Skorzystaj z pomocy jednego z 200 naszych Konsultantów.
Finanse
Pracujemy:
pn. - pt. 8:00 - 17:00
Zadzwoń 22 270 00 00
Poradniki

Czym jest umowa rezerwacyjna i kiedy warto ją podpisać?

Umowa rezerwacyjna pozwala na czasową rezerwację nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Choć jej podpisanie nie jest obowiązkowe, czasem może przynieść spore korzyści, zwłaszcza jeśli zależy nam na kupnie mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji.

Średnie ceny nieruchomości w Polsce rosną. Według danych raportu AMRON-SARFiN w pierwszym kwartale 2021 r. wzrost dotyczył większości badanych lokalizacji. Średnia cena za 1 m2 mieszkania w Krakowie sięgnęła 8.445,87 zł czyli 5,37% więcej niż w IV kwartale 2020 r. W aglomeracji katowickiej, Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi wzrost średniej ceny transakcyjnej był trochę niższy i wahał się pomiędzy 3,31% a 3,95% w stosunku do cen odnotowanych w ostatnim kwartale 2020 r.

Niskie stopy procentowe i stosunkowo tani kredyt hipoteczny – średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego na koniec I kwartału 2021 r. wyniosło 2,42%, a średnia marża banku 2,21% – to czynniki wzmacniające popyt na rynku nieruchomości, co wiąże się również ze wzrostem cen. Potencjalni kupcy mogą zdecydować się na zakup mieszkania na rynku wtórnym lub pierwotnym – bezpośrednio od dewelopera.

Ta druga opcja, choć wiąże się z dłuższym oczekiwaniem na przeprowadzkę, ma niewątpliwe zalety: nowoczesne budownictwo, atrakcyjna lokalizacja i możliwość wykończenia mieszkania czy domu według własnych upodobań. Wybór jest duży, bo sektor deweloperski tylko w I kwartale 2021 r. rozpoczął budowę 40.130 mieszkań. W przypadku szczególnie atrakcyjnych lokalizacji i aranżacji nowego osiedla, trzeba dość szybko podjąć decyzję zakupową z uwagi na duże zainteresowanie innych nabywców. Czas do namysłu i możliwość sprawdzenia zdolności kredytowej w takiej sytuacji umożliwi podpisanie umowy rezerwacyjnej.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna to kontrakt dwustronny, w ramach którego sprzedawca nieruchomości zobowiązuje się wyłączyć z oferty sprzedaży określoną nieruchomość na oznaczony w umowie czas na rzecz osoby zainteresowanej kupnem. Osoba, na rzecz której zarezerwowano mieszkanie lub dom może w tym czasie np. zweryfikować swoją zdolność kredytową.

Umowa rezerwacyjna sama w sobie nie wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości a stanowi jedynie jej rezerwację. Umowę rezerwacyjną można podpisać zarówno poszukując mieszkania na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, choć w tym drugim przypadku występuje zdecydowanie częściej.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna należy do grupy umów nienazwanych, czyli nieuregulowanych w przepisach. Możliwość jej zawarcia gwarantuje określona w kodeksie cywilnym zasada swobody umów. Zwykła umowa rezerwacyjna dla swej ważności nie wymaga określonej formy, choć dla celów dowodowych, w szczególności w razie powstania konfliktu między stronami, powinna być zawarta na piśmie.

Natomiast w przypadku umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej wymagana jest forma aktu notarialnego. Treść zwykłej umowy rezerwacyjnej strony w zasadzie mogą kształtować dowolnie, choć można wskazać kilka typowych elementów, takich jak:

  • data i miejsce zawarcia umowy,
  • dane stron: dewelopera (nazwa firmy, adres, wskazanie osoby upoważnionej do podpisania umowy w imieniu dewelopera z określeniem stanowiska, które pełni) lub innego sprzedawcy oraz osoby zainteresowanej kupnem nieruchomości (imię i nazwisko, adres, nr dowodu lub PESEL),
  • wskazanie nieruchomości, której umowa dotyczy – rodzaj nieruchomości, położenie, metraż itp.,
  • okres rezerwacji – np. 2 tygodnie od dnia podpisania umowy,
  • wysokość zaliczki, zadatku lub innego rodzaju opłaty rezerwacyjnej na rzecz sprzedawcy nieruchomości,
  • konsekwencje zawarcia umowy,
  • konsekwencje niedotrzymania warunków umowy,
  • możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy,
  • podpisy stron.

Powyższe warunki dotyczą zwykłej umowy rezerwacyjnej. W przypadku umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej, muszą zostać określone istotne elementy umowy przyrzeczonej zmierzającej do przeniesienia własności nieruchomości oraz termin jej zawarcia.

Jakie są rodzaju umów rezerwacyjnych?

Z uwagi na konsekwencje, jakie wiążą się z podpisaniem umowy można wyróżnić:

  • zwykłą umowę rezerwacyjną,
  • umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej.

Pierwsza z nich prowadzi jedynie do rezerwacji nieruchomości, co oznacza wyłączenie jej z oferty sprzedażowej dla innych klientów na określony umową czas. Natomiast nie pociąga za sobą zobowiązania do kupna nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej łączy w sobie dwa elementy: rezerwację nieruchomości i zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Wymaga wskazania istotnych postanowień umowy przyszłej, zmierzającej do przeniesienia własności nieruchomości, a także określenia terminu jej zawarcia.

Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej pociąga za sobą konieczność zachowania odpowiedniej formy umowy – w przypadku umów związanych z przeniesieniem własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego.

Jakie koszty związane są z podpisaniem umowy rezerwacyjnej?

Kwestię kosztów w umowie rezerwacyjnej można określić dowolnie. Deweloper, który wyłącza na określony czas nieruchomość z oferty sprzedażowej, będzie oczekiwał rekompensaty z tego tytułu. Wysokość kosztów i ewentualne zasady zwroty środków powinny być szczegółowo w umowie określone. Można przyjąć różne rozwiązania, np:

  • bezzwrotnej opłaty rezerwacyjnej na rzecz dewelopera,
  • zaliczki, która w momencie wycofania się którejkolwiek ze stron z umowy zostanie zwrócona osobie dającej zaliczkę,
  • zadatku, których chroni obie strony umowy – jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy i pomimo podpisania umowy rezerwacyjnej sprzeda wskazaną nieruchomość, może być zobowiązany do zapłaty kwoty stanowiącej dwukrotność zadatku, w przypadku zerwania umowy przez osobę rezerwującą, zadatek zatrzyma deweloper.

Na co uważać podczas zawierania umowy rezerwacyjnej?

Jak zawsze liczą się szczegóły. Warto zacząć od dokładnego określenia czasu, na jaki zawarta zostanie umowa – 2 tygodnie mogą wystarczyć na określenie zdolności kredytowej osoby zainteresowanej kupnem nieruchomości, ale niekiedy będzie potrzebne więcej czasu.

Liczą się też koszty: wysokość oraz ich rodzaj – czy będą podlegały zwrotowi, a jeśli tak, to w jakim przypadku. Warto też sprawdzić konsekwencje zawarcia kontraktu – czy chodzi o zwykłą rezerwację czy zobowiązanie do kupna nieruchomości.

Trzeba też zwrócić uwagę na precyzyjne określenie nieruchomości, która podlega rezerwacji. Ma to w szczególności znaczenie dla umów podpisywanych na rynku pierwotnym, kiedy inwestycja dopiero ma się rozpocząć, a rezerwowana nieruchomość jest szczegółowo określona tylko na papierze.

Warto też sprawdzić ewentualne warunki odstąpienia od umowy oraz katalog przesłanek, które pozwalają na taką czynność. Oczywiście strony zawsze mają możliwość rozwiązania umowy za porozumieniem, jednak nie zawsze takie porozumienie uda się osiągnąć.

Na rynku pierwotnym to zwykle deweloper przedstawia projekt umowy rezerwacyjnej, ale jej warunki zawsze można negocjować, a w razie niekorzystnych zapisów odstąpić od jej podpisania. W każdym przypadku umowę trzeba przeczytać, a wszelkie wątpliwości wyjaśnić przed jej podpisaniem.

Kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna to dobre rozwiązanie dla osoby zainteresowanej konkretną nieruchomością, która z uwagi na atrakcyjną lokalizację lub cenę, wzbudza szerokie zainteresowanie potencjalnych kupców. Rezerwacja nieruchomości pozwoli spokojnie określić zdolność kredytową i możliwość zaciągnięcia kredytu bez obaw, że w tym czasie ktoś inny zdecyduje się na zakup interesującego mieszkania czy domu.

Z reguły wystarczy podpisanie zwykłej umowy rezerwacyjnej. W razie braku odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej, jej zakończenie wiąże się ewentualnie jedynie ze stratą opłaty rezerwacyjnej lub zadatku.

Podsumowanie

Umowa rezerwacyjna to jedna z umów stosowanych przy kupnie nieruchomości, z reguły na rynku pierwotnym. Nie jest obowiązkowym elementem wymaganym przez bank czy przez prawo.

Umowa rezerwacyjna nie należy też do kontraktów skomplikowanych pod względem treści, ale przed jej podpisaniem zawsze warto wyjaśnić wszelkie wątpliwości i szczególnie zwrócić uwagę na kwestie kosztów i warunków oraz możliwości jej rozwiązania. Na jej podpisanie warto się zdecydować, jeśli oferowana nieruchomość wzbudza zainteresowanie innych kupców, a my nie mamy pewności co do posiadanej zdolności kredytowej i możliwości finansowania inwestycji przez bank.

Warto wiedzieć

  • Umowę rezerwacyjną można podpisać z deweloperem, ale także z właścicielem mieszkania na rynku wtórnym.
  • Umowa rezerwacyjna nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie powoduje wyłączenie mieszkania lub domu będącego przedmiotem sprzedaży z oferty sprzedażowej na pewien czas.
  • Umowa rezerwacyjna nie uprawnia do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, ale daje czas i możliwość na zbadanie zdolności kredytowej potrzebnej do uzyskania finansowania.
  • Decyzja o podpisaniu umowy rezerwacyjnej zależy od woli stron – sprzedający może nie wyrazić zgody na rezerwację nieruchomości.
PORÓWNAJ KREDYTY
Izabela Stachura
Oceń artykuł

Komentarze:

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments