Chcesz kupić mieszkanie lub dom, ale obawiasz się, że deweloper ogłosi upadłość lub po prostu zniknie z Twoimi pieniędzmi i zostaniesz z niczym? Nowa ustawa deweloperska minimalizuje takie ryzyko poprzez wprowadzenie obowiązkowego rachunku powierniczego.
- Co to jest rachunek powierniczy?
- Jak działa rachunek powierniczy?
- Kto może korzystać z rachunku powierniczego?
- Jakie są rodzaje rachunków powierniczych?
- Otwarty rachunek powierniczy – zasady działania
- Zamknięty rachunek powierniczy – zasady działania
- Rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty – który lepszy?
- Jakie korzyści daje rachunek powierniczy?
- Mieszkaniowy rachunek powierniczy – na co zwrócić uwagę?
- Jak wybrać rachunek powierniczy?
- Warto wiedzieć
Jak wiemy z danych pochodzących z GUS, w okresie od stycznia do końca listopada 2023 r. deweloperzy oddali w użytkowanie 123 tys. mieszkań, czyli o 5,4% mniej niż przed rokiem. Jednym z etapów poprzedzających sprzedaż nieruchomości jest założenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, który ma na celu chronić interesy nabywców nieruchomości. Zabezpiecza on kupców na etapie planowania i budowy inwestycji aż do przeniesienia prawa własności do lokalu.
Co to jest rachunek powierniczy?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalny rachunek bankowy, który musi założyć każdy deweloper. Służy on do warunkowego rozliczenia zobowiązań pomiędzy kupującym a deweloperem na podstawie zapisów zawartych w umowie. Zadaniem rachunku jest ochrona środków nabywcy nieruchomości w trakcie trwania prac budowlanych. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i powiernik, czyli deweloper.
Wpłat na rachunek powierniczy dokonują nabywcy mieszkań, dzięki czemu możliwa jest ich identyfikacja oraz wskazanie kwoty, którą przekazali. Nie ma znaczenia, czy fundusze pochodzą z prywatnych oszczędności kupców, czy z kredytu – prawo chroni je w ten sam sposób.
W razie ogłoszenia upadłości czy śmierci dewelopera środki zgromadzone na rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłościowej oraz nie wchodzą w skład spadku.
Jak działa rachunek powierniczy?
Rachunkiem powierniczym zarządza bank, który zleca przelew na konto dewelopera dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie deweloperskiej. Umowa deweloperska to z kolei dokument, w którym deweloper zobowiązuje m.in. się ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo nieruchomości po zakończeniu inwestycji.
Jednym z jej elementów jest też harmonogramem przedsięwzięcia, czyli określenie terminów ukończenia kolejnych etapów budowy oraz wskazanie np. parametrów technicznych wykorzystanych materiałów. Bank monitoruje przebieg prac i przekazuje deweloperowi środki pieniężne transzami, kiedy ten spełni warunki zawarte w umowie deweloperskiej.
Celem rachunku powierniczego jest uniknięcie sytuacji, w której deweloper od początku inwestycji obraca całością środków wpłaconych przez nabywców mieszkań i czy to z celowym zamiarem oszustwa, czy w wyniku nieroztropnych decyzji biznesowych ogłasza upadłość, nie kończąc budowy.
Funkcjonowanie rachunku powierniczego daje pewność niedoszłym właścicielom mieszkań i domów jednorodzinnych, że odzyskają wpłacone pieniądze.
Kto może korzystać z rachunku powierniczego?
Obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego wynika z ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwanej potocznie nową ustawą deweloperską.
Przed jej uchwalaniem oczywiście też oczywiście funkcjonowały przepisy normalizujące działalność deweloperów, jednak nie chroniły one interesów nabywców nieruchomości w takim stopniu jak obecnie obowiązujące.
Zgodnie z zapisami nowej ustawy deweloperskiej rachunek powierniczy musi prowadzić każdy deweloper. Wyjątkiem są deweloperzy finansujący całość inwestycji z własnych środków. Ale i to wkrótce się zmieni, ponieważ 30 czerwca 2024 r. skończy się okres przejściowy obowiązywania przepisów i od 1 lipca br. do posiadania rachunku powierniczego zobowiązani będą wszyscy deweloperzy (także ci, którzy finansują przedsięwzięcie z własnych funduszy).
Mieszkaniowy rachunek powierniczy deweloper może założyć w dowolnym banku. Umowę o prowadzenie rachunku musi zawrzeć z bankiem jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań.
Zasady wpłacania i rozliczania środków znajdujących się na rachunku regulują wspomniana nowa ustawa deweloperska oraz prawo bankowe, więc z Twojego punktu widzenia (jako nabywcy nieruchomości) nie ma znaczenia, w którym banku Twój deweloper otworzył rachunek powierniczy.
Jeżeli masz nieprzyjemne doświadczenia z konkretną instytucją finansową, nie powinny one wpłynąć na decyzję o rezygnacji z danego dewelopera, ponieważ w każdym banku Twoje środki pieniężne chronione są w ten sam sposób.
Jakie są rodzaje rachunków powierniczych?
Mówiąc w dużym skrócie, rachunek powierniczy zabezpiecza interesy nabywców nieruchomości. Firmie odpowiedzialnej za budowę bloku lub domu jednorodzinnego bank przekazuje pieniądze, dopiero gdy ta spełni warunki umowy. Jeżeli deweloper nie ukończy inwestycji lub nie dokona przeniesienia prawa własności w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej, kupujący otrzyma zwrot środków.
Jednak nie do końca jest to temat zero-jedynkowy na zasadzie: deweloper nie wywiązał się z umowy, to za chwilę na mój prywatny rachunek bank zwróci wszystkie wpłacone pieniądze. Ustawa zobowiązuje dewelopera do prowadzenia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych: otwartego lub zamkniętego. Zasady przekazywania środków dla dewelopera, a więc i ewentualnych zwrotów dla niedoszłych kupców, zależą od wersji rachunku.
Otwarty rachunek powierniczy – zasady działania
Rachunek powierniczy otwarty może przybrać trzy formy. Rachunku:
- z gwarancją ubezpieczeniową,
- z gwarancją bankową,
- bez gwarancji.
Otwarty rachunek powierniczy zakłada wypłatę środków dla dewelopera po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Takich etapów musi być zaplanowanych co najmniej cztery a koszt każdego etapu (co równa się wielkości środków, które otrzyma deweloper) nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% całkowitych kosztów inwestycji.
Zamknięty rachunek powierniczy – zasady działania
W przypadku rachunku powierniczego zamkniętego wszystkie zgromadzone pieniądze zostaną przekazane na konto dewelopera dopiero po zakończeniu budowy i przeniesieniu praw własności na kupców nieruchomości.
Zatem deweloperzy, którzy decydują się na otwarcie rachunku zamkniętego, muszą być przygotowani, aby sfinansować budowę z własnych środków (lub pochodzących z kredytu), ponieważ wpłaty nabywców otrzymają dopiero po zakończeniu inwestycji.
Rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty – który lepszy?
Na rynku zdecydowanie dominują otwarte rachunki powiernicze. Te są korzystniejsze dla deweloperów, gdyż mogą oni finansować bieżące etapy budowy ze środków wpłaconych przez kupców nieruchomości.
Dla Ciebie, jako dla nabywcy, bardziej opłacalny jest zamknięty rachunek powierniczy. Jeżeli deweloper ogłosi upadłość czy też dosłownie przepadnie, pozostawiając rozkopaną dziurę w ziemi, dostaniesz zwrot całości środków. Z kolei przy rachunku powierniczym otwartym bank zwróci Ci tylko tę część środków, która nie została przekazana deweloperowi. W przypadku, kiedy początkowe etapy budowy zostały zrealizowane i wysoko wycenione, stracisz dużo pieniędzy i zostaniesz bez mieszkania czy domu.
Jakie korzyści daje rachunek powierniczy?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy to forma zabezpieczenia środków finansowych w przypadku, kiedy deweloper z jakiegoś powodu nie wywiąże się z zapisów umowy. Dane dotyczące rachunku powierniczego muszą znaleźć się w umowie. Jako przyszły kupiec nieruchomości masz pewność, że bank przekaże środki deweloperowi dopiero wtedy, kiedy zrealizuje budowę bloku (lub domu) zgodnie warunkami zawartymi w umowie.
Nie musisz się martwić o los swoich pieniędzy w razie ogłoszenia upadłości czy śmierci dewelopera. Wpłacone przez Ciebie środki, dopóki nie zostaną przesłane deweloperowi, nie wejdą w skład masy upadłościowej i spadkowej, nie podlegają też egzekucji.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy – na co zwrócić uwagę?
Mieszkaniowe rachunki powiernicze to instrumenty prawne funkcjonujące w oparciu o obowiązujące przepisy. Z tego powodu nie ma potrzeby dogłębnie analizować umów i materiałów dotyczących rachunku powierniczego, którego właścicielem jest dany deweloper.
Inaczej mówiąc – zasady działania wszystkich rachunków powierniczych są podobne w każdym banku, a główna różnica dotyczy tylko tego, czy konto funkcjonuje za zasadzie rachunku otwartego, czy zamkniętego.
Dla nabywcy nieruchomości korzystniejszy jest rachunek powierniczy zamknięty, ale ciężko znaleźć dewelopera, który z takiego korzysta. Realnie niemal wszystkie firmy realizujące przedsięwzięcia deweloperskie posiłkują się rachunkiem otwartym. Ty, jako kupiec, zwróć uwagę, czy masz do czynienia z rachunkiem z gwarancją (bankową lub ubezpieczeniową), czy bez gwarancji.
Jaka to jest różnica? Gwarancja jest formą dodatkowego zabezpieczenia wpłat dokonywanych na rachunek. Przy gwarancji bankowej to bank zwróci Ci pieniądze w razie upadłości dewelopera czy odstąpienia od umowy. Przy gwarancji ubezpieczeniowej zwracającym jest towarzystwo ubezpieczeniowe. Gwarancje wygasają w momencie zawarcia przez dewelopera i nabywcę umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Jak wybrać rachunek powierniczy?
Jako kupujący nieruchomość nie masz komfortu wyboru banku prowadzącego rachunek powierniczy dewelopera i rodzaju tego rachunku. Deweloper w momencie sprzedaży mieszkań musi mieć już podpisaną umowę z bankiem o rachunek. Albo się godzisz na dany bank i rodzaj rachunku, albo nie i szukasz innego wykonawcy.
Oczywiście możesz próbować negocjować z deweloperem zmianę banku czy zastąpienie rachunku otwartego zamkniętym, ale popyt na nieruchomości jest obecnie tak duży, że szanse na zmianę zdania przez dewelopera są znikome.
Źródła:
- https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczen-listopad-2023-roku,5,146.html
Warto wiedzieć
- Mieszkaniowy rachunek powierniczy to rodzaj konta bankowego, które musi założyć każdy deweloper.
- Na rachunku powierniczym gromadzone są wpłaty od nabywców mieszkań. Bank przekazuje je deweloperowi dopiero po wywiązaniu się przez niego z umowy.
- W przypadku ogłoszenia upadłości lub śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku środki nie wchodzą w skład masy upadłościowej lub spadkowej.
- Funkcjonują dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty. Przy rachunku powierniczym otwartym banki przesyła środki etapami (podczas trwania budowy inwestycji) a przy zamkniętym – całość środków deweloper otrzyma dopiero po przeniesieniu prawa własności na nabywców.
- Z punktu widzenia kupca korzystniejsze są rachunki powiernicze zamknięte, ale są one rzadko stosowane przez deweloperów.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Kto musi założyć rachunek powierniczy?
Każdy przedsiębiorca realizujący przedsięwzięcie deweloperskie. Ta definicja obejmuje zarówno przedsiębiorców budujących nieruchomości od podstaw i sprzedających je, jak i tych zajmujący się wyłącznie sprzedażą gotowych mieszkań.
Czy rachunek powiernicy jest obowiązkowy?
Tak. Za brak takiego rachunku grozi kara grzywny, ograniczenia wolności albo więzienia do dwóch lat (art. 57 nowej ustawy deweloperskiej).
Jaki jest koszt rachunku powierniczego?
Koszty prowadzenia rachunku powierniczego zależą od banku (to kwoty liczone w tysiącach złotych), ale tę opłatę ponosi deweloper.
Kiedy deweloper otrzyma środki z rachunku powierniczego?
Zależy to od rodzaju rachunku. Przy rachunku zamkniętym – po całkowitym zakończeniu budowy i przeniesieniu praw własności na kupców nieruchomości a przy otwartym – w trakcie realizacji inwestycji (po ukończeniu kolejnych etapów).
Który rachunek powierniczy jest lepszy: otwarty czy zamknięty?
Dla dewelopera korzystniejszy jest otwarty rachunek powierniczy i ten rodzaj rachunków jest najbardziej popularny. Dla nabywcy mieszkania natomiast lepsza będzie sytuacja, kiedy deweloper, z którym podpisuje umowę ma zamknięty rachunek powierniczy.
