Umowa przyrzeczona nierozerwalnie łączy się z umową przedwstępną. Oba kontrakty są typowe dla rynku nieruchomości, choć mogą być wykorzystywane również dla uregulowania innych spraw niż te związane z nabyciem mieszkania czy domu. Sprawdź czym jest i co w praktyce oznacza zawarcie umowy przyrzeczonej.
- Co to jest umowa przyrzeczona?
- Kiedy trzeba podpisać umowę przyrzeczoną?
- Jakie są konsekwencje odmowy podpisania umowy przyrzeczonej?
- Jakie są strony umowy przyrzeczonej?
- Jakie informacje powinny się znaleźć w umowie przyrzeczonej?
- Jakie są koszty zawarcia umowy przyrzeczonej?
- Jakie są skutki zawarcia umowy przyrzeczonej?
- Jak podpisać umowę przyrzeczoną – krok po kroku
- Czym różni się umowa przyrzeczona od umowy przedwstępnej?
- Warto wiedzieć
Powodem podzielenia kupna nieruchomości na dwa etapy: umowę przedwstępną i umowę przyrzeczoną, zwykle będzie potrzeba czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego. Zawarcie umowy przedwstępnej daje szansę na szybkie pomyślne dla obu stron zakończenie transakcji. Jeśli cały proces przebiega zgodnie z planem, to umowę przyrzeczoną można podpisać nawet w ciągu miesiąca od zawarcia wstępnego kontraktu. Gorzej, jeśli jedna ze stron próbuje się wycofać z dotrzymania warunków umowy.
Co to jest umowa przyrzeczona?
Umowa przyrzeczona to finalizacja procesu określonego w ramach umowy przedwstępnej. W przypadku sprzedaży nieruchomości, w ramach umowy przedwstępnej, jedna ze stron zobowiązuje się sprzedać na rzecz drugiej strony określoną nieruchomość za określoną cenę, którą nabywca zobowiązuje się zapłacić. Umowa przyrzeczona natomiast przenosi własność nieruchomości na nabywcę.
Umowa przyrzeczona zawsze występuje w parze z umową przedwstępną lub deweloperską (zawieraną z deweloperem w przypadku kupna nieruchomości na rynku pierwotnym). Rozłożenie procesu kupna mieszkania na dwie umowy wiąże się często z koniecznością pozyskania kapitału. Ponadto bank dla określenia warunków kredytu zwykle wymaga przedstawienia umowy przedwstępnej kupna nieruchomości.
Kiedy trzeba podpisać umowę przyrzeczoną?
Umowa przyrzeczona to konsekwencja zawartej wcześniej umowy przedwstępnej, w której strony zobowiązują się do jej podpisania. Jednym z elementów umowy przedwstępnej powinien być również termin finalizacji transakcji czyli zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto się po prostu umówić na termin, który pasuje obu stronom. W przypadku umów dotyczących kupna nieruchomości weź pod uwagę czas oczekiwania na wydanie decyzji kredytowej przez bank oraz czas na przygotowanie aktu notarialnego przez notariusza.
Sprawa się nieco komplikuje, jeśli w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został określony. Liczy się wówczas inicjatywa stron. Zarówno Ty, jak i Twój kontrahent (w przypadku umowy związanej ze sprzedażą nieruchomości) macie prawo wystąpić z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas powinna być ona zawarta w terminie przez was wyznaczonym. Obowiązuje zasada pierwszeństwa złożenia oświadczenia w tym zakresie czyli “wygrywa” termin osoby, która żądanie zawarcia umowy złożyła wcześniej.
Jeśli termin zawarcia umowy końcowej nie został wyznaczony w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, wówczas żadna ze stron nie może żądać jej zawarcia. Ustawodawca uznał, że rok to wystarczająco dużo czasu, żeby uzgodnić wszystkie kwestie, pozyskać kredyt potrzebny do kupna nieruchomości lub rzeczy ruchomej czy umówić wizytę u notariusza.
Jakie są konsekwencje odmowy podpisania umowy przyrzeczonej?
Czasem zdarza się, że pomimo podpisania umowy przedwstępnej, nawet z wyznaczonym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona uchyla się od zakończenia całego procesu. Co można zrobić w takiej sytuacji? Otóż w podstawowym zakresie możesz żądać naprawienia szkody, którą poniosłeś licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Kwestie odszkodowania można również ustalić bezpośrednio w umowie przedwstępnej.
Jeśli jednak umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności dotyczy to formy jej zawarcia, wówczas można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Z uwagi na konieczność podpisania umowy dotyczącej kupna nieruchomości w formie aktu notarialnego, w takiej sytuacji również umowa przyrzeczona musi być zawarta przed notariuszem.
Umowa przedwstępna kupna nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Taka forma będzie mieć jednak kluczowe znaczenie, jeśli druga strona umowy uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna podpisana przed notariuszem, otwiera możliwość dochodzenia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości przed sądem.
Istnieją również inne sposoby, które mogą skłonić strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednym z nich jest zadatek – stosowany bardzo często przy umowach związanych z kupnem nieruchomości. Nieuzasadniona odmowa podpisania umowy może skończyć się dla każdej ze stron utratą pieniędzy w wysokości danego zadatku.
Jakie są strony umowy przyrzeczonej?
Umowa przyrzeczona zawierana jest pomiędzy tymi samymi stronami, które wcześniej zawarły umowę przedwstępną. Zatem w przypadku przeniesienia własności nieruchomości na rynku pierwotnym podpiszesz umowę z deweloperem. Natomiast, jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, wówczas drugą stroną umowy będzie inna osoba fizyczna lub umocowany przedstawiciel firmy.
Oznaczenie stron umowy przyrzeczonej obejmuje podanie takich informacji jak:
- imię i nazwisko
- adres
- numeru dowodu osobistego lub PESEL
w przypadku osób fizycznych lub
- nazwę
- siedzibę firmy
- numer NIP i REGON
- dane osoby zawierającej umowę w imieniu firmy ze wskazaniem podstawy umocowania (pełnomocnictwo, prokurent, członkowie zarządu zgodnie z zasadami reprezentacji)
jeśli stroną jest przedsiębiorca.
Osoby fizyczne mogą również być reprezentowane przez pełnomocnika przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji w umowie wpisuje się dane pełnomocnika i osoby, która dała pełnomocnictwo do wykonania określonych czynności.
Jakie informacje powinny się znaleźć w umowie przyrzeczonej?
Przepisy dość lakonicznie mówią, że umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Co zatem powinno znaleźć się umowie przyrzeczonej? Choć szczegółowe postanowienia umowne można kształtować indywidualnie zgodnie z obowiązującą zasadą swobody umów, to w każdej z nich znajdziemy takie informacje jak:
- data i miejsce zawarcia umowy
- rodzaj umowy – np. umowa sprzedaży, umowa przeniesienia własności nieruchomości
- strony umowy
- przedmiot umowy – np. umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości będzie zawierać określenie adresu nieruchomości, numer księgi wieczystej dla niej prowadzonej, powierzchnię i aktualny stan prawny nieruchomości (np. ewentualne obciążenia pod postacią hipoteki)
- cena
- termin i sposób uiszczenia płatności – np. przelewem na określony numer rachunku bankowego
- termin wydania nieruchomości nabywcy (lub innego przedmiotu umowy)
- wysokość kosztów i określenie kto ponosi koszty aktu notarialnego, jeśli umowa ma przyjąć taką formę – umowa przeniesienia własności nieruchomości dla swej ważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Jakie są koszty zawarcia umowy przyrzeczonej?
Koszty podpisania umowy przyrzeczonej zależą głównie od formy jej zawarcia. W przypadku aktu notarialnego, który jest wymagany dla każdej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, będą to przede wszystkim koszty notarialne (wynagrodzenie notariusza) i opłaty sądowe. Ich wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości. Dodatkowo będzie to:
- opłata za odpis aktu notarialnego umowy przyrzeczonej (oryginał pozostaje u notariusza) – około 6 zł za 1 stronę
- opłata za wpis do księgi wieczystej (czyli wpisanie nowego właściciela, hipoteki) – 200 zł
Pozostaje również kwestia zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, który w przypadku kupna nieruchomości wynosi 2 % jej wartości.
Jakie są skutki zawarcia umowy przyrzeczonej?
Na podstawie umowy przyrzeczonej kupna nieruchomości jej własność przechodzi na nabywcę. Następuje więc zmiana właściciela, co zostanie wpisane w księdze wieczystej.
To podstawowy skutek, który przyświeca stronom w momencie zawierania umowy przedwstępnej. Pojawiają się też koszty, choćby te związane z zawarciem umowy właściwej.
Jak podpisać umowę przyrzeczoną – krok po kroku
Kluczowe warunki umowy przyrzeczonej powinna zawierać umowa przedwstępna. Jednak do zawarcia finalnej umowy przenoszącej własność nieruchomości u notariusza, oprócz środków wymaganych do zapłaty ceny mieszkania, potrzebne będą jeszcze dokumenty.
Przede wszystkim konieczne będzie przedstawienie tytułu własności nieruchomości przez zbywcę. W zależności od podstawy nabycie będzie to akt notarialny umowy darowizny lub umowy kupna nieruchomości, poświadczenie dziedziczenia czy postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
Umówienie wizyty u notariusza powinno również poprzedzać zgromadzenie kapitału własnego czy organizację kredytu hipotecznego. Nie ma przeciwwskazań, żeby umowę przyrzeczoną podpisać wcześniej niż to zostało określone w umowie przedwstępnej, jeśli strony umowy tak wspólnie uzgodnią.
Czym różni się umowa przyrzeczona od umowy przedwstępnej?
Umowa przyrzeczona to ostatni etap procesu zapoczątkowany zawarciem umowy przedwstępnej. Umowa przyrzeczona zatem przenosi własność nieruchomości czy innej rzeczy na nowego nabywcę. Wiąże się również z płatnością ceny i pokryciem innych kosztów związanych z jej zawarciem.
W przypadku nabycia nieruchomości umowa przyrzeczona musi być dla swej ważności zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna takich wymogów nie musi spełniać. Powinna jednak zawierać istotne elementy umowy przyrzeczonej: strony umowy, przedmiot umowy oraz cenę przedmiotu transakcji. Warto również określić termin podpisania umowy przyrzeczonej, jednak w razie braku takiej informacji wchodzą w grę zasady ustawowe.
Warto wiedzieć
- W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości umowa przyrzeczona dla swej ważności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
- Strony umowy przyrzeczonej (kupujący i sprzedający), to te same osoby, które podpisały umowę przedwstępną.
- Umowa przyrzeczona oznacza przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę.
- Koszty umowy przyrzeczonej dla kupna nieruchomości obejmują opłaty sądowe i koszty notarialne oraz podatek PCC.
- Sądownie można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli spełnia ona wymagania stawiane umowie właściwej. W przypadku nabycia nieruchomości umowa przedwstępna w takiej sytuacji również powinna zostać podpisana w formie aktu notarialnego.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Na czym polega umowa przyrzeczona?
Umowa przyrzeczona oznacza realizację zamiaru przeniesienia własności np. nieruchomości na nabywcę na zasadach określonych w umowie przedwstępnej.
Czym umowa przyrzeczona różni się od umowy deweloperskiej?
Umowa deweloperska jest podobna do umowy przyrzeczonej, zawierana jest między kupującym a deweloperem czyli dotyczy transakcji kupna nieruchomości na rynku pierwotnym. Umowa ta nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie określa przedmiot umowy, cenę, zasady zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę.
Kto ponosi koszty zawarcia umowy przyrzeczonej?
Zgodnie z zasadą swobody zawierania umów kwestie związane z kosztami można określić dowolnie. Z reguły dla umów zawieranych w formie aktu notarialnego koszty ciążą na nabywcy nieruchomości.
Czy umowa przyrzeczona zawsze musi być zawarta w formie aktu notarialnego?
Forma aktu notarialnego jest wymagana dla umów związanych z nabyciem nieruchomości zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Sprzedaż innych rzeczy nie wymaga zachowania takiej formy, chyba że wynika to bezpośrednio z przepisów.
Czy podpisanie umowy przyrzeczonej jest obowiązkowe?
Podpisanie umowy przyrzeczonej to konsekwencja zawartej wcześniej umowy przedwstępnej. Zatem do zawarcia umowy właściwej, która przenosi własność rzeczy dążą same strony. Jej podpisanie nie jest obowiązkowe, ale uchylanie się od tej czynności może rodzić negatywne konsekwencje, np. pod postacią odszkodowania czy utraty zachowku.
W jakim terminie przedawniają się roszczenia majątkowe z tytułu umowy przyrzeczonej?
Roszczenia majątkowe przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli w sprawie było prowadzone postępowanie sądowe, którego efektem było oddalenie żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie wydane przez sąd stało się prawomocne.
