Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania – czym się różnią?

Zaliczka i zadatek to pojęcia, które często pojawiają się przy okazji finalizacji umów na rynku nieruchomości. Choć oba rozwiązania są do siebie podobne, to jednak rodzą odmienne konsekwencje. Sprawdź co oznacza zaliczka i zadatek oraz która opcja jest dla Ciebie korzystniejsza. 

Stosowanie pojęcia zaliczki i zadatku zamiennie, bez świadomości jakie faktycznie konsekwencje wynikają ze stosowania obu rozwiązań, może zakończyć się nieprzyjemną niespodzianką. Co prawda, jeśli końcowa umowa kupna nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego zgodnie z wcześniej poczynionymi ustaleniami, to realnie nie odczujemy różnicy. Problem pojawi się w momencie, jeśli z winy jednej ze stron do zawarcia umowy nie dojdzie. 

Na czym polega zadatek przy umowie kupna mieszkania?

Główny cel zadatku to zabezpieczenie realizacji transakcji. Z uwagi na możliwość utraty pieniędzy w razie bezpodstawnego wycofania się z umowy, zadatek działa motywacyjnie na strony transakcji, żeby doprowadzić cały proces do końca.

Ogólne zasady stosowania zadatku w umowach cywilnoprawnych zostały określone przepisami kodeksu cywilnego (art. 394 kc). Zadatek może być wykorzystywany zarówno dla zabezpieczenia umów związanych ze sprzedażą nieruchomości, jak i tych prostszych z zakresu życia codziennego np. w zakresie rezerwacji terminu wycieczki. 

W momencie zawarcia umowy przyrzeczonej, otrzymany zadatek zaliczany jest na poczet ceny przedmiotu umowy, chyba że takie zaliczenie nie jest możliwe, to wówczas pełna kwota wraca do osoby, która zadatek dała.

W przypadku realizacji kupna nieruchomości czyli w momencie podpisania aktu notarialnego w tym zakresie, wpłacona kwota zadatku będzie traktowana jako zapłata części ceny mieszkania czy domu.

Dla banku, który udziela kredytu hipotecznego, zadatek będzie częścią wkładu własnego, o ile spełnia on zasady dotyczące tej instytucji czyli przede wszystkim jego źródłem nie może być inny kredyt. 

W przypadku sfinalizowania transakcji kupna nieruchomości na rynku wtórnym z instytucją zadatku spotkamy się przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Zakup mieszkania czy domu od dewelopera oznacza zwykle konieczność zapłaty zadatku zgodnie z postanowieniami umowy rezerwacyjnej.        

Na czym polega zaliczka przy umowie kupna mieszkania? 

Definicja zaliczki nie jest uregulowana prawnie, jednak sam sposób zabezpieczenia realizacji transakcji przy jej pomocy jest wykorzystywany bardzo często. Zaliczka może być stosowana zarówno przy umowie na niewielką kwotę – również w codziennych sytuacjach i przy umowie zawieranej ustnie, jak i przy większych zobowiązaniach – czyli m.in. w umowie przedwstępnej kupna mieszkania.

Kwota zaliczki zostanie zaliczona na poczet świadczenia strony (ceny przedmiotu umowy), a w razie gdyby ta nie doszła do skutku, pełna kwota wróci do osoby, która pieniądze wpłaciła. Ta zasada dotyczy każdego typu zobowiązania.

Czym się różni zaliczka od zadatku przy kupnie mieszkania?

Do typowych cech zaliczki można zaliczyć jej pełny zwrot, jeśli do realizacji właściwej umowy nie dojdzie i to bez względu na powód, dla którego my czy nasz kontrahent zdecydujemy się na zakończenie współpracy. Zatem możemy od umowy odstąpić również bez ważnego powodu i zaliczkę odzyskać.

Odmienne konsekwencje wiążą się natomiast z odstąpieniem od umowy zabezpieczonej zadatkiem. Jeśli to my, jako osoba dająca zadatek,  zrywamy umowę, wówczas musimy liczyć się z utratą pełnej przekazanej kwoty. Natomiast jeśli druga strona nie dotrzymała warunków umowy bez żadnej podstawy, wówczas nasza ochrona sięga dwukrotności zadatku – właśnie tyle możemy się domagać od nierzetelnego kontrahenta. 

Przykład:

Państwo Nowakowie zdecydowali się sprzedać swoje mieszkanie. Podpisali umowę przedwstępną z Panem Kowalskim – przyszłym nabywcą nieruchomości. Zabezpieczeniem interesów obu stron miała być wpłacona przez Pana Kowalskiego zaliczka w kwocie 20.000 zł. Niestety do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nie doszło, bo Pan Kowalski wycofał się z transakcji. Zaliczka została zwrócona  w pełnej wysokości.   

Jeśli realizację tej umowy zabezpieczałby zadatek, wówczas takie bezpodstawne zerwanie umowy kosztowałby Pana Kowalskiego 20.000 zł czyli Państwo Nowakowie mogliby zatrzymać pełną kwotę zadatku. Jeśli jednak to oni bez powodu wycofaliby się ze sprzedaży, wówczas Pan Kowalski miałby prawo żądać podwójnej wysokości kwoty zadatku czyli w tym przypadku 40.000 zł.   

W jakim celu płaci się zaliczkę lub zadatek przy kupnie mieszkania? 

Główny cel wpłaty zadatku lub zaliczki przy kupnie mieszkania, a będąc bardziej precyzyjnym przy podpisaniu umowy przedwstępnej, to zabezpieczenie realizacji umowy właściwej. Funkcję zabezpieczającą spełnia jednak w większym zakresie zadatek, który z uwagi na realne ryzyko utraty pieniędzy w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, motywuje do zawarcia umowy końcowej. 

Wpłatę zaliczki można postrzegać jako poważne zainteresowanie zawarciem umowy końcowej. Jednak z uwagi na brak konsekwencji w razie zerwania kontraktu, realne zabezpieczenie zawarcia umowy sprzedaży jest niskie.    

Jaka jest wysokość zaliczki i zadatku przy kupnie mieszkania? 

Przepisy nie wskazują jaka powinna być wysokość zaliczki czy zadatku. Poszczególne kwoty zależą od wartości przedmiotu umowy i określane są jako zwykle jako jej procent. Możemy właściwie dowolnie ustalić wartość zaliczki lub zadatku, trzeba tylko dojść do porozumienia w tym zakresie z drugą stroną umowy.

Zwyczajowo kwota zaliczki lub zadatku wynosi od 10 % do maksymalnie 20 % wartości umowy – choć te górne wartości będą stosowane rzadziej. 

Przykład:

Jeśli wartość mieszkania, które chcemy kupić wynosi 200.000 zł a zadatek lub zaliczkę określimy jako 10% wartości nieruchomości, to łatwo obliczyć, że jako kupujący wpłacimy zbywcy kwotę 20.000 zł. 

Naszą czujność powinno natomiast wzbudzić żądanie zapłaty zbyt wygórowanej kwoty zaliczki lub zadatku, która przekracza 20% ceny nieruchomości. 

Zaliczka lub zadatek przy kupnie mieszkania a wkład własny

Zarówno zaliczka, jak i zadatek będą traktowane przez bank jako wkład własny, o ile wpłacone środki nie pochodzą z innego kredytu.

Zatem przy kredycie hipotecznym z wkładem własnym w wysokości 20% i takiej samej wysokości zaliczki lub zadatku, sprawę z koniecznością zgromadzenia środków na wkład własny mamy załatwioną.

Warto pamiętać, że bank zapewne będzie wymagać potwierdzenia wpłaty określonej kwoty na rzecz aktualnego właściciela nieruchomości. Dlatego jednym z dokumentów, które warto przygotować do wniosku o kredyt będzie potwierdzenie przelewu kwoty zaliczki/zadatku na rachunek bankowy drugiej strony umowy.

Co wybrać: zaliczkę czy zadatek przy kupnie mieszkania?

Oba rozwiązania można zastosować podpisując umowę przedwstępną kupna mieszkania czy domu. Na rynku nieruchomości zadatek jest jednak bardziej popularnym rozwiązaniem, bo niewątpliwie lepiej zabezpiecza interesy stron i motywuje do zawarcia umowy przyrzeczonej. W razie podjęcia wspólnej decyzji o odstąpieniu od umowy, kwota zadatku zostanie zwrócona bez żadnych konsekwencji. Jednak w razie zawinionego odstąpienia od umowy przez jedną ze stron, ryzyko utraty pieniędzy jest już realne, o czym mówią zapisy kodeksu cywilnego. 

Wpłacając zaliczkę nie trzeba się co prawda obawiać utraty pieniędzy, jednak zawarcie umowy przyrzeczonej już nie będzie tak pewne. O ile zaliczka sprawdzi się przy umowach na mniejszą wartość i niższym ciężarze gatunkowym, o tyle zdecydowany na sprzedaż właściciel nieruchomości może już wymagać zachowku dla zabezpieczenia realizacji transakcji. 

Co z zaliczką lub zadatkiem w razie odmowy przyznania kredytu na mieszkanie? 

Odmowna decyzja kredytowa nie będzie problemem, jeśli w ramach umowy przedwstępnej zobowiązaliśmy się wpłacić zaliczkę. W takiej sytuacji brak kredytu oznacza po prostu, że do sprzedaży nieruchomości nie dojdzie, a zatem wpłacona kwota zaliczki powinna zostać nam zwrócona. 

Komplikacje mogą pojawić się w przypadku zabezpieczenia realizacji umowy za pomocą zadatku. Strony mogą uznać takie zdarzenie jako sytuację, za którą potencjalny kupiec nie odpowiada. Z drugiej jednak strony obowiązkiem kupującego jest zadbać o zgromadzenie odpowiednich środków, które pozwolą na kupno mieszkania. Jeśli ich nie będzie posiadał, to można uznać, że brak realizacji umowy wynika z jego winy. Wówczas na zwrot zadatku nie ma co liczyć. 

Rozwiązaniem w takiej sytuacji może być odpowiednia modyfikacja zasad określonych w przepisach, na co zresztą kodeks cywilny pozwala. Wystarczy do umowy przedwstępnej wpisać klauzulę, zgodnie z którą aktualny właściciel nieruchomości zobowiązuje się do zwrotu zadatku, jeśli kupujący nie otrzyma kredytu hipotecznego. 

Kiedy zaliczkę i zadatek można odzyskać?

W przypadku zaliczki sprawa jest dość prosta. Wpłaconą kwotę odzyskamy, jeśli umowa zostanie rozwiązana – bez względu na to czy decyzja o odstąpieniu od jej realizacji była podjęta wspólnie z naszym kontrahentem, czy też jedna ze stron taką decyzję podjęła samodzielnie.

W przypadku zadatku sprawa jest trochę bardziej skomplikowana.

Zadatek odzyskamy, jeśli:

  • umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, ale żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności,
  • umowa nie dojdzie do skutku z uwagi na winę obu stron,
  • strony transakcji dojdą do porozumienia i na podstawie zgodnych oświadczeń rozwiążą umowę.

W razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego lub zwyczaju, niewykonanie umowy przez stronę, która wpłaciła zadatek oznacza, że osoba, która pieniądze otrzymała może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować. Jeśli do rozwiązania umowy doszło z winy osoby, która otrzymała zadatek, wówczas wpłacający zadatek może żądać wypłaty jego podwójnej wysokości.

W jaki sposób odzyskać zaliczkę lub zadatek?

Zwrot zaliczki powinien nastąpić w momencie, kiedy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie. Jeśli nasz kontrahent zwleka z oddaniem pieniędzy, warto wystosować wezwanie do zwrotu środków – najlepiej z podaniem rachunku bankowego, na który ma nastąpić zwrot oraz wyznaczeniem ostatecznego terminu przelewu. 

Zadatek można odzyskać w podobny sposób, jeśli są podstawy do jego zwrotu. Najczęściej wówczas, jeśli za zgodą drugiej strony kontraktu rozwiążemy umowę.

Zwrot zadatku powinien również nastąpić, jeśli:

  •  nie może on zostać zaliczony na poczet ceny przedmiotu umowy,
  • do realizacji umowy nie dojdzie z winy obu stron,
  • realizacja transakcji nie jest możliwa i żadna ze stron nie ponosi winy z tego tytułu.

W takiej sytuacji również można wystosować pisemne wezwanie do zwrotu wpłaconej kwoty. 

Czy od zaliczki lub zadatku trzeba zapłacić podatek dochodowy?

Zaliczka nie ma charakteru definitywnego i w razie zerwania umowy przez którąkolwiek ze stron podlega zwrotowi w pełnej wysokości. Kwota zaliczki ma w założeniu być przeznaczona na pokrycie ceny przedmiotu umowy czyli w interesującym nas przypadku ceny mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Samo otrzymanie pieniędzy z tytułu zaliczki nie powoduje powstania przychodu w rozumieniu podatkowym.

Na etapie zawarcia umowy przedwstępnej pieniądze mają przede wszystkim potwierdzić, że jesteśmy zdecydowani daną nieruchomość kupić. Wątpliwości interpretacyjne dotyczą jednak przypadku, kiedy zaliczka zostanie określona na poziomie 100% wartości przedmiotu umowy, co jednak rzadko będzie dotyczyć  umowy przedwstępnej kupna nieruchomości.

Jeśli chodzi o zadatek, to jego głównym celem jest zabezpieczenie realizacji umowy przyrzeczonej, a jego otrzymanie, podobnie jak zaliczka, nie powoduje powstania przychodu podatkowego. Co w praktyce oznacza, że nie ma konieczności płacenia podatku. Jeśli jednak sprzedawca nieruchomości wycofa się ze sprzedaży bez powodu, wówczas musi zwrócić niedoszłemu nabywcy dwukrotność otrzymanej kwoty zadatku. W takiej sytuacji opodatkowaniu będzie podlegać nadwyżka zwróconej kwoty.

Źródła:

  • https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf

Warto wiedzieć

  1. Zadatek na mieszkanie wpłacany przy umowie przedwstępnej będzie lepiej niż zaliczka chronił strony umowy i motywował do zawarcia umowy końcowej.
  2. Zadatek ulega zwrotowi w razie zgodnego rozwiązania umowy, jeśli do zawarcia umowy nie doszło z powodów, za które odpowiedzialne są obie strony lub za które nie odpowiada żadna ze stron.
  3. Jeśli do zerwania umowy doszło z winy potencjalnego kupca, wówczas druga strona może zatrzymać zadatek. Taka sama sytuacja w przypadku zaliczki zawsze kończy się jej zwrotem, bez względu na powód zerwania umowy czy winę kupującego.
  4. Pojęcie zaliczki nie jest bezpośrednio uregulowane w przepisach. Kwestie związane z konsekwencjami stosowania zadatku określają przepisy kodeksu cywilnego.
  5.  Kwota zaliczki lub zadatku zwyczajowo wynosi od 10% do 20% wartości przedmiotu umowy.

FAQ - najczęściej zadawane pytania

  1. Co lepsze dla kupującego zadatek czy zaliczka?

    Jeśli kupujący jest pewny co do wyboru nieruchomości, to zadatek na pewno będzie stanowił skuteczną ochronę, w razie gdyby sprzedawca się rozmyślił i wycofał ze sprzedaży. Konieczność wypłaty kwoty odpowiadającej równowartości dwukrotności zadatku, na pewno będzie działać motywująco w zakresie finalizacji umowy.  Jednak jeśli kupujący ma wątpliwości, co do tego czy otrzyma kredyt hipoteczny – wówczas lepsza może być dla niego zaliczka. W razie wydania przez bank decyzji odmownej nie ma ryzyka utraty wpłaconej kwoty.  

  2. Czy zaliczka na zakup mieszkania jest zwrotna?

    Zaliczkę otrzymamy z powrotem, jeśli do realizacji umowy nie dojdzie. Jeśli umowa przyrzeczona zostanie podpisana wówczas kwota zaliczki będzie zaliczona na poczet wkładu własnego potrzebnego przy kredycie hipotecznym.

  3. Czy zadatek jest wliczany do ceny mieszkania?

    Jeśli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, zadatek będzie zaliczony na poczet wkładu własnego wymaganego przy kredycie hipotecznym. Ogólnie można powiedzieć, że zadatek jest traktowany jako element zapłaty ceny nieruchomości (jeśli do transakcji końcowej dojdzie).

  4. Jaka jest maksymalna wysokość zadatku?

    Przepisy nie określają ani maksymalnej ani minimalnej wartości zadatku. Jego wysokość określają kupujący i sprzedający w momencie podpisywania umowy przedwstępnej. Zwykle będzie to od 10% do 20% wartości umowy, choć oczywiście można umówić się na więcej.  

  5. Czy zadatek jest zwrotny?

    Czasem tak. Zadatek zostanie zwrócony, jeśli umowa zostanie zgodnie przez obie strony rozwiązania lub jeśli żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za brak finalizacji umowy lub wina leży po obu stronach. Na pewno nie opłaca się bezpodstawnie zrywać umowy przedwstępnej  zabezpieczonej zadatkiem.

Oceń artykuł
4.9

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest

1 Komentarz
najnowszy
najstarszy oceniany
Inline Feedbacks
View all comments
Anna
Anna
11 miesięcy temu

Brawo , prościej się nie da , dziękuję.
Ania