Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodu) + suma odpisów amortyzacyjnych

Przychód to cena sprzedaży określona w umowie pomiędzy Tobą a kupującym.

Uwaga!

Pamiętaj, że jeżeli cena nieruchomości określona w umowie bez uzasadnionego powodu znacznie odbiega od cen rynkowych, to urząd skarbowy ma prawo określić wysokość przychodu biorąc pod uwagę ceny rynkowe, co wiąże się z wyższym podatkiem. Dlatego sposób ustalenia ceny nieruchomości, a w szczególności powody jej obniżenia, warto wskazać w umowie sprzedaży.

Co można odliczyć od podatku od sprzedaży nieruchomości?

Opodatkowaniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży liczony jako różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania. Kosztami uzyskania przychodu, które możesz odliczyć, będą udokumentowane wydatki, które poniosłeś na kupno lub budowę nieruchomości m.in.:

  • cena kupna nieruchomości,
  • podatek od czynności cywilnoprawnych,
  • opłaty notarialne z tytułu sporządzenia aktu notarialnego.

W przypadku nabycia mieszkania lub domu nieodpłatnie np. na podstawie dziedziczenia, do kosztów uzyskania przychodu możesz zaliczyć:

  • wartość zapłaconego podatku od spadków i darowizn,
  • spłacone długi spadkowe,
  • jeśli nabycie nastąpiło na podstawie testamentu – to ewentualne zaspokojone roszczenia o zachowek czy koszty związane z wykonaniem zapisów i poleceń wskazanych przez spadkodawcę w testamencie.

Przykład

Pan Michał odziedziczył po ojcu dwie nieruchomości: dom i mieszkanie, których łączna wartość wynosi 900 000 zł. Dom o wartości 600 000 zł obciążony jest jednak kredytem, którego aktualna wartość do spłaty wynosi 150 000 zł. Aby spłacić kredyt pan Michał decyduje się na sprzedaż mieszkania o wartości 300 000 zł. W tej sytuacji do kosztów uzyskania przychodu może zaliczyć kwotę 49 500 zł zgodnie z wyliczeniem:

  • Udział wartości sprzedanej nieruchomości w całkowitej wartości spadku (300 000 zł / 900 000 zł) x 100% = 33%
  • Część ciężaru spadkowego, który można zaliczyć do kosztów wyniesie: 150 000 x 33% = 49 500 zł

Do kosztów uzyskania przychodów możesz również zaliczyć wydatki, które zwiększyły wartość nieruchomości. Przepisy nie wskazują zamkniętego katalogu takich wydatków, dając Ci tym samym pewną dowolność w tym zakresie. Pamiętaj jednak, że do ustalenia ich wysokości będą Ci potrzebne faktury VAT, które będą również dowodem dla urzędu skarbowego, że faktycznie poniosłeś deklarowane koszty.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?

Wysokość podatku to 19% liczonych od dochodu. Obliczenie wysokości podatku w obejmuje kilka etapów.

  • W pierwszej kolejności należy ustalić dochód ze sprzedaży, czyli:

Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodu)+odpisy amortyzacyjne

  • Następnie należy obliczyć dochód wolny od podatku, który uwzględnia ulgę mieszkaniową. Możesz wykorzystać do tego poniży wzór:

Dochód zwolniony = (dochód ze sprzedaży nieruchomości x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód

  • Ostatni etap to obliczenie podstawy opodatkowania, czyli:

Podstawa opodatkowania = dochód – dochód wolny od podatku

Przykład

Pani Ania kupiła mieszkanie w 2020 r. za kwotę 300.000 zł. W 2023 r. sprzedała nieruchomość za cenę 400.000 zł, co oznacza, że:

  • Jej przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości wyniósł 400.000 zł
  • Do kosztów uzyskania przychodu może zaliczyć 300.000 zł
  • W tym przypadku jej dochód wyniesie 100.000 zł

Pani Ania całą uzyskaną ze sprzedaży kwotę chce przeznaczyć na zakup innej nieruchomości.

  • Zatem dochód wolny od podatku w jej przypadku wyniesie: (100.000 × 400.000) / 400.000 = 100.000

Co oznacza, że w tej sytuacji cały dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości korzysta ze zwolnienia podatkowego, a podatek wyniesie 0 zł.

Pani Ania rozważa jeszcze drugą opcję przeznaczenia części przychodu w wysokości 350 000 zł na zakup innego mieszkania, a kwotę 50 000 zł na wydatki osobiste inne niż cele mieszkaniowe.

  • Dochód wolny od podatku wyniesie: (100 000 × 350 000) / 400 000 = 87 500
  • Podstawa opodatkowania = 100 000 – 87 500 = 12 500
  • Kwota podatku do zapłaty = 12 500 x 19% = 2 375 zł

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Podatku dochodowego możesz uniknąć w kilku sytuacjach. Po pierwsze, oczywiście jeśli wstrzymasz się ze sprzedażą 5 lat podatkowych od momentu jej nabycia, jak to wcześniej zostało pokazane na przykładach. W takiej sytuacji nie musisz również składać zeznania podatkowego.

Po drugie podatku nie zapłacisz, jeśli uzyskane ze sprzedaży pieniądze przeznaczysz na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych, ale uwaga wysokość zwolnienia zależy od tego jaką kwotę z uzyskanego przychodu przeznaczysz na cele mieszkaniowe.

Podatku nie trzeba będzie płacić tylko w przypadku, jeśli na ten cel zostanie przeznaczona cała uzyskana ze sprzedaży kwota. W innym razie możemy mówić jedynie o możliwości obniżenia podatku. Przy czym warunkiem zwolnienia jest wykorzystanie pieniędzy zakup innej nieruchomości w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana.

Przykład

Pan Adam sprzedał mieszkanie przed upływem 5 lat od jego kupna za kwotę 300 000 zł, czyli o 50 000 zł więcej niż kupił. Jednocześnie cały przychód zamierza przeznaczyć na kupno większego mieszkania. Dzięki temu pan Adam nie zapłaci podatku, ale nadal jest zobowiązany do złożenia deklaracji PIT 39 do urzędu skarbowego.

Pod pojęciem wydatków na własne cele mieszkaniowe, kryje się:

  • kupno budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu, a także gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, które są związane z tym budynkiem lub lokalem,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowa, adaptacja lub remont własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
  • modernizacja lub adaptacja na cele mieszkaniowe własnego budynku lub własnego lokalu niemieszkalnego,
  • spłata kredytu, który został zaciągnięty w celu sfinansowania nieruchomości przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe.

Spróbuj tego

Własne cele mieszkaniowe możesz realizować nie tylko w Polsce, ale również w państwach członkowskich Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) lub Konfederacji Szwajcarskiej. Przeznaczenie środków pozyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe poza wymienionymi wyżej państwami i skorzystanie ze zwolnienia będzie możliwe tylko wówczas, jeśli na podstawie umów międzynarodowych, urząd skarbowy będzie mógł uzyskać informacje podatkowe od tego państwa, w którym poniosłeś wydatki z tego tytułu.

Po trzecie podatku od sprzedaży nieruchomości nie zapłacisz, jeśli transakcja nie wiąże się z osiągnięciem dochodu, czyli w praktyce np. wówczas, jeśli sprzedasz nieruchomość taniej niż kupiłeś.

Czy można obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Oprócz możliwości uniknięcia podatku, istnieje również możliwość jego obniżenia. Chodzi o wspomnianą wcześniej sytuację odpłatnego zbycia nieruchomości i przeznaczenia części przychodu na własne cele mieszkaniowe. Co ważne, żeby skorzystać z ulgi (tzw. ulga mieszkaniowa), musisz to zrobić w terminie 3 lat, który biegnie od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś swoją nieruchomość.

Jeśli po sprzedaży nieruchomości złożyłeś deklarację podatkową ze wskazaniem skorzystania z ulgi mieszkaniowej, ale faktycznie nie spełniłeś jej warunków, musisz złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Złożenia korekty deklaracji będzie wymagała również sytuacja odwrotna. W razie zapłaty podatku w pełnej wysokości, a następnie przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków na zakup innej nieruchomości z zachowaniem ustawowego terminu 3 lat, czyli spełnienie warunków do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Na jakim druku złożyć zeznanie podatkowe do urzędu skarbowego?

Podatek od sprzedaży nieruchomości rozliczysz na druku PIT-39. Jest to zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w danym roku podatkowym. Deklarację możesz wypełnić elektronicznie na aktywnym formularzu, za pomocą dostępnych w sieci programów lub wydrukować deklarację i wypełnić ją ręcznie.

W jaki sposób i gdzie złożyć zeznanie podatkowe?

Zeznanie podatkowe możesz złożyć w formie papierowej lub elektronicznie.

Wydrukowaną i podpisaną deklarację możesz złożyć osobiście w urzędzie skarbowym, albo wysłać pocztą. Jeśli zdecydujesz się na to drugie rozwiązanie, pamiętaj, żeby dokumenty wysłać co najmniej listem poleconym, a najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Dzięki temu uzyskasz potwierdzenie złożenia deklaracji, a tym samym spełnienia obowiązku wobec fiskusa, a jednocześnie informację, kiedy dokumenty zostały dostarczone do urzędu.

Jeśli zdecydujesz się osobiście dostarczyć deklarację do urzędu, wówczas możesz poprosić o przybicie prezentaty (pieczątki potwierdzającej wpływ dokumentu z datą przyjęcia) na kopii składanej deklaracji.

W formie elektronicznej deklarację złożysz przez portal e-deklaracje. Przy czym w tej opcji możliwość złożenia deklaracji będzie wymagała podpisu:

  • za pomocą danych autoryzujących – bezpłatnie z użyciem danych takich jak PESEL lub NIP, imię i nazwisko, data urodzenia i kwota przychodu wskazana w zeznaniu rocznym.
  • za pomocą kwalifikowanego podpisu elektronicznego – opcja płatna

Przepisy wskazują, że zeznanie podatkowe na druku PIT-39 powinieneś złożyć do właściwego urzędu skarbowego. Który urząd będzie właściwym? Odpowiedź na to pytanie daje nam Art. 45 1b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mianowice deklarację należy złożyć do urzędu skarbowego właściwego ze względu na Twoje miejsce zamieszkania w dniu złożenia deklaracji.

Jaki jest termin złożenia zeznania podatkowego?

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości deklarację składasz do urzędu skarbowego w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia w roku następującym po roku podatkowym, w którym sprzedałeś nieruchomość (o ile nie upłynęło jeszcze 5 ustawowych lat od jej nabycia). Deklarację złożoną wcześniej, przed datą określoną ustawą, uznaje się, że za złożoną 15 lutego.

Standardowo, jeśli ostatni dzień na złożenie deklaracji wypada w sobotę, niedzielę albo inny dzień ustawowo wolny od pracy, wówczas ostaniem dniem na złożenie zeznania, będzie pierwszy dzień roboczy po tym dniu wolnym.

Źródła:

  • https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19910800350/U/D19910350Lj.pdf 
  • https://www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-ze-sprzedazy-domu-mieszkania/ 

Warto wiedzieć

  1. Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 19 % i jest liczona od osiągniętego dochodu.
  2. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości po upływie 5 lat liczonych od zakończenia roku, w którym kupiłeś mieszkanie czy dom, nie trzeba już składać deklaracji i płacić podatku do urzędu skarbowego bez względu na wysokość osiągniętego dochodu.
  3. W przypadku uzyskania mieszkania w drodze dziedziczenia okres 5 lat liczy się od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
  4. Deklarację roczną PIT-39 należy złożyć do właściwego urzędu skarbowego w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia w roku następującym po roku podatkowym, w którym sprzedano nieruchomość.
  5. Dochód ze sprzedaży mieszkania będzie w całości zwolniony z podatku w razie przeznaczenia całego przychodu na własne cele mieszkaniowe.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

  1. Jak uniknąć płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości?

    Są dwie możliwości. Po pierwsze poczekać i sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Po drugie, w razie wcześniejszej sprzedaży wystarczy przeznaczyć uzyskany ze sprzedaży przychód na własne cele mieszkaniowe — wówczas dochód jest wolny od podatku. Termin na realizację to 3 lata podatkowe.

  2. W jakim terminie trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

    Termin na zapłatę podatku od sprzedaży nieruchomości jest taki sam jak na złożenie deklaracji do urzędu skarbowego czyli do 30 kwietnia następującego po roku podatkowym, w którym doszło do zawarcia transakcji.

  3. Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat?

    Sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie wymaga rozliczenia z urzędem skarbowym. Nie trzeba składać zeznania podatkowego ani płacić podatku.

  4. Jak ominąć 19% podatek od sprzedaży nieruchomości?

    Jest kilka sytuacji, w których można uniknąć płacenia 19% podatku od sprzedaży nieruchomości. Oto kilka z nich: Jeśli sprzedajesz nieruchomość, którą posiadałeś i w której mieszkałeś przez co najmniej 5 lat, nie musisz płacić podatku. Jeśli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na zakup lub budowę nowej nieruchomości do celów mieszkalnych to też nie musisz płacić podatku.

  5. Jaki podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku?

    Podatek wynosi 19% i jest liczony od dochodu. Termin 5 lat liczony jest jednak inaczej: od końca roku kalendarzowego, w którym to spadkodawca nabył nieruchomość.

  6. Na jakim druku należy rozliczyć z fiskusem podatek od sprzedaży nieruchomości?

    Podatek od sprzedaży mieszkania czy domu należy rozliczyć na formularzu PIT-39. Deklarację można złożyć w wersji papierowej lub elektronicznie za pomocą portalu e-deklaracje.

Oceń artykuł
4.9

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest

10 komentarzy
najnowszy
najstarszy oceniany
Inline Feedbacks
View all comments
beata
beata
8 miesięcy temu

czy nieruchomosc mozna sprtedac w polsce a kupic na wlasne cele mieszkaniowe np w de?

Monika
Monika
8 miesięcy temu

Witam. W marcu bieżącego roku zmarł mój ojciec,dziedziczyłam po nim dom wspólnie z 3-ką rodzeństwa . Ojciec dom dostał od swojego ojca około 20 lat temu . Teraz ja darowałam swoją część swojemu synowi i teraz chcemy jednak wszystko sprzedać , razem z rodzeństwem .Pytanie moje ,czy musimy płacić podatek do urzędu skarbowego?

Krzysztof
Krzysztof
1 rok temu

Witam, proszę o podpowiedź.
W 2020. roku nabyłem z partnerką dom od dewelopera w wysokości ok 800tys zł. W tym roku planujemy go sprzedać. Planowany dochód może wynieść 200tys zł.
Czy po sprzedaży domu każdy z nas osobno musi się rozliczyć czy wystarczy ze zrobi to jedno z nas? Dodam, ze nie jesteśmy w związku małżeńskim a z fiskusem co roku rozliczamy się osobno…
Dodatkowe pytanie dotyczące zakupu nowej nieruchomości -jeśli jedno z nas zakupi nieruchomość wydając przy tym ok 600tys to czy ta jedna strona będzie zwolniona z podatku 19% a druga będzie musiała zapłacić 19% z całego dochodu 200tys lub połowy dochodu 100tys?
Żeby było ciekawiej to dodam pytanie dotyczące terminów sprzedaży i zakupu nieruchomości… Może zdarzyć się tak, że zakup (umowa na nową nieruchomość) będzie sporządzona wcześniej niż sprzedaż domu zakupionego w 2020. Opłacając zaliczkę i pierwsze transze z własnych środków zwalnia mnie to z uiszczenia podatku od sprzedaży domu? Jeśli ostatecznie podpisanie aktu notarialnego na nową nieruchomość nastąpi w przyszłym roku to czy zakup nieruchomości w tym przypadku będzie zwalniał w jakiejś części ?
Z góry dziękuję za pomoc.

Anna
Anna
1 rok temu

Witam serdecznie. W 2012 roku nabyłam 1/2 cz. mieszkania jako spadek po mamie i zapłaciłam od tego bratu zachowek. Natomiast ojciec drugą cz. przekazał bratu w formie darowizny. Czyli zostaliśmy współwłaścicielami. W 2020 roku brat wniósl sprawe o zniesienie współwłasności. Była zrobiona wycena rzeczoznawcy na kwote 155 tys. w sumie bratu na podstawie ugody sądowej musiałam zwrócić 47 tys. Od 2012 roku poniosłam tez nakłady finansowe na remont. Teraz chciałabym sprzedać mieszkanie już jako jedyny właściciel. Jak obliczyć podatek.
Pozdrawiam

Roman
Roman
1 rok temu

Witam. W 1999roku umarł tata i dostałem 1/4 domu. W 2021r mama przepisała mi dalszą 1/4 domu. Teraz mam 2/4 domu czyli dół domu. Sprzedaję te 2/4 ale 1/4 nie jest opodatkowana bo minęło 5 lat. Problem polega na tym,że w 1/4 było tego 55m2 a teraz 1/4 od mamy to 100m2. Jaki muszę zapłacić podatek od tej sprzedaży? Dzięki