Księga wieczysta jest najlepszym dowodem praw do nieruchomości, podnosi także jej wartość i jest niezbędna do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Jeśli jeszcze jej nie masz, podpowiadamy jak założyć księgę wieczystą.
- Na czym polega założenie księgi wieczystej?
- Jakie są konsekwencje założenia księgi wieczystej?
- Jakie nieruchomości powinny mieć założoną księgę wieczystą?
- Kto może założyć księgę wieczystą?
- Gdzie założyć księgę wieczystą?
- Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?
- Jakie dokumenty są potrzebne do założenia księgi wieczystej?
- Źródła dokumentów, na których opiera się księga wieczysta
- Jak założyć księgę wieczystą krok po kroku
- Ustalenie praw do nieruchomości w postępowaniu sądowym
- Dlaczego warto założyć księgę wieczystą?
- Jakie są konsekwencje braku księgi wieczystej?
- Mieszkanie od dewelopera, a zakładanie księgi wieczystej
- Warto wiedzieć
Na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości możesz sprawdzić nieruchomość podając jej numer księgi wieczystej. Pod adresem https://ksiegiwieczyste.pl możesz wyszukiwać nieruchomości po adresie działki lub numerze samej księgi. Warto to zrobić zawsze zanim kupisz nieruchomość.
Na czym polega założenie księgi wieczystej?
Z punktu widzenia właściciela nieruchomości, założenie księgi wieczystej polega na złożeniu wniosku do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego sądu rejonowego.
Wniosek składa się na formularzu KW-ZAL, który można znaleźć na stronach internetowych sądów. Jako załącznik do wniosku należy załączyć wszelkie dokumenty potwierdzające prawo do danej nieruchomości i jej specyfikację.
Księgę zakłada sąd, co zajmuje mu zwykle od 2 do 12 tygodni od złożenia wniosku. Wnioskujący jest informowany o założeniu księgi i dokonaniu w niej wpisów.
Pod względem prawnym założenie księgi wieczystej oznacza potwierdzenie jej własności i ograniczonych praw do niej. Od tej pory wszystkie dotyczące jej transakcje będą umieszczane w księgach wieczystych, co pozwoli na sprawdzenie historii obiektu, a także ułatwi późniejsze operacje takie jak sprzedaż, darowizna na rzecz rodziny itp.
Jakie są konsekwencje założenia księgi wieczystej?
Od momentu założenia księgi wieczystej wszystkie transakcje i zmiany właściciela dotyczące danej nieruchomości podlegają wpisowi do księgi. Każde prawo jej dotyczące jest jasno określone. Księgi wieczystej nie można podważyć żadnym innym dokumentem i własność uznaje się za bezsporną, póki sąd nie orzeknie inaczej.
Zapewnia to bardzo wysoki poziom ochrony praw właściciela, także na wypadek np. konfliktu sąsiedzkiego o wyznaczenie granicy działek.
Nawet jeśli istnieją rozbieżności pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym, a księgą wieczystą, ta druga ma pierwszeństwo dowodowe, a każdy kto oparł swoje działanie o wpis w księdze jest traktowany jako działający w dobrej wierze.
Praktyczną konsekwencją założenia księgi wieczystej jest możliwość wykorzystania nieruchomości w charakterze zabezpieczenia hipotecznego przy kredycie lub pożyczce hipotecznej. Kupić na kredyt hipoteczny można jedynie te mieszkania czy dom, które mają już założoną księgę wieczystą. Także ustanowienie niektórych praw rzeczowych, takich jak dzierżawa wieczysta, wymaga uprzedniego założenia księgi, by móc dokonać w niej odpowiedniego wpisu.
Ilość nieruchomości bez księgi wieczystej stopniowo spada. Docelowym (i słusznym) stanem jest taki, w którym wszystkie nieruchomości pozostające w legalnym obrocie mają założone księgi wieczyste. Państwo nie wymusi jednak zakładania ksiąg, ponieważ wtedy musiałoby za ten proces zapłacić. Aktualnie płacą właściciele, którzy teoretycznie nie mają obowiązku zakładania księgi, ale jest to dla nich korzystne.
Jakie nieruchomości powinny mieć założoną księgę wieczystą?
Księga wieczysta jest niezbędna w przypadku nieruchomości, które mają być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Warto ją jednak założyć dla każdej nieruchomości: mieszkania, domu, gospodarstwa, obiektu handlowego, przemysłowego czy po prostu działki. Zdecydowanie ułatwia to ewentualną sprzedaż nieruchomości, ale też udowodnienie praw do niej, gdy np. sąsiad zbuduje część budynku na nie swoim gruncie.
Najlepiej założyć księgę wieczystą dla każdej posiadanej nieruchomości – nie ma to żadnych wad, a ma kilka istotnych zalet.
Kto może założyć księgę wieczystą?
Założyć księgę wieczystą mogą osoby, posiadające prawo do danej nieruchomości lub powiązane z nią uprawnienie. W wnioskiem mogą wystąpić:
- Jedyny właściciel nieruchomości,
- Współwłaściciel lub właściciel ułamkowy nieruchomości,
- Osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe,
- Użytkownik wieczysty,
- Wierzyciel właściciela nieruchomości (jeśli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej),
- Osoba, na rzecz której ma zostać dokonany wpis w księdze (np. dotyczący służebności gruntowej, prawa dożywocia itp.),
- Mieszkaniec, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
- Przedstawiciel spółdzielni mieszkaniowej (na ogół cały budynek należący do spółdzielni ma księgę),
- Państwo (w przypadku nieruchomości, którą użytkuje/posiada),
- Organ samorządu (nieruchomości należące do gminy).
W praktyce uprawnienie do złożenia wniosku przysługuje więc każdej osobie, która ma w tym interes prawny. W imieniu firm i organizacji wniosek mogą złożyć osoby uprawnione do ich reprezentowania.
Wniosku o założenie księgi nie mogą natomiast złożyć osoby postronne, nie związane prawnie z daną nieruchomością ani nie roszczące sobie do niej praw.
Gdzie założyć księgę wieczystą?
Księgę wieczystą należy założyć w sądzie pierwszej instancji (rejonowym) właściwym ze względu na położenie nieruchomości. W każdym takim sądzie funkcjonuje Wydział Ksiąg Wieczystych odpowiedzialny za pieczę nad księgami.
Warto pamiętać, że sąd wybierany jest zawsze ze względu na położenie samej nieruchomości. Adres właściciela czy firmy nie mają tu żadnego znaczenia.
Przykład:
Pan Alan zamieszkały w Krakowie, kupił dla swojej firmy zarejestrowanej w Poznaniu, budynek przemysłowy położony w Piotrkowie Trybunalskim. Właściwym sadem będzie Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim, VI Wydział Ksiąg Wieczystych.
W razie pomyłki, nie stanie się nic złego – sądy mają obowiązek przesłać dokumenty do właściwego organu. Mogą jednak wezwać celem wyjaśnienia sprawy, a to opóźni założenie księgi.
Aktualnie nie ma możliwości założenia księgi wieczystej online – ze względu na wymaganie pisemnej formy wniosku pozostaje wizyta w wydziale sądu lub skorzystanie z usług poczty. Polecamy tę pierwszą możliwość.
Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?
Wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości wiąże się z kosztem kilkuset złotych. Konkretne kwoty wynikają kolejno z:
- 100 zł – Opłata za założenie księgi wieczystej,
- 200 zł – Opłata za dokonanie wpisu w księdze wieczystej dotyczącego prawa własności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego,
- 60 zł – Opłata za wydzielenie nieruchomość z większego obiektu, który posiada już księgę wieczystą,
- 60-150 zł – Jeśli w księdze wieczystej mają być dokonane dodatkowe wpisy, ich koszt zawiera się w tym przedziale.
Powierzając założenie księgi wieczystej notariuszowi, należy się liczyć z dodatkowym kosztem usługi wynoszącym 200-500 zł.
Wysokość opłat do Wydziału Ksiąg Wieczystych jest stała w całym kraju, ale koszty obsługi notarialnej mogą się już różnić w zależności od regionu i renomy notariusza. Koszt założenia księgi nie jest zależny od wartości samej nieruchomości.
Uwaga: W przypadku konieczności prowadzenia postępowania o ustalenie własności nieruchomości, pojawią się też koszty postępowania cywilnego.
Jakie dokumenty są potrzebne do założenia księgi wieczystej?
Założenie księgi wieczystej wymaga przede wszystkim dokumentów, które określą nieruchomość oraz takich, potwierdzą kto jest właścicielem nieruchomości lub posiada do niej ograniczone prawa rzeczowe.
Jeśli nieruchomość została zakupiona przez właściciela wnioskującego o wpis do księgi wieczystej, powinien on przedstawić przede wszystkim umowę kupna-sprzedaży nieruchomości (akt notarialny).
Często jednak ustalenie wszystkich szczegółów dotyczących nieruchomości, które powinny być zawarte w księdze wieczystej nie jest tak proste. Skomplikować sprawę mogą:
- odziedziczenie nieruchomości,
- ustanie wspólnoty majątkowej,
- współwłasność, własność ułamkowa,
- przynależność gruntów i dodatkowych obiektów do nieruchomości,
- niezgodne z prawem rozporządzenie nieruchomością,
- nieustalone dokładnie granice sąsiedzkie,
W takich sytuacjach potrzebne będą dokumenty takie jak:
- Wyciąg z rejestru gruntów – dokładniej wypis i wyrys (przedstawienie graficzne) z rejestru gruntów, dostępne w starostwie powiatowym.
- Lista osób posiadających prawa do nieruchomości – potrzebne będą imiona, nazwiska, adresy i PESEL/nr dowodów osobistych.
- Lista ograniczonych praw rzeczowych – jeśli na nieruchomości ciążą służebności gruntowe, zastawy hipoteczne, służebności osobiste lub prawo dzierżawy wieczystej należy je wymienić wraz z uprawnionymi.
- Oświadczenie o braku ograniczonych praw rzeczowych – wnioskodawca składa oświadczenie na piśmie jeśli nie wie o żadnych ograniczonych prawach do nieruchomości.
- Potwierdzenie prawa własności lub innego prawa składającego wniosek – dokumentem dowodowym może być potwierdzenie przyjęcia spadku, umowa darowizny i inne dokumenty bezsprzecznie stwierdzające dane prawo.
W przypadku nieruchomości dowodem zakupu powinien być akt notarialny.
W bardziej skomplikowanych sprawach mogą być potrzebne dodatkowe dokumenty, a nawet postępowanie sądowe mające na celu ustalenie własności nieruchomości, jej granic lub ograniczonych praw do niej.
Zakładając księgę wieczystą dla nieruchomości o skomplikowanej historii i spornym prawie własności, warto skonsultować się z radcą prawnym lub notariuszem.
Oczywiście będzie też potrzebna identyfikacja samego wnioskodawcy.
Źródła dokumentów, na których opiera się księga wieczysta
Dokumenty potrzebne do założenia księgi wieczystej nie powinny być trudne do uzyskania. W razie potrzeby warto skontaktować się z:
- Starostwem powiatowym
- Urzędem gminy
- Poprzednim właścicielem
- Spółdzielnią mieszkaniową
- Właścicielami sąsiednich nieruchomości
Jeśli sąsiedzi mają założone księgi wieczyste dla swoich nieruchomości, mogą wiedzieć np. o dokumentach dotyczących rozgraniczenia działek.
W przypadku nieruchomości gruntowych na pewno warto zacząć od rejestru gruntów – jeśli tam sprawy są uporządkowane, będzie z pewnością łatwiej.
Jak założyć księgę wieczystą krok po kroku
Przed założeniem księgi wieczystej należy ocenić, czy ma się w tym interes prawny. Lista osób uprawnionych do takiego działania jest bardzo szeroka, ale jednak ograniczona przez posiadanie jakiegokolwiek prawa powiązanego z nieruchomością. Warto też sprawdzić czy nieruchomość nie ma już założonej księgi wieczystej lub czy nie miała takiej w przeszłości.
Proces zakładania księgi wieczystej można podzielić na kilka prostych etapów:
- Pierwszym krokiem do założenia księgi wieczystej, jest posiadanie prawa (choćby ograniczonego) do danej nieruchomości. Warto więc upewnić się czy na pewno jest się osobą uprawnioną.
- Następnie należy zebrać dokumenty konieczne do założenia księgi i dokonania wpisu. W przypadku nieruchomości gruntowych potrzebne będą wypis i wyrys z rejestru gruntów. Konieczne będą też dokumenty potwierdzające prawa wnioskodawcy (np. umowa kupna-sprzedaży, orzeczenie sądowe, potwierdzenie przyjęcia spadku itp.).
- Mając już komplet dokumentów, należy pobrać wniosek KW-ZAL ze strony sądu rejonowego i prawidłowo go wypełnić.
- Wypełniony formularz należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości. Można to zrobić osobiście, listem poleconym lub powierzyć całą sprawę notariuszowi. Do wniosku dodaje się załączniki (dokumenty) i ewentualnie oświadczenie, że wnioskodawca nie wie o żadnych ograniczonych prawach na nieruchomości. Trzeba też pamiętać, żeby opłacić wniosek – najprościej w kasie sądu.
- W razie potrzeby trzeba złożyć wyjaśnienia na piśmie, jeśli sąd ma wątpliwości co do dokumentacji.
- Ostatni krok to oczekiwanie na decyzję sądu. Należy spodziewać się kilku tygodni oczekiwania na założenie księgi, w zależności od obłożenia sądu pracą. Nie ma określonego z góry terminu, w którym sąd musi wywiązać się ze swojego zadania.
Uwaga: Czasami założenie księgi wieczystej trwa ponad 3 miesiące – są to wyjątkowe przypadki, ale zdarzają się i wnioskodawca nie jest w stanie przyspieszyć całego procesu.
Ustalenie praw do nieruchomości w postępowaniu sądowym
Założenie księgi wieczystej wymaga, by własność nieruchomości była bezsporna w momencie dokonania wpisu. Jeśli własność jest nieustalona lub sporna konieczne może być przeprowadzenie postępowania cywilnego o ustalenie własności nieruchomości.
Postępowanie sądowe może dotyczyć także każdego innego prawa do nieruchomości, które chciałby umieścić w księdze wieczystej wnioskodawca. Powód (wnioskodawca) wnosi o ustalenie własności, ustanowienie ograniczonego prawa lub określenie udziałów w nieruchomości.
Wystarczy, że sprawę wniesie jeden ze współwłaścicieli, nie jest potrzebna zgoda pozostałych. Sprawę może też wnieść każda inna osoba, która ma w tym interes prawny.
Przykład:
Niewycięte w porę drzewo przewróciło się na posesję sąsiada i spowodowało szkody materialne. Sąsiad ma prawo zażądać ustalenia właściciela nieruchomości, by móc dochodzić od niego odszkodowania.
Wydane w takim postępowaniu orzeczenie sądowe będzie dokumentem wystarczającym do założenia księgi. Nie zostanie to jednak przeprowadzone z urzędu. Uprawniony musi w dalszym ciągu złożyć wniosek o założenie księgi na formularzu KW-ZAL i dodać do niego orzeczenie jako załącznik.
Dlaczego warto założyć księgę wieczystą?
Nieruchomości z założoną księgą wieczystą są znacznie bardziej wiarygodne w obrocie, ale też łatwiej zapewnić im ochronę prawną.
- Można zaciągnąć kredyt hipoteczny pod zastaw nieruchomości.
- Łatwiej sprzedać nieruchomość, wydzierżawić ją lub wynająć.
- Księga może być potrzebna do uzyskania dotacji i dofinansowań.
- Zapis w księdze jest dowodem posiadania prawa do obiektu.
- Pojawia się mniej wątpliwości w przypadku dziedziczenia lub darowizny.
- Założenie księgi wieczystej to jednorazowy koszt, który zdecydowanie się zwraca.
Księga chroni przede wszystkim osoby posiadające prawa do nieruchomości, ale jest też doskonałym źródłem wiedzy dla kupującego, najemcy czy dzierżawcy nieruchomości.
Nowo oddawane nieruchomości zawsze mają zakładane księgi wieczyste, by uniknąć przyszłych nieporozumień.
Jakie są konsekwencje braku księgi wieczystej?
Nieruchomość bez księgi wieczystej nie może być przedmiotem zastawu hipotecznego. Nie można zabezpieczyć na niej kredytu ani pożyczki hipotecznej. Nie ma więc możliwości kupienia np. domu jednorodzinnego bez księgi wieczystej posiłkując się kredytem mieszkaniowym. Nie chroni to jednak przed ustanowieniem hipoteki przymusowej wynikającej z zadłużenia i wyroku sądowego. W takiej sytuacji na ogół jednak zakłada się księgę wieczystą nieruchomości.
Oprócz kwestii prawnych pojawia się także aspekt praktyczny. Nieruchomości bez założonej księgi wieczystej są mniej wiarygodne w obrocie, więc próbując taką sprzedać należy liczyć się z tym, że uzyskana cena będzie niższa niż gdyby obiekt miał założoną księgę.
Brak księgi wieczystej jest dla potencjalnego kupca/najemcy jasną informacją, że dotychczasowemu właścicielowi nie zależało na uporządkowaniu kwestii prawnych związanych z nieruchomością. Kupując taką nieruchomość należy przygotować się na roszczenia osób trzecich i konieczność rozstrzygania sporów przed sądem.
Mieszkanie od dewelopera, a zakładanie księgi wieczystej
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, od dewelopera, założysz księgę wieczystą wraz zakupem nieruchomości. Ponieważ deweloper ma obowiązek założenia księgi wieczystej dla całej nieruchomości (np. osiedla, bloku, inwestycji), następuje jedynie wydzielenie nieruchomości z większej całości.
Jest to procedura nieco tańsza i szybsza od tej dotyczącej nieruchomości, która nigdy jej nie miała. Z tego względu nie ma powodu, by obawiać się, że procedura wieczysto-księgowa opóźni przyznanie kredytu hipotecznego. Zarówno przepisy, jak praktyka rynkowa dążą tu do ułatwienia kupującemu całej operacji.
Kupując od dewelopera, zawsze otrzymasz mieszkanie z założoną księgą wieczystą, które może być przedmiotem zastawu hipotecznego.
Warto wiedzieć
- Nieruchomości z założoną księgą wieczystą mają większa wartość.
- Bez księgi wieczystej nie można starać się o kredyt hipoteczny.
- Księgę zakłada się w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości.
- Oprócz właściciela księgę wieczystą może założyć każda osoba, na rzecz której dokonany powinien być w niej wpis.
- Założenie księgi wieczystej trwa od 2 do 12 tygodni. Wnioskodawca nie jest w stanie przyspieszyć procesu.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Co jest potrzebne do założenia księgi wieczystej?
Dokumentacja potwierdzająca prawo do danej nieruchomości i interes prawny w założeniu księgi.
Ile notariusz policzy za wpis do księgi wieczystej?
Sam koszt usługi notarialnej wyniesie prawdopodobnie ok 200-500 zł.
Kto składa wniosek o założenie księgi wieczystej?
Właściciel, osoba uprawniona lub notariusz w ich imieniu.
Jak złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej?
Wypełnić wniosek KW-ZAL dostępny na stronie Wydziałów Ksiąg Wieczystych sądów rejonowych i złożyć w sądzie właściwym ze względu na położenie nieruchomości.
Czy założenie księgi wieczystej jest obowiązkowe?
Tylko jeśli nieruchomość ma zostać obciążona hipoteką. Obowiązkowo zakłada się też księgi wieczyste dla nowo oddawanych nieruchomości.
