Podatek od zakupu mieszkania dotyczy nabycia nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Warto zwrócić uwagę jaka będzie wysokość dodatkowych kosztów, a także kiedy i komu trzeba zapłacić podatek.
- Czym jest podatek od zakupu mieszkania?
- Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania?
- Jaka jest stawka podatku od zakupu mieszkania w 2023 r.
- Zwolnienie z podatku PCC
- Podwyższona stawka podatku PCC
- Podatek VAT od nieruchomości na rynku pierwotnym
- Podatek od zakupu mieszkania a kredyt hipoteczny
- Kiedy należy zapłacić podatek od zakupu mieszkania?
- W jaki sposób zapłacić podatek od zakupu mieszkania?
- Kto płaci podatek od zakupu mieszkania?
- Podsumowanie
- Warto wiedzieć
Praktycznie we wszystkich lokalizacjach, które podlegały badaniu w ramach przygotowania Ogólnopolskiego raportu AMRON-SARFiN o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości, średnie ceny transakcyjne mieszkań w Polsce w II kwartale 2023 r. wzrosły w stosunku do cen II kwartału 2022 r. Natomiast porównując dane do I kwartału 2023 r. zróżnicowanie było już bardziej widoczne. W kilku miastach ceny nieznacznie spadły.
Średnia cena transakcyjna mieszkania zależała przede wszystkim od jej lokalizacji – nadal najdroższa jest Warszawa, gdzie trzeba przygotować się na stawkę 12.036 zł za m2. Najtaniej było w Łodzi, gdzie nieruchomość można było kupić płacąc 6.678 zł za m2. Wartość nieruchomości ma wpływ nie tylko na koszty kredytowe, jeśli kupujący posiłkuje się finansowaniem bankowym, ale również na koszty notarialne i wysokość podatku, który trzeba zapłacić kupując mieszkanie.
Czym jest podatek od zakupu mieszkania?
Podatek od zakupu mieszkania, to dodatkowy wydatek, który warto mieć na uwadze kalkulując koszty związane z kupnem nieruchomości. W zależności od tego od kogo zostanie kupiona nieruchomość, na rynku pierwotnym od dewelopera czy na rynku wtórnym od osoby fizycznej, można wyróżnić:
- podatek od czynności cywilnoprawnych – tzw. PCC – regulowany ustawą z 9 września 2000 r. i uiszczany w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym,
- podatek VAT, który dotyczy nabycia nieruchomości od dewelopera na rynku pierwotnym.
Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania?
Podatek od zakupu mieszkania zależy od jego wartości. Kupujący nieruchomość na rynku pierwotnym nie musi się przejmować wysokością podatku, bo zapłaci go w ramach ceny mieszkania określonej przez dewelopera. Inaczej jest w razie zakupu nieruchomości na rynku wtórnym czyli od osoby fizycznej.
Szacunkową wartość podatku PCC można określić już na etapie poszukiwania mieszkania, warto jednak zawsze negocjować cenę, bo to od niej zależy jaką kwotę trzeba będzie jeszcze odprowadzić do urzędu skarbowego. Różnice mogą być znaczące. W przypadku mieszkania o wartości 300.000 zł PCC wyniesie 6.000 zł, a przy nieruchomości wartej 500.000 zł trzeba będzie zapłacić dodatkowo 10.000 zł.
Jeśli chcesz kupić swoją pierwszą nieruchomość, wstrzymaj się z decyzją do 31. sierpnia 2023 r. To właśnie od tego dnia zaczynają obowiązywać znowelizowane przepisy, które wprowadzają zwolnienie z konieczności zapłaty podatku PCC.
Jaka jest stawka podatku od zakupu mieszkania w 2023 r.
Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych PCC w 2023 r. wynosi 2 % wartości rynkowej mieszkania. W praktyce kwota do zapłaty liczona jest jako procent od wartości nieruchomości wskazanej w umowie sprzedaży. Nie warto jednak celowo zaniżać ceny zakupu mieszkania, bo urząd skarbowy może ją zakwestionować.
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju, biorąc pod uwagę m.in. ich położenie czy stan i stopień zużycia. Jeśli wartość nieruchomości określona w umowie nie odpowiada, zdaniem pracowników urzędu skarbowego, jej wartości rynkowej wówczas organy podatkowe mogą wezwać do jej podwyższenia lub obniżenia.
Dlatego w razie okazyjnego zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, po cenie niższej niż rynkowa, najlepiej wskazać w umowie okoliczności, które zostały wzięte pod uwagę przy wycenie nieruchomości. W przypadku finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym, bank wymaga opinii biegłego rzeczoznawcy w zakresie wartości nieruchomości, jednak nawet w przypadku kupna mieszkania za gotówkę, warto zlecić sporządzenie takiej opinii – może ona stanowić dowód w sprawie, w razie ewentualnego sporu z urzędem skarbowym.
Zwolnienie z podatku PCC
Od 31 sierpnia 2023 r. zaczyna obowiązywać nowelizacja, która wprowadza zwolnienie z konieczności zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w przypadku nabycia:
- prawa własności lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość,
- prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które dotyczy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Zwolnienie dotyczy tylko osób fizycznych, którym zarówno w dniu sprzedaży, ani przed tym dniem nie przysługiwało żadne z wyżej wymienionych praw, ani nawet udział w tych prawach. Wyjątek stanowi nabycie udziału, który nie przekracza (w momencie kupna nieruchomości) lub nie przekraczał przed tym dniem 50% i nabycie udziału nastąpiło w drodze dziedziczenia.
Zatem w praktyce ze zwolnienia od 31 sierpnia 2023 r. mogą korzystać jedynie osoby, które kupują swoją pierwszą nieruchomość.
Podwyższona stawka podatku PCC
Kolejna zmiana wejdzie w życie 1 stycznia 2024 r. i stanowi podwyższenie wysokości podatku do 6% wartości nieruchomości dla kupujących, którzy:
- nabywają co najmniej 6 lokali mieszkalnych, które stanowią odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów lub usług, a także udziały w tych lokalach,
- albo nabyli już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich – podwyższona stawka będzie obowiązywać od szóstego i każdego kolejnego lokalu.
Podatek VAT od nieruchomości na rynku pierwotnym
Stawka podatku VAT zależy od powierzchni nieruchomości i wynosi:
- 8% w przypadku lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m2 oraz domów jednorodzinnych o powierzchni do 300m2 lub
- 23% w przypadku lokali mieszkalnych i domów o większej powierzchni niż ta określona powyżej, a także w przypadku kupna garażu lub komórki lokatorskiej.
Wysokość podatku VAT oblicza i podaje deweloper określając cenę nieruchomości.
Podatek od zakupu mieszkania a kredyt hipoteczny
Obok podatku od czynności cywilnoprawnych przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym i podatku VAT w przypadku nabycia nieruchomości od dewelopera, warto wspomnieć również o podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Osoba, która posiłkuje się kredytem hipotecznym przy kupnie nieruchomości, musi jeszcze odprowadzić ten dodatkowy podatek do urzędu skarbowego. Jego wysokość zależy od rodzaju ustanowionej hipoteki i wynosi:
- dla hipoteki zwykłej – 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności,
- dla hipoteki kaucyjnej zabezpieczającej wierzytelność o wartości nieustalonej – to zryczałtowana stawka w wysokości 19 zł.
W przypadku kredytu hipotecznego wierzytelność może obejmować:
- kwotę kredytu albo kwotę kredytu wraz z kwotą odsetek, których wartość jest z góry znana czyli ich wysokość jest ściśle określona i wynika np. z harmonogramu spłaty – wówczas kwota podatku od hipoteki ustanowionej dla zabezpieczenia spłaty tak określonej wierzytelności wyniesie 0,1 %,
- kwotę kredytu wraz z kwotą odsetek o nieustalonej wartości – taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku zmiennej stopy oprocentowania kredytu – przy tak skonstruowanej wierzytelności podatek od ustanowienia hipoteki wyniesie 19 zł.
Odprowadzenie podatku PCC od ustanowienia hipoteki ciąży na osobie składającej oświadczenie woli o jej ustanowieniu czyli kupującym mieszkanie. Obowiązek podatkowy w takim przypadku powstaje z chwilą złożenia takiego oświadczenia lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki – jeśli jest on częścią aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości na nabywcę, w załatwieniu formalności pomoże notariusz, który pobierze należną kwotę i sporządzi deklarację do urzędu skarbowego.
Kiedy należy zapłacić podatek od zakupu mieszkania?
W razie kupna mieszkania bezpośrednio od dewelopera sprawa jest prosta, bo cena, którą płaci nabywca obejmuje już VAT. Oznacza to, że podatek zostanie uiszczony w momencie rozliczenia się kupującego ze sprzedającym, bez konieczności dodatkowych czynności i rozliczeń z urzędem skarbowym.
W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym PCC należy zapłacić w terminie 14 dni od daty powstania obowiązku podatkowego czyli od momentu dokonania danej czynności cywilnoprawnej. W przypadku nieruchomości chodzi o zawarcie przed notariuszem umowy kupna sprzedaży mieszkania przenoszącej jego własność. Nawet jeśli wcześniej została zawarta umowa przedwstępna, to obowiązek podatkowy powstaje dopiero od momentu zawarcia tej drugiej, “właściwej” umowy.
W jaki sposób zapłacić podatek od zakupu mieszkania?
Należny podatek od czynności cywilnoprawnych należy odprowadzić samodzielnie, bez wezwania i wpłacić wyliczoną kwotę na konto bankowe urzędu skarbowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Dodatkowym obowiązkiem jest sporządzenie i złożenie w urzędzie skarbowym deklaracji podatkowej na druku PCC-3.
Z uwagi na obowiązek sporządzenia umowy kupna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, czynności związane z wyliczeniem podatku, pobraniem od kupującego właściwej kwoty, sporządzeniem deklaracji i złożeniem jej do urzędu skarbowego dokonuje notariusz.
W razie kupna nieruchomości na rynku pierwotnym, nie trzeba martwić się koniecznością odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego – bo obowiązuje stawka VAT, którą kupujący płaci w momencie przelewu do dewelopera.
Kto płaci podatek od zakupu mieszkania?
Obowiązek zapłaty podatku od zakupu mieszkania zawsze ciąży na kupującym. Jednak jedynie w przypadku kupna nieruchomości na rynku wtórnym wiążą się z tym dodatkowe obowiązki w zakresie obliczenia i odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego. Natomiast cena mieszkania na rynku pierwotnym zawiera w sobie już odpowiednią wysokość podatku VAT i nie wymusza podjęcia dodatkowych czynności na kupującym.
Podsumowanie
Cena mieszkania to nie jedyny koszt, który należy wziąć pod uwagę kupując nieruchomość. Na ostateczną kwotę do wydania ma wpływ wartość mieszkania, która wpływa zarówno na koszty notarialne, jak i podatek. Wysokość podatku to kwestia szczególnie ważna przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym, bo to dodatkowy koszt, który trzeba ponieść dopiero w momencie podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości.
Warto wiedzieć
- Podatek od czynności cywilnoprawnych kupujący musi zapłacić tylko w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym.
- Termin na uiszczenia podatku PCC i złożenie deklaracji podatkowej w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych na druku PCC-3 wynosi 14 dni od nabycia nieruchomości.
- Zgodnie z zasadą zakazu podwójnego opodatkowania, VAT obowiązuje w przypadku kupna mieszkania od dewelopera, a PCC należy obliczyć i odprowadzić do urzędu skarbowego w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym.
- Wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2 % od wartości rynkowej nieruchomości. Od 31 sierpnia 2023 r. z podatku PCC będą zwolnione osoby fizyczne, które kupują swoją pierwszą nieruchomość.
- W razie podejrzenia, że wartość mieszkania określona w umowie jest zaniżona w stosunku do cen rynkowych, urząd skarbowy może zakwestionować jej wysokość.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Kiedy nie trzeba płacić podatku od kupna mieszkania?
Podatku nie muszą odprowadzić do urzędu skarbowego osoby kupujące nieruchomość na rynku pierwotnym – cena nieruchomości obejmuje już podatek VAT. Od 31 sierpnia 2023 r. ze zwolnienia od podatku PCC skorzystają osoby fizyczne, które kupują swoje pierwsze mieszkanie.
Kto jest zwolniony z PCC przy zakupie mieszkania?
Od 31 sierpnia 2023 r. z podatku PCC będą zwolnione osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie. Ze zwolnienia będą mogły również skorzystać osoby, które mają lub miały udział w prawie własności mieszkania lub domu nie przekraczający 50%, a podstawą nabycia tego udziału było dziedziczenie.
Czy da się uniknąć PCC?
Od 31 sierpnia 2023 r. – tak. Zwolnienie dotyczy przede wszystkim osób fizycznych, które kupują na rynku wtórnym swoje pierwsze mieszkanie.
Kiedy notariusz nie pobiera PCC?
W przypadku kupna nieruchomości od dewelopera oraz od 31 sierpnia 2023 r. w przypadku zakupu swojej pierwszej nieruchomości (mieszkania lub domu jednorodzinnego) przez osobę fizyczną na rynku wtórnym.
Czy podatek PCC jest obowiązkowy?
Tak, dla osób kupujących nieruchomość na rynku wtórnym. Ze zwolnienia od 31 sierpnia 2023 r. mogą skorzystać osoby fizyczne, które kupują swoją pierwszą nieruchomość w życiu.
Mam do Pani uprzejme pytanie:Czy obywatel Polski ,który kiedyś posiadał nieruchomość na terenie Włoch, a obecnie po powrocie do kraju i chcący kupić mieszkanie, jest również zwolniony z 2 % podatku PCC. Dziękuję Pozdrawiam