Co to jest kredyt hipoteczny i jak go uzyskać?

Zastanawiasz się co to jest kredyt hipoteczny? Potrzebujesz informacji odnośnie tego jak uzyskać kredyt hipoteczny? Interesują Cię warunki otrzymania kredytu hipotecznego oraz inne kwestie formalno-prawne związane z tym zagadnieniem? W tej publikacji wyjaśnię Ci wszystkie najważniejsze kwestie związane z kredytem hipotecznym oraz wskażę jak możesz go dostać.

Kredyt hipoteczny to zagadnienie, które w dalszym ciągu budzi ogromne zainteresowanie wśród wszystkich osób, które są zainteresowane przede wszystkim zakupem mieszkania lub domu (chociaż nie są to wyłączne cele, na które może być przeznaczony kredyt hipoteczny). Popularność kredytów hipotecznych od wielu lat niezmiennie rośnie. Wiele banków oferuje tego typu instrumenty finansowe, dlatego też istotne jest, abyś posiadał wiedzę na temat kredytu hipotecznego jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji odnośnie jego zaciągnięcia.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Najprościej rzecz ujmując kredyt hipoteczny jest rodzajem zobowiązania finansowego, którego głównym zabezpieczeniem jest hipoteka danej nieruchomości (hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez daną osobę zobowiązania). Tym samym w sytuacji zaprzestania spłaty zadłużenia przez kredytobiorcę, bank ma prawo do przejęcia nieruchomości.

Kredyt hipoteczny możesz przeznaczyć na jasno określony cel (nie ma tu mowy swobodnym dysponowaniu pieniędzmi otrzymanymi/pożyczonymi od banku). Jest to m.in.:

• zakup domu lub mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym;
• budowę domu;
• zakup działki;
• rozbudowę, remont i modernizację istniejącej już nieruchomości;
• wykończenie domu lub mieszkania.

Jako strona zawartej umowy z bankiem zobowiązujesz się do spłaty zobowiązania zgodnie z przyjętym harmonogramem. Spłata obejmuje kapitał powiększony o odsetki i inne obciążenia, które mogą wpływać na kwotę miesięcznej raty np. prowizja i ubezpieczenie rozłożone na okres kredytowania.

Szczegółowa analiza Twojej sytuacji finansowej, a także długa lista wymaganych przez bank dokumentów powoduje, że nie opłaca się zaciągać kredytów hipotecznych na niskie kwoty.

Jaka jest definicja kredytu hipotecznego?

Pamiętaj, że definicja kredytu hipotecznego wynika z obowiązujących przepisów prawa. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. 2022 r. poz. 2245) – zw. dalej: „ustawa” – przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

1. Prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu przepisów prawa budowlanego;
2. Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3. Prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
4. Udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Jak liczona jest zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym?

Ubiegając się o jakikolwiek kredyt musisz poddać się analizie zdolności kredytowej. W zależności o rodzaju zaciąganego zobowiązania, procedura oceny Twojej kondycji finansowej jest różna. Kredyty hipoteczne udzielane są niemal zawsze na wysokie kwoty z wieloletnim okresem spłaty, dlatego weryfikacja zdolności kredytowej jest bardziej wnikliwa i skomplikowana.

Oceniając wniosek o kredyt hipoteczny bank w szczególności weźmie pod lupę (są to czynniki, które wpływają na to jak liczona jest Twoja zdolność kredytowa):

• wysokość, częstotliwość i charakter osiąganych dochodów;
• wysokość kosztów wynikających z konieczności utrzymania gospodarstwa domowego;
• liczbę członków rodziny (osoby, które są na Twoim utrzymaniu);
• posiadane zobowiązania finansowe – w tym kredyty o charakterze limitowym (debet w koncie, karta kredytowa) nawet pomimo tego, że nie są one wykorzystywane;
• dotychczasową historię kredytową w BIK;
• staż pracy, wykształcenie, wiek itd.;
• wysokość wkładu własnego;
• rodzaj i jakość nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem kredytu.

Na podstawie powyższych informacji bank ocenia, czy kredytobiorca generuje nadwyżki finansowe pozwalające na spłatę kolejnej raty oraz tworzy jego profil w celu bardziej precyzyjnej oceny ryzyka. Na decyzję wpływa także kwota i okres spłaty potencjalnego kredytu hipotecznego. Im wyższa kwota zobowiązania i krótszy okres kredytowania tym wyższa miesięczna rata i na odwrót. Dlatego przed złożeniem wniosku warto przeprowadzić symulację korzystając z kalkulatora rat kredytu hipotecznego.

Ile musisz zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Ubiegając się o kredyt na zakup domu lub mieszkania musisz wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową, a kluczowym elementem wpływającym na jej wynik są Twoje dochody. Każdego miesiąca musisz generować nadwyżki finansowe, pozwalające na spłatę kolejnej raty. Mając jednak na uwadze mnogość parametrów mających wpływ na wynik zdolności kredytowej nie da się jednoznacznie stwierdzić, ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny.

Banku w zasadzie nie interesuje, ile zarabiasz miesięcznie, ale ile z tych pieniędzy zostanie Ci po pokryciu wszystkich kosztów. To tzw. nadwyżka netto pozwalająca określić, czy dysponujesz kwotą wystarczającą na obsługę kolejnej raty.

Tłumaczy to, dlaczego osoba o ponadprzeciętnie wysokich dochodach nie otrzyma kredytu hipotecznego, a osoba zarabiająca średnią krajową dostanie kredyt o takich samych parametrach. Do odpowiedzi na zadane pytanie może zbliżyć Cię kalkulator zdolności kredytowej, dzięki któremu będziesz mógł w przybliżeniu oszacować, jaki miesięczny dochód „na rękę” dzieli  Cię od docelowego kredytu.

Aby przeprowadzić symulację wystarczy wskazać:

• okres spłaty kredytu;
• oprocentowanie nominalne;
• wysokość rat innych kredytów;
• wysokość zobowiązań o charakterze limitowym (karty kredytowe, debety w rachunku);
• wydatki na utrzymanie gospodarstwa domowego;
• dochód netto;
• rodzaj zatrudnienia;
• liczbę osób będących na Twoim utrzymaniu.

Dzięki przeprowadzonej kalkulacji dowiesz się, na jaką kwotę kredytu możesz liczyć. Jeśli będzie ona zbyt niska to możesz sprawdzić, o ile muszą zwiększyć się Twoje dochody, aby zaciągnąć zobowiązanie w oczekiwanej kwocie.

Wyjaśnienie – generalne założenia do wyliczenia przykładowej zdolności kredytowej:

• długość spłaty kredytu hipotecznego – 25 lat;
• oprocentowanie kredytu hipotecznego – 8,00%;
• raty innych kredytów, limitów na kartach kredytowych itd. – 0,00 złotych;
• miesięczne wydatki domowe (koszty utrzymania) na poziomie 2 000,00 złotych;
• umowa o pracę na czas nieokreślony przy zarobkach na poziomie 10 000,00 złotych miesięcznie (netto);
• liczba osób będących na utrzymaniu – 0.

Przy takich założeniach orientacyjna zdolność kredytowa wynosi 635 120,00 złotych. Jeżeli zmienimy wynagrodzenie na 5 000,00 złotych netto miesięcznie (umowa o pracę na czas nieokreślony), wówczas przybliżna zdolność kredytowa wyniesie 317 560,00 złotych. Jeżeli dodatkowo wydłużymy okres kredytowania do 35 lat, wówczas zdolność kredytowa będzie na poziomie 345 081,00 złotych. Zachęcam Cię w tym miejscu do samodzielnego sprawdzenia swojej orientacyjnej zdolności kredytowej przy użyciu naszego kalkulatora zdolności kredytowej.

Jak wartość nieruchomości wpływa na kwotę kredytu hipotecznego?

Okoliczność ta ma bardzo duże znaczenie na kwotę kredytu hipotecznego. W dużym uproszczeniu chodzi o to, że im wyższa jest wartość nieruchomości, tym większy kredyt oraz tym samym wyższy Twój wkład własny. Pamiętaj też, że jeżeli ostatecznie za nieruchomość zapłacisz niższą cenę niż została przewidziana w operacie szacunkowym, to bank weźmie pod uwagę tę niższą kwotę.

Podczas analizy wniosku kredytowego bank skupia się przede wszystkim na analizie sytuacji finansowo-ekonomicznej kredytobiorcy oraz na weryfikacji jakości samej nieruchomości. W końcu stanowi ona główne zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Kluczowym dokumentem pozwalającym oszacować wartość domu czy mieszkania jest wycena.

Możliwość posługiwania się tym samym operatem szacunkowym w kilku instytucjach do duża wygoda oraz odczuwalne oszczędności. Przygotowanie wyceny nieruchomości to w przybliżeniu koszt:

• od 700,00 złotych dla domu jednorodzinnego;
• od 500,00 złotych dla mieszkania.

Banki wymagają przedstawienia operatu szacunkowego, ponieważ deklarowana cena zakupu domu lub mieszkania może odbiegać od rynkowej rzeczywistości. Przykładowo szacowana przez kredytobiorcę wartość nieruchomości to 400 000,00 złotych, a wycena sporządzona przez rzeczoznawcę sprowadza to już tylko 300 000,00 złotych.

W takiej sytuacji kwota udzielonego kredytu byłaby wyższa od wartości samej nieruchomości, nawet w wariancie uwzględniającym 20% wkład własny. Taki scenariusz nie mieści się w ramach ryzyka żadnego banku udzielającego finansowania.

Czym jest wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Wkład własny jest to Twój stosunkowy udział w finansowanej przez bank inwestycji w daną nieruchomość. W przypadku mieszkania jest to część ceny mieszkania, a w odniesieniu do budowy domu jest to udział w kosztorysowej wartości całego przedsięwzięcia budowlanego (całości kosztów budowy domu).

Pamiętaj jednak, że wkład własny nie zawsze musi być wniesiony w formie gotówkowej. Bank może przyjąć w zamian m.in.:

• działkę, na której powstać ma kredytowania nieruchomość;
• hipotekę ustanowioną na innej, wolnej od obciążeń, nieruchomości;
• zakupione materiały budowlane;
• wykonane prace budowlane;
• środki wniesione na rzecz dewelopera (w tym na rachunek powierniczy);
• środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE i IKZE;
• zastaw na papierach wartościowych i obligacjach.

Bez względu na okoliczności powinieneś pamiętać, że kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym będzie rozwiązaniem droższym. Po pierwsze musisz liczyć się z dodatkowym kosztem do czasu, aż saldo twojego kredytu osiągnie poziom 80% wartości nieruchomości.

Po drugie odsetki naliczane będą od wyższego kapitału, co przełoży się na wzrost całkowitej kwoty do spłaty. Do tego osoby dysponujące wyższym wkładem własnym mają więcej argumentów pozwalających zawalczyć o korzystniejsze warunki finansowania np. niższą marżę lub/i brak prowizji.

Czy jest możliwy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Pamiętaj, że nieruchomość jest kluczowym zabezpieczeniem spłaty kredytów hipotecznych, dlatego zaciągnięcie tego typu zobowiązania bez wkładu własnego jest niemożliwe. Taki stan rzeczy wynika także z obowiązujących przepisów. Sprawa ta została uregulowana przez Komisję Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S.

Wyjaśniam, że w przeszłości funkcjonował rządowy program – Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli rodzinny kredyt mieszkaniowy, który zakładał, że istniała możliwość zakupu mieszkania bez wkładu własnego (w chwili obecnej nie ma takiej możliwości).

Warto, abyś zabezpieczył możliwie najwyższą wartość wkładu własnego, gdyż okoliczność ta bardzo korzystnie wpłynie na finalny koszt kredytu hipotecznego, co jest wysoce oczekiwane z punktu widzenia Twoich finansów w dłuższej perspektywie (wielu lat spłacania kredytu hipotecznego).

Czym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego sugerowana wysokość wkładu własnego przy kredycie hipotecznym wynosi 10-20% kredytowanej nieruchomości. Wymóg ten traktowany jest jak bezpiecznik pozwalający ograniczyć ryzyko zarówno w ujęciu pojedynczych transakcji, jak i całego sektora bankowego.

Wyższy wkład własny to mniejsza kwota kredytu oraz korzystniejsza relacja wysokości zobowiązania do wartości nieruchomości (LTV). W rzeczywistości jednak zgromadzenie odpowiednich środków, lub wykazanie się odpowiednim majątkiem mogącym posłużyć jako udział własny, jest trudne.

Aby zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych, a także poszerzyć skalę prowadzonego biznesu, niektóre banki dopuszczają wniesienie wkładu własnego na poziomie 10% wartości kredytowanej nieruchomości. Warunkiem jest skorzystanie z tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (UNWW).

Koszt takiego ubezpieczenia nie jest zazwyczaj wyodrębniony w tabeli opłat i prowizji. Dodatkowa opłata często zaszyta jest w podwyższonej marży do czasu, aż saldo kredytu hipotecznego zrówna się z kwotą równą 80% wartości nieruchomości.

Jakie są koszty związane z zaciągnięciem i spłatą kredytu hipotecznego?

Analizując oferty kredytów hipotecznych intuicyjnie największą uwagę zwracasz na dwa parametry – oprocentowanie i prowizję za udzielenie finansowania. To dobrze, ponieważ te elementy w największej mierze wpływają na całkowity koszt Twojego zobowiązania. Musisz jednak pamiętać, że to nie wszystko. Pokażę Ci, jakie są podstawowe elementy wpływające na koszt kredytu hipotecznego:

• oprocentowanie nominalne – najczęściej zmienne składające się ze stałej marży banku i podlegającej wahaniom stopy procentowej  np. dla kredytów hipotecznych w złotówkach to m.in. WIBOR 3M. Oferowane kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą procentową gwarantują niezmienność stawki tylko w określonym czasie – od 5 do 10 lat finansowania (następnie stosowane jest oprocentowanie zmienne lub przeliczana jest stała stawka na kolejny okres);
• prowizja za udzielenie kredytu – opłata pobierana podczas uruchamiania kredytu. Jej wysokość kształtuje się w przedziale 0,5-2,0% od kwoty kredytu hipotecznego. Aktualnie część banków rezygnuje z jej pobierania. Prowizja płatna jest jednorazowo lub doliczana jest do kapiału i spłacana w miesięcznych ratach;
• koszt ubezpieczenia – choć zgodnie z przepisami wykupienie polisy nie jest obowiązkowe to trudno wyobrazić sobie, aby bank zgodził się na udzielenie kredytu hipotecznego bez ubezpieczenia nieruchomości, na życie czy niskiego wkładu własnego;
• produkty dodatkowe – skorzystanie z lepszych warunków finansowania może oznaczać konieczność założenia regularnie zasilanego konta osobistego czy skorzystania z karty kredytowej.

Jak okres i forma spłaty kredytu hipotecznego wpływa na jego koszt?

Okoliczności te mają determinujące znaczenie dla finalnego kosztu kredytu hipotecznego. Powyższe elementy są łatwe do uchwycenia w trakcie analizy ofert czy w trakcie rozmowy z doradcą bankowym. Musisz także pamiętać, że istnieją inne czynniki, których koszt nie jest wyrażony w procentach czy w walucie, a wpływają one na koszt kredytu hipotecznego. Zaliczysz do nich:

• okres spłaty – im dłuższy okres spłaty kredytu hipotecznego tym niższa miesięczna rata. Tę zależność docenią osoby o niższej zdolności kredytowej, bo niższa rata w mniejszym stopniu obciąża ich możliwości do terminowej spłaty potencjalnego zadłużenia. Z drugiej strony dłuższy okres spłaty, to wyższy całkowity koszt kredytu, ponieważ odsetki naliczane są od pożyczonego kapitału w dłuższym terminie;
• forma spłaty kredytu hipotecznego – kredyt hipoteczny możesz spłacać w ratach równych i malejących. W pierwszym wariancie w początkowych latach spłacane są głównie odsetki, a część kapitałowa raty jest minimalna. W drugim wariancie, każda rata zawiera taką samą część kapitałową, do której doliczanie są odsetki. W początkowej fazie raty malejące są wyższe od rat równych, ale ostatecznie ten wariant spłaty może być tańszy tańszy (szczególnie ten drugi wariant polecam Ci do przeanalizowania, gdyż jest on bardzo korzystny dla Ciebie jako kredytobiorcy – w praktyce również stosunkowo mało osób wie o takim wariancie i nie podejmuje decyzji odnośnie jego dokładnego przeanalizowania i rozważenia).

Jakie może być oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Generalnie może to być oprocentowanie okresowo stałe lub zmienne. Pamiętaj, że jeszcze parę lat temu stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego nie było powszechnie spotykane. Oczywiście – wybrane banki oferowały tego typu rozwiązania, jednakże były one dostępne wyłącznie na wniosek potencjalnego kredytobiorcy i nie było regułą, że każdy bank ma tego typu rozwiązanie w swojej ofercie. Aktualnie każdy bank musi oferować przynajmniej jeden kredyt hipoteczny z oprocentowaniem okresowo stałym.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym – jest to najczęściej występujący rodzaj kredytu hipotecznego w Polsce. Instrument ten opiera się na zmiennej stopie procentowej WIBOR oraz stałej marży bankowej. Z kolei WIBOR ulega zmianom w czasie, a na jego wysokość wpływa wysokość stóp procentowych ustalanych w Polsce przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP);

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem okresowo stałym – jest instrumentem finansowym, który w praktyce występuje stosunkowo rzadziej, aniżeli kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym. Jego wysokość jest ustalana w całości przez banki i w określonym czasienie ulega zmianom wraz ze zmniejszeniem lub zwiększeniem wysokości stóp przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). W zależności od banku oprocentowanie stałe oferowane jest na okres od 5 do 10 lat.

Czym jest całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Również całkowity koszt kredytu hipotecznego stanowi pojęcie legalne. Oznacza to, że jego definicja wynika wprost z obowiązujących przepisów prawa. Zgodnie z art. 4 pkt 5 ustawy – całkowity koszt kredytu hipotecznego – wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności:

• Odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy;
• Koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach – z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta.

Jakie są pozostałe koszty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego?

Katalog pozostałych kosztów, które związane są z zaciągnięciem kredytu hipotecznego jest niezwykle obszerny. Poniżej wyjaśniam wybrane z kosztów, które w praktyce występują najczęściej w odniesieniu do kredytu hipotecznego. Część z tych czynności ma swój udział w ogólnym (całkowitym) koszcie kredytu hipotecznego.

Wycenia nieruchomości przez rzeczoznawcę

Pamiętaj, że wycena nieruchomości jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wskazanego w drodze porozumienia między kredytodawcą i konsumentem. Jest to niezbędne do tego, aby ocenić realną (rynkową) wartość nieruchomości. Warto, abyś pamiętał również, że kredytodawca jest obowiązany przechowywać, na trwałym nośniku, dokumentację dotyczącą wyceny Twojej nieruchomości – tak art. 21 ust. 10 ustawy.

Opłaty notarialne

Uwaga! Opłaty notarialne to koszty, które będziesz musiał ponieść u notariusza w związku z zawarciem umowy kredytu hipotecznego. Zgodnie z art. 4 pkt 5 ustawy – opłaty notarialne oraz opłaty sądowe, które są ponoszone przez Ciebie (konsumenta), nie są zaliczane do całkowitych kosztów kredytu hipotecznego.

Opłaty sądowe

Opłaty sądowe są to nic innego jak pieniężna danina publiczna, która jest uiszczana przez uczestnika postępowania sądowego jako ekwiwalent za dokonane czynności sądowe (w tym przypadku za czynności związane z kredytem hipotecznym). Opłaty sądowe, które są ponoszone przez konsumenta nie wchodzą w zakres całkowitych kosztów kredytu hipotecznego.

Opłaty na rzecz urzędu skarbowego

Opłaty na rzecz urzędu skarbowego to koszty, które musisz ponieść za załatwienie indywidualnych spraw urzędowych, czyli np. za wydanie zaświadczeń, zezwoleń, pozwoleń lub koncesji i niektórych dokumentów, na przykład za złożenie dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa.

Wraz z wpisem hipoteki wiąże się również koszt podatku od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki w wysokości 19,00 złotych. Wówczas składasz do urzędu skarbowego deklarację PCC-3 / PCC-3A. Jeżeli wniosek o wpis hipoteki będzie w treści aktu notarialnego to opłaty na rzecz urzędu skarbowego pobierze i odprowadzi za Ciebie notariusz.

Opłaty na rzecz agenta nieruchomości

Opłaty na rzecz agenta nieruchomości to nic innego jak koszty, które musisz ponieść w stosunku do agenta nieruchomości za kompleksowe działania w zakresie zakupu/sprzedaży danej nieruchomości. W praktyce najczęściej koszty te mogą być rozłożone w jednym z trzech modeli:

• opłaty na rzecz agenta nieruchomości są ponoszone przez sprzedawcę i kupującego nieruchomość;
• opłaty te są ponoszone tylko przez sprzedającego;
• opłaty te są ponoszone tylko przez kupującego.

Czy do kredytu hipotecznego potrzebne jest ubezpieczenie?

Nie możesz też zapominać o ubezpieczeniach, które w przypadku wieloletnich kredytów hipotecznych często są przepustką do pozytywnej decyzji banku. Kredytodawca może oczekiwać, że skorzystasz np. z polisy na życie, ubezpieczenia pomostowego czy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie od utraty pracy itd.

Zdarza się, że dla konkretnej sytuacji takie ubezpieczenie będzie obligatoryjne (jeżeli chcesz uzyskać np. wyższą kwotę kredytu itd.). Wszystko zależy od warunków konkretnej oferty, indywidualnych parametrów którymi dysponuje potencjalny kredytobiorca itd.

W przeciwieństwie do kredytów gotówkowych, w których skorzystanie z dodatkowego ubezpieczenia jest dobrowolne (choć jego brak może wpływać na warunki finansowania), kredyty hipoteczne muszą być zabezpieczone w taki sposób – nawet jeśli nie wynika to z ustawowego obowiązku to konstrukcja umowy może wskazywać na taką konieczność. Mowa tu w końcu o wysokokwotowych zobowiązaniach z wieloletnim terminem spłaty, generujących większe ryzyko po stronie banku.

Mając na uwadze charakterystykę kredytów hipotecznych ubezpieczenia powiązane z umową kredytową mogą mieć różną postać. Do najczęściej stosowanych rozwiązań można zaliczyć:

• ubezpieczenie na wypadek śmierci – wypłacona w ramach polisy kwota przeznaczona jest na spłatę kredytu hipotecznego. Rozwiązanie to zabezpiecza także Twoich bliskich ograniczając ryzyko związane z dziedziczeniem długu;
• ubezpieczenie od trwałego inwalidztwa – dotyczy uszkodzeń ciała nie pozwalających na kontynuację pracy, co przełoży się na pogorszenie Twojej sytuacji materialnej;
• ubezpieczenie od utraty pracy – ubezpieczyciel przejmuje na siebie obowiązek spłaty kolejnych rat kredytu hipotecznego, jeśli utraciłeś pracę. Pamiętaj, że do utraty zatrudnienia nie może dojść z Twojej winy. Zabezpieczenie to ma charakter czasowy – zazwyczaj ubezpieczyciel przejmuje obowiązek spłaty od 6 do 12 rat. Oferta ubezpieczenia od utraty pracy skierowana jest najczęściej do osób zatrudnionych na umowę o pracę na czas nieokreślony;
• ubezpieczenie nieruchomości – jest to najważniejsze zabezpieczenie kredytu hipotecznego, dlatego bank oczekuje zabezpieczenia na wypadek zdarzeń losowych wpływających na zmniejszenie wartości nieruchomości np. w wyniku pożaru. W takiej sytuacji konieczne jest wykupienie odpowiedniej polisy z cesją na rzecz banku (to nie Ty, lecz bank otrzyma świadczenie w razie wystąpienia zdarzenia);
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW) – ubezpieczenie pokrywające brakującą część wkładu własnego. Stosowane przejściowo do momentu, aż saldo zadłużenia zrówna się z 80% wartości nieruchomości.

Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego?

Wszystko zależy od oferty konkretnego banku i jego polityki w tym zakresie. Dodatkowo maksymalną kwotę kredytu hipotecznego ogranicza Twoja zdolność kredytowa. W praktyce wskazuję, że bank Santander Bank Polska oferuje kwotę aż do 10 000 000,00 złotych kredytu hipotecznego. Oczywiście, aby uzyskać taki kredyt hipoteczny w tym banku należy mieć ponadprzeciętnie wysokie dochody i posiadać solidne zabezpieczenie np. w postaci innych nieruchomości, które nie mają ustanowionych hipotek oraz innych obciążeń.

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego w wybranych bankach

Zakres dostępnej kwoty w ramach kredytu hipotecznego w wybranych bankach prezentuje się następująco (stan na dzień 19 sierpnia 2024 r.):

• Santander Bank Polska – do 10 000 000,00 złotych;
• Bank Millennium – do 4 500 000,00 złotych;
• PKO BP – do 4 000 000,00 złotych;
• Pekao S.A. – do 2 520 000,00 złotych;
• mBank – do 2 000 000,00 złotych;
• ING Bank Śląski – do 4 000 000,00 złotych.

Jaki jest maksymalny okres spłaty kredyt hipotecznego?

Maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego wynosi w zależności od banku 30 lat do 35 lat. Co do zasady banki oferują właśnie taki maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego.

Jednocześnie Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) rekomenduje (Rekomendacja S), by okres kredytowania nie przekraczał 25 lat. Są to jednak rekomendacje czyli sugerowane wytyczne, które stanowią bezpieczne wskazówki jak postępować w odniesieniu do wybranych instrumentów finansowych (kredytów hipotecznych).

Pamiętaj, że im dłuższy okres spłaty kredytu hipotecznego wybierzesz, tym Twój kredyt będzie droższy. Zasadą jest, że krótsze zobowiązania kredytowe są tańsze, aniżeli te dłuższe. Warto jest, abyś przeanalizował różne oferty, różne założenia oraz różne długości spłaty kredytu hipotecznego, gdyż najważniejsze jest terminowe regulowanie swoich zobowiązań oraz finalny koszt kredytu.

Jak okres spłaty wpływa na zdolność kredytową?

Okres spłaty kredytu hipotecznego ma spory wpływ na zdolność kredytową. Im okres spłaty jest dłuższy, tym co do zasady Twoja zdolność kredytowa będzie wyższa. Aby to doskonale zobrazować posłużyłem się poniższymi przykładami:

Przykład:

• Kredyt na 20 lat: zdolność kredytowa na poziomie 468 840,00 złotych;
• Kredyt na 25 lat: zdolność kredytowa na poziomie 508 096,00 złotych;
• Kredyt na 30 lat: zdolność kredytowa na poziomie 534 445,00 złotych;
• Kredyt na 35 lat: zdolność kredytowa na poziomie 552 130,00 złotych.

Zatem widzisz, że zdolność kredytowa w zależności od długości kredytu waha się pomiędzy wartościami od około 468 000,00 złotych do około 552 000,00 złotych (jest to 84 000,00 złotych różnicy na przestrzeni 15 lat). Powyższe wyniki obliczone zostały na podstawie poniższych stałych wytycznych na dzień 19 sierpnia 2024 r.:

• długość spłaty kredytu hipotecznego – kolejno 20/25/30/35 lat;
• oprocentowanie kredytu hipotecznego – 8,00%;
• raty innych kredytów, limitów na kartach kredytowych itd. – 0,00 złotych;
• miesięczne wydatki domowe (koszty utrzymania) na poziomie 2 000,00 złotych;
• umowa o pracę na czas nieokreślony przy zarobkach na poziomie 8 000,00 złotych miesięcznie (netto);
• ilość osób będących na utrzymaniu – 0.

Jaki jest maksymalny okres kredytowania w wybranych bankach?

Pamiętaj, że maksymalny okres kredytowania w wybranych bankach może się różnić w zależności od Twoich indywidualnych parametrów mających wpływ na uzyskanie kredytu hipotecznego oraz od polityki i założeń konkretnego banku. W dużym uproszczeniu wskazuję, że taki okres wynosi co do zasady od 30 do 35 lat.

Jak dokładnie prezentują się maksymalne okresy kredytowania w odniesieniu do wybranych banków?

• mBank – 35 lat;
• PKO BP – 35 lat;
• Pekao SA – 30 lat;
• Alior Bank – 35 lat;
• Santander Bank – 30 lat;
• BOŚ Bank – 35 lat;
• BNP Paribas – 30 lat.

Czym różni się kredyt hipoteczny od kredytu mieszkaniowego?

Kredyt hipoteczny jest pojęciem dużo szerszym niż kredyt mieszkaniowy. Kredyt hipoteczny to instrument finansowy, który umożliwia Ci zaciągnięcie zobowiązania finansowego i uzyskanie pieniędzy w zasadzie na dowolny cel, ale pod warunkiem, że zabezpieczeniem spłaty tego kredytu będzie wpis w hipotece nieruchomości, która do Ciebie należy.

Kredyt mieszkaniowy to natomiast to instrument finansowania zakupu mieszkania, który zawsze jest zabezpieczony hipoteką i odnosi się wyłącznie do celu związanego z zakupem tej konkretnie określonej nieruchomości (mieszkania).

Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny w innej walucie?

W takiej sytuacji warto jest podczas kontaktu z bankiem dysponować dowodem, że większość Twoich dochodów jest uzyskiwana właśnie w innej (obcej walucie). Zgodnie bowiem z art. 6 ustawy – kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany.

Natomiast w przypadku umowy o kredyt hipoteczny w walucie obcej kredytodawca, na wniosek konsumenta, jest obowiązany dokonać zmiany waluty umowy o kredyt hipoteczny na inną walutę, jeżeli konsument uzyskuje w tej walucie większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w tej walucie, według stanu na dzień dokonania ostatniej oceny zdolności kredytowej w odniesieniu do tej umowy o kredyt hipoteczny lub, gdy waluta ta jest walutą państwa członkowskiego, w którym konsument miał miejsce zamieszkania w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny lub w którym ma miejsce zamieszkania w dniu złożenia wniosku.

Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne

Nr 1 Oferta dla kwoty pożyczki: 400000 zł, okres: 30 lat

Pożyczasz:

400000 zł

Okres:

30 lat

Koszt:

520 823,55 zł

Rata:

2 544,08 zł

RRSO: 6,88 %

WYBIERZ

ING Bank Śląski S.A Kredyt hipoteczny na dom energooszczędny

Szczegóły oferty

WYBIERZ

Nr 2 Oferta dla kwoty pożyczki: 400000 zł, okres: 30 lat

Pożyczasz:

400000 zł

Okres:

30 lat

Koszt:

529 200,29 zł

Rata:

2 581,11 zł

RRSO: 6,91 %

WYBIERZ

Velo Bank VeloDom

Szczegóły oferty

WYBIERZ

Nr 3 Oferta dla kwoty pożyczki: 400000 zł, okres: 30 lat

Pożyczasz:

400000 zł

Okres:

30 lat

Koszt:

537 983,10 zł

Rata:

2 591,73 zł

RRSO: 7,07 %

WYBIERZ

ING Bank Śląski S.A Słoneczna oferta - Łatwy start

Szczegóły oferty

WYBIERZ

Prezentowane wyżej oferty przedstawiają parametry cenowe dla kredytów na 80% LTV (20% wkładu własnego).

Znajdź kredyt

Adrian Chruszcz

Redaktor

[email protected]

Prawnik z blisko 10-letnim doświadczeniem zawodowym. Wieloletni współpracownik największego wydawnictwa prawniczego w Polsce. Wyznaje zasadę, że większość nawet najbardziej skomplikowanych zagadnień można wyjaśnić w przystępny i zrozumiały dla każdego czytelnika sposób. Po godzinach zainteresowany historiami kryminalnymi i retrogamingiem.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

najnowszy

najstarszy oceniany

Inline Feedbacks

View all comments