Jeśli przed zakupem mieszkania potrzebujesz uzyskać kredyt hipoteczny, musisz uzyskać od sprzedającego obietnicę, że sprzeda Ci nieruchomość. Umowa przedwstępna zakupu mieszkania jest dla Ciebie korzystna także gdy stoisz w roli sprzedającego, gdyż gwarantuje Ci kupca i pozwala pobrać zadatek na poczet transakcji.
- Czym jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania?
- Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?
- Ile kosztuje umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania?
- Co daje umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt?
- Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?
- Czy umowa przedwstępna może być wpisana do księgi wieczystej?
- Czy warto podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?
- Ile kosztuje sporządzenie umowy przedwstępnej u notariusza?
- Czy mogę podpisać umowę kupna-sprzedaży mieszkania z hipoteką?
- Czy mogę rozwiązać umowę przedwstępną?
- Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży – o czym jeszcze pamiętać?
- Dokumentacja stanu nieruchomości
- Wcześniejsze sprawdzenie zdolności kredytowej
- Sprawdzenie sprzedającego
- Warto wiedzieć
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest koniecznym elementem procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu.
Czym jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania?
Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania jest przyrzeczeniem dokonania transakcji (sprzedaży mieszkania) w późniejszym terminie. Obie strony wspólnie określają warunki ostatecznej umowy, przede wszystkim:
- Termin podpisania umowy właściwej,
- Kwotę, za jaką sprzedawana jest nieruchomość,
- Określenie nieruchomości (np. przez podanie numeru księgi wieczystej),
- Sposób i termin zapłaty,
- Wysokość zadatku
Praktyczny aspekt umowy przedwstępnej nie ogranicza się jedynie do zapewnienia bezpieczeństwa transakcji. Umowa jest też potrzebna, by ubiegać się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu. Dzięki niej bank ma możliwość oceny, jaka nieruchomość i za jaką kwotę będzie sprzedana. Na tej podstawie decyduje o udzieleniu kredytu.
Kupujący dzięki zawarciu umowy przedwstępnej ma czas na uzyskanie kredytu, zgromadzenie środków lub poczynienie innych przygotowań do transakcji. Czas pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a podpisaniem umowy przyrzeczonej może też być potrzebny sprzedającemu, który np. musi uporządkować księgi wieczyste nieruchomości, dokończyć remont czy uzyskać dokumenty wymagane przez kupującego.
Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?
Żeby umowa przedwstępna kupna nieruchomości była ważna i spełniała swoje zadanie, powinna zawierać przede wszystkim:
Określenie stron umowy – jeśli stronami są osoby fizyczne potrzebne będą imiona, nazwiska, numery dowodów osobistych, PESEL, adresy zamieszkania. Firmy identyfikują się przez NIP, adres i pełną nazwę przedsiębiorstwa. W przypadku obcokrajowców zamiast polskich dokumentów pojawia się ich zagraniczne odpowiedniki, warto też dodać nr paszportu.
Identyfikację sprzedawanej nieruchomości – nieruchomość (mieszkanie, dom, gospodarstwo) powinno być określone przynajmniej przez adres i nr księgi wieczystej. Warto jednak zamieścić w umowie także jej opis, np.: mieszkanie 54 mkw, w bloku z czerwonej cegły, na 4 piętrze, z balkonem 5 m, w stanie dobrym, z łazienką do częściowego remontu. Im więcej informacji tym mniej niedomówień.
Wyliczenie przyległości nieruchomości – jeśli mieszkanie lub dom sprzedawane są wraz z garażem, miejscem parkingowym, piwnicą, komórką lokatorską, lub innymi przyległościami należy je wymienić. W przypadku domów i gospodarstwa istotne mogą być także służebności gruntowe.
Kwotę i sposób zapłaty – umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna zawierać jasno określoną kwotę, za jaką nieruchomość zostanie sprzedana. Sposobem zapłaty będzie najprawdopodobniej przelew na konto sprzedającego.
Termin gdy ostateczna umowa zostanie zawarta – termin docelowej transakcji można określić przez konkretną datę lub w nieco bardziej elastyczny sposób, np. w terminie 90 dni od momentu zawarcia umowy przedwstępnej.
Wysokość zadatku (lub zaliczki) – jeśli wpłacony był zadatek, a tak przeważnie dzieje się w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej kupna mieszkania lub domu, potwierdzenie wysokości kwoty i jej wpłacenia powinno być częścią umowy.
Wzór umowy przedwstępnej jest zwykle dostępny u deweloperów lub online na stronach, które zajmują się rynkiem nieruchomości.
Ile kosztuje umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania?
Samo zawarcie umowy przedwstępnej w najprostszej formie pisemnej nie wiąże się z żadnymi kosztami. W praktyce jednak kupujący powinien przygotować się na pewne wydatki.
Zadatek – zwyczajowo wynosi od 5% do 20% wartości nieruchomości. Wlicza się w późniejszą zapłatę za mieszkanie/dom, więc ostateczna cena będzie pomniejszona właśnie o wpłacony zadatek.
Notarialne potwierdzenie podpisów – usługa kosztuje ok. 100-150 zł. Doliczyć należy koszty dojazdu, notariusz potwierdzi podpisy w swojej kancelarii.
Koszty ksiąg wieczystych – aktualnie opłaty wynoszą 150 zł opłaty sądowej i 100 zł za wypis aktu notarialnego.
Forma aktu notarialnego – maksymalna taksa notarialna wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł wartości nieruchomości. Faktyczny koszt może być znacznie niższy, trzeba sprawdzić to przed wyborem notariusza.
Wycena nieruchomości – będzie Ci potrzebna jeśli chcesz kupić mieszkanie z rynku wtórnego z pomocą kredytu hipotecznego.
Co daje umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt?
Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania ma szczególne znaczenie w przypadku posiłkowania się kredytem hipotecznym. W takiej sytuacji strony nie mają możliwości zawarcia od razu umowy ostatecznej, ponieważ kupujący nie ma zabezpieczonych środków na zakup.
Dlatego podpisuje się umowę przedwstępną i już z nią idzie do banku po kredyt hipoteczny. Dzięki temu:
- Kupujący dokładnie wie jakiej kwoty potrzebuje,
- Bank ma dane dotyczące nieruchomości,
- Sprzedający ma już umówionego kupca i wpłacony zadatek.
Zawarcie umowy przedwstępnej jest całkowicie standardową procedurą w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny. Można powiedzieć, że jest niezbędnym elementem uzyskania kredytu na zakup nieruchomości.
Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?
Podczas podpisywania umowy przedwstępnej należy upewnić się, że wpłacana kwota liczona jest jako zadatek, a nie zaliczka. Uczciwy sprzedawca nie będzie mieć z tym żadnego problemu.
Różnica między zadatkiem a zaliczką jest taka, że zadatek chroni obie strony umowy, a zaliczka jedynie sprzedającego.
Oba rozwiązania zobowiązują kupującego do wpłacenia pewnej kwoty przed dokonaniem właściwej transakcji. Jeśli z jego winy do sprzedaży nie dojdzie, zadatek lub zaliczka przepadają, czyli sprzedający może je zatrzymać.
Różnice pojawiają się gdy to sprzedający zerwie umowę. W przypadku zaliczki musi jedynie ją zwrócić, czyli nic nie traci. Może więc bez żadnego ryzyka oszukać kupującego, bo np. znalazła kupca za lepszą cenę. Jeśli natomiast wpłacona kwota byłaby traktowana jako zadatek, a transakcja nie odbyłaby się z winy sprzedającego, to musi on zwrócić podwojony zadatek. W ten sposób wynagradza kupującemu zerwanie z nim umowy.
Jeśli wszystko będzie w porządku i dojdzie do ostatecznej transakcji, zadatek lub zaliczka zostaną odliczone od kwoty, którą ma dopłacić kupujący. Tak jakby wpłacił pierwszą ratę.
W przypadku zakupu nieruchomości umowa przedwstępna powinna mieć zapis określający wpłacaną kwotę jako zadatek. Zawsze.
Czy umowa przedwstępna może być wpisana do księgi wieczystej?
Wpisanie umowy przedwstępnej do księgi wieczystej jest możliwe tylko jeśli umowa miała formę aktu notarialnego. W takiej sytuacji wpisu w księdze dokona notariusz. Natomiast jeśli umowa została zawarta w formie pisemnej, nawet z podpisami potwierdzonymi notarialnie, nie można zamieścić wpisu o niej w księdze.
Ma to znaczenie przede wszystkim dla innych potencjalnych kupców, których sprzedający mógłby oszukać, oferując im zarezerwowaną już nieruchomość. W praktyce takie oszustwo byłoby jednak bardzo trudne do wykonania i nieopłacalne.
Czy warto podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?
Forma aktu notarialnego nie jest konieczna w przypadku zawierania umów przedwstępnych, wystarczy zwykła forma pisemna. Strony mają więc wybór dotyczący umowy. Decyzja o zawarciu jej w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami (po stronie kupującego), ale też zwiększa wagą prawną dokumentu.
Notariusz ma obowiązek sprawdzić, czy umowa jest legalna, a obie strony mają prawo ją zawrzeć. W przypadku konfliktu między stronami akt notarialny jest niepodważalnym dowodem zawarcia umowy.
Polecamy korzystanie z formy aktu notarialnego przede wszystkim osobom, które nie mają doświadczenia w nabywaniu sprzedawaniu nieruchomości.
Warto przy tym odróżnić dwie różne usługi notarialne:
- Notarialne potwierdzenie podpisów,
- Sprawdzenie umowy przez notariusza.Zdecydowanie chodzi nam w tej sytuacji o to, by notariusz sprawdziła całą umowę, a nie jedynie potwierdził podpisy.
Ile kosztuje sporządzenie umowy przedwstępnej u notariusza?
Koszt sporządzenia umowy przedwstępnej w kancelarii notarialnej będzie zależał od:
- Wartości nieruchomości,
- Stopnia skomplikowania umowy,
- Renomy kancelarii,
Prawdopodobnie będzie to od 1000 do 3000 zł, ale warto zapytać notariusza o cenę usługi przed skorzystaniem z niej.
Czy mogę podpisać umowę kupna-sprzedaży mieszkania z hipoteką?
Mieszkania obciążone zabezpieczeniem hipotecznym są jak najbardziej przedmiotem legalnego obrotu. Kupując takie mieszkanie, faktycznie spłacasz kredyt sprzedającego i ewentualnie zaciągasz własny.
Możesz kupować i sprzedawać mieszkania z hipoteką, zawsze jednak będzie to wymagało spłacenia aktualnego kredytu, więc w transakcji będzie też brał udział bank, w którym sprzedający spłacał kredyt.
Czy mogę rozwiązać umowę przedwstępną?
Umowę przedwstępną kupna mieszkania można rozwiązać, ale traci się wówczas zadatek. Jeśli zerwiesz umowę jako kupujący, nie odzyskasz zadatku. Gdy zrobisz to jako sprzedający, musisz oddać podwójny zadatek.
Umowa przedwstępna służy właśnie zabezpieczeniu transakcji, czyli ma zapobiec zrywaniu porozumienia już po ustaleniu jego warunków.
Jak każda umowa cywilno-prawna może być rozwiązana za porozumieniem stron, przy czym strona, która była gotowa dotrzymać swojej części umowy, nie ma żadnego powodu, żeby zrezygnować z należnego jej odszkodowania za zerwanie umowy (czyli zadatku).
Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży – o czym jeszcze pamiętać?
Zawierając umowę dotyczącą tak istotnej kwestii jak zakup nieruchomości, musisz pamiętać o bardzo wielu sprawach powiązanych z transakcją. W tym artykule możemy jedynie wspomnieć o najważniejszych.
Dokumentacja stanu nieruchomości
Zwłaszcza gdy kupujesz na rynku wtórnym, warto wykonać fotograficzną dokumentację całego mieszkania lub domu, by zapobiec późniejszym nieporozumieniom między stronami. Mogą one pojawić się, jeśli stan w momencie podpisania umowy wstępnej, będzie różnił się od momentu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Wcześniejsze sprawdzenie zdolności kredytowej
W momencie zawarcia umowy przedwstępnej zostawiasz sobie dość mało czasu na staranie się o kredyt hipoteczny. Jeśli potrzebujesz wysokiego kredytu, a jego przyznanie nie jest pewne, wystąp wcześniej o promesę kredytu. Ewentualnie przemyśl całą operację.
Sprawdzenie sprzedającego
Nie wpłacaj zadatku, ani zaliczki bez potwierdzenia pisemnego i sprawdzenia danych sprzedającego. Oszustwo „na zadatek” jest tak proste do uniknięcia, że wciąż nie możemy zrozumieć, dlaczego wciąż słyszymy o jego wykorzystaniu.
Warto wiedzieć
- Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest obietnicą zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Przy zakupie za gotówkę, nie potrzeby zawierania umowy przedwstępnej.
- Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie pisemnej, lub zachować formę aktu notarialnego.
- Wpłacaną kwotę warto wprost określić w umowie jako zadatek.
- Umowę można wpisać do księgi wieczystej, jeśli wybrało się dla niej formę aktu notarialnego.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile się płaci przy umowie przedwstępnej?
Zawierając umowę przedwstępną, wpłaca się zadatek wynoszący zwyczajowo od 5% do 20% wartości nieruchomości. Czasami strony decydują się na zadatek symboliczny np. 1000 zł.
Ile kosztuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania u notariusza?
Dla notariusza nie ma dużej różnicy między umową przedwstępną, a ostateczną. W obu wypadkach. Koszt może wynieść od 1000 zł do kilku tysięcy. Warto wcześniej poprosić notariusza o wycenę usługi.
Co trzeba sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej?
Przede wszystkim samą nieruchomość, którą zobowiązujesz się kupić. Warto też sprawdzić swoją zdolność kredytową jeśli zamierzasz posiłkować się kredytem hipotecznym. Możesz użyć kalkulatora na stronie rankomat.pl lub poprosić w banku o promesę kredytową.
Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza?
Kiedy dochodzi do zawarcia umowy właściwej i przekazania prawa własności, zwyczajowo wszystkie koszty powiązane ze sprzedażą mieszkania ponosi kupujący.
Jak nie dać się oszukać przy sprzedaży mieszkania?
Najlepiej skorzystać z pomocy specjalisty i dokonać profesjonalnej wyceny nieruchomości, czyli operatu szacunkowego.
Czy warto podpisać umowę przedwstępną?
Kupując na kredyt hipoteczny, nawet trzeba. Umowa przedwstępna jest potrzebna zawsze gdy moment dokonania ustaleń i ostatecznego zawarcia transakcji się nie pokrywają.
