Przepisanie mieszkania u notariusza jest formą przekazania własności popularną zwłaszcza wśród bliskich krewnych. Umowa darowizny powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego i tu pojawiają się pierwsze koszty. W niektórych wypadkach trzeba też zapłacić podatki. Dlatego sprawdzamy ile kosztuje przepisanie mieszkania i czy można ten koszt ominąć.
- Jak działa darowizna mieszkania?
- Jakie są formy przekazania własności mieszkania?
- Czym jest darowizna?
- Czym jest umowa o dożywocie?
- Czym jest testament?
- Jak wygląda przepisanie mieszkania krok po kroku?
- Przepisanie mieszkania na dziecko – jaki podatek?
- Ile wynosi podatek od darowizny?
- Jakie są koszty notarialne przepisania domu lub mieszkania?
- Testament czy darowizna. Co się bardziej opłaca?
- Czym jest zachowek przy darowiźnie mieszkania?
- Czy można wycofać się z darowizny mieszkania?
- Warto wiedzieć
Przy przepisaniu mieszkania podatki zależą od tego, do której grupy podatkowej należy obdarowany wobec darczyńcy.
Jak działa darowizna mieszkania?
Darowizna lub przepisanie mieszkania to bezzwrotne i nieodpłatne przekazanie nieruchomości innej osobie. Właściciel zrzeka się prawa własności na rzecz obdarowanego na podstawie umowy darowizny. Obdarowany może odmówić przyjęcia darowizny, jeśli jednak ją przyjmie, staje się nowym właścicielem mieszkania. Ma obowiązek zgłosić transakcję do urzędu skarbowego i jeśli zachodzi taka potrzeba, zapłacić podatek od spadków i darowizn.
Jakie są formy przekazania własności mieszkania?
Mieszkanie można sprzedać, przekazać jako darowiznę, zapisać w testamencie lub obiecać w ramach umowy dożywocia.
Czym jest darowizna?
Darowizna jest jednostronnym, nieodpłatnym świadczeniem. Darczyńca przekazuje obdarowanemu kwotę, nieruchomość lub przedmiot nie żądając niczego w zamian. W momencie dokonania darowizny jej przedmiot staje się własnością osoby obdarowanej, która może wykorzystać go w dowolny sposób.
Obdarowany ma obowiązek zgłosić do urzędu skarbowego darowizny (oprócz drobnych prezentów) i ewentualnie zapłacić podatek od umowy darowizny.
Na darczyńcy nie spoczywają żadne dodatkowe obowiązki, ale nie może on odwołać darowizny inaczej niż w postępowaniu sądowym, jeśli udowodni rażącą niewdzięczność obdarowanego.
Przykład: Pani Cecylia decyduje się przekazać swój domek letniskowy wart 150 000 zł stowarzyszeniu, które kiedyś broniło jej interesów. Udaje się do notariusza i w formie darowizny przekazuje domek. Stowarzyszenie jako całość otrzymuje darowiznę i musi zapłacić podatek zależny od jej wartości (ponad 25 000 zł).
Czym jest umowa o dożywocie?
Umowa dożywocia to specyficzna dla polskiego prawa umowa pomiędzy właścicielem mieszkania lub gospodarstwa (przeważnie osobą starszą lub chorą), a jego nabywcą.
Nabywca mieszkania zobowiązuje się do opieki na właścicielem mieszkania i zapewnieniu mu środków do życia, w zamian za co otrzyma nieruchomość po śmierci właściciela. Umowa jest dożywotnia, skąd jej nazwa.
Teoretycznie umowa dożywocia jest bardzo rozsądnym rozwiązaniem dla osób samotnych, które na starość potrzebują opieki i wsparcia finansowego. W praktyce powoduje nieco problematyczny układ, w którym nabywca/opiekun czeka na śmierć zbywcy nieruchomości.
Okazjonalnie osoby starsze wykorzystują umowę dożywocia, by przekazać mieszkanie z pominięciem testamentu. Wówczas nabywcą/opiekunem zostaje przeważnie ktoś z krewnych lub przyjaciół seniora, kto i tak faktycznie się nim opiekuje. W takiej formie na pewno jest to uczciwe rozwiązanie.
Przykład:
Pan Antoni ma 82 lata i potrzebuje pomocy w codziennych sprawach. Pomaga mu jego sąsiadka, pani Barbara, podczas gdy dzieci i wnuki pana Antoniego unikają z nim kontaktów. Pan Antoni zawiera z panią Barbarą umowę dożywocia. Pani Barbara opiekuje się nim i płaci z własnej kieszeni za leki czy produkty dla pana Antoniego. 4 lata później pan Antoni umiera, a mieszkanie nie wchodzi do masy spadkowej, lecz staje się wyłączną własnością pani Barbary.
Czym jest testament?
Testament jest rozporządzeniem majątkowym na wypadek śmierci. Testator (zapisujący) określa w nim co i komu ma przypaść z jego majątku, jak on sam umrze. Zasadniczo testament jest ważniejszy od dziedziczenia ustawowego i jeśli został spisany, spadkobiercy powinni podzielić majątek zgodnie z wolą zmarłego.
Występują tu oczywiście ograniczenia wynikające z konieczności pozostawienia bliskim krewnym tak zwanego zachowku, który wynosi 50% tego, co przypadłoby im w dziedziczeniu ustawowym. Kolejnym ograniczeniem są długi zobowiązania testatora, które powinny być uregulowane przed podziałem majątku.
Testament nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale często składa się go u notariusza w celach dowodowych.
Przykład:
Pan Damian ma 2 córki, Ewę i Florę. Zapisuje Ewie mieszkanie o wartości 350 000 zł, a Florze oszczędności w wysokości 50 000 zł. Według dziedziczenia ustawowego Flora otrzymałaby połowę majątku czyli: 50% x (350 000 + 50 000) = 200 000 zł. Oznacza to, że jej zachowek wynosi 100 000 zł. Jeśli Ewa chce by testament został wykonany, musi spłacić siostrze 50 000 zł oprócz kwoty, którą ta otrzyma w skutek dziedziczenia testamentowego.
Jak wygląda przepisanie mieszkania krok po kroku?
Pierwszym etapem przepisania mieszkania jest wykonanie operatu szacunkowego, czyli profesjonalnej wyceny nieruchomości. Bez tego nie można ocenić wartości nieruchomości, ani wysokości taksy notarialnej. Kroku tego nie można pominąć, trzeba więc liczyć się z dodatkowym kosztem od kilkuset do ponad tysiąca zł.
Przygotuj potrzebne dokumenty, które pokażesz notariuszowi. Potrzebujesz przede wszystkim dowodu własności nieruchomości, a także dowodu osobistego. Dobrym rozwiązaniem jest przyjście z wypisem z księgi wieczystej – będą w nim określone także wszystkie prawa osób trzecich.
Następnie następuje przepisanie mieszkania u notariusza, co związane jest z przeniesieniem własności nieruchomości. Notariusz przygotowuje umowę darowizny mieszkania i dopełnia wszystkich formalności.
Notariusz informuje o umowie urząd skarbowy. W ciągu miesiąca należy zapłacić podatek, a jeśli obowiązek taki nie występuje (darowizna od rodziny) to poinformować urząd o zwolnieniu w ciągu 6 miesięcy.
Przepisanie mieszkania na dziecko – jaki podatek?
Przepisanie mieszkania na dziecko (swoje) nie wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od spadków i darowizn. Trzeba jedynie złożyć stosowną deklarację w urzędzie skarbowym. Druki SD-Z2 dostępne są online na stronach rządowych, a w formie papierowej także w siedzibach urzędów.
Warto pamiętać, że zwolnienie z podatku działa pod warunkiem, że dziecko które otrzymało mieszkanie, nie sprzeda go w ciągu najbliższych 5 lat.
Tak samo działa przepisanie mieszkania na wnuki, rodziców, dziadków, rodzeństwo i małżonków. Dotyczy to zawsze także rodziny przybranej.
Ile wynosi podatek od darowizny?
Podatek od darowizny zmieniał się w 2023 r. dwukrotnie, przy czym po pierwszej zmianie stawki obowiązały tylko 1 dzień, zanim weszła kolejna zmiana przepisów.
Obdarowany powinien zapłacić podatek od darowizny zależny od jej wartości.
| Obdarowany/kwota | do 10 278 zł | do 20 556 zł | powyżej 20 556 zł |
|---|---|---|---|
| 0 grupa podatkowa (najbliżsi krewni)* | 0% (20% jeśli się nie zgłosi) | 0% (20% jeśli się nie zgłosi) | 0% (20% jeśli się nie zgłosi) |
| I grupa podatkowa (teściowie, synowe, zięciowie) | 3% | 308 zł 30 gr + 5% nadwyżki ponad 10 278 zł | 822 zł 20 gr + 7% nadwyżki ponad 20 556 zł |
| II grupa podatkowa (dalsze pokrewieństwo) | 7% | 719 zł 50 gr + 9% nadwyżki ponad 10 278 zł | 1644 zł 50 gr + 12% nadwyżki ponad 20 556 zł |
| III grupa podatkowa (niespokrewniony) | 12% | 1233 zł 40 gr + 16% nadwyżki ponad 10 278 zł | 2877 zł 90 gr + 20% nadwyżki ponad 20 556 zł |
| Uwaga: “0” grupa podatkowa jest częścią “pierwszej” grupy podatkowej. Zaliczają się do niej: krewni zstępni (dzieci, wnuki, itp), wstępni (rodzice, dziadkowie itp.), małżonkowie, oraz rodzeństwo. Rodzina adopcyjna i naturalna liczą się tak samo. | |||
| Podatek płaci się jedynie od nadwyżki ponad limit kwoty wolnej od podatku. | |||
Jakie są koszty notarialne przepisania domu lub mieszkania?
Wynagrodzenie notariusza zależne jest przede wszystkim od wartości nieruchomości. Taksa notarialna (teoretycznie określająca maksymalny koszt usługi) jest opłatą degresywną. Rośnie wraz z wartością nieruchomości, ale coraz wolniej i jest limitowana.
W zależności od wartości przepisywanej nieruchomości trzeba zapłacić:
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
- powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł.
Limitem, a więc maksymalną wysokością wynagrodzenia notariusza za przepisanie mieszkania jest 10 000 zł. Bez względu na wartość nieruchomości, opłata nie może być wyższa. W dodatku, jeśli mieszkanie przepisywane jest komuś z pierwszej grupy podatkowej (bliska rodzina) to maksymalne wynagrodzenie notariusza spada do 7500 zł.
Teoretycznie notariusz może natomiast zażądać wynagrodzenia niższego niż wynosi taksa notarialna. Miła promocja, ale rzadko spotykana. Ponadto pojawiają się drobne koszty dodatkowe: koszty wypisu dokumentu (6 zł za stronę) i zmiany zapisów w księdze wieczystej nieruchomości.
Testament czy darowizna. Co się bardziej opłaca?
Zasadniczo testament jest tańszy, ponieważ nie wymaga zapłacenia taksy notarialnej (poświadczenie testamentu przez notariusza nie jest drogie). W praktyce jednak oba rozwiązania są przeznaczone dla zupełnie innych sytuacji i trudno je ze sobą porównywać.
Darowizna mieszkania sprawdza się, gdy chce się przekazać mieszkanie natychmiastowo. Testament jest wolą wyrażoną „na wypadek śmierci”, która może nastąpić dopiero po latach.
Czym jest zachowek przy darowiźnie mieszkania?
Zachowek jest prawem spadkobiercy do odziedziczenia przynajmniej połowy kwoty, która przypadałaby mu w dziedziczeniu beztestamentowym. Nieruchomości darowane rodzinie mniej niż 10 lat przed śmiercią testatora, mogą wchodzić do masy spadkowej i wymuszać wypłacenie zachowku spadkobiercom. Sprawa nie jest jednak prosta i powinna zostać zdecydowana w postępowaniu cywilnym przed sadem.
Czy można wycofać się z darowizny mieszkania?
Nie można. Umowa jest jednostronną deklaracją i nie można jej cofnąć. Może to ewentualnie zrobić sąd z powodu:
- Działania na szkodę wierzycieli darczyńcy – jeśli darczyńca dokonał tak zwanego „przepisania majątku na żonę”, darowizna będzie nieważna, a on sam może ponieść konsekwencje za działanie na szkodę wierzyciela.
- Rażącej niewdzięczności – jeśli obdarowany popełnił przestępstwo przeciw darczyńcy lub w inny sposób zachował się wobec niego podle, sąd ma prawo dokonać cofnięcia darowizny. Są to naprawdę wyjątkowe przypadki.
- Oszustwa – gdy darowizna była wynikiem oszustwa, darczyńca ma prawo domagać się zwrotu przekazanej nieruchomości lub kwoty i odszkodowania.
Warto wiedzieć
- Darowizna mieszkania wymaga formy aktu notarialnego.
- Umowy darowizny trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego.
- Podatek zależy od grupy podatkowej obdarowanego.
- Od mieszkania przepisanego w bliskiej rodzinie nie płaci się podatku, ale deklarację wciąż trzeba złożyć.
- Umowa dożywocia może w niektórych wypadkach zastąpić darowiznę.
FAQ - Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje przepisanie mieszkania na dziecko u notariusza?
Zależnie od wartości nieruchomości, przeważnie w granicach 1000 – 5000 zł.
Ile procent bierze notariusz od przepisania mieszkania?
Stawka procentowa spada wraz z wartością mieszkania. W zakresie 60 000 – 1 000 000 zł jest to 1010 zł +0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł.
Ile kosztuje przepisanie nieruchomości u notariusza?
Zależnie od wartości nieruchomości, przeważnie w granicach 1000 – 5000 zł.
Ile kosztuje przepisanie darowizny mieszkania?
Jak wyżej jeśli chodzi o koszty notarialne. Jeśli nie przepisuje się mieszkania rodzinie, występuje też podatek od darowizn.
Kto nie może przepisać mieszkania?
Osoba zadłużona, która w ten sposób ukrywałaby swój majątek przed wierzycielami lub komornikiem.
