Chcesz kupić mieszkanie, ale rozumiesz, że nie będzie to prosta decyzja. W ofertach deweloperów widzisz opis: stan deweloperski mieszkania. Co obejmuje stan deweloperski domu i mieszkania? Jeśli zastanawiasz się co to faktycznie oznacza i czy warto kupować nieruchomość tak określoną, przygotowaliśmy dla Ciebie kilka informacji.
- Czym jest stan deweloperski?
- Co obejmuje stan deweloperski mieszkania lub domu?
- Czym różni się stan deweloperski mieszkania od stanu deweloperskiego domu?
- Czym różni się stan deweloperski nieruchomości od wykończenia pod klucz?
- Czym różni się stan deweloperski domu od stanu surowego?
- Ile kosztuje wykończenie stanu deweloperskiego mieszkania lub domu?
- Jakie prace wykończeniowe trzeba wykonać po odebraniu nieruchomości w stanie deweloperskim?
- Jakie są wady i zalety kupna nieruchomości w stanie deweloperskim?
- Wady kupna nieruchomości w stanie deweloperskim
- Zalety stanu deweloperskiego
- Negocjowanie warunków z deweloperem
- Na co warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania lub domu w stanie deweloperskim?
- W jaki sposób sprawdzić jakość wykonanych przez dewelopera prac?
- Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim
- W jaki sposób zgłosić zastrzeżenia co do jakości wykonanych przez dewelopera prac?
- Warto wiedzieć
Popularność zakupu mieszkań i domów w stanie deweloperskim jest specyfiką trudnych rynków mieszkaniowych. Wynika przeważnie z braku możliwości płatniczych kupującego, który nie może sobie pozwolić na mieszkanie wykończone pod klucz. W zachodniej Europie i USA przeważają mieszkania gotowe do zamieszkania.
Czym jest stan deweloperski?
Stan deweloperski jest najmniejszym możliwym stopniem wykończenia nowego mieszkania, w którym można je zgodnie z prawem sprzedać. Oczywiście dotyczy także domów, obiektów przemysłowych i handlowych, ale najczęściej spotkasz się z nim właśnie w przypadku lokali mieszkalnych.
Nieruchomość w stanie deweloperskim nie nadaje się do zamieszkania przed wykonaniem prac wykończeniowych. Wykonane powinny być natomiast wszystkie roboty budowlane. Stan deweloperski mieszkania oznacza, że:
- Struktura budynku jest gotowa (ściany, dachy, stropy, klatki schodowe itp.).
- Podłączone są podstawowe instalacje (inne dla mieszkań niż dla domów, czy obiektów komercyjnych).
- Założone są okna i drzwi wejściowe, a lokal można zamknąć.
- Gotowe są inne elementy konstrukcyjne (podstawy balkonów i tarasów, podjazdy dla niepełnosprawnych itp.).
- Stopień wykończenia budynku powinien umożliwiać rozpoczęcie robót wykończeniowych w jego wnętrzu, ale może zdarzyć się, że inwestycja nie jest jeszcze ukończona przez dewelopera. Zagospodarowanie zieleni, przygotowanie drogi dojazdowej, uprzątnięcie terenu z pozostałości budowalnych czy infrastruktura zewnętrzna osiedla mogą nie być gotowe w momencie odbioru mieszkania.
Podwyższony stan deweloperski domu lub mieszkania oznacza częściowe wykończenie obiektu przed jego oddaniem kupującemu. W tej kategorii mieści się każdy standard wykończenia mieszkania pomiędzy stanem deweloperskim, a mieszkaniem pod klucz.
Co obejmuje stan deweloperski mieszkania lub domu?
Stan deweloperski domu i mieszkania nieco różnią się między sobą. Warto tez pamiętać, że nie ma jednolitej definicji stanu deweloperskiego zapisanej w żadnej ustawie czy przepisach Unii Europejskiej.
Wykonane powinny być:
- ocieplenie budynku,
- przyłącza mediów,
- wylewki podłogowe,
- otynkowane ściany,
- drzwi zewnętrzne,
- okna wraz z parapetami,
- ścianki działowe.
W przypadku domów z podłączeniem mediów bywa różnie, za to można oczekiwać kilku dodatkowych elementów:
- ocieplenia dachu (pojawia się też ocieplenie elewacji),
- schodów wraz z balustradami,
- ogrodzenia,
- drogi dojazdowej,
- miejsca parkingowego.
Uwaga: Warto bardzo dokładnie przeczytać umowę deweloperską, zwłaszcza w przypadku domu jednorodzinnego. Zostawianie kupującego bez dojazdu czy ogrodzenia zdarza się dość często.
Czym różni się stan deweloperski mieszkania od stanu deweloperskiego domu?
W przypadku domów stan deweloperski domu może nie obejmować niektórych niezbędnych w przypadku mieszkań instalacji. W zależności od lokalizacji dom w stanie deweloperskim może nie mieć:
- podłączenia do kanalizacji,
- założonej instalacji gazowej,
- centralnego ogrzewania,
- wody innej niż ze studni.
Stan deweloperski domu zależy zarówno od woli dewelopera, jak i od jego możliwości. Jeśli całe osiedle dopiero czeka na podłączenie mediów lub wykonanie drogi, deweloper nawet przy dobrej woli nie ma możliwości podłączenia wszystkiego.
Powinien natomiast zadbać o to, by cały budynek był należycie ocieplony, wykonany w sposób umożliwiający poruszanie się po każdym pomieszczeniu (schody są częścią stanu deweloperskiego) oraz dało się do niego dojechać i zaparkować.
Przeważnie osoby kupujące domy w stanie deweloperskim mogą wymagać podstawowego ogrodzenia. Warto tez sprawdzić osadzenie rur spustowych, ocieplenie elewacji, współczynnik przenikania ciepła i wszystko co było określone w umowie.
Stan deweloperski domu różni się w zależności od osiedla, polityki dewelopera i umowy między nim, a nabywcami domów.
Czym różni się stan deweloperski nieruchomości od wykończenia pod klucz?
Wykończenie nieruchomości pod klucz oznacza, że (przynajmniej w teorii) można się do niej wprowadzić natychmiast po dokonaniu zakupu. Oznacza to między innymi:
- Podstawowe wykończenie łazienki i toalety – zamontowana wanna lub prysznic, umywalki, toalety, a także położone płytki lub inne zabezpieczenie przed wilgocią.
- Zabudowa kuchenna – wbudowane szafki, okap, bateria wodna. Powinny też być już zamontowane kuchenka i ewentualnie zmywarka, ale warto to sprawdzić wcześniej.
- Podłogi w całym mieszkaniu – podłogi, listwy przypodłogowe i progi powinny być oddane w stanie nie wymagającym dalszych prac.
- Wykończone ściany – standard wykończenia ścian może różnic się w zależności od obiektu, ale na pewno muszą one być przynajmniej pomalowane na biało.
- Parapety, balkony, tarasy – wszystkie te elementy powinny zostać oddane w swojej wersji ostatecznej, która nie wymaga żadnych dodatkowych prac wykończeniowych.
- Gniazdka, oświetlenie – należy się spodziewać raczej podstawowych, tanich plafonów, ale umowa deweloperska może gwarantować wyższy standard wykończenia mieszkania.
- Drzwi wewnętrzne – jeśli rozkład mieszkania lub domu przewiduje oddzielne pomieszczenia, w stanie pod klucz powinny być zamontowane wszystkie drzwi wewnętrzne.
- Inne umówione elementy wykończenia i wyposażenia – umowa może obejmować montaż szaf wnękowych, usprawnień dla osób niepełnosprawnych oraz każde rozwiązanie na jakie umówią się strony.
Założenie jest takie, że do mieszkania lub domu oddanego pod klucz można od razu wstawiać meble i wprowadzać się dosłownie tego samego dnia. Większość kupujących decyduje się wprowadzić kilka drobnych poprawek bardziej odpowiadającym ich gustom, ale nie powinni być do tego zmuszeni.
Czym różni się stan deweloperski domu od stanu surowego?
W sprzedaży domów pojawia się określenie stan surowy zamknięty/otwarty. Ten pierwszy bywa mylony ze stanem deweloperskim, faktycznie jest jednak wcześniejszym etapem wykończenia (a raczej dopiero budowy) budynku.
- Stan surowy otwarty – Budynek ma ściany i dach, ale nie ma okien ani drzwi. Otwarty oznacza tu niezabezpieczony przed czynnikami zewnętrznymi.
- Stan surowy zamknięty – Budynek jest zamknięty z zewnątrz i zabezpieczony przed deszczem, więc musi mieć okna i drzwi zewnętrzne. Nie ma jednak podłączenia instalacji czy wylewek pod podłogi i tynków.
Można określić etapy budowy i wykończenia budynku następująco:
Stan surowy otwarty -> Stan surowy zamknięty -> Stan deweloperski mieszkania lub domu-> Deweloperski stan podwyższony -> Stan „pod klucz” czyli gotowy do użytkowania
Ile kosztuje wykończenie stanu deweloperskiego mieszkania lub domu?
Standard wykończenia mieszkania decyduje o tym jaką kwotę trzeba będzie wydać, by w nim zamieszkać. Prawdopodobnie łączne koszty wyniosą od 10 do 20% wartości samej nieruchomości. Czyli kupując mieszkanie za 400 000 zł trzeba liczyć się z kosztami wykończenia rzędu 40 000 – 80 000 zł.
Oczywiście nie ma tu żadnego górnego limitu. Właściciel mieszkania może zamienić jego wnętrze w pałac, na który wyda miliony albo mieszkać w spartańskich warunkach z minimalnymi udogodnieniami.
Na pewno jednak nawet w przypadku podstawowo wykończonego domu trudno będzie w 2023 roku zejść poniżej 500 zł za mkw. Mieszkania kosztują zawsze więcej za metr, ponieważ są bardziej skondensowane, a większość kosztów przypada na kuchnie i łazienki.
Kilkadziesiąt tysięcy złotych należy doliczyć planując pomieszczenie o wyjątkowym przeznaczeniu – saunę, wyciszone pomieszczenie do nagrywania dźwięku czy pracownię artystyczną.
Koszt wykończenia mieszkania będzie nieco niższy, jeśli jego przyszły właściciel zacznie przygotowywać się do niego na kilka miesięcy przed zakupem. Materiały wykończeniowe można zamówić wcześniej z dostawą w konkretnym dniu.
Jakie prace wykończeniowe trzeba wykonać po odebraniu nieruchomości w stanie deweloperskim?
Odbierając nieruchomość w stanie deweloperskim, musisz przygotować się na szereg robót wykończeniowych, przede wszystkim:
- położenie podłóg,
- malowanie ścian i sufitów,
- położenie płytek,
- montaż zabudowy kuchennej i łazienkowej,
- instalację oświetlenia,
- założenie liczników,
- wykończenie balkonu lub tarasu.
Oprócz tego pojawi się bardzo wiele drobnych prac, których przysporzą Ci: gniazdka elektryczne, karnisze, szafy wnękowe, progi w drzwiach, listwy podłogowe, okap kuchenny itp. Czasami montaż parapetów wewnętrznych nie jest częścią stanu deweloperskiego.
Jakie są wady i zalety kupna nieruchomości w stanie deweloperskim?
Zakup mieszkania w stanie deweloperskim zdecydowanie różni się od nabycia gotowego mieszkania np. z rynku wtórnego.
Wady kupna nieruchomości w stanie deweloperskim
- Konieczność zainwestowania dodatkowych środków – Zanim mieszkanie będzie się nadawało do zamieszkania lub wynajmu, trzeba zainwestować w nie przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy zł. Równoważy to niższą cenę nieruchomości w stanie deweloperskim.
- Oczekiwanie na zakończenie prac wykończeniowych – Nawet mając już wcześniej umówione firmy wykończeniowe, trzeba liczyć się z tym, że mieszkanie będzie nadawało się do zamieszkania dopiero po 2-3 miesiącach od zakupu. Bezpiecznie jest założyć, że jeszcze 4-6 miesięcy od zakupu nie będzie się tam mieszkać.
- Mieszkanie na placu budowy – Prawdopodobnie wszystkie oddane w danej inwestycji mieszkania są w stanie deweloperskim. Oznacza to, że sąsiedzi będą robić remonty i wykończenia. Nawet jeśli Ty uwiniesz się ze swoimi w kilka tygodni, rekordziści będą potrzebować na to więcej niż roku. W tym czasie obok mogą zacząć powstawać kolejne osiedla.
Zalety stanu deweloperskiego
- Niższa cena zakupu nieruchomości – Mieszkania i domy sprzedawane przez dewelopera są przeważnie tańsze od tych z rynku wtórnego czy mieszkań oddawanych „pod klucz”. Koszty zakupu takiej nieruchomości różnią się w zależności od miasta i dzielnicy. Niższa cena równoważona jest przez konieczność poniesienia kosztów wykończenia.
- Szerokie możliwości aranżacji – Kupując takie mieszkanie możesz urządzić je zgodnie z własnymi upodobaniami. Znacznie łatwiej zaplanować od razu cały wystrój, gdy zaczyna się od zera.
- Potencjał współpracy z sąsiadami – Wybierając mieszkanie z rynku pierwotnego, stajesz w tej samej sytuacji co większość Twoich sąsiadów. Współpraca z osobami podobnymi do Ciebie bardzo ułatwia rozmowy z deweloperem, spółdzielnią i dostawcami kluczowych usług.
Mieszkanie w stanie deweloperskim przeważnie jest dla kupujących podstawową opcją nie ze względu na zalety jakie sobą przedstawia, a brak środków na lokal wykończony. Co ciekawe, mieszkanie pod klucz może być tańsze niż kupienie mieszkania i wykończenie go na własną rękę. Tylko, że trzeba całą kwotę wyłożyć od razu.
Negocjowanie warunków z deweloperem
Mimo iż sprzedaż mieszkań w stanie deweloperskim jest w Polsce standardem, część deweloperów oferowałaby mieszkania w stanie podwyższonym deweloperskim lub nawet wykończone pod klucz, gdyby mogła znaleźć na nie kupca. Na etapie negocjacji warto zapytać o możliwość wykonania części prac przez firmę deweloperską, zwłaszcza jeśli planuje się stosunkowo standardowe wykończenie wnętrza. Pozwoli to zaoszczędzić nieco czasu i energii.
Zakup mieszkania to ciągłe szukanie okazji, a zanim zawrze się umowę z deweloperem warto negocjować jej warunki.
Na co warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania lub domu w stanie deweloperskim?
Pełne omówienie aspektów na co warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania znacznie przekracza możliwości tego artykułu. Dlatego ograniczymy się do krótkiej listy elementów, o których spora część kupujących zapomina.
- Plany zagospodarowania przestrzennego okolicy – jeśli powstało nowe osiedle, to prawdopodobne, że obok niego zaraz zaczną powstawać kolejne. Można utknąć na kilka lat na placu budowy bezradnie patrząc jak piękny widok z okna znika.
- Przygotowanie miejsc parkingowych i drogi dojazdowej – zdarzają się bardzo ciasne drogi wyjazdowe i niekomfortowe miejsca parkingowe, które sprawią, że będziesz tracić dużo czasu na wyjechanie z domu.
- Klatki schodowe – korzystasz z nich codziennie, jeśli są źle wykonane lub po prostu brzydkie, na pewno nieraz popsują ci humor. Natomiast jeśli widać na ich ścianach rysy – spodziewaj się, że są one też w mieszkaniu, tylko zamaskowane.
- Jakość instalacji – instalacja wodna, kanalizacyjna, gazowa i elektryczna w budynku są nowe, nie powinny więc mieć najmniejszych nawet usterek. Brudna woda płynąca z kranu czy niedziałające gniazdko elektryczne powinno być czerwonym światłem dla kupującego.
- Standard wykonania budynku – struktura obiektu wpływa na komfort mieszkania decydując m.in. o kosztach ogrzewania, poziomie hałasu, a częściowo także o relacjach z sąsiadami.
- Piwnice, komórki lokatorski i inne – Są to elementy, na które często nie zwraca się uwagi odbierając mieszkanie. Jeśli jednak były zawarte w umowie deweloperskiej, warto je sprawdzić.
- Ściany, podłogi, sufity i okna – Jeśli są bardzo nierówne, podczas wykończenia mieszkania pojawią się poważne problemy. Niedomykające się drzwi albo rysy na ścianie mogą świadczyć o błędach konstrukcyjnych.
W jaki sposób sprawdzić jakość wykonanych przez dewelopera prac?
Do sprawdzenia jakości prac budowalnych najlepiej wynająć specjalistę. Usługa będzie kosztować mniej niż 0,3% ceny nieruchomości, a może pomóc w wykryciu poważnych wad budynku. Natomiast odbiór techniczny domu kosztuje ok. 1000 – 2000 zł i jest to z pewnością inwestycja w bezpieczeństwo transakcji.
Odbiór mieszkania z udziałem fachowca jest mniej stresujący, zapewnia większą szansę wykrycia usterek i przekonuje dewelopera, że traktujesz sprawę poważnie, więc on też musi.
Stan deweloperski domu tym bardziej powinien zostać oceniony przez osobę zajmującą się tym zawodowo. W przeciwieństwie do mieszkań pod klucz, gdzie rozsądny kupujący będzie w stanie zauważyć wiele niedociągnięć, ocena stanu surowego wymaga jednak wiedzy i doświadczenia. Przy odbiorze technicznym domu miej ze sobą profesjonalne wsparcie.
Pewne rzeczy możesz ocenić osobiście z pomocą dostępnych narzędzi, ale jeśli nie zajmujesz się budownictwem na co dzień, będzie Ci bardzo trudno wydać właściwy osąd.
Sprawdzanie jakości wykonanych przez dewelopera prac na własną rękę, może obejmować:
- Zmierzenie (np. miarką laserową) czy ściany są równe, a pomieszczenia umówionej wielkości,
- Ocena czy na ścianach nie widać pęknięć, zwłaszcza np. na klatce schodowej czy elementach konstrukcyjnych,
- Podstawowe sprawdzenie instalacji elektrycznej i wodnej,
- Porównanie mieszkania/domu z ofertą dewelopera i umową.
Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim
Dom lub mieszkanie można ubezpieczyć od momentu stania się jego właścicielem. Będzie to nawet konieczne, jeśli zdecydujesz się kupić lokal z pomocą kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie domu lub mieszkania ochroni Cię przed stratami wynikającymi z czynników losowych, ale nie wpływa na relacje między Tobą i deweloperem.
Więcej na temat ubezpieczenia świeżo zakupionego na rynku pierwotnym mieszkania dowiesz się z artykułów na stronach rankomat.pl.
W jaki sposób zgłosić zastrzeżenia co do jakości wykonanych przez dewelopera prac?
Wszystkie zastrzeżenia dotyczące pracy dewelopera należy bezwzględnie zgłaszać na piśmie, w formie umożliwiającej potwierdzenie zgłoszenia. Optymalna jest więc komunikacja mailowa.
Wszelkie usterki należy zgłaszać natychmiast, najpóźniej do 30 dni od ich wykrycia. W praktyce im szybciej tym lepiej. Deweloper powinien usunąć usterki „niezwłocznie” co oznacza od kilku dni do kilku miesięcy.
Nie ma obowiązku zgłaszania zastrzeżeń na konkretnym formularzu czy formatce i deweloper nie może ich wymagać, ale jeśli na jego stronie www widnieje formularz zgłoszeniowy, nie ma powodu by z niego nie korzystać.
Koniecznie trzeba o niedociągnięciach poinformować sąsiadów – jeśli u nich występują podobne usterki, razem będzie znacznie łatwiej wymusić szybkie działanie dewelopera. Może to być też początek dobrosąsiedzkiej znajomości.
Jeśli deweloper nie odpowiada na zgłoszenia lub odmawia usunięcia usterek, sprawę należy zgłosić do:
- Urzędu ochrony konkurencji i konsumenta (UOKiK),
- Sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości,
- Prasy i portali internetowych (umożliwi to zapoznanie się z sytuacją innym kupującym).
Warto wiedzieć
- Stan deweloperski mieszkania oznacza, że można zaczynać roboty wykończeniowe, mieszkać będzie można za kilka miesięcy.
- Nie ma jednolitej definicji stanu deweloperskiego, jest pewien standard przyjęty zwyczajowo, ale zmienia się on w czasie.
- Zawsze warto sprawdzić w umowie deweloperskiej co oznacza stan deweloperski mieszkania lub domu – są różnice pomiędzy osiedlami.
- Podwyższony stan deweloperski mieszkania lub domu określany jest w umowie i oznacza wszystko pomiędzy stanem deweloperskim, a oddaniem pod klucz.
- Deweloper jest zobowiązany usunąć usterki zgłoszone przez kupujących.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Co obejmuje stan deweloperski?
Stan deweloperski obejmuje przygotowanie nieruchomości do prac wykończeniowych – wylewki pod podłogi, otynkowane ściany, drzwi i okna zewnętrzne oraz podłączenie podstawowych instalacji.
Co wchodzi w skład stanu deweloperskiego mieszkania?
Okna, drzwi wejściowe, grzejniki, instalacje, system wentylacyjny budynku, klatki schodowe, balkony, parapety, włączniki światła, miejsce parkingowe i inne elementy, jeśli zostały zawarte w umowie.
Czy stan deweloperski obejmuje drzwi wewnętrzne?
Przeważnie nie. Nie jest to ściśle określone i deweloper może zamontować np. drzwi w toaletach i łazienkach, jeśli ma taką politykę. Na pewno należy się spodziewać, że żadnych drzwi wewnątrz nie będzie.
Czy stan deweloperski obejmuje grzejniki?
Tak, powinien obejmować grzejniki lub ogrzewanie podłogowe.
Od czego zacząć wykończenie domu w stanie deweloperskim?
Wykończenie mieszkania trzeba zaplanować już wcześniej, a zacząć je od położenia podłóg i płytek. Przy odpowiednim układzie domu można wykonywać kilka prac jednocześnie.
