Mieszkanie TBS jest rozwiązaniem dla osób, których nie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, ani na wynajem lokalu na warunkach rynkowych. Nie oznacza to jednak, że skorzystanie z takiego wsparcia nie pociąga za sobą odczuwalnych kosztów. Sprawdzamy, kto może wynająć mieszkanie TBS, czym jest opłata partycypacyjna i czy na ten cel można zaciągnąć kredyt w 2024 roku.
- Czym jest towarzystwo budownictwa społecznego (TBS)?
- Kto może wynająć mieszkanie w TBS?
- Co to jest partycypacja TBS?
- Jaki jest koszt wynajmu mieszkania TBS?
- Czy można uzyskać kredyt hipoteczny na mieszkanie w TBS w 2024 roku?
- Jaki kredyt można zaciągnąć na mieszkanie TBS?
- Jakie są zalety mieszkań w TBS?
- Jakie są wady mieszkań w TBS?
- Warto wiedzieć
Ceny nieruchomości, które na fali wsparcia w postaci Programu Bezpieczny Kredyt 2% dobiły do niebotycznych poziomów, sprawiają, że coraz mniej osób nie stać zakup, a nawet wynajem mieszkania na warunkach rynkowych. W takich warunkach osoby o stałych, ale niewystarczających dla banków zarobkach, mogą zastanowić się nad wynajmem mieszkania TBS.
Czym jest towarzystwo budownictwa społecznego (TBS)?
TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) to podmioty, które zostały utworzone na podstawie ustawy dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Model działania TBS-ów jest w Polsce zdecentralizowany, co oznacza, że każda jednostka kieruje się własną polityką, która jednak musi mieścić się w ramach obowiązujących przepisów prawa.
Wypowiedź eksperta
Izabela Stachura, Redaktor
Zgodnie z art. 23 przytoczonej wyżej ustawy społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) – należy przez to rozumieć także towarzystwa budownictwa społecznego – mogą być tworzone w formie:
- spółek z ograniczoną odpowiedzialnością;
- spółek akcyjnych;
- spółdzielni osób prawnych.
Warto podkreślić, że TBS-y są spółkami non-profit, co oznacza, że ich dochody nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników, tylko w całości przekazywane są na działalność statutową. Działalność TBS-ów zapewniają środki finansowe pochodzące z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM). Z kolei nieruchomości stawiane są na gruntach należących do samorządów. Mechanizm ten pozwala oferować atrakcyjne stawki czynszów, w porównaniu do najmu komercyjnego.
Kto może wynająć mieszkanie w TBS?
Jak wspomnieliśmy wcześniej mieszkania TBS przysługują osobom, których dochody nie pozwalają na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie, a tym bardziej zakup lokalu za gotówkę. Z tego rozwiązania mogą skorzystać również osoby, dla których wynajem mieszkania na rynkowych warunkach stanowi zbyt wysoki wydatek.
Dochody uprawniające do mieszkania TBS określane są według przelicznika, który uzależniony jest od konkretnego regionu. Przykładowo kryteria dochodowe Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Grajewie obliczane są w poniższy sposób.
Wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwie podlaskim w 2022 roku dla osób ubiegających się o mieszkanie w TBS – ogłoszona w obwieszczeniu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 17 listopada 2023 r. wynosi:
5.742,12 zł z tego:
baza wyjściowa dla osób ubiegających się o wynajem mieszkania (najemców) TBS wynosi 1,2:
6.890,54 zł.
Nie jest to jednak jedyne organicznie, ponieważ dochód obliczany jest na gospodarstwo domowe, na które może składać więcej osób. Kryteria dochodowe dla poszczególnych gospodarstw domowych prezentują się następująco:
- jednoosobowe – limit 6.890,54 zł (100% bazy wyjściowej),
- dwuosobowe – limit 9.991,28 zł (145% bazy wyjściowej),
- trzyosobowe – limit 12.058,45 zł (175% bazy wyjściowej),
- czteroosobowe – limit 14.125,61 zł (205% bazy wyjściowej),
- większe niż czteroosobowe – limit 14.125,61 zł + 35% na każdą kolejną osobę.
Kolejnym warunkiem ubiegania się o mieszkanie TBS jest nieposiadanie tytułu prawnego do nieruchomości w tej samej gminie. W przypadku posiadania nieruchomości w innej lokalizacji, uzyskanie lokalu TBS jest możliwe, jeśli czynność ta spowodowana jest np. zmianą pracy. Osoba ubiegająca się o mieszkanie TBS musi również być zatrudniona i stale zamieszkiwać na terenie gminy, na której znajduje się lokal TBS.
Co to jest partycypacja TBS?
Przy kredytach hipotecznych pojawia się pojęcie wkładu własnego. Planując wynajem mieszania TBS nie można zapominać o tzw. partycypacji TBS, która jest jednym z podstawowych kosztów związanych z takim przedsięwzięciem. Partycypacja to nic innego, jak współfinansowanie, które od strony najemcy nie może przekroczyć 30% kosztów budowy.
Uwaga!
Na pierwszy rzut oka może wydawać się to skomplikowane, ale z pomocą przychodzi Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który w ramach cyklicznych komunikatów udostępnia tabele wartości średnich wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązujących w danym kwartale.
Na podstawie tabeli obowiązującej w I kwartale 2024 roku w programie „Mieszkanie na Start” wartość odtworzeniowa 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w Łodzi wynosi 5.766 zł. Zatem wartość odtworzeniowa mieszkania o powierzchni 60 m2 wynosić będzie 345.960 zł, a maksymalna partycypacja TBS (30%) zamyka się kwotą 103.788 zł.
Z kolei w wartość odtworzeniowa 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego we Wrocławiu wynosi we wskazanym okresie 8.676,50 zł. Przekłada się to na wartość odtworzeniową 60-metrowego mieszkania na poziomie 520.590 zł oraz maksymalną partycypację w kwocie 156.177 zł.
Udział w kosztach budowy mieszkań nie musi być maksymalny i można spotkać się z niższymi stawkami, a nawet z rezygnacją z partycypacji w TBS. Pieniądze wpłacone przez najemcę w ramach partycypacji są zwracane po zakończeniu umowy najmu. Na środki można czekać nawet 12 miesięcy, ale należna kwota podlega waloryzacji.
Jaki jest koszt wynajmu mieszkania TBS?
Decydując się na mieszkanie TBS trzeba liczyć się z koniecznością płacenia czynszu, jednak z uwagi na charakter programu, powinien być on wyraźnie niższy od stawek komercyjnych. Oferowanie korzystniejszych stawek jest możliwe dzięki dostępowi do atrakcyjnego źródła finansowania oraz gruntów zapewnionych przez samorządy.
Przy obliczaniu stawki czynszu dla mieszkania TBS ponownie pojawia się pojęcie wartości odtworzeniowej. Czynsz nie może być wyższy niż 4% wartości odtworzeniowej – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.
W pozostałych przypadkach kwota najmu nie może być wyższa niż 5% tejże wartości. Poza samym czynszem najemcy standardowo pokrywają m.in. koszty związane ze zużyciem energii, wywozem śmieci oraz wnoszą opłaty na fundusz remontowy. Obciążenia te nie mogą jednak przekroczyć rocznie 1% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.
Czy można uzyskać kredyt hipoteczny na mieszkanie w TBS w 2024 roku?
Choć mieszkania TBS przeznaczone są dla osób o stałych, ale niewysokich dochodach, to początkowe opłaty mogą uniemożliwić skorzystanie z programu. Dotyczy to przede wszystkim kosztów partycypacji (szczególnie na maksymalnym poziomie 30% kosztów budowy) i kaucji, która może być ustalona na poziomie rocznego czynszu. Na późniejszym etapie problem braku kapitału może dotyczyć także możliwości wykupu mieszkań TBS. W takiej sytuacji pojawia się pytanie – czy można sfinansować takie wydatki kredytem hipotecznym?
Kredyt hipoteczny na mieszkanie TBS nie jest aktualnie oferowany przez żaden bank. Powodów takiego stanu rzeczy jest co najmniej kilka. Przede wszystkim lokal tego typu ze względów własnościowych nie może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. W końcu to najemca zaciąga zobowiązanie, więc oferowane zabezpieczenie w postaci lokalu powinno być składnikiem jego majątku – pełnoprawnym i wolnym od wszelkich obciążeń.
Druga kwestia to możliwości finansowe samego najemcy TBS. Aby wziąć kredyt hipoteczny koniecznie jest wniesienie wkładu własnego. W zależności od banku i konkretnej oferty może on wynosić od 10% do 20% wartości nieruchomości. Przy tym wkład własny poniżej 20% wymaga zastosowania dodatkowego zabezpieczenia, co ostatecznie przekłada wyższy całkowity koszt kredytu hipotecznego.
Uwaga!
Jaki kredyt można zaciągnąć na mieszkanie TBS?
Brak możliwości zaciągnięci kredytu hipotecznego na cele związane z mieszkaniem TBS nie oznacza, że najemca nie ma żadnych możliwości pozyskania dodatkowego kapitału. Rozwiązaniem może być kredyt gotówkowy, który udzielany jest na dowolny cel. Do zalet tego rozwiązania można zaliczyć m.in. uproszczone procedury, dużą dostępność (produkt ten oferowany jest niemal przez wszystkie banki uniwersalne) szeroki zakres kwot (od kilkuset do nawet dwustu tysięcy złotych) oraz okres spłaty wynoszący nawet 120 miesięcy (10 lat).
Wszystkie te elementy powodują, że kredyt gotówkowy można dobrze dopasować do swoich potrzeb i możliwości finansowych. Oczywiście nie ma tu mowy o kwotach i okresach spłaty oferowanych w ramach kredytów hipotecznych. Brak zabezpieczeń powoduje również, że kredyt gotówkowy jest wyraźnie droższy od kredytu hipotecznego. Wybór odpowiedniej oferty może ułatwić ogólnodostępny ranking kredytów gotówkowych.
Jakie są zalety mieszkań w TBS?
Wysiłki podejmowane w kierunku wsparcia budownictwa mieszkaniowego pod wynajem dla osób o niższych, ale stałych dochodach to krok we właściwym kierunku. Najem mieszkania TBS, choć niepozbawiony wad, posiada szereg zalet. Wśród najbardziej popularnych wymienić możemy:
- możliwość wynajmu mieszkania TBS na warunkach, które w większości przypadków są dużo korzystniejsze od rynkowych, co może być źródłem dodatkowych oszczędności;
- wynajmowane mieszkanie TBS wykończone jest pod klucz;
- koszty partycypacji są waloryzowane i zwracane najemcy po rozwiązaniu umowy;
- możliwość skorzystania z tzw. wakacji czynszowych, pozwalających przez okres wskazany w umowie płacić nawet o 20% niższy czynsz;
- możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności;
- mniej formalności w porównani z ubieganiem się o kredyt hipoteczny;
- brak konieczności ubezpieczenia samej nieruchomości;
- stabilność najmu, ponieważ umowa podpisywana jest na czas nieokreślony;
- niektóre TBS oferują niższe koszty partycypacji, a nawet z nich rezygnują.
Jakie są wady mieszkań w TBS?
Idea stworzenia taniego i dostępnego systemu budownictwa mieszkaniowego pod wynajem dla osób o niższych dochodach jest jak najbardziej godna wsparcia, jednak w przypadku mieszkań TBS pojawiają się również wady. Wymienić tu można m.in.:
- konieczność wniesienia opłaty partycypacyjnej, co w przypadku maksymalnej stawki będzie często przeszkodą nie do przeskoczenia;
- konieczność opłacenia kaucji zabezpieczającej, która może być ustalona na poziomie nawet rocznego czynszu;
- konieczność mieszkania i pracy w gminie, w której znajduje się lokal TBS;
- mieszkania TBS mogą być zlokalizowane w mniej atrakcyjnych lokalizacjach;
- zwrot opłaty partycypacyjnej może trwać nawet 12 miesięcy;
- najemcy mieszkań TBS nie mają pełnej swobody w dysponowaniu nieruchomością;
- jedynie przekształcenie zawartej umowy w umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności daje szansę na własne mieszkanie w przyszłości.
Źródła:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19951330654
- https://tbs.grajewo.pl/?cat=29
- https://www.bgk.pl/bip/komunikat-z-29122023-r/
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733
Warto wiedzieć
- Podstawowym celem TBS-ów jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich i stałych dochodach, których nie stać zarówno na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, jak i na wynajem mieszkania na warunkach rynkowych.
- Można wykupić mieszkanie TBS po zmianie umowy najmu na najem instytucjonalny z dojściem do własności. Wykup przeprowadzany jest po cenie rynkowej.
- Najem mieszkania TBS wymaga pokrycia opłaty partycypacyjnej, a kredyt hipoteczny to konieczność wniesienia wkładu własnego.
- Wartości odtworzeniowe 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego poszczególnych województw można znaleźć w cyklicznych komunikatach Banku Gospodarstwa Krajowego.
- Wynajmując mieszkanie TBS trzeba liczyć się nie tylko z koniecznością regulowania czynszu, ale również z ponoszeniem opłat za m.in. zużycie prądu, gazu i wywóz śmieci.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy na TBS można wziąć kredyt?
Na pokrycie opłaty partycypacyjnej oraz inne koszty związane np. z wyposażeniem mieszkania, można zaciągnąć kredyt gotówkowy, który przeznaczyć można na dowolny cel. W szczególnych sytuacjach może być to również pożyczka hipoteczna, ale trzeba pamiętać o ograniczeniach związanych z tytułem własności lokalu. Kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na lokalu TBS – z uwagi na uwarunkowania własnościowe – nie jest dostępny.
Czy mieszkanie w TBS trzeba wykupić na własność?
Mieszkania TBS nie trzeba wykupywać na własność, ale można. W tym celu należy zmienić umowę najmu ze zwykłej na najem instytucjonalny z dojściem do własności. Pierwszeństwo w tym zakresie mają osoby wynajmujące mieszkanie TBS od minimum 5 lat, które nie zalegają z żadnymi opłatami przez okres dłuższy niż 3 miesiące.
Ile kosztuje wykup TBS?
Mieszkanie TBS można wykupić. Transakcja odbywa się po cenach rynkowych i uwzględnia środki wniesione w ramach partycypacji. Brakująca kwota spłacana jest w ramach podwyższonego czynszu przez minimum 10 lat, ale na wniosek najemcy okres ten może zostać skrócony.
Czy mieszkanie TBS jest dziedziczne?
Mieszkanie TBS można odziedziczyć jedynie pod warunkiem zamiany zwykłej umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i po wykupieniu lokalu przez najemcę. W przeciwnym wypadku wybrani spadkobiercy mają jedynie możliwość skorzystania z prawa do pierwszeństwa w najmie.
Kiedy można wykupić TBS?
Wykupienie mieszkania TBS jest możliwe, ale trzeba spełnić warunki tj. wniesienie opłaty partycypacyjnej na poziomie min. 20% kosztów budowy (25% w przypadku obszarów miast liczących ponad 100 tys. mieszkańców), wynajem lokalu przez min. 5 lat i w okresie co najmniej 5 lat przed złożeniem wniosku o wykup – brak zaległości zapłatą czynszu oraz innych opłat dłuższych niż 3 miesiące.
Które banki oferują kredyty na mieszkania w TBS?
Aktualnie żaden bank uniwersalny nie ma w swojej ofercie kredytów celowych związanych z najmem czy wykupem mieszkań TBS. W takiej sytuacji można posiłkować się kredytami na dowolny cel tj. kredyt gotówkowy lub w szczególnych sytuacjach – pożyczka hipoteczna.
