Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 9:00 - 19:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Kredyt budowlano-hipoteczny – czym jest i kto oferuje?

Kredyt budowlano – hipoteczny to jeden ze sposobów finansowania budowy domu jednorodzinnego. Ale nie tylko. Sprawdź na co jeszcze możesz przeznaczyć pożyczone w ten sposób pieniądze i co charakteryzuje ten rodzaj finansowania. 

Zobowiązania hipoteczne udzielane przez bank klientom indywidualnym pozwalają najczęściej na finansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Cel kredytów zabezpieczonych ustanowieniem hipoteki może obejmować zarówno nabycie nieruchomości już zakończonej (domu, mieszkania), jak i tych, których realizacja jest dopiero planowana lub jest w toku. Dotyczy to zarówno inwestycji deweloperskich, jak i własnej budowy domu jednorodzinnego na posiadanej działce. Jednym ze sposobów finansowania własnej inwestycji tego typu jest kredyt budowlano-hipoteczny.  

Czym jest kredyt budowlano – hipoteczny? 

Kredyt budowlano hipoteczny to zobowiązanie celowe udzielane przez bank, które służy realizacji zadania określonego w umowie. W praktyce chodzi najczęściej o uzyskanie kredytu na budowę domu jednorodzinnego jako inwestycji wymagającej wysokiej kwoty finansowania lub zabudowy posiadanej przez inwestora nieruchomości gruntowej. 

Kredyt hipoteczny na cele budowlane charakteryzuje się długim okresem spłaty, wysoką kwotą zobowiązania oraz tradycyjnie dla tego typu umów, wymaganym wkładem własnym inwestora i zabezpieczeniem hipotecznym. 

Alternatywą dla kredytu budowlano – hipotecznego może być pożyczka hipoteczna czy standardowy kredyt hipoteczny. Podobny w warunkach kredyt mieszkaniowy zabezpieczony ustanowieniem hipoteki na nieruchomości będzie miał inny cel podstawowy – kupno mieszkania.

Co można sfinansować kredytem budowlano-hipotecznym? 

Kredyt budowlano – hipoteczny można oczywiście przeznaczyć na budowę domu jednorodzinnego. Jednak dzięki zaciągnięciu takiego zobowiązania można sfinansować również:

  • kupno mieszkania lub domu budowanego przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową
  • budowę domu letniskowego
  • kupno działki pod budowę domu
  • remont lub modernizację kupionego domu lub mieszkania
  • wykupienie mieszkania komunalnego lub zakładowego połączone z przeprowadzeniem remontu
  • przekształcenie nieruchomości na cele mieszkaniowe
  • spłatę kredytu mieszkaniowego w innym banku połączone z przeprowadzeniem remontu

Tak szeroko rozumiany cel kredytowy pozwala budować i remontować taniej niż przy pomocy tradycyjnego kredytu gotówkowego. Poszczególne banki mogą mieć odmiennie skonstruowaną ofertę, również w zakresie realizacji celu, dlatego przy ich porównaniu warto także ten aspekt wziąć pod uwagę. 

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby uzyskać kredyt budowlano-hipoteczny? 

Zakres warunków koniecznych do spełnienia przy kredycie budowlano-hipotecznym będzie szerszy, niż przy standardowym kredycie zabezpieczonym hipoteką. Bank może wymagać od wnioskodawcy:

  • posiadania działki, na której będzie realizowana inwestycja – jeśli kredyt chcemy przeznaczyć na budowę domu. Część banków umożliwi kredytowanie również kupna działki, pod warunkiem, że kredytobiorca posiada inny odpowiednio wysoki wkład własny,
  • złożenia pakietu dokumentów finansowych i tych dotyczących nieruchomości,
  • posiadania wkładu własnego – podobnie jak przy tradycyjnym kredycie hipotecznym bank nie finansuje 100% inwestycji – minimalna wysokość środków, które trzeba zgromadzić na wkład własny wynosi 10%.  Przy czym niekoniecznie musi to być gotówka, ale również np. działka, jeśli ma wymaganą przez bank wartość oraz nie jest obciążona hipoteką,
  • zdolności kredytowej – analiza możliwości terminowej spłaty należy do stałych i obligatoryjnych elementów związanych z przyznaniem kredytu.

Przyznanie kredytu zależy od spełnienia wszystkich wymaganych warunków. Przy czym zdolność kredytowa i wartość zabezpieczenia odgrywa kluczowe znaczenie w zakresie ustalenia wysokości kwoty kredytu. 

Jakie dokumenty trzeba przygotować do wniosku o kredyt budowlano-hipoteczny? 

Kredyt zabezpieczony hipoteką wymaga zmierzenia się ze sporą liczbą formalności. Podobnie jest z czasem na wydanie decyzji. Cały proces jest dłuższy z uwagi na sposób zabezpieczenia spłaty zobowiązania i ocenę dokumentów związanych z inwestycją oraz dokładną weryfikację zdolności kredytowej, zwłaszcza jeśli decydujemy się pożyczyć wyższą kwotę.

Na rodzaj wymaganych dokumentów, które trzeba dołączyć do wniosku, wpływ będą miały: źródło osiągniętych dochodów oraz cel finansowania.

Standardowo potrzebny będzie:

  • wniosek kredytowy
  • dowód osobisty lub inny dokument potwierdzający tożsamość

Dokumenty, które dotyczą nieruchomości

  • wycena nieruchomości – operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę zgodnie z wymaganiami banku

przy budowie domu:

  • numer księgi wieczystej działki gruntu
  • dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości (gruntu) np. umowa darowizny, akt notarialny, stwierdzenie sądu o nabyciu spadku
  • ważna decyzja o pozwoleniu na budowę
  • kosztorys prac budowlanych
  • projekt budowlany

przy kupnie mieszkania lub domu na rynku pierwotnym: 

  • numer księgi wieczystej działki gruntu
  • dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości (gruntu)
  • dokument, który określa warunki transakcji z deweloperem – może to być umowa deweloperska, umowa przedwstępna w formie notarialnej, umowa rezerwacyjna 
  • promesa banku o bezciężarowym wyodrębnieniu nieruchomości – w przypadku, gdy na nieruchomości dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej ciąży hipoteka
  • dokumenty, które potwierdzają dotychczasowe wpłaty na rzecz dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej
  • dla domu – potwierdzenie przyjęcia bez zastrzeżeń zakończenia robót budowlanych
  • dla mieszkania – decyzja o pozwoleniu na użytkowanie 

Dokumenty finansowe potrzebne do oceny zdolności kredytowej

Przy umowie o pracę:

  • oświadczenie o dochodach – przy założeniu posiadania rachunku osobistego w banku, który udziela kredytowania (rachunek musi być aktywny z wpływem wynagrodzenia na konto) 
  • zaświadczenie o zatrudnieniu i wynagrodzeniu 

Przy działalności gospodarczej:

  • zaświadczenie z US i ZUS o niezaleganiu z podatkami i składkami

przy pełnej księgowości:

  • PIT 36/36L 
  • Rachunek zysków i strat
  • Ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych

przy księdze przychodów i rozchodów:

  • PIT 36/ 36L
  • KPiR 
  • Ewidencja środków trwałych

przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych

  • PIT 28
  • Ewidencja przychodów

Jak uzyskać kredyt budowlano-hipoteczny –  krok po kroku

Procedura związana z przyznaniem kredytu budowlanego wymaga odpowiedniego przygotowania. Przede wszystkim w zakresie określonych dokumentów, ale nie tylko. Co warto zrobić? Poniżej krótka instrukcja:

  1. Sprawdź swoją zdolność kredytową – najprostszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z dostępnych w internecie kalkulatorów, również tych zamieszczonych na stronach internetowych banków albo bezpośredni kontakt z doradcą kredytowym. Dla poprawy zdolności kredytowej przed zaciągnięciem kredytu warto pospłacać inne zobowiązania oraz zrezygnować z posiadanych kart kredytowych, nawet tych, z których nie korzystamy na co dzień. Takie proste działania wpłyną pozytywnie na historię spłaty zobowiązań i poprawią zdolność kredytową. 
  2. Oszacuj potrzeby finansowe i potrzebną kwotę kredytu – w oparciu o kosztorys. Warto wziąć pod uwagę rosnące ceny kosztów materiałów budowlanych i założyć, że te będą wyższe niż aktualne. 
  3. Porównaj  oferty kredytów i wybierz najkorzystniejszą – tu pomocna będzie porównywarka kredytów hipotecznych – Rankomat.pl . Najlepsza oferta to nie zawsze ta najtańsza, ale taka, która w największym zakresie spełnia nasze oczekiwania zarówno pod względem kwoty, okresu spłaty, kosztów i wymagań formalnych banku.
  4. Przygotuj dokumenty, których wymaga bank – zarówno finansowe, jak i te związane z samą inwestycją. O wykaz potrzebnych i akceptowanych dokumentów  warto zwrócić się bezpośrednio do instytucji finansującej. Pamiętaj, że konieczne będzie również wniesienie wkładu własnego.
  5. Złóż wniosek o kredyt – można to zrobić bezpośrednio w placówce banku, przy pomocy doradcy kredytowego, jak i przez internet. Na rozpatrzenie wniosku trzeba będzie poczekać nawet do kilka tygodni. 
  6. Podpisz umowę – po uzyskaniu decyzji o przyznaniu kredytu ostatnim etapem będzie podpisanie umowy.  

Jaką kwotę można pożyczyć? 

Kredyt budowlano-hipoteczny czyli najczęściej kredyt na budowę domu to zobowiązanie oparte na zabezpieczeniu hipotecznym czyli dla banku pewnym. Konstrukcja hipoteki umożliwia ograniczenie ryzyka związanego z udzieleniem kredytu i dzięki temu daje możliwość pożyczenia większej kwoty. Ograniczeniem dla wysokości kredytu będzie wartość nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie. 

Dodatkowo trzeba pamiętać o wkładzie własnym – standardowo minimum 20% wartości inwestycji. Na rynku dostępne są również oferty, gdzie wartość wkładu własnego może być niższa: na poziomie 10%, przy czym w takim przypadku wymagane będzie dodatkowe zabezpieczenie spłaty. 

Dostępne na rynku oferty kredytu budowlano-hipotecznego sięgają nawet kwoty 4.000.000 zł. Warto jednak pamiętać, że obok warunków wskazanych powyżej, maksymalna wartość udzielonego kredytu dla klienta będzie uzależniona od jego zdolności kredytowej.  

Natomiast kwotę potrzebną do realizacji inwestycji pomoże ustalić kosztorys budowy domu

Ile kosztuje kredyt budowlano-hipoteczny? 

Podstawowe koszty kredytowe będą podobne do tych, które obowiązują przy kredycie mieszkaniowym czyli:

  • oprocentowanie – okresowo stałe lub zmienne 
  • prowizja bankowa

Kalkulując koszty warto też uwzględnić te, związane z ustanowieniem hipoteki na nieruchomości oraz wymaganych ubezpieczeń. 

Ostateczna wysokość kosztów będzie uzależniona m.in. od:

  • zdolności wnioskodawcy do terminowej spłaty kredytu hipotecznego,
  • korzystania z dodatkowych produktów finansowych proponowanych przez bank – np. ubezpieczenia, karty kredytowej, konta bankowego

Na wysokość raty kredytu z przeznaczeniem na wybudowanie domu wpływ ma również wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego.

Przykład:

W oparciu o ofertę banku Pekao S.A dla oprocentowania zmiennego:

  • kwota kredytu 300.126 zł 
  • okres spłaty – 25 lat
  • wkład własny – 27% całkowitego kosztu inwestycji
  • oprocentowanie zmienne – 9,40% w skali roku
  • wysokość miesięcznej raty – 2.652,49 zł
  • całkowita kwota do spłaty – 803.900,31 zł

Całkowity koszt kredytu – 503.774,31 zł w tym:

  • odsetki – 489.722,28 zł
  • koszty ubezpieczenia 5.899,28 zł (za okres 4 lat)
  • ubezpieczenie nieruchomości 306,03 zł (za 12 m-cy)
  • miesięczna opłata za kartę debetową do rachunku – 4 zł
  • opłata za przygotowanie operatu szacunkowego nieruchomości – 479 zł
  • podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki – 19 zł 

Jakie są sposoby wypłaty kredytu budowlano-hipotecznego? 

Przy realizacji tak dużej inwestycji jaką jest budowa domu, wypłata środków z kredytu budowlano – hipotecznego może być rozłożona w czasie. Pieniądze wypłacane są najczęściej w formie określonych w umowie kredytowej transz. 

Wypłata kolejnej z nich wiąże się z zakończeniem określonego etapu budowy i może być związana ze spełnieniem określonego typu prac weryfikowanych przez bank (potrzebny może być m.in. dziennik budowy). Jeśli dokończenie budowy będzie możliwe mniejszym kosztem niż całkowita kwota kredytu określona w umowie kredytowej, wówczas kredytobiorca może zrezygnować z ostatniej transzy.

Jak spłacić kredyt budowlano-hipoteczny? 

Spłata kredytu hipotecznego z przeznaczeniem na cele budowlane realizowana jest inaczej niż przy tradycyjnym kredycie hipotecznym. Mianowicie w czasie trwania inwestycji spłacane są tylko raty odsetkowe od wypłaconego w ramach poszczególnych transz kapitału. Dopiero po zakończeniu prac rozpoczyna się spłata rat kapitałowo-odsetkowych. 

Szczegółowe warunki dotyczące terminów spłaty czy wysokości poszczególnych rat określone są w umowie.

W jakim banku otrzymam kredyt budowlano – hipoteczny?

Oferty kredytów budowlanych zabezpieczonych hipoteką mogą być zróżnicowane zarówno pod względem dostępnej kwoty, kosztów jak i wymagań formalnych. Przykładowe oferty (aktualne na 21.11.2022 r.) trzech banków prezentujemy poniżej.

Pekao BP 

  • Kwota kredytu – maksymalnie 2.520.000 zł
  • Okres spłaty – do 30 lat 
  • RRSO – 9,96%
  • Wkład własny – od 9%

ING Bank Śląski

  • Kwota kredytu – maksymalnie 4.000.000 zł
  • Okres spłaty – do 35 lat
  • RRSO – 10,13%
  • Wkład własny – od 20%

Credit Agricole

  • Kwota kredytu – maksymalnie 3.500.000 zł
  • Okres spłaty – do 35 lat
  • RRSO – 9,98%
  • Wkład własny – od 10%

Kredyt budowlano-hipoteczny a kredyt hipoteczny na mieszkanie 

Oba produkty finansowe są podobne pod względem konstrukcji i sposobu zabezpieczenia spłaty, dzięki czemu są tańsze niż kredyt gotówkowy. W obu przypadkach banki będą wymagały wniesienia przez kredytobiorcę określonego wkładu własnego. Podobnie z okresem spłaty zobowiązania – zarówno kredyt budowlano-hipoteczny, jak i mieszkaniowy można zaciągnąć na maksymalnie 35 lat. 

Czym w takim razie się różnią? Przede wszystkim przeznaczeniem, którego szczegółowy zakres określa bank. Przy czym głównym celem kredytu mieszkaniowego będzie kupno mieszkania, a kredytu budowlano-hipotecznego – budowa domu jednorodzinnego. 

Dodatkową różnicą będzie sposób wypłaty pieniędzy. Dla kredytu mieszkaniowego najczęściej będzie to przelew środków w ramach jednej transzy. W przypadku kredytu budowlano-hipotecznego środki mogą być wypłacane w kilku transzach uzależnionych od postępu prac budowlanych. 

Kredyt budowlano – hipoteczny łączy w sobie elementy typowego kredytu hipotecznego z elementami finansowania koniecznymi do budowy domu.

Kredyt budowlano-hipoteczny dla młodych – na jakie warunki można liczyć? 

Osoby w wieku 18 – 25 lat to grupa osób, która najrzadziej korzysta z kredytu hipotecznego. Z racji młodego wieku dopiero wchodzi na rynek pracy i nie zawsze spełnia warunki umożliwiające zaciągnięcie zobowiązania stawiane przez bank

Przeszkodą w uzyskaniu finansowania krótko po osiągnięciu pełnoletności jest zwykle niska zdolność kredytowa: chodzi nie tylko o niższe dochody, ale również stabilność zatrudnienia

Osoba, która chce zaciągnąć kredyt bez wcześniejszej historii kredytowej stanowi dla banku niewiadomą z punktu widzenia rzetelności spłat, co może wiązać się z bardziej rygorystycznym podejściem do warunków kredytowych i wyższymi kosztami. Rozwiązaniem dla takiej sytuacji może być łączne złożenie wniosku kredytowego przez młodą osobę i innego współkredytobiorcę z odpowiednią zdolnością kredytową np. rodzicem. 

Czy kredyt budowlano-hipoteczny się opłaca? 

Biorąc pod uwagę koszty, to kredyt zabezpieczony ustanowieniem hipoteki na nieruchomości na pewno będzie bardziej korzystny, niż łatwiejszy w uzyskaniu, ale droższy kredyt gotówkowy. Ocenę, który rodzaj finansowania będzie najbardziej odpowiedni, warto zestawić z indywidualnymi potrzebami. Jeśli zależy nam na czasie, a kwota potrzebna do zakończenia prac nie jest wysoka, to kredyt gotówkowy może okazać się lepszym rozwiązaniem. 

Inwestycja związana z budową domu może jednak wymagać znacznie większego zaangażowania środków, wówczas za złożeniem wniosku o kredyt budowlano-hipoteczny przemawiają:

  • długi okres spłaty,
  • wysoka kwota kredytu,
  • niższe koszty. 

O czym jeszcze warto pamiętać biorąc kredyt budowlano-hipoteczny? 

  1. Wypłata kolejnych transz kredytu związanego z budową jest uzależniona od postępu prowadzonych prac. Stąd dodatkowe wymogi formalne takiego zobowiązania związane z koniecznością prowadzenia dokumentacji budowlanej. 
  2. Kredyt na budowę domu to połączenie cech kredytu budowlanego w pierwszej fazie inwestycji i standardowej hipoteki po zakończeniu budowy.  
  3. Procedura związana z zaciągnięciem zobowiązania na budowę domu jest bardziej wymagająca niż przy klasycznym kredycie hipotecznym, dlatego czas oczekiwania na decyzję kredytową może być dłuższy.
  4. Oprócz hipoteki na nieruchomości bank może wymagać innych zabezpieczeń związanych z zaciągnięciem zobowiązania:
  • cesja z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych
  • blokada środków na rachunku bankowym
  • przewłaszczenie na zabezpieczenie
  • kaucja
  • zastaw rejestrowy
  • gwarancja bankowa

Warto wiedzieć

  1. Kredyt budowlano – remontowy można przeznaczyć zarówno na budowę domu jednorodzinnego realizowanego we własnym zakresie, jak i inwestycję na rynku deweloperskim.  
  2. Zobowiązanie hipoteczne na cele budowlane wypłacane jest najczęściej pod postacią transz, których wysokość i terminy przelewu powinny zostać określone w umowie kredytowej.  
  3. Początkowa spłata zobowiązania hipoteczno – budowlanego w okresie realizacji inwestycji, obejmuje tylko raty odsetkowe. 
  4. Podstawowe koszty kredytowe to oprocentowanie (zmienne lub okresowo stałe) oraz prowizja. Do tego warto wziąć pod uwagę koszty ubezpieczenia czy innych produktów finansowych oferowanych przez bank przy okazji kredytu oraz np. te z tytułu przygotowania operatu szacunkowego. 
  5. Kwota kredytu zależy od wartości inwestycji, ustanowionego zabezpieczenia hipotecznego dla jego spłaty oraz zdolności kredytowej wnioskodawcy. 

FAQ - najczęściej zadawane pytania

  1. Co to jest kredyt budowlany?

    Kredyt budowlany to rodzaj zobowiązania celowego, które pozwala sfinansować budowę domu lub większy remont posiadanej już nieruchomości. 

  2. Co to jest kredyt hipoteczny?

    Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które wymaga ustanowienia zabezpieczenia spłaty pod postacią hipoteki na nieruchomości.  

  3. Jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt na budowę domu?

    Podstawą do zaciągnięcia kredytu na budowę domu jest odpowiednia zdolność kredytowa, wkład własny, odpowiednie dokumenty finansowe oraz budowlane związane z realizacją inwestycji.  

  4. Czy warto brać kredyt na dom?

    Budowa domu jako przedsięwzięcie wymagające wysokiej kwoty do dyspozycji, nie zawsze uda się sfinansować z własnych środków. W takiej sytuacji kredyt budowlano – hipoteczny będzie korzystnym rozwiązaniem, biorąc pod uwagę długi okres spłaty, wysokość możliwej kwoty do uzyskania oraz kosztów, które trzeba ponieść. 

  5. Ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego?

    Zgodnie z danymi Raportu Amron SARFiN średnia wartość oprocentowania kredytu hipotecznego w II kwartale 2022 r. wyniosło 9,03%.  

     
     

Porównaj kredyty hipoteczne
Izabela Stachura
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments