Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest roszczeniem o ustanowienie przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu na rzecz osoby, z którą spółdzielnia zawarła umowę o budowę lokalu. Co to jest ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkalnego? Kiedy jest czas ustanowienia odrębnej własności lokalu? Czy ekspektatywa wymaga wniesienie wkładu budowlanego? W tym tekście odpowiadamy na te i więcej pytań.
- Co to jest ekspektatywa?
- Kiedy powstaje ekspektatywa?
- Jakie są cechy ekspektatywy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego?
- Czy ekspektatywę można sprzedać?
- Czy ekspektatywę można kupić?
- Co to jest ekspektatywa od dewelopera?
- Czy przy ekspektatywie są podatki?
- Kiedy ekspektatywa zamienia się w odrębną własność?
- O czym jeszcze pamiętać przy ekspektatywie?
- Warto wiedzieć
Słowo ekspektatywa ma swoje źródło w łacinie – expectare „wypatrywać; oczekiwać”. W języku staropolskim pewne listy, które polscy królowie wystawiali protegowanym nazywały się ekspektatywami. Co to za listy? Dokumenty gwarantowały, że dana osoba ma w przyszłości objąć jakieś posady i godności kościelne lub świeckie. Co dziś oznacza ekspektatywa?
Co to jest ekspektatywa?
Dzisiejsze znaczenie słowa ekspektatywa to najczęściej ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest opisana w art. 19 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest roszczeniem o ustanowienie przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu na rzecz osoby, z którą spółdzielnia zawarła umowę o budowę lokalu (o której mowa w art. 18 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Art. 19. 1. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
- Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje ekspektatywa własności. Ekspektatywa własności jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
- Nabycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część.
- Umowa zbycia ekspektatywy własności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Kiedy powstaje ekspektatywa?
Według przepisów prawa spółdzielczego, ekspektatywa powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu ze spółdzielnią mieszkaniową. O ustanowienie ekspektatywy może wnosić tylko członek spółdzielni.
Jakie są cechy ekspektatywy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego?
Ekspektatywa o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego ma kilka charakterystycznych cech:
Prawo do przekształcenia – ekspektatywa oznacza, że osoba posiada prawo do przekształcenia swojego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność.
Dobrowolność – decyzja o przekształceniu prawa do odrębnej własności lokalu jest dobrowolna. Właściciel lokalu decyduje, kiedy chce przekształcić swoje prawo w pełną własność.
Potencjalne koszty – przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność może wiązać się z koniecznością zapłaty ekwiwalentu wkładu budowlanego lub innych opłat, jeżeli takie zasady obowiązują w danej spółdzielni mieszkaniowej.
Korzyści z przekształcenia – ekspektatywa oznacza oczekiwanie na korzyści związane z posiadaniem pełnej własności lokalu, takie jak większa stabilność prawa do nieruchomości, łatwiejsza możliwość sprzedaży czy obrotu nieruchomością lub możliwość obciążenia nieruchomości hipoteką.
Czas – ekspektatywa jest związana z przyszłością. Oznacza, że przekształcenie w pełną własność ma nastąpić w przyszłości, ale nie jest określone, kiedy dokładnie to nastąpi.
Czy ekspektatywę można sprzedać?
Ekspektatywa może być sprzedana, ale w kontekście umów spółdzielczych, musi to nastąpić razem z wkładem budowlanym złożonym w spółdzielni mieszkaniowej.
Ekspektatywa jest też zbywalna w drodze spadku i może być przedmiotem postępowania egzekucyjnego (np. przedmiotem licytacji komorniczej).
Osoba zbywająca ekspektatywę automatycznie traci członkostwo w spółdzielni w momencie jej sprzedaży, bez konieczności składania odrębnego wypowiedzenia.
Czy ekspektatywę można kupić?
Tak, ekspektatywę można kupić. Osoba nabywająca ekspektatywę zyskuje prawo do roszczenia przeniesienia własności lokalu, stając się stroną umowy pierwotnie zawartej. Dodatkowo, w kontekście spółdzielni, przejęcie ekspektatywy umożliwia nabywcy dołączenie do grona członków danej spółdzielni mieszkaniowej.
Co to jest ekspektatywa od dewelopera?
Ekspektatywa od dewelopera to rzadziej spotykane określenie umowy deweloperskiej. Czyli sytuacji, w której osoba podpisuje umowę z deweloperem nieruchomości na zakup lokalu lub domu, który ma być wybudowany lub ukończony w przyszłości. Taka umowa określa warunki zakupu, takie jak cena, specyfikacja nieruchomości, termin zakończenia budowy i przekazania nieruchomości.
Ekspektatywa w tym kontekście oznacza oczekiwanie na przyszłe korzyści związane z nabyciem nieruchomości – czyli, w tym przypadku, prawo do stania się pełnym właścicielem lokalu lub domu po zakończeniu budowy i spełnieniu wszystkich warunków umowy.
Czy przy ekspektatywie są podatki?
Transakcja zbycia ekspektatywy własności jest objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Warto jednak zauważyć, że stosowana stawka jest niższa niż w przypadku bezpośredniej sprzedaży nieruchomości. To dlatego, że podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Ekspektatywa własności nie jest uznawana za rzecz, ale jest prawem majątkowym.
Niższy podatek to korzyść dla nabywcy, ale gorsza wiadomość dla sprzedającego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera zapis, który mówi, że sprzedaż ekspektatywy prawa nie jest tożsama ze sprzedażą nieruchomości. Należy ją zatem rozpoznać, jako sprzedaż innych praw majątkowych.
W skrócie to oznacza, że jeśli decydujesz się na sprzedaż ekspektatywy, nie możesz skorzystać ze zwolnień podatkowych przewidzianych dla obrotu nieruchomościami.
Kiedy ekspektatywa zamienia się w odrębną własność?
Ekspektatywa zamienia się w odrębną własność, gdy spełnione są warunki przewidziane w prawie lub umowie. Warunki najczęściej obejmują ukończenie budowy, wniesienie odpowiednich opłat, czy też, w przypadku spółdzielni mieszkaniowej, realizację procesu przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu.
O czym jeszcze pamiętać przy ekspektatywie?
Pamiętaj, że ekspektatywa odrębnej własności lokalu nie wymaga z góry wniesienia wkładu budowlanego. Ekspektatywa oznacza oczekiwanie na przyszłe nabywanie pełnej własności lokalu, ale nie wiąże się to bezpośrednio z koniecznością wniesienia wkładu budowlanego.
Jednakże, jeżeli chodzi o proces przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu, może to wiązać się z koniecznością uregulowania pewnych kwestii finansowych. Na przykład, jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało nabyte bez wniesienia wkładu budowlanego, spółdzielnia mieszkaniowa może wymagać jakiegoś rodzaju pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego, np. zapłaty ekwiwalentu wkładu budowlanego.
Wszystko zależy od szczegółowych przepisów i warunków związanych z danym procesem przekształcenia.
Źródła:
- Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielniach mieszkaniowych
- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
Warto wiedzieć
- Dzisiejsza znaczenie słowa ekspektatywa to najczęściej ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
- Ekspektatywa własności lokalu mieszkalnego odnosi się do sytuacji, w której osoba posiada prawo do nabycia pełnej własności lokalu w przyszłości.
- Według przepisów prawa spółdzielczego, ekspektatywa powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu ze spółdzielnią mieszkaniową.
- O ustanowienie ekspektatywy i proces utworzenia odrębnej własności lokalu może wnosić tylko członek spółdzielni.
- Przeniesienie ekspektatywy własności powinno nastąpić w formie aktu notarialnego. To prawo również jest wpisane do księgi wieczystej działki, na której ma powstać budynek mieszkalny.
- Ekspektatywa musi zostać podpisana w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy ekspektatywa jest zbywalna?
Tak, ekspektatywa jest zbywalna, zazwyczaj jako część transakcji związanej z prawem do lokalu, które daje ekspektatywę przekształcenia tego prawa w odrębną własność.
Jaki jest podatek od sprzedaży ekspektatywy?
Sprzedaż ekspektatywy własności jest objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Co to jest ekspektatywa własności?
Ekspektatywa własności to prawo majątkowe, które daje oczekiwanie lub prawo do przyszłego nabycia pełnej własności nieruchomości lub innego dobra, zazwyczaj po spełnieniu określonych warunków.
Kiedy powstaje ekspektatywa i czy może być zbyta?
Ekspektatywa powstaje w momencie zawarcia umowy lub innej czynności prawnej, która przewiduje przyszłe nabycie pełnej własności, a takie prawo jest zbywalne, zwykle jako część transakcji związanej z prawem, które daje ekspektatywę przekształcenia tego prawa w odrębną własność.
Co daje członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej?
Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej daje prawo do użytkowania lokalu należącego do spółdzielni – często na warunkach korzystniejszych niż przy odrębnej własności lokalu. Dodatkowo, członkowie mają prawo do udziału w decyzjach dotyczących zarządzania i działalności spółdzielni, co może wpływać na jakość życia w danym budynku.
