Kredyt na dom – co warto wiedzieć?

Kredyt na dom to rozwiązanie, które pomoże spełnić marzenia o budowie lub kupnie własnej nieruchomości. Przestronny salon, stylowa kuchnia i piękny ogród są na wyciągnięcie ręki. Choć dom to kosztowna inwestycja, to brak odpowiednich funduszy nie musi oznaczać konieczności rezygnacji z marzeń. Sprawdź ile kosztuje kredyt hipoteczny na dom i jak go uzyskać.

Według analizy przygotowanej przez dziennik Rzeczpospolita, całkowity koszt budowy piętrowego domu o powierzchni 140m2 w 2022 r., może sięgnąć nawet 800.000 zł netto (z uwzględnieniem kupna działki, wykończenia wnętrz, aranżacji ogrodu) czyli około 20% więcej niż rok wcześniej. Na wysokie koszty budowy wpływa inflacja. Rosną zarówno koszty materiałów, jak i usług budowlanych.  Bez względu na to czy zamierzamy kupić czy wybudować dom, koszt inwestycji będzie wysoki. Dlatego uzyskanie finansowania zewnętrznego może okazać się konieczne. 

Pieniądze potrzebne na zakup lub budowę domu można pożyczyć na kilka różnych sposobów – do wyboru jest kredyt gotówkowy, pożyczka hipoteczna oraz kredyt hipoteczny. Jeśli do sfinansowania inwestycji brakuje dużej ilości środków, najtańszym rozwiązaniem jest ta ostatnia opcja. Kto może skorzystać z kredytu na dom? Na czym on polega? Jakie formalności wiążą z jego uzyskaniem? Sprawdzamy.

Czym jest kredyt hipoteczny na dom?

Kredyt hipoteczny to nic innego, jak długoterminowy kredyt bankowy, którego bank udziela na zakup lub budowę nieruchomości. Przyznanie kredytu hipotecznego wymaga zabezpieczenia spłaty zobowiązania pod postacią hipoteki ustanowionej na nieruchomości na rzecz banku. Dzięki takiemu rozwiązaniu interesy kredytodawcy są dobrze chronione, a co za tym idzie, jest on skłonny zaproponować bardzo atrakcyjne warunki finansowania. Kredyty gotówkowe, karty kredytowe czy limity odnawialne nie dają bankom takiego komfortu, dlatego ich koszty będą wyższe. 

Do czego służy kredyt na dom?

Kredyt na dom zabezpieczony hipoteką służy co do zasady do finansowania jego zakupu lub budowy, ale w praktyce, pozyskane środki można przeznaczyć również na inne cele – zgodne z ofertą banku. 

W zależności od konstrukcji umowy kredytowej może być to rozbudowa lub remont nieruchomości, czy też zakup wyposażenia. Czasami, część pieniędzy można przeznaczyć na wydatki w ogóle niezwiązane z inwestycją.

Przykład:

W Santander Bank Polska kredyt hipoteczny można przeznaczyć m.in. na:

• zakup nieruchomości: domu, mieszkania lub działki,
• na budowę domu,
• inny cel: spłatę kredytu mieszkaniowego w innym banku; remont nieruchomości lub dodatkowo na inny cel.  

Kredyt na zakup domu od dewelopera

Zaletą kupowania domu na kredyt od dewelopera jest precyzyjna wycena nieruchomości, która znacznie ułatwia otrzymanie kredytu. Bank będzie wymagał również umowy deweloperskiej i harmonogramu budowy, jeśli kupowana nieruchomość nie została jeszcze ukończona. 

Przy ustalaniu wysokości kredytu warto też wziąć pod uwagę koszty wykończenia nieruchomości. Stan deweloperski oznacza m.in. brak drzwi, podłóg, ogrzewania czy zabudowy kuchennej. To wszystko nabywca musi wykonać we własnym zakresie i na własny koszt.

Kredyt na zakup domu z rynku wtórnego

Zakup domu z rynku wtórnego na kredyt hipoteczny jest prawdopodobnie najłatwiejszą z podobnych transakcji z punktu widzenia kredytobiorcy.

• Wartość nieruchomości jest łatwa do ustalenia w oparciu o wycenę rzeczoznawcy.
• Budynek nie wymaga wykończenia – można się od razu wprowadzić.
• Wszystkie media zostały już dawno podpięte.

Dodatkowe koszty mogą pojawić się w momencie chęci zmiany aranżacji czy rozwiązań, które pasowały poprzedniemu właścicielowi, ale które teraz będą wymagały remontu lub przebudowy. 

Kredyt hipoteczny na budowę domu

Biorąc kredyt na budowę domu trzeba mieć na uwadze kilka czynników, które nie występują w przypadku nieruchomości kupowanych z rynku wtórnego czy od dewelopera.

• Skomplikowana wycena – wycenie podlega nieruchomość, która ma dopiero powstać – konieczny będzie kosztorys.
• Zmienne ceny usług i materiałów – zaciągając kredyt na budowę domu jednorodzinnego trzeba mieć na uwadze zmiany cen materiałów budowlanych i kosztów usług, które wpłyną na ostateczny koszt budowy domu. 
• Możliwość zaliczenia działki jako wkład własny – osoby budujące na własnym gruncie mogą zaliczyć wartość tego gruntu jako wkład własny, pod warunkiem, że na nim także zostanie ustanowiona hipoteka na rzecz banku udzielającego kredytu. 

Kredyt hipoteczny na remont domu

Rozbudowa już istniejącego domu, przebudowanie go, unowocześnienie lub wyposażenie w nowoczesne instalacje może być wyzwaniem finansowym wymagającym kredytu hipotecznego. Szerzej temat został opisany w artykule Kredyt na remont.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby otrzymać kredyt na dom? 

Szczegółowe warunki kredytu hipotecznego na określa bank. Choć różnice w zakresie wymagań mogą się pojawiać w zależności od oferty, to pod uwagę zawsze brane są takie kwestie jak:

Wiek kredytobiorcy

Teoretycznie kredyt hipoteczny można uzyskać z chwilą ukończenia 18 lat czyli z uzyskaniem zdolności do czynności prawnych, a tym samym m.in. możliwości zaciągnięcia kredytu we własnym imieniu i na własny rachunek. W praktyce jednak osiągnięcie pełnoletności nie zawsze będzie wystarczające do uzyskania kredytu hipotecznego ze względu na brak odpowiedniej zdolności kredytowej. 

Ograniczenia dotyczą również maksymalnego wieku kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty zobowiązania – w zależności od oferty może to być 70 – 75 lat.

Zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa czyli zdolność do spłaty całości zobowiązania (kwoty głównej, odsetek i innych kosztów) w terminie określonym umową. Badanie zdolności kredytowej wnioskodawcy obejmuje całą grupę elementów m.in.:

• wysokość zarobków,
• wysokość stałych, comiesięcznych kosztów – np. z tytułu najmu mieszkania, rachunków za media,
• inne zobowiązania do spłaty – pod uwagę brane są m.in. posiadane karty kredytowe, pożyczki, limity w ramach rachunku bankowego itp. – każde zobowiązanie do spłaty obniża zdolność kredytową,
• źródło wynagrodzenia – preferowana będzie umowa o pracę na czas nieokreślony,
• historia spłaty wcześniejszych zobowiązań, 
• liczba osób na utrzymaniu – służy do określenia kosztów utrzymania rodziny.   

Historia kredytowa

Analizę historii spłaty innych zobowiązań kredytobiorcy ułatwia BIK czyli Biuro Informacji Kredytowej powołane w 1997 r. przez Związek Banków Polskich. Raport BIK obejmuje:

• historię zobowiązań kredytowych (zaciągniętych w banku, SKOKu lub firmie pożyczkowej) i finansowych (z BIG InfoMonitor),
• informacje o wakacjach kredytowych,
• ocenę punktową czyli scoring BIK.

Dzięki terminowej spłacie kredytów, pożyczek czy karty kredytowej można zbudować obraz rzetelnego kredytobiorcy, co przełoży się na wzmocnienie możliwości negocjacyjnych z bankiem w zakresie wysokości prowizji czy marży. 

Wkład własny

Obowiązuje zasada, że im wyższy wkład własny, tym mniejsze ryzyko udzielenia finansowania, a tym samym bank może zaproponować bardziej atrakcyjne warunki kredytu. 

Osoba wnioskująca o kredyt musi zgromadzić oszczędności, które pozwolą na pokrycie co najmniej 20% wartości nieruchomości – takie wymagania zostały określone przez Rekomendację S. W określonej sytuacji wkład własny może ulec obniżeniu, o czym poniżej. Jednak ostateczna decyzja co do wysokości minimalnego wkładu własnego zależy od polityki banku. Dla kredytobiorcy oczywiście najkorzystniej będzie zgromadzenie oszczędności na wyższym poziomie niż wymagane minimum.  

Dokumenty

Do wypełnienia wniosku potrzebne będą trzy kategorie dokumentów:

1. Dokument potrzebny do potwierdzenia tożsamości:

• najczęściej dowód osobisty.

2. Dokumenty finansowe w zależności od źródła dochodów:

przy umowie o pracę: 

• zaświadczenie o zatrudnieniu i wynagrodzeniu za wymagany okres lub wyciąg z rachunku bankowego,

przy działalności gospodarczej:

• PIT 36/36L wraz z załącznikiem za rok ubiegły,
• Rachunek Zysków i Strat (przy pełnej księgowości),
• Ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych, 
• KPiR (przy prowadzeniu księgi przychodów i rozchodów),
• PIT – 28 (przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych),

przy dochodach z renty, emerytury, świadczenia przedemerytalnego:

• dokument potwierdzający prawo do świadczeń np. decyzja o przyznaniu świadczenia, 
• dokument, który potwierdza wypłatę świadczenia – np. ostatni odcinek emerytury lub wyciąg z rachunku bankowego.

3. Dokumenty dotyczące nieruchomości w zależności od rodzaju inwestycji: budowy nieruchomości, kupna na rynku prywatnym lub wtórnym:

• odpis księgi wieczystej,
• dokument potwierdzający prawo własności zbywcy – np. akt notarialny lub wyrok sądowy,
• umowa przedwstępna kupna nieruchomości w formie aktu notarialnego,
• operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę zgodnie z wytycznymi banku,
• umowa deweloperska, 
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• pozwolenie na budowę,
• kosztorys inwestycji.

Ile można pożyczyć w ramach kredytu hipotecznego?

Wysokość kwoty kredytu zależy od kilku czynników. Ograniczenia w zakresie minimalnej i maksymalnej kwoty może oczywiście wprowadzić bank, ale ostatecznie decydują kwestie indywidualne dotyczące kredytobiorcy:

• wartość inwestycji,
• wysokość oszczędności, które mogą zostać przeznaczone na wkład własny,
• wartość nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie spłaty zobowiązania,
• zdolność kredytowa klienta,
• dotychczasowa historia kredytowa,

Maksymalnie można pożyczyć 80 lub 90 procent wartości danej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli koszt inwestycji sięga 1 mln złotych, to kredyt na dom może opiewać nawet na 800 lub 900 tys. złotych. 

Na jaki okres można zaciągnąć kredyt na dom?

Kwota potrzebna na budowę lub kupno domu może sięgnąć kilkuset tysięcy złotych i więcej. Długi okres kredytowania pozwala obniżyć wysokość raty do poziomu, który nie nadwyręży za bardzo domowego budżetu, przy uwzględnieniu miesięcznych zarobków i wydatków domowników.  

Kredyt hipoteczny na dom można wziąć na okres od 10 do 35 lat, choć zgodnie z wytycznymi KNF bank w pierwszej kolejności powinien zaproponować spłatę zobowiązania w okresie nieprzekraczającym 25 lat. Natomiast 35 lat to maksymalny okres, na jaki może zostać udzielony kredyt hipoteczny. 

Jednak nie każdy może liczyć na podpisanie umowy kredytowej z maksymalnym okresem spłaty. Kredytodawcy wymagają bowiem, aby cały kredyt na dom został spłacony przed ukończeniem określonego wieku. Limit wiekowy wynosi zwykle 70 lub 75 lat, co oznacza, że na przykład obecny 50-latek będzie mógł spłacać kredyt nie dłużej, niż przez 20-25 lat.

Ile wynosi wkład własny przy kredycie na dom?

Kredyt hipoteczny pozwoli sfinansować tylko część inwestycji. Wysokość wkładu własnego inwestora zależy od oferty banku. 

Przykład:

Wkład własny w:

• ING Bank Śląski – min. 20%
• Millennium Bank – od 10%
• PKO BP – min. 10%
• mBank – min. 10%
• Santander Bank Polska – min. 10%

Oczywiście podane powyżej wartości to minimalne wymagania banku. Zawsze można przeznaczyć większą kwotę na wkład własny. Dzięki temu całkowita kwota do spłaty i wysokość kosztów będzie niższa.

Przepisy określają jednak minimalny udział kredytobiorcy. Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, wysokość kredytu nie powinna przekraczać 80 % wartości nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka na rzecz banku. Wkład własny można obniżyć do 10 % pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia – może to być:

• odpowiednie ubezpieczenie,
• blokada środków na rachunku bankowym,
• przeniesienie określonej kwoty na własność banku,
• przeniesienie środków zgromadzonych w ramach systemu emerytalnego na rachunku III filaru (IKE lub IKZE).

Dodatkowe możliwości daje rządowy program “Mieszkanie bez wkładu własnego”, który pod warunkiem spełnienia określonych warunków, umożliwia zaciągnięcie zobowiązania bez posiadania oszczędności na wkład własny. 

Maksymalna kwota gwarancji w ramach Programu wynosi 100.000 zł – nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na pokrycie których kredyt jest udzielany.

Jakie są koszty kredytu hipotecznego na dom?

Koszty kredytu zależą od oferty banku, ale również naszej zdolności kredytowej i wartości finansowanej nieruchomości. Standardowe koszty obejmują:

• oprocentowanie kredytu – zmienne lub stałe, na które składa się WIBOR + marża banku,
• prowizja – w ramach promocyjnych warunków można znaleźć oferty bez prowizji z tytułu udzielenia kredytu,
• koszty ubezpieczenia – choć ubezpieczenie na życie lub z tytułu utraty zatrudnienia nie jest obowiązkowe, to jednak przy tak długoterminowym zobowiązaniu może się opłacać, tym bardziej, że dzięki wykupieniu ubezpieczenia można zyskać obniżenie innych kosztów.   

Analizując poszczególne oferty warto również zwrócić uwagę na wysokość RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) czyli całkowity koszt kredytu, która uwzględnia wszystkie koszty, jakie poniesie klient w stosunku rocznym.

Kto może dostać kredyt hipoteczny?

By móc dostać kredyt hipoteczny na dom, trzeba spełnić szereg warunków. Przede wszystkim, finansowanie może być  udzielone wyłącznie osobie pełnoletniej, która posiada odpowiednią zdolność kredytową. Kolejny warunek to zgromadzenie oszczędności na wymagany wkład własny. Przed złożeniem wniosku trzeba również zgromadzić dokumenty wymagane przez bank. Zarówno te finansowe, jak i dotyczące nieruchomości.

Kredyt hipoteczny czy kredyt gotówkowy na dom – który wybrać? 

Oba rozwiązania są możliwe. Kredyt gotówkowy można przeznaczyć na dowolny cel, więc również na kupno nieruchomości. Jednak za finansowaniem zakupu lub budowy domu przy pomocy kredytu hipotecznego przemawia kilka argumentów:

• wysokość kosztów – hipoteka na nieruchomości to pewne zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego, które obniża ryzyko banku z tytułu udzielenia kredytu i daje szansę na bardziej atrakcyjne warunki – dzięki temu całkowity koszt kredytu może być niższy,
• długi okres spłaty – nawet do 35 lat, co pozwala dopasować wysokość raty do możliwości finansowych klienta, nawet przy dużym zobowiązaniu. Okres spłaty kredytu gotówkowego wynosi najczęściej do 10 lat. 
• wysoka kwota kredytu. 

Kredyt gotówkowy może się sprawdzić, jeśli przy realizacji inwestycji korzystamy przede wszystkim z własnych oszczędności i potrzebna dodatkowa kwota jest niewielka. Zaletą tej formy finansowania będzie też mniejsza liczba formalności i krótszy okres oczekiwania na decyzję.  

Przykład: 

Koszty kredytu w zależności od rodzaju zobowiązania:

Kredyt gotówkowy

• Kwota 160.000 zł
• Okres spłaty 10 lat
• Miesięczna rata 2.249,48 zł 

Kredyt hipoteczny

• Kwota 160.000 zł
• Okres spłaty 10 lat
• Miesięczna rata 1.921 zł przy oprocentowaniu stałym przez 5 lat; przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem 2.034 zł.

Informacje zostały opracowane w oparciu o kalkulator kredytowy ING Bank Śląski i są aktualne na dzień 26.08.2022 r. 

Które banki oferują kredyt hipoteczny na dom?

Kredyt na dom to popularne rozwiązanie, które można znaleźć w ofercie wielu banków komercyjnych. Dzięki bogatej ofercie można wybrać opcję najbardziej dopasowaną do własnych potrzeb, zarówno pod względem kosztów, wysokości zobowiązania jak i okresu kredytowania. 

Poniżej przykładowe oferty kredytów hipotecznych na dom w wybranych bankach.

Kredyt hipoteczny na dom w  Santander Bank Polska

• Kwota kredytu – od 100.000 zł do 10.000.000 zł 
• Okres spłaty – do 30 lat
• Wkład własny – od 10%
• Oprocentowanie kredytu stałe na 5 lat – od 7,99% do 9,29%; potem ze zmiennym oprocentowaniem – WIBOR 3M + marża od 1,79% do 3,29%
• Oprocentowanie kredytu zmienne – WIBOR 3M+marża od 1,79% do 3,29%
• RRSO (oprocentowanie stałe) – 9,42%
• RRSO (oprocentowanie zmienne) – 9,58%

Kredyt hipoteczny na dom w ING Banku Śląskim

• Kwota kredytu – od 70.000 zł
• Okres spłaty – do 35 lat
• Wkład własny – min. 20%
• Oprocentowanie kredytu stałe na 5 lat – 7,63%
• Oprocentowanie kredytu zmienne – 8,95%
• RRSO (oprocentowanie stałe) – 8,22%
• RRSO (oprocentowanie zmienne) – 9,65%

Kredyt hipoteczny na dom w Banku Millennium

• Kwota kredytu – ustalana na podstawie zdolności kredytowej i potrzeb wnioskodawcy
• Okres spłaty – do 35 lat
• Wkład własny – min. 10%
• Oprocentowanie kredytu stałe na 5 lat – 9,20%
• Oprocentowanie kredytu zmienne – 9,38%
• RRSO (oprocentowanie stałe) – 10,30%
• RRSO (oprocentowanie zmienne) – 10,39%

Jak kupić lub wybudować dom na kredyt czyli proces kredytowy w praktyce

W praktyce  ubieganie się o kredyt na dom to proces dość złożony i czasochłonny, który wymaga dużego zaangażowania ze strony klienta. Odpowiednie przygotowanie pozwoli usprawnić cały proces. Pomocna może okazać się też poniższa informacja: jak krok po kroku powinien wyglądać przebieg takiego przedsięwzięcia.

1. Sprawdzenie własnej zdolność kredytowej. Pierwszy krok to wstępna weryfikacja zdolności kredytowej. Można to zrobić za pomocą kalkulatora online i sprawdzić, jaką kwotę kredytu można pożyczyć w oparciu o aktualną sytuację finansową. 
2. Wybór domu lub sporządzenie projektu budowlanego wraz ze wstępnym kosztorysem (w przypadku budowy nieruchomości).
3. Znalezienie dobrej oferty kredytu na dom. Porównanie ofert kredytowych powinno stanowić obowiązkowy element przedsięwzięcia. Kredyty hipoteczne udzielane są na atrakcyjnych warunkach, ale w przypadku tak dużych zobowiązań nawet niewielka różnica w wysokości oprocentowania czy prowizji  oznacza wymierne korzyści finansowe dla inwestora. Poszczególne oferty mogą różnić się też nie tylko wysokością kosztów, ale także wymaganiami w zakresie wkładu własnego czy kwoty, którą bank będzie skłonny pożyczyć. Analiza dostępnych ofert pozwoli na wybór optymalnego rozwiązania.  
4. Skompletowanie niezbędnych dokumentów. Do wniosku kredytowego potrzebne będą dokumenty osobowe – potwierdzające tożsamość wnioskodawcy, finansowe – potwierdzające wysokość osiąganych dochodów oraz związane z nieruchomością. Zakres wymaganych dokumentów warto wcześniej sprawdzić na stronie banku lub konsultując się z doradcą kredytowym. 
5. Zawarcie umowy przedwstępnej (w przypadku zakupu domu z rynku wtórnego). Taki dokument zabezpiecza interesy obydwu stron, dając im przy tym czas na doprecyzowanie szczegółów transakcji.
6. Złożenie wniosków o kredyt na dom. Wniosek najlepiej złożyć w kilku (trzech, czterech) instytucjach. Pozwoli to, zwiększyć szansę na pozytywną decyzję kredytową i uzyskanie korzystnych warunków finansowania.
7. Otrzymanie decyzji kredytowej i zapoznanie się z treścią umowy kredytowej. Jeśli klient akceptuje zaproponowane warunki, pozostaje mu podpisać umowę. 
8. Uruchomienie kredytu. Jeśli kredyt ma posłużyć do zakupu domu, należna kwota zostanie przelana na konto sprzedającego. W przypadku budowy nieruchomości kredyt jest zwykle wypłacany w transzach, w miarę postępu prac budowlanych. 

Źródła:

1. Koszt budowy domu w połowie 2022. Milion złotych może nie wystarczyć – rp.pl
2. Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf (knf.gov.pl)

Czytaj też: Rata równa czy malejąca – różnica liczona w tysiącach złotych 

Czytaj też: W jaki sposób kredytować wkład własny?

Izabela Stachura-Adamczyk

[email protected]

Redaktor

Zawiłości prawne traktuje prawie jak zagadki kryminalne, które uwielbia rozwiązywać i rozkładać na czynniki pierwsze. Na co dzień poszukuje odpowiedzi, jak przygotować się do złożenia wniosku o kredyt lub pożyczkę w banku albo jak obniżyć koszty finansowania. Prywatnie jeździ na rowerze, czyta książki i gra, nie tylko w planszówki.

Zobacz inne wpisy tego autora

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments