Kredyt na dom – co warto wiedzieć?

Marzysz o własnym domu? Kredyt pomoże Ci sfinansować zarówno jego budowę, jak i zakup. Dzięki finansowaniu marzenia mogą stać się rzeczywistością szybciej, niż myślisz. Trzeba jednak mieć na uwadze, że kredyt na dom to zwykle duże i długotrwałe zobowiązanie finansowe, a decyzja o jego zaciągnięciu powinna być dobrze przemyślana. Sprawdź, co musisz wiedzieć, zanim weźmiesz kredyt na dom!

Ceny nieruchomości w Polsce cały czas rosną. Coraz wyższe są także koszty budowy, co ma związek z rosnącymi cenami zarówno materiałów, jak i robocizny. Różne źródła szacują, że w 2024 r. koszt budowy 1 m2 domu i doprowadzenia go do stanu deweloperskiego wynosi minimum 5 000 zł. W związku z tym niewiele osób może sobie pozwolić na realizację takiego przedsięwzięcia bez zewnętrznego finansowania. Zakup domu z rynku pierwotnego lub wtórnego również nie wypada taniej. Dlatego zakup lub budowę domu często pomaga sfinansować kredyt hipoteczny.

Czym jest kredyt na dom?

Pojęciem „kredyt na dom” można określić wszystkie kredyty zaciągane na kupno lub budowę domu. Najczęściej jednak kredyt na dom jest tożsamy z kredytem hipotecznym. Wynika to z tego, że kredyt hipoteczny pozwala na uzyskanie wyższej kwoty finansowania oraz korzystniejszych warunków spłaty niż zwykły kredyt gotówkowy.

Wyjaśnienie tego, co to jest kredyt hipoteczny, zawarte jest w przepisach, a w szczególności w Ustawie z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Art. 3 ust. 1 tego aktu prawnego wskazuje, że:

Przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

• prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu prawa budowlanego;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
• udziałów we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Kredyt hipoteczny jest zatem udzielany na konkretny cel mieszkaniowy wskazany w umowie kredytowej – najczęściej na zakup nieruchomości lub budowę domu. Hipoteka ustanowiona na nieruchomości stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego, a konkretniej zabezpieczenie jego spłaty. Dzięki temu bank chroni swoje interesy i zwiększa szansę na odzyskanie pożyczonych pieniędzy.

Jeśli bowiem przestaniesz spłacać kredyt hipoteczny, bank ma prawo odebrać Ci nieruchomość objętą hipoteką. W związku z tym bank może zaoferować Ci atrakcyjniejsze warunki spłaty kredytu – niższe oprocentowanie, prowizję itp. Uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga bardziej skomplikowanych formalności, ale jest on bardziej opłacalny.

Co istotne, kredytów hipotecznych udzielają wyłącznie banki, ale na rynku można znaleźć również oferty pożyczek hipotecznych, które działają na nieco innych zasadach.

Rodzaje kredytów na dom

Jaki dokładnie kredyt na dom możesz zaciągnąć? Możliwości są różne. Najczęściej stosowane opcje to:

• kredyt hipoteczny na budowę domu – jest to kredyt celowy o terminie spłaty do 35 lat, którego zabezpieczeniem jest budowana nieruchomość; wypłata środków z takiego kredytu zwykle jest podzielona na transze, zgodnie z kolejnymi etapami inwestycji, a spłata rozpoczyna się po zakończeniu budowy;
• kredyt hipoteczny na kupno domu – jest to również długoterminowy (termin spłaty do 35 lat) kredyt celowy, którego zabezpieczeniem jest kupowana nieruchomość; taki kredyt na dom zapewnia środki pokrywające część kwoty potrzebnej do zakupu z rynku pierwotnego lub wtórnego;
• kredyt gotówkowy na dom – jest to kredyt udzielany na dowolny cel, a zatem można go przeznaczyć także na zakup lub budowę domu; w tym przypadku okres spłaty nie może jednak przekroczyć 10 lat, a maksymalna kwota kredytu to 255 500 zł;

Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Istnieją różne rodzaje kredytów hipotecznych, ale pozyskane w ten sposób środki w każdym przypadku można przeznaczyć tylko na konkretny cel mieszkaniowy wskazany w umowie. Dlatego jest on znany także jako kredyt mieszkaniowy. Środki z kredytu hipotecznego można przeznaczyć na:

• zakup domu lub mieszkania z rynku pierwotnego (od dewelopera),
• zakup domu lub mieszkania z rynku wtórnego;
• budowę domu lub dokończenia rozpoczętej budowy,
• wykończenie lub remont domu albo mieszkania,
• zakup działki budowlanej.

Kredyt na budowę domu (lub też jej dokończenie czy wykończenie nieruchomości) czasami nazywa się też kredytem budowlano-hipotecznym. Do momentu zakończenia prac funkcjonuje on jako kredyt budowlany. Dopiero później „zamienia się” w kredyt hipoteczny. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, czym dokładnie różni się to rozwiązanie od kredytu hipotecznego na zakup gotowego domu.

Kredyt na budowę domu kontra kredyt na zakup domu: najważniejsze różnice

Jeżeli interesuje Cię kredyt na dom, musisz wiedzieć, że działa on inaczej w zależności od tego, czy jest przeznaczony na budowę, czy też na zakup gotowej nieruchomości. Najważniejsze różnice pomiędzy tymi produktami obrazuje poniższa tabela:

Wzięcie kredytu hipotecznego na budowę domu jest zatem nieco bardziej skomplikowane. Do ustalenia kwoty kredytu potrzebna jest wycena nieruchomości powstająca na podstawie kosztorysu. Należy jednak brać pod uwagę zmiany w czasie cen materiałów oraz usług. Atutem jest za to możliwość zaliczenia działki budowlanej lub wartości przeprowadzonych już prac jako wkładu własnego.

Chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup domu, trzeba natomiast zebrać określoną kwotę w gotówce. Warto mieć także na uwadze, że kredyt na budowę domu zaczyna się spłacać w pełnym wymiarze dopiero po zakończeniu prac. Podczas budowy płaci się tylko odsetki.

Jakie warunki należy spełnić, aby otrzymać kredyt na dom?

Myślisz o tym, aby wziąć kredyt hipoteczny na dom? W pierwszej kolejności sprawdź, czy spełniasz warunki. Banki w większości mają zbliżone wymagania wobec wnioskodawców. O kredyt na dom może się ubiegać osoba, która ma:

• ukończone 18 lat i pełną zdolność do czynności prawnych,
• odpowiednio wysoką zdolność kredytową pozwalającą na uzyskanie pożądanej kwoty kredytu;
• odpowiednio wysoki wkład własny,
• dobrą historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej,

Ponadto trzeba złożyć odpowiedni wniosek kredytowy i wraz z nim złożyć w banku wymagane dokumenty. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o wymaganiach przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na dom.

Kredyt hipoteczny na dom a zdolność kredytowa

Każdy kredyt wymaga posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej. W uproszczeniu jest to zdolność do spłaty kredytu w danej wysokości. Każdy bank stosuje własne algorytmy obliczania zdolności kredytowej wnioskodawcy, ale czynniki brane pod uwagę zawsze są takie same.

Przy ustalaniu Twojej zdolności kredytowej na potrzeby kredytu hipotecznego na dom istotne są w szczególności:

• Twoje przychody,
• liczba osób na utrzymaniu,
• koszty utrzymania gospodarstwa domowego
• wysokość innych zobowiązań kredytowych;

Bank sprawdzi, czy Twoja sytuacja finansowa pozwoli Ci na opłacanie rat w wysokości wynikającej z warunków danej umowy kredytowej. W tym celu weryfikuje przede wszystkim przychody i wydatki. Zwraca jednak również uwagę na takie czynniki jak wiek kredytobiorcy czy też stabilność jego zatrudnienia.

Ponadto bank przyjrzy się Twojej historii kredytowej. Jeśli więc w przeszłości miałeś problem z terminową spłatą zobowiązań, otrzymanie kredytu hipotecznego może być niemożliwe!

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto samodzielnie sprawdzić swoją historię oraz zdolność kredytową. Weryfikację historii umożliwia serwis BIK – możesz w nim pobrać raport na temat swoich obecnych i przeszłych zobowiązań. Do obliczenia zdolności kredytowej możesz natomiast wykorzystać kalkulator dostępny na stronie Rankomat. To narzędzie pomoże Ci szybko obliczyć, o jak wysokie finansowanie możesz się ubiegać.

Kredyt na dom a wkład własny

Jeśli chcesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, musisz też mieć tzw. wkład własny. Obecnie żaden bank nie pożyczy Ci kwoty pokrywającej w 100% koszt budowy lub zakupu domu. Musisz mieć swój własny finansowy udział w inwestycji. Jaka jest minimalna wartość wkładu własnego? To zależy od polityki konkretnego banku. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) określa jednak, że standardowy wkład własny powinien wynosić 20%.

Otrzymanie kredytu hipotecznego, gdy wkład własny wynosi 10%, powinno być możliwe tylko wtedy, gdy dla pozostałych 10% wartości nieruchomości ustali się odpowiednie zabezpieczenie w postaci:

• ubezpieczenia,
• blokady środków na rachunku bankowym,
• zastawu na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP,
• przeniesienia określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 ustawy Prawo bankowe,
• przeniesienia środków klienta zgromadzonych na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).

Wkład własny jest niezbędny niezależnie od tego, czy chcesz kupić gotowy dom, czy też go wybudować. Kredyt budowlano-hipoteczny rządzi się jednak swoimi prawami w tym zakresie. Do wkładu własnego może się bowiem zaliczać wartość działki oraz wykonanych do tej pory prac.

Kredyt na dom bez wkładu własnego: czy to możliwe?

Czy możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego? Okazuje się, że tak. Taką możliwość zapewnia rządowy program pod nazwą Mieszkanie bez wkładu własnego (Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy). W jego ramach można skorzystać z gwarancji udzielanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Wystarczy spełnić warunki i złożyć odpowiedni wniosek.

Gwarancję pozwalającą na uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego możesz otrzymać, jeśli:

• masz odpowiednią zdolność kredytową, aby spłacić zobowiązanie w wysokości równej 100% wartości nieruchomości;
• ani Ty, ani żaden z członków Twojego gospodarstwa domowego nie jest właścicielem innej nieruchomości (a jeśli w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci, macie łącznie nie więcej niż jedno mieszkanie o maksymalnej powierzchni 50m2, gdy dzieci jest dwoje, 75m2, gdy dzieci jest troje, 90m2, gdy dzieci jest czworo lub bez limitu metrażu dla rodzin z co najmniej piątką dzieci);
• nie dokonałeś darowizny mieszkania lub domu jednorodzinnego na rzecz członka rodziny w okresie 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o rodzinny kredyt mieszkaniowy.

Kredyt na dom: jakie dokumenty są potrzebne?

Przy kredycie hipotecznym trzeba się liczyć z nieco bardziej skomplikowanymi formalnościami niż w przypadku np. kredytu gotówkowego. Nic dziwnego – kredyt na dom zwykle opiewa na znacznie wyższe kwoty i wiąże się z dłuższym okresem spłaty, a tym samym stanowi dla banku większe ryzyko.

Dlatego instytucja chce zebrać wszelkie dane potrzebne do rzetelnej oceny tego, czy warto udzielić Ci kredytu na dom. Wiąże się to m.in. z koniecznością dostarczenia wielu dokumentów. Weź jednak pod uwagę, że ich lista jest nieco inna w zależności od tego czy chcesz kupić, czy też wybudować dom.

W każdym przypadku niezbędne będą takie same dokumenty podstawowe pozwalające potwierdzić:

• Twoją tożsamość (dowód osobisty lub inny dokument tożsamości);
• Twoje zarobki:
  • przy umowie o pracę: zaświadczenie o zatrudnieniu i wynagrodzeniu od pracodawcy
  • przy działalności gospodarczej: PIT za ubiegły rok i dokumenty finansowe firmy;
  • przy dochodach z renty, emerytury, świadczenia przedemerytalnego: dokument potwierdzający prawo do świadczeń i dokument potwierdzający wypłatę świadczenia;
  • przy dochodach z tytułu umowy o dzieło lub umowy zlecenie: PIT za ubiegły rok, wyciąg z konta potwierdzający wpływy wynagrodzenia.

Trzecią kategorię potrzebnych dokumentów stanowią te dotyczące nieruchomości. Ich zakres różni się w zależności od tego, czy chcesz kupić, czy też wybudować dom.

Kredyt na zakup domu: dodatkowe dokumenty

W przypadku kredytów hipotecznych zaciąganych na zakup domu na rynku pierwotnym (od dewelopera) potrzebne są dokumenty takie jak:

• wypis z centralnej ewidencji gruntów i budynków,
• odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym postawiono budynek z kredytowanym mieszkaniem,
• umowa deweloperska,
• pozwolenie na budowę,
• pozwolenie na użytkowanie nieruchomości, o ile budowa została zakończona,
• potwierdzenie wniesienia wkładu własnego,
• informacja o deweloperze – np. odpis z KRS,
• pełnomocnictwa reprezentantów dewelopera, o ile nie są wpisani do KRS.

Jeżeli natomiast chcesz zaciągnąć kredyt na dom z rynku wtórnego, musisz dostarczyć bankowi:

• odpis księgi wieczystej,
• dokument potwierdzający prawo własności zbywcy – np. akt notarialny lub wyrok sądowy,
• umowę przedwstępną kupna nieruchomości w formie aktu notarialnego,
• operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę zgodnie z wytycznymi banku.

Kredyt na budowę domu: dodatkowe dokumenty

Kredyt budowlano hipoteczny wymaga złożenia nieco innych dokumentów. W tym przypadku do wniosku musisz dołączyć:

• pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy domu,
• akt notarialny lub wpis do księgi wieczystej potwierdzające prawo własności do działki,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• projekt budowlany (techniczny) nieruchomości,
• zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej;
• operat szacunkowy;
• kosztorys, harmonogram prac oraz dziennik budowy.

Należy jednak pamiętać, że dokładny zakres wymaganych dokumentów zależy od banku. Przed złożeniem wniosku kredytowego upewnij się więc, że masz wszystkie wymagane załączniki.

Kredyt na dom: kluczowe parametry

Wiesz już, jakie warunki musisz spełnić, aby ubiegać się o kredyt na dom. Jakimi warunkami charakteryzuje się jednak tego typu zobowiązanie? Poniżej wyjaśniamy dokładnie, ile można pożyczyć od banku oraz jaki jest okres spłaty kredytów hipotecznych.

Maksymalna wartość umowy kredytowej: ile możesz pożyczyć?

W przypadku kredytów hipotecznych nie ma ustalonej odgórnie maksymalnej kwoty udzielanego zobowiązania. Każdy wniosek kredytowy jest rozpatrywany indywidualnie, a bank może wprowadzić własne dolne i górne limity pożyczanych kwot.

Teoretycznie, jeśli masz odpowiednie środki i zdolność kredytową, możesz się ubiegać nawet o kilka milionów złotych z banku. Całkowita kwota kredytu udzielanego na zakup nieruchomości powinna co do zasady wraz z Twoimi własnymi środkami (wkładem własnym) pokryć całkowity koszt zakupu, a opcjonalnie także wykończenia lub remontu domu.

Natomiast całkowita kwota kredytu na budowę domu jest wyliczana przez bank na podstawie kosztorysu inwestycji. Kluczowe znaczenie ma tutaj również minimalna cena budowy 1 m2 domu określona przez bank, która następnie jest mnożona przez metraż budynku.

Maksymalna kwota, którą pożyczy Ci bank, zależy przede wszystkim od:

• wartości inwestycji,
• wysokości Twojego wkładu własnego,
• wartości nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie spłaty zobowiązania,
• Twojej zdolności kredytowej,
• dotychczasowej historii kredytowej.

Pamiętaj, że bank w ramach kredytu hipotecznego pożyczy Ci maksymalnie 80% lub 90% wartości inwestycji w zależności od rodzaju i wartości zabezpieczenia dodatkowego.

Okres kredytowania

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego jest też poniekąd ograniczona tym, czy zdążysz go spłacić w określonym czasie. Banki udzielają kredytów hipotecznych na okres od 10 do 35 lat, choć zgodnie z wytycznymi KNF bank w pierwszej kolejności powinien zaproponować spłatę zobowiązania w okresie nieprzekraczającym 25 lat.

Im dłuższy okres kredytowania (okres spłaty kredytu), tym niższa jest miesięczna rata, tym samym spłata jest łatwiejsza. Musisz jednak pamiętać, że dłuższy okres spłaty kredytu wiąże się ze wzrostem kosztów. Im dłużej spłacasz zobowiązanie, tym więcej odsetek zapłacisz, a tym samym koszty kredytu wzrosną.

Porównanie przykładowych kosztów tego kredytu przedstawia poniższa tabela:

*Kredyt na 400 000 zł, oprocentowanie 8,35 %, prowizja 0%, oferty z tego samego banku. Dane na dzień 12.04.2024r.

Powinieneś również mieć na uwadze, że nie każdy może liczyć na podpisanie umowy kredytowej z maksymalnym okresem spłaty. Banki wymagają bowiem, aby cały kredyt na dom został spłacony przed ukończeniem określonego wieku. Taki limit może być ustalony indywidualnie przez bank. Większość z nich wymaga spłaty kredytu hipotecznego przed ukończeniem 70 lub 75 roku życia. W związku z tym biorąc kredyt na budowę domu w wieku 50 lat, można otrzymać finansowanie tylko na 20-25 lat w zależności od banku.

Jakie są koszty kredytu na dom?

Zaciągnięciu kredytu zawsze towarzyszą koszty. Nie inaczej jest w przypadku kredytu hipotecznego na dom. Koszty kredytu zależą przede wszystkim od oferty banku, ale również Twojej zdolności kredytowej i wartości finansowanej nieruchomości. Z jakimi dokładnie kosztami kredytu mieszkaniowego trzeba się liczyć?

Oprocentowanie

Oprocentowanie to podstawowy koszt kredytu, na którego podstawie bank dolicza odsetki do rat. Oprocentowanie kredytu hipotecznego standardowo jest zmienne, a o jego wysokości decydują marża banku oraz wysokość stopy bazowej (wskaźnik WIBOR lub WIRON). Oprocentowanie stałe może obowiązywać jedynie przez określony czas (zwykle od 5 do 7 lat).

Po tym czasie ustala się nową okresowo stałą stopę procentową, która obowiązuje przez kolejne 5 do 7 lat lub kredyt przekształca się w taki ze zmiennym oprocentowaniem. Ubiegając się o kredyt na dom, możesz zdecydować, czy chcesz mieć oprocentowanie zmienne, czy okresowo stałe. Jeśli masz wysoką zdolność kredytową, możesz negocjować obniżenie marży, co wpłynie na zmniejszenie stawki oprocentowania.

Prowizja za udzielenie kredytu

Prowizja za udzielenie kredytu jest płatna z góry lub powiększa kwotę kredytu i wówczas spłaca się ją w ratach. Czasami dostępne są oferty kredytów hipotecznych z prowizją za udzielenie kredytu wynoszącą 0%. Jeżeli masz wysoką zdolność kredytową, możesz negocjować obniżenie prowizji.

Dodatkową prowizją może być też obciążona wcześniejsza spłata lub nadpłata kredytu hipotecznego. Jeśli zatem planujesz nadpłacać swoje zobowiązanie, koniecznie sprawdź, czy bank nie stosuje takiej opłaty.

Ubezpieczenie

Zwykle bank wymaga, aby wykupić ubezpieczenie nieruchomości (w przypadku budowy zwykle jest to ubezpieczenie domu w budowie). Potrzebne mogą być też inne rodzaje ubezpieczenia – w szczególności ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie pomostowe opłacane do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej, ubezpieczenie na życie czy też ubezpieczenie od utraty pracy.

Koszt wyceny nieruchomości

Jeżeli kupujesz wybudowany już dom, potrzebujesz operatu szacunkowego potwierdzającego jego wartość. Taki operat musi wykonać rzeczoznawca majątkowy z odpowiednimi uprawnieniami wskazany przez bank lub wybrany przez Ciebie. Koszty sporządzenia wyceny musisz ponieść z własnej kieszeni.

Opłaty za inspekcję nieruchomości przed wypłatą kolejnych transz kredytu

Jeśli natomiast zaciągasz kredyt budowlano-hipoteczny, potrzebne będą inspekcje potwierdzające postęp budowy. Koszt takich inspekcji ponosi kredytobiorca.

Kredyt 0% na dom

8 kwietnia w Rządowym Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym Na Start, nazywanym potocznie kredytem 0 procent, złożony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Program ma zastąpić dotychczas funkcjonujące: Bezpieczny kredyt 2 proc. i Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Na razie (stan na 12.04.2024) nie wiadomo, czy projekt zostanie przyjęty oraz od kiedy miałyby obowiązywać ustalenia nowej ustawy. W założeniu ma ona jednak pomóc obniżyć koszty kredytów hipotecznych i ułatwić Polakom zakup pierwszej nieruchomości mieszkalnej.

Zgodnie z projektem kredyt hipoteczny 0% będzie można uzyskać na:

• budowę domu jednorodzinnego,
• zakup pierwszego mieszkania lub domu jednorodzinnego (z rynku pierwotnego lub wtórnego),
• realizację inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Program ma działać na podobnej zasadzie co „Bezpieczny Kredyt 2%”. Beneficjenci dzięki dopłatom od rządu będą mogli spłacać swoje kredyty hipoteczne na preferencyjnych warunkach. Obniżone oprocentowanie będzie obowiązywać przez 10 lat i będzie ustalane w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym. Ma wynosić odpowiednio:

• 1,5% – dla jedno- i dwuosobowych gospodarstw domowych w skład których nie wchodzi żadne dziecko,
• 1% – dla gospodarstw domowych w skład których wchodzi jedno dziecko,
• 0,5% – dla gospodarstw domowych w skład których wchodzi dwoje dzieci,
• 0% – dla gospodarstw domowych z co najmniej 3 dzieci, a także w przypadku kredytów udzielanych jako kredyty konsumenckie na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS lub wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Dopłaty będą obowiązywać do określonej wartości, również uzależnionej od liczby osób w gospodarstwie domowym. I tak dla gospodarstwa:

• 1-osobowego będzie to 200 tys. zł,
• 2-osobowego – 400 tys. zł,
• 3-osobowego – 450 tys. zł,
• 4-osobowego – 500 tys. zł,
• 5-osobowego – 600 tys. zł.

Będzie można wziąć kredyt przekraczający powyższy limit, ale wówczas preferencyjne warunki obejmą jedynie wskazaną wartość. Przykładowo, jeśli prowadzisz 2-osobowe gospodarstwo domowe i weźmiesz kredyt na 500 tys. zł, preferencyjny kredyt obejmie jedynie 400 tys. zł, a pozostałe 100 tys. zł będą objęte kosztami w standardowej wysokości oferowanej przez dany bank.

Jak znaleźć najtańszy kredyt na dom?

Kredyt na dom to zwykle bardzo duże zobowiązanie. Zaproponowane przez bank warunki znacząco wpływają natomiast na jego koszty. Przy kredytach o wartości kilkuset tysięcy złotych nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą sprawić, że zaoszczędzisz dziesiątki tysięcy złotych. Jak znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny? Pomoże Ci w tym kalkulator dostępny na stronie Rankomat.pl.

Wystarczy, że wypełnisz krótki formularz, podając parametry kredytu (kwota, okres kredytowania) oraz podstawowe dane dotyczące swojej zdolności kredytowej (zarobki, źródło dochodów, liczba osób na utrzymaniu, wysokość miesięcznych zobowiązań).

Możesz także wybrać, czy interesuje Cię oprocentowanie stałe, czy zmienne oraz, czy chcesz płacić raty równe, czy malejące. Otrzymasz listę ofert banków dopasowanych do Twoich potrzeb. Przejrzyste zestawienie pomoże Ci porównać najważniejsze parametry, a tym samym wybrać najtańszy kredyt hipoteczny na dom. Zwracaj uwagę na:

• RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) – wskaźnik ten mówi, ile wynosi oprocentowanie kredytu po uwzględnieniu wszystkich kosztów; im jest niższy, tym tańszy kredyt;
• kwota do spłaty – ta liczba informuje, ile pieniędzy w sumie będziesz musiał oddać bankowi w formie rat; im jest niższa, tym niższy całkowity koszt kredytu;
• miesięczna rata – zwróć uwagę na jej wysokość i upewnij się, że nie obciąży nadmiernie Twojego budżetu; weź również pod uwagę, że rata może wzrosnąć, ponieważ jest okresowo aktualizowana zgodnie z aktualnym poziomem wskaźników referencyjnych (nawet jeśli wybierzesz oprocentowanie stałe, będzie jednakowa tylko przez określony czas).

Kredyt na dom w praktyce: procedura krok po kroku

Jeśli szukasz kredytu na budowę lub zakup domu i jest to Twoje pierwsze przedsięwzięcie tego typu, zapewne zastanawiasz się, jak wygląda cała procedura wnioskowania, podpisania umowy kredytowej, wypłaty oraz spłaty kredytu. Jest to dość złożony i długotrwały proces, ale jego zasady są dość proste.

Weź jednak pod uwagę, że wszystko będzie wyglądać nieco inaczej w zależności od tego, czy interesuje Cię zakup gotowego domu (z rynku pierwotnego lub wtórnego), czy też jego budowa. Poszczególne etapy każdej z procedur opisujemy poniżej!

Kredyt na zakup domu

Jak uzyskać kredyt na zakup gotowego już domu? Procedura wygląda podobnie, niezależnie od tego, czy kupujesz od dewelopera, czy też od osoby prywatnej.

1. Wstępna weryfikacja zdolności kredytowej

W pierwszej kolejności sprawdź, czy masz odpowiednią zdolność kredytową, aby uzyskać kredyt hipoteczny na zakup domu, który Cię interesuje. Najłatwiej zrobisz to za pomocą naszego kalkulatora zdolności kredytowej. Pomoże Ci on sprawdzić, na jak wysokie finansowanie możesz liczyć oraz jak wysoka będzie Twoja rata.

2. Znalezienie odpowiedniego domu

Następnie możesz zacząć szukać ofert. Gdy znajdziesz dom, który Cię interesuje, możesz przejść do następnego kroku.

3. Porównanie i wybór oferty kredytowej

Zacznij od porównania ofert kredytowych za pomocą naszego kalkulatora, a następnie wybierz tę najatrakcyjniejszą. Pamiętaj, że im niższy jest całkowity koszt kredytu, tym mniej będziesz musiał zapłacić bankowi za pożyczenie Ci pieniędzy. Oferty banków różnią się jednak również pod względem np. wymaganego minimalnego wkładu własnego, co również warto wziąć pod uwagę. Ponadto każdy bank wylicza zdolność kredytową wnioskodawcy według własnych algorytmów. Dlatego niektóre instytucje mogą się nie zgodzić na udzielenie kredytu w wysokości, której oczekujesz.

4. Podpisanie umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej

Następnie podpisz umowę przedwstępną ze sprzedawcą domu (lub umowę deweloperską). Zabezpiecza ona interesy obu stron i zapewnia Ci „rezerwację” danego domu na czas realizacji formalności związanych z kredytem hipotecznym.

5. Złożenie wniosku o kredyt wraz z kompletem dokumentów

Wniosek o kredyt hipoteczny składa się już po podpisaniu umowy przedwstępnej. Najlepiej skierować do od razu do kilku banków. Dzięki temu w razie odmownej decyzji kredytowej w jednej instytucji będziesz mieć tzw. plan B. Pamiętaj, aby sprawdzić wymagania każdego z banków co do niezbędnych dokumentów dołączanych do wniosku i dostarczyć je w komplecie.

Pozwoli to skrócić formalności i szybciej uzyskać decyzję kredytową, a także ułatwi wybór najkorzystniejszej oferty. Będziesz potrzebować m.in. dokumentów potwierdzających Twoje dochody oraz związanych z nabywaną nieruchomością. Dokładny zakres znajdziesz na stronie internetowej banku. Można go też uzyskać u pracownika w placówce lub na infolinii banku.

6. Decyzja kredytowa i podpisanie umowy

Na decyzję kredytową zwykle czeka się ok. 3 tygodnie, ale ten czas może się wydłużyć (np. w okresie, w którym bank otrzymuje wyjątkowo dużo wniosków). Jeżeli decyzja jest pozytywna, otrzymasz od banku również proponowane warunki spłaty.

Pamiętaj, że możesz je negocjować, szczególnie jeśli Twoja sytuacja finansowa jest bardzo dobra lub możesz zaproponować bankowi dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Jeżeli akceptujesz warunki, możesz przejść do podpisania umowy kredytu.

7. Podpisanie umowy kupna-sprzedaży domu

Po umowie kredytowej czas podpisać umowę kupna-sprzedaży domu. Musisz w tym celu udać się ze sprzedawcą do notariusza. Koszt obsługi notarialnej pokrywa kupujący.

8. Dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości

Musisz też złożyć wniosek o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Najczęściej zajmuje się tym notariusz. Pamiętaj, że wiąże się z tym dodatkowa opłata. Jeżeli kupujesz dom z rynku pierwotnego, wpisu dokonuje się dopiero po zakończeniu budowy.

9. Uruchomienie kredytu hipotecznego

Po załatwieniu wszystkich formalności musisz przedstawić bankowi odpowiednie dokumenty potwierdzające ich przeprowadzenie. Dopiero wtedy kredyt hipoteczny jest uruchamiany. Wypłata kredytu następuje bezpośrednio na konto sprzedającego nieruchomość.

10. Spłata kredytu hipotecznego

Spłatę kredytu w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego lub wtórnego rozpoczyna się od razu w formie pełnych rat kapitałowo-odsetkowych.

Kredyt na budowę domu

Procedura przy kredycie na budowę domu wygląda nieco inaczej. Jak krok po kroku wziąć kredyt budowlano hipoteczny?

1. Wstępna weryfikacja zdolności kredytowej

Podobnie jak w przypadku każdego innego zobowiązania, najpierw sprawdź, czy masz odpowiednią zdolność kredytową. Pomoże Ci w tym kalkulator dostępny na Rankomat.pl.

2. Wybór działki i projektu domu

Następnie musisz znaleźć odpowiednią działkę budowlaną (jeśli jeszcze jej nie masz) i wybrać lub zamówić projekt domu. Całkowita kwota kredytu na budowę domu musi być bowiem obliczona właśnie na podstawie projektu i kosztorysu.

3. Porównanie i wybór oferty kredytowej

Następnie możesz przejść do porównywania ofert kredytowych w serwisie Rankomat.pl. W obliczeniu, ile trzeba wziąć kredytu na budowę domu, powinien Ci pomóc architekt lub wykonawca. Podaj w kalkulatorze parametry takie jak całkowita kwota kredytu, okres spłaty, wysokość Twoich dochodów i zobowiązań, a otrzymasz zestawienie ofert banków wraz z ich najważniejszymi parametrami.

Oferty z najniższym RRSO oraz najniższą całkowitą kwotą do spłaty są najtańsze. Bezpośrednio z kalkulatora możesz natomiast przejść do umówienia rozmowy lub spotkania z konsultantem kredytowym z danego banku.

4. Pozwolenie na budowę i pozostałe dokumenty

Przed złożeniem wniosku kredytowego musisz skompletować wszystkie niezbędne dokumenty. Podstawowym jest pozwolenie na budowę, o które należy zawnioskować w starostwie powiatowym. Jeżeli Twoja budowa nie wymaga pozwolenia, konieczne będzie jej zgłoszenie. Potrzebne będą także: projekt budowlany i kosztorys wraz z harmonogramem realizacji prac. Jeżeli natomiast masz działkę budowlaną kupioną za gotówkę i chcesz, aby bank potraktował ją jako Twój wkład własny, powinieneś dołączyć do wniosku kredytowego także jej akt notarialny.

5. Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny

Po skompletowaniu dokumentów złóż je wraz z wnioskiem kredytowym w wybranym banku (lub bankach). Złożenie wniosku w kilku instytucjach jednocześnie pomoże Ci zaoszczędzić czas i ułatwi wybór najlepszej oferty. Pamiętaj jednak, aby sprawdzić wymagany zakres dokumentów dla każdego banku z osobna, ponieważ może się on różnić. Złożenie wniosku od razu z kompletem wymaganych dokumentów pomoże przyspieszyć procedurę uzyskania decyzji kredytowej.

6. Decyzja kredytowa i podpisanie umowy

Podobnie jak w przypadku kredytu na zakup domu, na decyzję kredytową czeka się ok. 3 tygodni, choć ten czas może się wydłużyć. Jeżeli decyzja jest pozytywna, otrzymasz ją wraz z proponowanymi warunkami spłaty. Jeżeli akceptujesz warunki, możesz przejść do podpisania umowy kredytu. Możesz je jednak również negocjować (np. w zakresie marży wpływającej na oprocentowanie kredytu lub prowizji za jego udzielenie). Jeżeli masz dobrą zdolność kredytową, bank może Ci pójść na rękę.

7. Dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości

Przy budowie domu wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości można dokonać od razu po podpisaniu umowy kredytowej, jeżeli jesteś właścicielem działki.

8. Uruchomienie kredytu hipotecznego

Kredyt budowlano hipoteczny jest wypłacany inaczej niż kredyt na zakup domu. W tym przypadku środki przekazywane są kredytobiorcy w transzach, a każda z nich jest przeznaczona na realizację kolejnego etapu budowy. Aby otrzymać kolejną transzę, należy udowodnić, że poprzedni etap budowy został zamknięty. W niektórych bankach wystarczy przedstawić dokumentację fotograficzną. Podczas budowy trzeba również solidnie dokumentować wszystkie wydatki, ponieważ bank może chcieć sprawdzić, czy wydajesz środki zgodnie z przeznaczeniem wskazanym w umowie kredytowej.

9. Spłata kredytu hipotecznego

Spłata kredytu na budowę domu również wygląda inaczej. Podczas budowy obowiązuje tzw. okres karencji. W związku z tym musisz płacić tylko odsetki od pożyczonej kwoty. Pełne raty kapitałowo-odsetkowe zaczynasz spłacać dopiero wtedy, gdy otrzymasz ostatnią transzę pieniędzy i zakończysz wszystkie prace. Od banku otrzymasz harmonogram precyzujący terminy wpłaty kolejnych rat oraz ich dokładną wysokość.

Jak wygląda spłata kredytu hipotecznego?

Wraz z umową kredytową otrzymasz harmonogram spłaty zawierający dokładne kwoty i terminy, w których należy je wpłacić. Pamiętaj, że przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny możesz zdecydować się na raty równe lub raty malejące. Musisz jednak pamiętać, że przy wyborze rat malejących wymagana jest wyższa zdolność kredytowa, ponieważ na początku są one wyższe. Przy ratach malejących niższy jest jednak całkowity koszt kredytu.

Kredyt na dom: raty równe vs raty malejące

Raty malejące są obliczane w taki sposób, że cały pożyczony kapitał dzielony jest na liczbę rat. Przy każdej racie spłaca się taką samą wartość kapitału. Do tego doliczane są odsetki od pozostałej części kapitału do spłaty. W związku z tym pierwsza rata jest najwyższa, a każda kolejna jest coraz niższa.

Raty równe, jak sama nazwa wskazuje, nie zmieniają swojej wysokości przez cały okres spłaty (oczywiście jeśli nie dojdzie do zmiany oprocentowania kredytu). Każda rata składa się z części odsetkowej, obliczanej od wartości kapitału pozostałego do spłaty, oraz części kapitałowej. Z każdym miesiącem część odsetkowa maleje, a część kapitałowa rośnie.

Jak dokładnie wygląda struktura spłaty kredytu z ratami równymi i malejącymi? Najłatwiej sprawdzić to na przykładzie, który pokazuje poniższa tabela. Symulacja została przygotowana dla kredytu o wysokości 400 000 zł ze spłatą rozłożoną na 30 lat (360 rat) z oprocentowaniem na poziomie 8,05%.

*Kredyt na kwotę 400 000 zł, okres spłaty 30 lat (360 rat), oprocentowanie 8,05%

Czy warto brać kredyt na budowę domu?

Wiele osób zastanawia się, czy warto brać kredyt na budowę domu. Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Jeśli jednak kredyt hipoteczny jest dla Ciebie jedyną szansą na realizację marzenia o własnym domu, na pewno warto to rozważyć.

Do zalet tego rozwiązania trzeba zaliczyć przede wszystkim:

• możliwość zrealizowania marzenia o własnym domu bez konieczności posiadania pełnej potrzebnej kwoty (można nawet otrzymać kredyt na dom bez żadnego wkładu własnego);
• długi okres kredytowania, co powoduje, że raty są relatywnie niskie;
• stosunkowo niski koszt finansowania w porównaniu z kredytem gotówkowym, pożyczką hipoteczną itp.;
• możliwość sfinansowania nie tylko budowy domu, ale też jego wykończenia, czy nawet jego wyposażenia;
• karencja w spłacie kredytu, dzięki czemu spłata pełnych rat rozpoczyna się dopiero po zakończeniu budowy.

Kredyty hipoteczne na budowę domu mają jednak również pewne wady, do których można zaliczyć:

• skomplikowane formalności, bardziej rozbudowane niż przy kredycie hipotecznym na zakup gotowego domu;
• konieczność realizacji prac zgodnie z harmonogramem, a w przeciwnym razie ryzyko zablokowania wypłaty środków przez bank;
• krótki czas na realizację budowy (zazwyczaj banki dają na to 2-3 lata);
• brak swobody w dysponowaniu środkami i konieczność dokładnego dokumentowania i rozliczania wydatków.

Jeśli planujesz budowę domu, kredyt może być niezwykle pomocny, ale przed złożeniem wniosku warto wziąć pod uwagę wszystkie plusy i minusy tego rozwiązania. Być może w Twoim przypadku lepiej sprawdzi się kupno gotowego domu z pomocą banku.

Pamiętaj również, że każdy kredyt hipoteczny to duże i długotrwałe zobowiązanie, a decyzja o jego wzięciu powinna być dobrze przemyślana i poprzedzona analizą własnej sytuacji finansowej. Zanim złożysz wniosek, upewnij się, że będzie Cię stać na spłatę kredytu.

Pamiętaj również, że w Polsce standardem jest zmienne oprocentowanie, które może wzrosnąć. Nawet jeśli zdecydujesz się na oprocentowanie stałe, dana stawka będzie obowiązywać tylko przez 5 do 7 lat, a następnie zostanie przeliczona zgodnie z aktualnymi warunkami rynkowymi. Oznacza to, że koszty Twojego kredytu mogą wzrosnąć.

Źródła:

• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/U/D20170819Lj.pdf
• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20111260715/U/D20110715Lj.pdf
• https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf
• https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego2
• https://www.bgk.pl/osoby-prywatne/mieszkalnictwo/rodzinny-kredyt-mieszkaniowy/#c26573

Anna Baczewska

Redaktor

[email protected]

Redaktorka z wieloletnim doświadczeniem – ze szczególnym akcentem na teksty o tematyce finansowej i ubezpieczeniowej. Zawiłości związane z kredytami, produktami inwestycyjnymi, leasingiem, polisami potrafi przedstawić prostymi słowami – aby były bardziej zrozumiałe i przystępne.  Każdą informację dokładnie weryfikuje, dzięki czemu dostarcza wyłącznie aktualne i merytoryczne treści. Prywatnie to miłośniczka podróży i true crime.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments