Co to jest kredyt hipoteczny i jak go uzyskać?

Kredyt hipoteczny jest popularnym rozwiązaniem pozwalającym na zakup nieruchomości z finansowym wsparciem banku. Z uwagi na wysoką kwotę i długi okres spłaty, banki skrupulatnie oceniają kondycję potencjalnych kredytobiorców. Sprawdzamy, czym jest kredyt hipoteczny i jak wybrać najlepszą ofertę.  

Ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w 2020 r. przekroczyła 476 mld zł – to o 7,48% więcej niż w rok wcześniej (AMRON-SARFiN). Zgodnie z analizą Biura Informacji Kredytowej w marcu 2021 r. banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę o 36,8% wyższą w stosunku do marca 2020 r. Liczba osób wnioskujących, w stosunku do dołka z kwietnia 2020 r. wzrosła o 102%. 

Średnia kwota wnioskowanego kredytu hipotecznego w marcu br. zatrzymała się na poziomie 315,5 tys. zł i była o 5,9% wyższa w ujęciu rok do roku. Z przedstawionych danych wynika jasny obraz – Polacy rzucili się na kredyty hipoteczne, pomimo tego że eksplozja popytu na ten typ finansowania przypadła w samym szczycie trzeciej fali pandemii. Obserwując ten pęd warto sprawdzić, czym dokładnie jest kredyt hipoteczny i jak wybrać najlepszą dla siebie ofertę. 

Co to jest kredyt hipoteczny?

Najprościej rzecz ujmując kredyt hipoteczny jest rodzajem zobowiązania, którego głównym zabezpieczeniem jest hipoteka. Tym samym w sytuacji zaprzestania spłaty zadłużenia przez kredytobiorcę, bank ma prawo do przejęcia nieruchomości. Kredyt hipoteczny możesz przeznaczyć na jasno określony cel (nie ma tu mowy swobodnym dysponowaniu pieniędzmi otrzymanymi od banku). Jest to m.in.:

• zakup domu lub mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym,
• budowę domu,
• zakup działki,
• rozbudowę, remont i modernizację istniejącej już nieruchomości,
• wykończenie domu lub mieszkania.

Jako strona zawartej umowy z bankiem zobowiązujesz się do spłaty zobowiązania zgodnie z przyjętym harmonogramem. Spłata obejmuje kapitał powiększony o odsetki i inne obciążenia, które mogą wpływać na kwotę miesięcznej raty np. prowizja i ubezpieczenie rozłożone na okres kredytowania. 

Kredyt hipoteczny wyróżnia wysoka kwota i długi horyzont spłaty zobowiązania sięgający nawet 35 lat. Z uwagi na wieloletni okres spłaty, bank wnikliwie zbada twoją zdolność kredytową oraz oceni jakość zabezpieczenia w postaci nieruchomości. Szczegółowa analiza Twojej sytuacji finansowej, a także długa lista wymaganych przez bank dokumentów powoduje, że nie opłaca się zaciągać kredytów hipotecznych na niskie kwoty. 

Kredyt hipoteczny – definicja

Zgodnie z artykułem 3 Ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

• prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części,
• udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

W Ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami znaleźć można wiele cennych informacji dotyczących m.in.:

• zasad i trybu udzielania kredytów hipotecznych, 
• praw i obowiązków stron umowy,
• zasad i trybu sprawowania nadzoru nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny

Ubiegając się o jakikolwiek kredyt musisz poddać się analizie zdolności kredytowej. W zależności o rodzaju zaciąganego zobowiązania, procedura oceny Twojej kondycji finansowej jest różna. Kredyty hipoteczne udzielane są niemal zawsze na wysokie kwoty z wieloletnim okresem spłaty, dlatego weryfikacja zdolności kredytowej jest bardziej wnikliwa i skomplikowana. 

Oceniając wniosek o kredyt hipoteczny bank w szczególności weźmie pod lupę:

• wysokość, częstotliwość i charakter osiąganych dochodów,
• wysokość kosztów wynikających z konieczności utrzymania gospodarstwa domowego,
• liczbę członków rodziny,
• posiadane zobowiązania finansowe – w tym kredyty o charakterze limitowym (debet w koncie, karta kredytowa) pomimo tego, że nie są one wykorzystywane,
• dotychczasową historię kredytową w (BIK),
• staż pracy, wykształcenie, wiek,
• wysokość wkładu własnego,
• rodzaj i jakość nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem kredytu.

Na podstawie powyższych informacji bank ocenia, czy kredytobiorca generuje nadwyżki finansowe pozwalające na spłatę kolejnej raty oraz tworzy jego profil w celu bardziej precyzyjnej oceny ryzyka. Na decyzję wpływa także kwota i okres spłaty potencjalnego kredytu hipotecznego. 

Im wyższa kwota zobowiązania i krótszy okres kredytowania tym wyższa miesięczna rata i na odwrót. Dlatego przed złożeniem wniosku warto przeprowadzić symulację korzystając z kalkulatora rat kredytu hipotecznego.

Ile musisz zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny?

Ubiegając się o kredyt na zakup domu lub mieszkania musisz wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową, a kluczowym elementem wpływającym na jej wynik są twoje dochody. Każdego miesiąca musisz generować nadwyżki finansowe, pozwalające na spłatę kolejnej raty. Mając jednak na uwadze mnogość parametrów mających wpływ na wynik zdolności kredytowej nie da się jednoznacznie stwierdzić ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny.

Analiza Twoich dochodów nierozerwalnie związana jest z weryfikacją przypadających na ten sam okres kosztów. Wynikają one z konieczności utrzymania gospodarstwa domowego, członków rodziny, samochodu czy z konieczności spłaty zaciągniętych wcześniej kredytów i pożyczek. 

Banku nie interesuje ile zarabiasz miesięcznie, ale ile z tych pieniędzy zostanie Ci po pokryciu wszystkich kosztów. To tzw. nadwyżka netto pozwalająca określić, czy dysponujesz kwotą wystarczającą na obsługę kolejnej raty. 

Tłumaczy to dlaczego osoba o ponadprzeciętnie wysokich dochodach nie otrzyma kredytu hipotecznego, a osoba zarabiająca średnią krajową dostanie kredyt o takich samych parametrach. Do odpowiedzi na zadane pytanie może zbliżyć Cię kalkulator zdolności kredytowej, dzięki któremu będziesz mógł w przybliżeniu oszacować, jaki miesięczny dochód „na rękę” dzieli  Cię od docelowego kredytu. Aby przeprowadzić symulację wystarczy wskazać:

• okres spłaty kredytu,
• oprocentowanie nominalne,
• wysokość rat innych kredytów,
• wysokość zobowiązań o charakterze limitowym (karty kredytowe, debety w rachunku),
• wydatki na utrzymanie gospodarstwa domowego,
• dochód netto,
• rodzaj zatrudnienia, 
• liczbę osób na utrzymaniu.

Dzięki przeprowadzonej kalkulacji dowiesz się, na jaką kwotę kredytu możesz liczyć. Jeśli będzie ona zbyt niska to możesz sprawdzić, o ile muszą zwiększyć się Twoje dochody, aby zaciągnąć zobowiązanie w oczekiwanej kwocie.

Kredyt hipoteczny a wartość nieruchomości?

Podczas analizy wniosku kredytowego bank skupia się przede wszystkim na analizie sytuacji finansowo-ekonomicznej kredytobiorcy oraz na weryfikacji jakości samej nieruchomości. W końcu stanowi ona główne zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Kluczowym dokumentem pozwalającym oszacować wartość domu czy mieszkania jest jej wycena. 

Operat szacunkowy często musi być przygotowany przez rzeczoznawcę współpracującego z wybranym bankiem, jednak część instytucji akceptuje także wycenę sporządzoną przez specjalistę spoza wewnętrznej listy. Takie podejście jest szczególnie istotne dla osób składających wniosek o kredyt hipoteczny w wielu bankach.  

Możliwość posługiwania się tym samym operatem szacunkowym w kilku instytucjach do duża wygoda oraz odczuwalne oszczędności. Przygotowanie wyceny nieruchomości to w przybliżeniu koszt:

• od 700 zł dla domu jednorodzinnego,
• od 500 zł dla mieszkania.

Banki wymagają przedstawienia operatu szacunkowego, ponieważ deklarowana cena zakupu domu lub mieszkania może odbiegać od rynkowej rzeczywistości. Przykładowo szacowana przez kredytobiorcę wartość nieruchomości to 400.000 zł, a wycena sporządzona przez rzeczoznawcę sprowadza to już tylko 300.000 zł. 

W takiej sytuacji kwota udzielonego kredytu byłaby wyższa od wartości samej nieruchomości, nawet w wariancie uwzględniającym 20% wkład własny. Taki scenariusz nie mieści się w ramach ryzyka żadnego banku udzielającego finansowania. 

Kredyt hipoteczny a wkład własny

Wnioskując o kredyt hipoteczny musisz pamiętać, że sama zdolność kredytowa i zabezpieczenie na nieruchomości to jeszcze nie wszystko, co dzieli Cię od zakupu nieruchomości. Ważnym elementem hipotecznej układanki jest wkład własny, który musisz wnieść przed udzieleniem finansowania. 

Rekomendowana przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) wysokość wkładu własnego to 20% wartości nieruchomości, ale niektóre banki są skłonne obniżyć tę stawkę do 10% – w takiej sytuacji wymagane jest skorzystanie z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (UNWW).

Jest to przejściowe zabezpieczenie, które obowiązuje do chwili, kiedy saldo kredytu odpowiadać będzie 80% wartości nieruchomości. Wariant ten wiąże się z dodatkowym kosztem, który najczęściej generowany jest przez czasowo podwyższoną marżę. 

I tak ubiegając się o kredyt hipoteczny na mieszkanie o wartości 400.000 zł standardowo będziesz potrzebował 80.000 zł wkładu własnego. To dużo, szczególnie dla osób stawiających pierwsze kroki na rynku pracy. W wariancie z wkładem własnym obniżonym do 10% wymagana kwota stopnieje do 40.000 zł, co w dalszym ciągu może być wartością zaporową. 

Pamiętaj jednak, że wkład własny nie zawsze musi być wniesiony w formie gotówkowej. Bank może przyjąć w zamian:

• działkę, na której powstać ma kredytowania nieruchomość,
• hipotekę ustanowioną na innej, wolnej od obciążeń, nieruchomości,
• zakupione materiały budowlane,
• wykonane prace budowlane,
• środki wniesione na rzecz dewelopera (w tym na rachunek powierniczy),
• środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE,
• zastaw na papierach wartościowych i obligacjach.

Bez względu na okoliczności powinieneś pamiętać, że kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym. Po pierwsze musisz liczyć się z dodatkowym kosztem do czasu, aż saldo twojego kredytu osiągnie poziom 80% wartości nieruchomości. 

Po drugie odsetki naliczane będą od wyższego kapitału, co przełoży się na wzrost całkowitej kwoty do spłaty. Po trzecie osoby dysponujące wyższym wkładem własnym mają więcej argumentów pozwalających zawalczyć o korzystniejsze warunki finansowania np. niższą marżę czy brak prowizji.  

Czy jest możliwy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Na przedstawionym przykładzie widać, że zgromadzenie odpowiedniego wkładu własnego może być poważnym wyzwaniem – szczególnie w obliczu galopujących cen nieruchomości. Dla mieszkania o wartości 400.000 zł udział kredytobiorcy to 80.000 zł lub 40.000 zł przy wkładzie własnym obniżonym do 10%. 

Nieruchomość jest kluczowym zabezpieczeniem spłaty kredytów hipotecznych, dlatego zaciągnięcie tego typu zobowiązania bez wkładu własnego jest niemożliwe. Taki stan rzeczy wynika także z obowiązujących przepisów. Sprawa ta została uregulowana przez Komisję Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S.

Wysokość zobowiązania a wartość nieruchomości – wskaźnik LtV

Szacując relację wysokości zobowiązania do wartości nieruchomości bank wykorzystuje wskaźnik LtV (Loan to Value). Jeżeli chcesz sfinansować zakup mieszkania o wartości 100.000 zł, a bank oferuje Ci 70.000 zł kredytu to LtV wynosi 70%. W przypadku LtV na poziomie 90%, Twój wkład własny wynosić będzie 10%.

Działa tu prosta zasada – im niższe LtV tym mniejsze ryzyko dla banku, a to z kolei przekłada się na lepsze warunki finansowania dla kredytobiorcy, jak niższa marża czy brak prowizji za udzielenie kredytu. Z kolei wzrost LtV to mniej korzystne warunki finansowania i mniejsza pozycja negocjacyjna osoby ubiegającej się o kredyt. 

Czym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego sugerowana wysokość wkładu własnego przy kredycie hipotecznym wynosi 20% kredytowanej nieruchomości. Wymóg ten traktowany jest jak bezpiecznik pozwalający ograniczyć ryzyko zarówno w ujęciu pojedynczych transakcji, jak i całego sektora bankowego. 

Wyższy wkład własny to mniejsza kwota kredytu oraz korzystniejsza relacja wysokości zobowiązania do wartości nieruchomości (LtV). W rzeczywistości jednak zgromadzenie odpowiednich środków, lub wykazanie się odpowiednim majątkiem mogącym posłużyć jako udział własny, jest trudne.

Aby zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych, a także poszerzyć skalę prowadzonego biznesu, niektóre banki dopuszczają wniesienie wkładu własnego na poziomie 10% wartości kredytowanej nieruchomości. Warunkiem jest skorzystanie z tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (UNWW). 

Koszt takiego ubezpieczenia nie jest zazwyczaj wyodrębniony w tabeli opłat i prowizji. Dodatkowa opłata często zaszyta jest w podwyższonej marży do czasu, aż saldo kredytu hipotecznego zrówna się z kwotą równą 80% wartości nieruchomości. 

Jakie są koszty kredytu hipotecznego?

Analizując oferty kredytów hipotecznych intuicyjnie największą uwagę zwracasz na dwa parametry – oprocentowanie i prowizję za udzielenie finansowania. To dobrze, ponieważ te elementy w największej mierze wpływają na całkowity koszt zobowiązania. Musisz jednak pamiętać, że to nie wszystko. Zobaczmy więc, jakie są podstawowe elementy wpływające na koszt kredytu hipotecznego:

• oprocentowanie – najczęściej zmienne składające się ze stałej marży banku i podlegającej wahaniom stopy procentowej  np. dla kredytów hipotecznych w złotówkach to m.in. WIBOR 3M. Oferowane kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową gwarantują niezmienność stawki tylko przez pięć pierwszych lat finansowania,
• prowizja za udzielenie kredytu – opłata pobierana podczas uruchamiania kredytu. Jej wysokość kształtuje się w przedziale 0,5-2,0% od kwoty kredytu hipotecznego. Aktualnie część banków rezygnuje z jej pobierania. Prowizja płatna jest jednorazowo lub doliczana jest do miesięcznej raty,
• koszt ubezpieczenia – choć zgodnie z przepisami wykupienie polisy nie jest obowiązkowe to trudno wyobrazić sobie, aby bank zgodził się na udzielenie kredytu hipotecznego bez ubezpieczenia nieruchomości, na życie, niskiego wkładu własnego czy pomostowego,
• produkty dodatkowe – skorzystanie z lepszych warunków finansowania może oznaczać konieczność założenia regularnie zasilanego konta osobistego czy karty kredytowej. 

Okres i forma spłaty kredytów hipotecznych a koszty

Powyższe elementy są łatwe do uchwycenia w trakcie analizy ofert czy w trakcie rozmowy z doradcą bankowym. Musisz także pamiętać, że istnieją inne czynniki, których koszt nie jest wyrażony w procentach czy w walucie, a wpływają one na koszt kredytu hipotecznego. Zaliczamy do nich:

• okres spłaty – im dłuższy okres spłaty kredytu hipotecznego tym niższa miesięczna rata. Tę zależność docenią osoby o niższej zdolności kredytowej, bo niższa rata w mniejszym stopniu obciąża ich możliwości do terminowej spłaty potencjalnego zadłużenia. Z drugiej strony dłuższy okres spłaty, to wyższy całkowity koszt kredytu, ponieważ odsetki naliczane są od pożyczonego kapitału w dłuższym terminie,
• forma spłaty kredytu hipotecznego – kredyt hipoteczny można spłacać w ratach równych (stałych) i malejących. W pierwszym wariancie w początkowych latach spłacane są głównie odsetki, a część kapitałowa raty jest minimalna. W drugim wariancie, główną część raty stanowi kapitał, od którego na bieżąco płacone są odsetki. W początkowej fazie raty malejące są wyższe od rat równych, ale ostatecznie ten wariant spłaty jest tańszy (przy założeniu, że w trakcie trwania umowy nie dojdzie do skrócenia jej okresu lub nadpłaty). 

Oprocentowanie kredytów hipotecznych

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest kluczowym elementem wpływającym na całkowity koszt zobowiązania. Wpływa ono na wysokość odsetek naliczanych od pożyczonego kapitału. W większości przypadków oprocentowanie kredytów hipotecznych udzielonych w złotówkach jest zmienne i składa się ze stałej marży banku oraz zmiennej stopy WIBOR, która uzależniona jest od stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP). 

Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego banki mają czas do połowy 2021 roku na wprowadzenie kredytów hipotecznych ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem. Część instytucji ma już taki produkt w swojej ofercie. We wszystkich przypadkach okres obowiązywania stałej stopy procentowej wynosi 5 lat. W Banku Pekao, PKO BP, ING Banku Śląskim i Banku Millennium po okresie obowiązywania stałej stawki kredytobiorca może zadecydować, czy chce przejść na stawkę zmienną czy kontynuować spłatę w oparciu o oprocentowanie stałe. W drugim wariancie bank będzie ustalał na nowo wysokość stopy stałej .

Zmiana stopy WIBOR 3M a oprocentowanie kredytów hipotecznych

Aktualnie stawka WIBOR 3M wynosi 0,21%. Zakładając, że bank oferuje marżę na poziomie 2,00% to oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 2,21%. To właśnie dzięki rekordowo niskim stopom procentowym kredyty hipoteczne są dzisiaj stosunkowo tanie. Warto jednak pamiętać, że w trakcie wieloletniej spłaty zobowiązania otoczenie gospodarcze może się zmienić, co może przełożyć się na wzrost głównych stóp procentowych NBP. 

Wystarczy wspomnieć, że 10 lat temu stopa WIBOR 3M wynosiła 4,45%, co w połączeniu z 2,00% oznaczałoby oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 6,45%. Jeśli taki wzrost nie robi na Tobie wrażenia, to cofnijmy się do 1 maja 2001 roku. W tym czasie WIBOR 3M wynosił 17,16%, co w połączeniu z przywoływaną marżą daje oprocentowanie na poziomie 19,16%. 

Trudno wyobrazić sobie powrót do rzeczywistości wyśrubowanych stóp procentowych, ale trzeba pamiętać, że wysokość miesięcznej raty nie zawsze będzie taka sama, a prawdopodobieństwo jej wzrostu jest obecnie dużo wyższe. W obliczu dynamicznego wzrostu inflacji Rada Polityki Pieniężnej może zostać zmuszona do podwyższenia głównych stóp procentowych w celu stłumienia wzrostu cen w gospodarce.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) a kredyt hipoteczny

Pamiętaj, że samo oprocentowanie kredytu hipotecznego nie jest jedynym elementem wpływającym na jego całkowity koszt. Kolejnym istotnym obciążeniem jest prowizja za udzielenie finansowania. W zależności od banku wynosi ona od 0,5 do 2% kwoty kredytu, choć można też trafić na oferty z zerową prowizją. 

Nie możesz też zapominać o ubezpieczeniach, które w przypadku wieloletnich kredytów hipotecznych często są przepustką do pozytywnej decyzji banku. Kredytodawca może oczekiwać, że skorzystasz np. z polisy na życie, ubezpieczenia pomostowego czy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) jest procentowo wyrażonym wskaźnikiem integrującym oprocentowanie, różnego rodzaju prowizje i koszt ubezpieczeń, przez co możesz łatwiej porównać ze sobą wybrane kredyty hipoteczne. Zestawiane oferty muszą być ze zgodne pod kątem kwoty finansowania i okresu spłaty. 

Teoretycznie RRSO uwzględnia wszystkie koszty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, jednak powinieneś traktować tę miarę z dystansem i samodzielnie rozpoznać wszystkie opłaty towarzyszące konkretnej ofercie. Bank może oczekiwać założenia płatnego konta osobistego lub karty kredytowej, której koszty nie są ujęte w RRSO. 

Przykładowo rachunek kosztujący 10 zł miesięcznie na przestrzeni 30 lat wygeneruje 3.600 zł dodatkowego obciążenia. Oczywiście zakładając brak zmiany ceny, co na przestrzeni kilkudziesięciu lat jest mało prawdopodobne. 

Całkowity koszt kredytu hipotecznego

Oszacowanie całkowitego kosztu kredytu hipotecznego wymaga prawidłowego rozpoznania  wszystkich obciążeń związanych z zaciągnięciem zobowiązania. Zaliczamy do nich:

• odsetki – wynikają bezpośrednio z zastosowanego oprocentowania,
• prowizję za udzielenie finansowania – jest procentem od pożyczanej kwoty. Jest pobierana jednorazowo, lub podzielona przez liczbę rat i spłacana każdego miesiąca,
• ubezpieczenie – z uwagi na długi okres spłaty i wysoką kwotę zobowiązania banki wymagają dodatkowego zabezpieczenia w postaci polisy. Najbardziej popularne to ubezpieczenie nieruchomości, życia, pomostowe i niskiego wkładu własnego (UNWW).

Weryfikacja wyrażonej procentowo Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO) powinna być uzupełniona analizą całkowitego kosztu kredytu hipotecznego. Wielkość ta wyrażona jest w złotych, dzięki czemu łatwiej wyobrazić sobie, ile w rzeczywistości będzie kosztować kredyt.

Załóżmy, że kwota kredytu hipotecznego wynosi 300.000 zł, a okres finansowania sięga 30 lat. RRSO kredytu to 2,06%, a całkowita kwota do spłaty to 401 160 zł – po odjęciu pożyczonego kapitału  całkowity koszt kształtuje się na poziomie 101.160 zł. W takim układzie wskaźnik RRSO w oderwaniu od innych, porównywanych ofert nie zdradza wiele, ale już koszt na poziomie stu tysięcy złotych na przestrzeni 30 lat daje konkretne wyobrażenie.

Inne koszty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego

Decydując się na zakup nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego musisz liczyć się z faktem, że bank nie będzie jedyną stroną generującą dodatkowe koszty. W kolejce ustawi się także rzeczoznawca majątkowy, notariusz, urząd skarbowy, sąd i pośrednik finansowy (o ile zdecydujesz się skorzystać z jego usług). 

Wycenia nieruchomości przez rzeczoznawcę

Przed podjęciem decyzji kredytowej bank chce mieć pewność co wartości i rzeczywistego stanu nieruchomość, która ma służyć jako główne zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego. Deklaracje klienta, co do wartość nieruchomości mogą bowiem odbiegać od rynkowej rzeczywistości. W tym celu musisz przedstawić operat szacunkowy nieruchomości, który zostanie przygotowany przez rzeczoznawcę zaakceptowanego przez bank. Wycena nieruchomości to koszt rzędu kilkuset złotych.

Opłaty notarialne a kredyt hipoteczny

Bez względu na to czy kupujesz nieruchomość za środki własne czy z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, czynność ta wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Jak zapewne się domyślasz generuje to kolejne kolejne koszty. Opłata za czynności notarialne, jak np. sporządzenie aktu notarialnego, zależna jest od wartości nieruchomości. I tak maksymalna taksa notarialna dla mienia o wartości:

• 30.000 – 60.000 zł wynosi 710 zł netto + 1% nadwyżki od wartości powyżej 30.000 zł,
• 60.000 – 1.000.000 zł wynosi 1.010 zł netto + 0,4% nadwyżki od wartości powyżej 60.000 zł,
• 1.000.000 – 2.000.000 zł wynosi 4.770 zł netto + 0,2% nadwyżki od wartości powyżej 1.000.000 zł,
• powyżej 2.000.000 zł wynosi 6.770 zł netto + 0,25% nadwyżki od wartości powyżej 2.000.000 zł.

Mając na uwadze powyższe stawki maksymalna opłata notarialna dla mienia o wartości 400.000 zł wynosi 2.370 zł netto (2.915,10 zł brutto). Jeśli cena nieruchomości wynosi 1.000.000 zł, to maksymalna opłata notarialna zatrzyma się na poziomie 4.770 zł netto (5.867,10 zł brutto). To stawki maksymalne i docelowo obciążenia mogą być niższe.

Odpis aktu notarialnego

Kupując nieruchomość będziesz potrzebować odpisu aktu notarialnego. W zależności od potrzeb kolejnego egzemplarza może wymagać  np. bank. Stawka za sporządzenie odpisu aktu notarialnego wynosi 6 zł za stronę plus podatek VAT. Za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.

Opłaty sądowe  

Podczas wizyty u notariusza powinieneś wziąć pod uwagę także koszty związane z ustanowieniem zabezpieczenia w postaci wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. W tym celu przeprowadzone zostaną poniższe działania:

• założenie księgi wieczystej – dotyczy nowych nieruchomości i wszystkich, które nie posiadają księgi wieczystej. Czynność tę można zlecić notariuszowi lub dokonać jej samodzielnie. Koszt to 60 zł,
• wpis w księdze wieczystej prawa własności (dział II) – 200 zł,
• wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej (dział IV) – 200 zł.

Opłaty na rzecz urzędu skarbowego

Zakup domu lub mieszkania wiąże się także z koniecznością zapłaty podatku. O jego formie i wysokości decyduje rodzaj przeprowadzonej transakcji:

• 2% podatku PCC przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Dla nieruchomości o wartości 400.000 zł danina wyniesie 8.000 zł,
• podatek VAT od nieruchomości kupowanych od dewelopera – zawarty jest w cenie brutto widocznej na fakturze wystawionej przez sprzedawcę lokalu.

Jeśli przy zakupie mieszkania posiłkujesz się kredytem hipotecznym, musisz także pogodzić się z obowiązkiem zapłacenia podatku PCC tytułem ustanowienie hipoteki. Wynosi on 0,1% od zabezpieczonych wierzytelności, kiedy suma zabezpieczenia jest znana i 19 zł, jeżeli nie jest określona. 

Opłaty na rzecz agenta nieruchomości  

Znalezienie odpowiedniego domu lub mieszkania może wymagać skorzystania z usług agenta nieruchomości. Taka osoba zna rynek i często dysponuje siecią kontaktów pozwalających na znalezienie nieruchomości o pożądanych parametrach. Prowizja pobierana przez wyspecjalizowanego agenta liczona jest zazwyczaj jako procent docelowej transakcji. 

Zazwyczaj opłata ta mieści się w przedziale od 3 do 5%, co nie oznacza, że prowizja nie może wynosić 8% wartości transakcji. Wszystko zależy od rodzaju i lokalizacji nieruchomości, a także od zakresu usług świadczonych przez pośrednika. Otwarte pozostaje pytanie – czy prowizje powinien zapłacić sprzedający czy kupujący? A może oboje? Wszystkie te sprawy trzeba mieć na uwadze podpisując umowę z agentem nieruchomości.

Kredyt hipoteczny a ubezpieczenie

W przeciwieństwie do kredytów gotówkowych, w których skorzystanie z dodatkowego ubezpieczenia jest dobrowolne (choć jego brak może wpływać na warunki finansowania), kredyty hipoteczne muszą być zabezpieczone w taki sposób – nawet jeśli nie wynika to z ustawowego obowiązku to konstrukcja umowy może wskazywać na taką konieczność. Mowa tu w końcu o wysokokwotowych zobowiązaniach z wieloletnim terminem spłaty, generujących większe ryzyko po stronie banku.

Mając na uwadze charakterystykę kredytów hipotecznych ubezpieczenia powiązane z umową kredytową mogą mieć różną postać. Do najczęściej stosowanych rozwiązań można zaliczyć:

• ubezpieczenie na wypadek śmierci – wypłacona w ramach polisy kwota przeznaczona jest na spłatę kredytu hipotecznego. Rozwiązanie to zabezpiecza także Twoich bliskich ograniczając ryzyko związane z dziedziczeniem długu,
• ubezpieczenie od trwałego inwalidztwa – dotyczy uszkodzeń ciała nie pozwalających na kontynuację pracy, co przełoży się na pogorszenie Twojej sytuacji materialnej,
• ubezpieczenie od utraty pracy – ubezpieczyciel przejmuje na siebie obowiązek spłaty kolejnych rat kredytu hipotecznego, jeśli utraciłeś pracę. Pamiętaj, że do utraty zatrudnienia nie może dojść z Twojej winy. Zabezpieczenie to ma charakter czasowy – zazwyczaj ubezpieczyciel przejmuje obowiązek spłaty od 6 do 12 rat. Oferta ubezpieczenia od utraty pracy skierowana jest najczęściej do osób zatrudnionych na umowę o pracę na czas nieokreślony,
• ubezpieczenie nieruchomości – jest to najważniejsze zabezpieczenie kredytu hipotecznego, dlatego bank oczekuje zabezpieczenia na wypadek zdarzeń losowych wpływających na zmniejszenie wartości nieruchomości np. w wyniku pożaru. W takiej sytuacji konieczne jest wykupienie odpowiedniej polisy z cesją na rzecz banku (to nie Ty, lecz bank otrzyma świadczenie w razie wystąpienia zdarzenia),
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW) – ubezpieczenie pokrywające brakującą część wkładu własnego. Stosowane przejściowo do momentu, aż saldo zadłużenia zrówna się z 80% wartości nieruchomości,
• ubezpieczenie pomostowe – polisa czasowa, której okres definiuje wpis hipoteki do księgi wieczystej na rzecz banku. Procedura ta może trwać od kilku do kilkunastu miesięcy. Mając na uwadze spowolnienie pracy sądów, wywołane obostrzeniami pandemicznymi, oczekiwanie na wpis może się wydłużyć.

Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego?

Wnioskując o kredyt hipoteczny musisz wiedzieć, jaką konkretnie kwotę chcesz pożyczyć od banku. Każda z instytucji prowadzi własną politykę, co przekłada się na zdefiniowanie maksymalnej kwoty, jaką można pożyczyć w ramach danego produktu. Na maksymalną wysokość zobowiązania wpływa też zdolność kredytowa, historia kredytowa w BIK i jakość zastosowanych zabezpieczeń. 

Banki nie dążą wyłącznie do maksymalizacji kwoty udzielonego kredytu, starając się balansować pomiędzy sytuacją finansowo-ekonomiczną wnioskodawcy, a akceptowalnym poziomem ryzyka. Jak widać na poniższym zestawieniu Santander Bank Polska gotowy jest na udzielanie kredytów hipotecznych na kwotę sięgającą nawet 10.000.000 zł. Taka skala finansowania zarezerwowana jest dla osób o odpowiedniej zdolności kredytowej dysponującej wartościowymi z punktu widzenia banku zabezpieczeniami.

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego w wybranych bankach

Zakres dostępnej kwoty w ramach kredytu hipotecznego w wybranych bankach prezentuje się następująco:

• Santander Bank Polska – kredyt mieszkaniowy – 20.000 do 10.000.000 zł,
• Bank Millennium – kredyt hipoteczny – 20.000 do 4.500.000 zł, 
• PKO BP – Własny Kąt hipoteczny – 20.000 do 3.000.000 zł,
• Pekao S.A. – kredyt mieszkaniowy – 20.000 do 2.800.000 zł,
• mBank –  kredyt hipoteczny – 100.000 do 2.000.000 zł,
• ING Bank Śląski – Najlepiej na swoim – 100.000 do 1.500.000 zł. 

W rzeczywistości na maksymalną kwotę kredytu hipotecznego wpływa przede wszystkim Twoja zdolność kredytowa. Jeśli generujesz wysokie nadwyżki finansowe, możesz pochwalić się nienaganną historią kredytową oraz posiadasz wartościowe zabezpieczenia, to bank będzie starał zatrzymać się u siebie, stosując odstępstwo od procedury i oferując wyższą kwotę finansowania niż ta, która wynika z ogólnie dostępnych materiałów. 

Jaki jest maksymalny okres spłaty kredyt hipotecznego?

Kredyty hipoteczne to zobowiązania, które najczęściej zaciągane są kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Okres finansowania definiujesz na podstawie swoich bieżących potrzeb i możliwości. Duże znaczenie ma tu także Twoja zdolność kredytowa, która pozwala ocenić maksymalną wysokość miesięcznej raty, jaką będziesz mógł spłacać przy zachowaniu akceptowalnego poziomu ryzyka. 

Im bardziej odległy okres spłaty, tym niższa miesięczna rata, ale też wyższy całkowity koszt kredytu hipotecznego – odsetki od pożyczonego kapitału naliczane są dłużej. Mechanizm ten jest sprzymierzeńcem, kiedy Twoja zdolność kredytowa nie pozwala na pożyczenie odpowiedniej kwoty na krótszy okres. Wydłużenie terminu spłaty o kolejne lata może spowodować, że Twoja zdolność kredytowa stanie się wystarczająca.

Maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego – przykład

Załóżmy, że zatrudniono Cię na umowę o pracę na czas nieokreślony. Twoje miesięczne dochody na rękę wynoszą 5.000 zł. Spłacasz inne kredyty, których skumulowana rata wynosi 2.000 zł. Masz też kartę z kredytem limitowym 500 zł. Utrzymanie gospodarstwa domowego kosztuje Cię 900 zł miesięcznie. Nie masz żadnych osób na utrzymaniu.

Chcesz zaciągnąć kredyt na mieszkanie w wysokości 300.000 zł i spłacić go na przestrzeni 10 lat. Dysponujesz wymaganym wkładem własnym. Oprocentowanie kredytu wynosi 2,5%, a bank nie pobiera prowizji. W takim wariancie Twoja przybliżona zdolność kredytowa wynosi 124 592 zł, co nie pozwala na realizację określonego celu.

Wydłużając okres kredytowania z 10 do 20 lat, Twoja zdolność kredytowa wzrasta do 222.039 zł. Jest lepiej, ale to w dalszym ciągu za mało. Decydując się na 31 letni okres spłaty osiągasz zdolność kredytową na poziomie 304.551 zł, co pozwala na zaciągnięcie zobowiązania w oczekiwanej kwocie.

Powyższy przykład obrazuje, jak okres kredytowania wpływa na zdolność kredytową, pod warunkiem niezmienności pozostałych parametrów. Możesz przeprowadzać własne symulacje korzystając z naszego kalkulatora zdolności kredytowej.  

Maksymalny okres kredytowania w wybranych bankach 

Sprawdziliśmy, jaki jest maksymalny okres kredytu hipotecznego w wybranych bankach. Większość z nich oferuje finansowanie na okres sięgający 35 lat:

• PKO BP – Własny Kąt hipoteczny – 12 do 420 miesięcy,
• ING Bank Śląski – Najlepiej na swoim – 12 do 420 miesięcy,
• mBank – kredyt hipoteczny – 12 do 420 miesięcy,
• Bank Millennium – kredyt hipoteczny – 72 do 420 miesięcy,
• Pekao S.A. – kredyt mieszkaniowy – 12 do 360 miesięcy.

Kredyt hipoteczny a kredyt mieszkaniowy – czy to nie to samo?

W potocznym języku przyjęło się, że pomiędzy kredytem hipotecznym, a kredytem mieszkaniowym stawia się znak równości. Do takiego nazewnictwa przyzwyczaiły nas same banki używając naprzemiennie obu tych określeń.  Czy takie podejście jest właściwe?

W rzeczywistości kredyt hipoteczny i kredyt mieszkaniowy to dwa różne pojęcia. Rozwiązanie te różni przede wszystkim cel, na jaki przeznaczone zostaną środki. Kredyt hipoteczny daje zdecydowanie większą swobodę w tym zakresie, bo może być przeznaczony na:

• prawo własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także  do ich budowy lub przebudowy,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• prawo własności nieruchomości gruntowej lub jej części,
• udział we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Z kolei kredyt mieszkaniowy możesz przeznaczyć wyłącznie na zakup lub budowę nieruchomości mieszkalnej – domu lub mieszkania. W pozostałych aspektach, jak wysokość finansowania, okres spłaty, procedury bankowe czy całkowity koszt kredytu oba rozwiązania są do siebie bardzo podobne. W obu przypadkach wymagany jest też wkład własny i operat szacunkowy nieruchomości.

Bartłomiej Borucki

[email protected]

Redaktor

Zamienił analizę ryzyka kredytowego na pracę w redakcji. Mówi i pisze o tym, jak jest – bo w kwestiach finansowych nie można ulegać naciskom. Stawia na konkretny i prosty przekaz. Prywatnie, zawieszony pomiędzy „Solarisem” a „Łowcą androidów”, kreśli wizje bliskiej i dalekiej przyszłości. Poza tym filmy dokumentalne, rynki kapitałowe i życie w równowadze.

Zobacz inne wpisy tego autora

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments