Liczba mieszkań oferowanych przez osoby prywatne w najmie długoterminowym wynosi około 1,1 mln lokali. Z kolei firmy i fundusze zajmujące się profesjonalnym najmem dysponują zasobem niemal 15 tys. gotowych lokali, ale do końca bieżącej dekady ich liczba powinna przekroczyć 100 tys. jednostek. Głównymi hamulcami rozwoju sektora najmu instytucjonalnego mogą być wysokie stopy procentowe i zmiany legislacyjne.
- Z najmu instytucjonalnego korzysta tylko 0,3% Polaków
- Do końca 2028 r. zasoby PRS mogą wzrosnąć do 85 tys. lokali
- Wysokie stopy procentowe hamulcem w rozwoju segmentu PRS w Polsce
- Ceny mieszkań w UE rosną dwa razy szybciej niż ceny najmu
- Niemal 80% Polaków nie może pozwolić sobie na zakup nieruchomości
- Ponad 1,8 mln mieszkań w Polsce stoi pustych
Rozwój i profesjonalizacja najmu instytucjonalnego (PRS, ang. Private Rented Sector) w Polsce ma być remedium na problemy związane z dynamicznym wzrostem cen nieruchomości oraz ograniczoną podażą lokali do wynajęcia. Zgodnie ze wstępnymi danymi GUS, w okresie styczeń – październik 2023 r. oddano do użytkowania 180,9 tys. mieszkań, tj. 4,3% mniej niż w analogicznym okresie w 2022 r. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 110,4 tys. mieszkań – o 2,5% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni – 66,9 tys. mieszkań, tj. o 8,5% mniej.
Dostępność lokali na wynajem ogranicza również prawo utrudniające eksmisję nieuczciwych najemców, co skłania właścicieli mieszkań do utrzymywania pustostanów. Swoją rolę odegrało również fiasko programu Mieszkanie Plus. Według danych NIK na koniec października 2021 r. z deklarowanych przez rząd 100 tys. mieszkań do użytku oddano niewiele ponad 15 tys. lokali, a 20,5 tys. znajdowało się w budowie. Natomiast Ministerstwo Rozwoju i Technologii podało, że na koniec I kwartału 2023 r. wybudowanych zostało ponad 19,8 tys. lokali mieszkalnych, a ok. 32,4 tys. lokali znajdowało się w budowie. Ostatecznie program Mieszkanie Plus został zamknięty.
Z najmu instytucjonalnego korzysta tylko 0,3% Polaków
Najem mieszkań od firm i funduszy, czyli najem instytucjonalny, ma obecnie szczątkowy udział w krajowym rynku. Jak wynika z raportu „Najem 2030 – kierunki rozwoju najmu w Polsce” opracowanego przez zespół ThinkCo, we współpracy z Otodom, PFR Nieruchomości oraz Simpl.rent na wynajęcie mieszkania od firmy zdecydowało się zaledwie 0,3% badanych.
Najczęściej lokale zamieszkiwane są przez ich właścicieli (50%) albo osoby spokrewnione lub znające się z właścicielem mieszkania (24%). Na kolejnych pozycjach uplasował się wynajem od: osoby prywatnej (12%), władz lokalnych (5%), spółdzielni mieszkaniowej (4%) i towarzystwa budownictwa społecznego (1%). Badani najrzadziej wskazywali akademik (0,1%) i mieszkanie służbowe (0,1%).
Wysokie zasoby mieszkań na wynajem znajdujące się w rękach osób prywatnych są głównym powodem wpływającym na popularność najmu tradycyjnego. Z uwagi na przepisy chroniące nawet nieuczciwych lokatorów, wynajmujący starają się na własną rękę ograniczać ryzyko, co ma odzwierciedlenie m.in. w krótkich umowach i kontrolach stanu lokalu, co zakłóca domowy mir najemców i zmniejsza ich poczucie stabilizacji. Najem prywatny jest również mocno rozproszony i nie zawsze pozwala znaleźć nieruchomość w poszukiwanym standardzie w odpowiedniej lokalizacji.
W najmie instytucjonalnym stroną wynajmującą lokale są wyłącznie przedsiębiorcy. Od strony formalnej najemca musi podpisać bardziej skomplikowaną umowę wraz z notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, co upraszcza proces ewentualnej eksmisji. W zamian operatorzy PRS mogą zaoferować lokale o odpowiednich standardach z dostępem do rozbudowanej infrastruktury tj. sale do organizowania przyjęć czy wypożyczalnie sprzętu RTV i AGD. Najem instytucjonalny to także szansa zawarcia umowy na wieloletni okres.
Do końca 2028 r. zasoby PRS mogą wzrosnąć do 85 tys. lokali
Według raportu „Dekada polskiego rynku najmu” opracowanego przez Politykę Insight, na zlecenie PFR Nieruchomości, liczba mieszkań oferowanych przez osoby prywatne na wynajem długoterminowy wynosi 1,1 mln lokali. Marginalny udział najmu instytucjonalnego w rynku wynika przede wszystkim ze skromnych zasobów mieszkaniowych zarządzanych przez operatorów PRS, ale w najbliższych latach ma się to zmienić.
Zgodnie z raportem PwC „Najem instytucjonalny – po chwili oddechu czas na ambitne plany” w pierwszej połowie 2023 r. liczba lokali PRS zwiększyła się o 3.912 sztuk. Przełożyło się to na wzrost całkowitej liczby obiektów tego typu do niemal 14.700 sztuk – to o 36% więcej w stosunku do I półrocza 2022 r. Z kolei liczba jednostek w budowie zmalała z 17.222 lokali na koniec I półrocza 2022 r. do 13.279 lokali rok później.
Pomimo 23% spadku lokali w budowie, inwestorzy widzą duży potencjał wzrostu sektora PRS. Do końca 2028 r. planowana jest budowa 57.064 lokali. W efekcie za 5 lat liczba jednostek dostępnych w wynajmie instytucjonalnym przekroczy 85.000 sztuk. Z kolei z danych z raportu „Dekada polskiego rynku najmu” wynika, że do końca bieżącej dekady rynek najmu profesjonalnego powinien przekroczyć wielkość 100 tys. lokali.
Inwestycje w lokale PRS realizowane są w dużych miastach i ośrodkach metropolitalnych. W I połowie 2023 r. największymi zasobami dysponowała Warszawa – 6.530 lokali gotowych i 5.806 jednostek w budowie. Inwestycje gotowe i w trakcie realizacji są również we Wrocławiu (odpowiednio 2.420 i 1.785 lokali), Krakowie (odpowiednio 1.853 i 3.280 lokali), Poznaniu (odpowiednio 1.407 i 1.142 lokali), Łodzi (odpowiednio 1.228 i 619 lokali), Katowicach (odpowiednio 256 i 259 lokali), Lublinie (388 lokali w budowie) i Trójmieście (988 lokali gotowych).
Wysokie stopy procentowe hamulcem w rozwoju segmentu PRS w Polsce
Wysoki poziom stóp procentowych, przekładający się na koszt finansowania dłużnego, jest najważniejszym czynnikiem ryzyka rozwoju sektora PRS w Polsce. Zagrożenie to wskazało 91% inwestorów ankietowanych przez zespół RE M&A PwC w ramach raportu „Najem instytucjonalny – po chwili oddechu czas na ambitne plany”.
Kolejne ryzyka to zmiany legislacyjne (55%), dostępność gruntów (27%), stagnacja / spadek cen najmu (27%), wzrost kosztów budowy (18%), rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 proc. (9%), niska motywacja deweloperów do realizacji projektów PRS (9%) i eskalacja wojny na Ukrainie (9%).
Ceny mieszkań w UE rosną dwa razy szybciej niż ceny najmu
Zgodnie z danymi Eurostatu w okresie od 2010 r. do II kwartału 2023 r. ceny mieszkań w Unii Europejskiej wzrosły o 46%. Trzycyfrowa dynamika cen dotknęła: Estonię (+211%), Węgry (+180%), Litwę (+152%), Łotwę (+144%), Czechy (+122%), Luksemburg (+120%) i Austrię (+120%). W tym czasie ceny w Polsce wzrosły o 66%. Spadek cen mieszkań w analizowanym okresie odnotowano w Grecji (-14%; według danych banku centralnego Grecji do 2022 r.), we Włoszech (-8%) i na Cyprze (-3%).
Ceny najmu w okresie od 2010 r. do II kwartału 2023 r. wzrosły natomiast o 21%. Tendencja ta została odnotowana w 26 krajach UE. Wyjątkiem jest Grecja, gdzie nastąpił spadek czynszów o 21%. W trudnej sytuacji znajdują się Estończycy i Litwini, którzy muszą zmagać się nie tylko z rekordowym wzrostem cen nieruchomości, ale także z trzycyfrową dynamiką cen najmu – odpowiednio +208% i +168%. W analizowanym okresie ceny mieszkań wzrosły bardziej niż czynsze w 20 z 27 krajów UE. W tej grupie oprócz Polski znalazła się Litwa, Irlandia, Rumunia, Finlandia, Cypr i Włochy.
Niemal 80% Polaków nie może pozwolić sobie na zakup nieruchomości
Brak możliwości zakupu nieruchomości jest najczęstszym powodem wyboru najmu – wynika z raportu „Najem 2030 – kierunki rozwoju najmu w Polsce”. Na taką odpowiedź wskazało 79% ankietowanych. Kolejne przyczyny to brak chęci do zaciągnięcia długoterminowego kredytu hipotecznego (18%), znalezienie bardziej atrakcyjnej oferty np. wynajem od znajomego (13%), możliwość zamieszkania w lepszej lokalizacji (13%), zachowanie płynności finansowej (10%) i nastawienie na większą mobilność (9%).
Problematyczny jest również okres, na jaki zawierane są umowy najmu. Najczęściej spotykane są umowy roczne, co jest przeszkodą w budowie stabilizacji opartej na pewności miejsca zamieszkania. Zgodnie z raportem przytoczonym w poprzednim akapicie 43% ankietowanych preferuje najem na czas nieokreślony z 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Za najmem na czas określony powyżej 12 miesięcy i najmem na czas od 6 do 12 miesięcy opowiada się po 21% badanych. Dla 14% najemców nie ma to żadnego znaczenia, a 1% oczekuje innego rozwiązania.
Ponad 1,8 mln mieszkań w Polsce stoi pustych
Ograniczona pula lokali na wynajem jest również pokłosiem przepisów wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów. Utrudnienia w sprawnej eksmisji nieuczciwych najemców oraz ryzyko długofalowej utraty kontroli nad posiadaną nieruchomością zmniejszają skłonność właścicieli do wynajmowania swoich mieszkań. Według danych GUS ujętych w Narodowym Spisie Powszechnym na koniec marca 2021 r. w Polsce było 15,2 mln mieszkań. Ponad 1,8 mln lokali było niezamieszkanych, co stanowiło 12% ogółu. Warto dodać, że według różnych szacunków w Polsce brakuje od 1,5 mln do 2 mln mieszkań.
Nadzieją dla wynajmujących lokale oraz szansą na uwolnienie „zamrożonych” zasobów mieszkaniowych jest przełomowy wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieście – decyzję przeanalizował serwis rynekpierwotny.pl. Zgodnie z decyzją sądu nieuczciwy najemca został skazany na podstawie art. 286 Kodeksu karnego, który dotyczy „niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem”.
Oskarżony usłyszał wyrok dwóch lat pozbawienia wolności polegający na wykonywaniu nieodpłatnych prac społecznych przez 40 godzin miesięcznie. Oprócz kosztów sądowych nieuczciwy najemca musi również wpłacić 5 tys. zł na rzecz Funduszu Pomocy Pokrzywdzonym oraz Pomocy Postpenitencjarnej.
Źródła:
- https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczen-pazdziernik-2023-roku,5,145.html
- https://www.nik.gov.pl/aktualnosci/program-mieszkanie-plus.html
- https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/nowa-atrakcyjna-oferta-dojscia-do-wlasnosci-albo-zakupu-mieszkan-polskiego-funduszu-rozwoju-nieruchomosci
- https://www.pwc.pl/pl/pdf-nf/2023/przeglad-rynku-prs-pazdziernik-2023.pdf
- https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20231003-1
- https://nieruchomosci.pfr.pl/raport/
