Czy kredyt hipoteczny można zaciągnąć z partnerem lub przyjacielem?

Kredyt hipoteczny może zaciągnąć wspólnie dwie i więcej osób – rodzina, przyjaciele, partnerzy życiowi, wspólnicy firmy, a nawet dwie zupełnie obce osoby, jeśli mają taką potrzebę. 

Wspólny kredyt jest nie tylko możliwy, ale też całkiem popularny. Jeśli zastanawiasz się nad taką opcją zakupu nieruchomości, zapraszamy do czytania.

Kredyt hipoteczny z partnerem lub przyjacielem – czy to możliwe?  

Wspólny kredyt hipoteczny jest możliwy dla dowolnych dwóch osób mających prawo go zaciągnąć. Nie ma żadnych ograniczeń przed zaciągnięciem kredytu wspólnie z partnerką, przyjacielem, siostrą, czy nawet kilkorgiem znajomych. 

Przykłady: 

• Pan Cyprian i pani Danuta są rodzeństwem. Zaciągają wspólnie kredyt hipoteczny na budowę domu, w którym planują wydzielić dwa mieszkania, tak by Pan Cyprian zajmował dolne piętro, a Pani Danuta górne. Wspólny dom pomoże im w opiece nad niepełnosprawną matką. 
• Pani Ania i jej partnerka pani Beata zamierzają zamieszkać razem w mieszkaniu w Krakowie. Kupują je wspólnie zaciągając kredyt hipoteczny. Obie są odpowiedzialne za spłatę kredytu i są współwłaścicielkami mieszkania w stosunku 50%-50%. 
• Pani Edyta, pan Fryderyk i pan Grzegorz są partnerami biznesowymi. Znaleźli kamienicę, którą można kupić okazyjnie i wyremontować, ale żadne z nich nie ma zdolności kredytowej, by kupić ją samodzielnie. Postanawiają zaciągnąć wspólnie kredyt hipoteczny, by nabyć kamienicę. Planują prowadzić w niej swoje firmy, a pozostałe pomieszczenia wynająć innym przedsiębiorcom, dzięki czemu będą w stanie szybko spłacić wspólny kredyt. 
• Pan Hubert, pani Iga, pani Jola i pani Klara mieszkali dotąd w komunie – dużym wynajmowanym mieszkaniu. Teraz mają stałe dochody i postanowili odkupić od właściciela mieszkanie do którego się przyzwyczaili. Zaciągają kredyt wspólnie, zobowiązując się spłacać go w równych częściach. 
• Pan Łukasz i Pan Marcin są przyjaciółmi od ponad 20 lat. Wcześniej to pan Łukasz znacznie pomagał przyjacielowi, ale teraz rozwiódł się z żoną i stracił mieszkanie. Ze względu na wiek ma ograniczoną zdolność kredytową. Pan Marcin zaciąga wspólnie z przyjacielem kredyt hipoteczny, by spłacić dług wdzięczności. 
• Pani Natalia i pan Olek mają córkę Patrycję. Patrycja znalazła dobrą pracę, ale ponieważ jest to praca przy eventach, jej dochody nie mogą być uznane za stabilne źródło przez bank. Rodzice zaciągają kredyt hipoteczny wspólnie z córką, żeby pomóc jej na starcie. 

W każdej z powyższych sytuacji możliwe jest zaciągniecie wspólnego kredytu hipotecznego, ustalenie warunków współwłasności i ewentualnych wzajemnych spłat. Bank nie wnika w sytuację rodzinną kredytobiorców, lecz sprawdza zdolność do spłaty kredytu. 

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny z partnerem lub przyjacielem?  

Zaciągając kredyt w dwie osoby należy spełnić dokładnie te same warunki co w przypadku kredytu dla jednej osoby. Kredytobiorcy muszą mieć ukończone 18 lat (w niektórych bankach 20 lub 21), móc wylegitymować się ważnym dowodem osobistym i zarabiać w walucie, w której chcą zaciągnąć kredyt. 

Ponadto powinni dysponować umową przedwstępną kupna nieruchomości, jej operatem szacunkowym i numerem księgi wieczystej. 

Najważniejszym warunkiem jest oczywiście zdolność kredytowa, którą przeważnie łatwiej wykażą partnerzy razem niż każde z nich osobno. Warto pamiętać, że od tej reguły są jednak wyjątki.

Przeważnie jednak dwie pracujące osoby zaciągające kredyt razem będą mieć zdolność do spłaty zobowiązań zbliżoną do sumy zdolności każdego z nich. 

Przykład:

• Pan Ryszard i jego partnerka, pani Stanisława zastanawiają się nad kredytem hipotecznym na 15 lat. Zdolność kredytowa pana Ryszarda wynosi na taki okres ok. 300 000 zł. Pani Stanisława ma na utrzymaniu córkę i wskutek tego jej zdolność jest niższa, wynosi ok 200 000 zł. Zaciągając kredyt hipoteczny razem pani Stanisława i pan Ryszard będą mogli pożyczyć od banku 450 000 – 500 000 zł. 
•  Pani Tamara i jej przyjaciółka, pani Ula chcą kupić dom na spółkę, posiłkując się kredytem hipotecznym. Mają wkład własny i dobrą zdolność kredytową, potrzebują oprócz tego 400 000 zł. Mogą zaciągnąć jeden kredyt wspólnie na 400 000 zł, albo zawrzeć dwie oddzielne umowy kupna 50% nieruchomości i zaciągnąć 2 kredyty po 200 000 zł. Ponieważ banki mogą być ostrożne w przyznawaniu kredytów na ułamkową własność nieruchomości, zaciągnięcie kredytu wspólnie może być dla nich minimalnie łatwiejsze. Różnica nie powinna być znacząca. 

Kredyt hipoteczny z drugą osobą, a własność nieruchomości  

Własność nieruchomości jest odrębnym tematem od kredytu hipotecznego. W większości wypadków, jeśli dwie osoby zaciągają kredyt wspólnie to po to, by kupiona nieruchomość była również wspólną własnością. Jeśli kupującymi jest małżeństwo, które nie podpisało intercyzy, z urzędu nieruchomość zostaje ich współwłasnością. Partnerzy lub przyjaciele przeważnie decydują się na współwłasność ułamkową po 50%. Nie ma jednak takiego obowiązku. Własność zależy od umowy kupna sprzedaży nieruchomości, nie od umowy kredytowej. 

Potencjalnie więc partnerzy, przyjaciele lub jacykolwiek inni współkredytobiorcy mogą ustalić ją inaczej. 

Przykład 

• Pani Wanda i pan Zenon są partnerami i budują razem dom, ale wiedzą, że mieszkać z nimi będą też dzieci pana Zenona z poprzedniego związku. Decydują, że pan Zenon będzie spłacał 75% raty kredytu, ale też dom będzie jego własnością w 75%. 
• Pani Żaneta zaciągnęła kredyt wspólnie z rodzicami, żeby uzyskać lepsze warunki. W praktyce tylko ona będzie ten kredyt spłacać i tylko ona będzie w nim mieszkać. Zostaje wpisana jako jedyna właścicielka mieszkania, mimo iż kredyt jest zaciągnięty wspólnie. 

Optymalnym rozwiązaniem zawsze jest ustanowienie współwłasności ułamkowej proporcjonalnej do wkładu własnego i procentowego wkładu w spłatę rat. Czyli oboje współkredytobiorcy są współwłaścicielami w takiej samej częściej w jakiej dołożyli się do zakupu mieszkania i spłaty kredytu. 

Inne rozwiązania mogą rodzić trudności na wypadek, gdyby obie strony przestały tworzyć wspólne gospodarstwo domowe/układ biznesowy (partnerzy mogą się rozstać, przyjaciele pokłócić, a wspólnicy zmienić plany). W takiej sytuacji brak równowagi pomiędzy wysokością spłat, a własnością nieruchomości będzie wymagał spłacenia przynajmniej części wartości nieruchomości przez jedną z osób. 

Kredyt hipoteczny z partnerem lub przyjacielem a kredyt hipoteczny dla małżeństwa – jakie są różnice?  

Pomiędzy kredytem hipotecznym dla małżeństw, a pozostałymi kredytami hipotecznymi dla dwóch osób różnice nie są duże. W niektórych sytuacjach warto jednak pamiętać, że: 

• Państwowe programy pomocowe preferują małżeństwa – niektóre opcje wsparcia kredytobiorców mogą być przeznaczone tylko dla małżeństw, tylko dla dużych rodzin, albo tylko rodzin z dziećmi. W takiej sytuacji życiowi partnerzy nie mogą z nich skorzystać. 
• Występuje inny rodzaj współwłasności – Małżeństwa, które nie podpisały intercyzy kupują nieruchomość na kredyt na zasadach współwłasności łącznej. Oznacza to, że kupione mieszkanie lub dom jest jednocześnie własnością w 100% każdego z nich. Nie ma wydzielonych żadnych części, więc żadne z małżonków nie może dysponować nieruchomością ani jej częścią bez zgody drugiego. Oboje łącznie są odpowiedzialni za wszelkie zobowiązania powiązane z nieruchomością, w tym spłatę kredytu. Podpisanie intercyzy może zamienić współwłasność łączną na ułamkową, jeśli tak zdecydują zainteresowani. 

W kontekście zdolności kredytowej, warunków przyznania kredytu czy konieczności spełnienia pozostałych wymagań, kredyt dla małżeństw nie różni się od tego, który mogą zaciągnąć partnerzy, przyjaciele czy wspólnicy. 

Kredyt hipoteczny z partnerem a rozstanie – jakie są konsekwencje?  

Rozstanie ma mniejsze i łatwiejsze do „posprzątania” skutki w przypadku partnerów i małżeństw, które podpisały intercyzę niż w przypadku, gdy małżonkowie takiego dokumentu nie podpisali. 

Oboje współkredytobiorcy wciąż mają obowiązek spłacać raty kredytu i prawdopodobnie pozostają współwłaścicielami nieruchomości. Każde może jednak dysponować swoją częścią, w tym także ją sprzedać. Bardzo często po rozstaniu strony decydują się na jedno z rozwiązań: 

• Wykupienie nieruchomości przez jedno z byłych partnerów – osoba, która zamierza tam dalej mieszkać, spłaca drugiej wartość jej części nieruchomości. Strony na ogół próbują wówczas przepisać kredyt na osobę wykupującą, ale może to nie być możliwe w pierwszych latach kredytowania. 
• Sprzedaż nieruchomości – Byli partnerzy odsprzedają nieruchomość osobie trzeciej i dzielą się pozostałą po spłacie kredytu kwotą. 
• Wynajem dla jednej ze stron – Osoba, która pozostaje w mieszkaniu płaci drugiej stronie czynsz za wynajęcie takiej części mieszkania jaka do niej należy, a kredyt spłacają wspólnie. Oczywiście przenosi to całość kosztów na osobę pozostającą w mieszkaniu, ale nie wymaga przepisywania kredytu. 

Zdajemy sobie sprawę, że to niepopularna opinia, ale polecamy spisać umowę dotyczącą tego, co zrobić z nieruchomością na wypadek rozstania. Jest to forma ubezpieczenia – zawieramy umowy ubezpieczeniowe nie po to, by coś złego się zdarzyło, tylko po to, żeby zminimalizować tego skutki, jeśli jednak się nam przydarzy. W tym wypadku zarówno małżeństwa, jak i partnerzy mogą uniknąć kosztownych sporów przed sądem, jeśli zawczasu będą mieli wszystko ustalone. 

Wspólny kredyt hipoteczny, a śmierć drugiego kredytobiorcy – co zrobić w takiej sytuacji?  

Śmierć drugiego kredytobiorcy jest bardzo poważnym wyzwaniem w przypadku kredytu hipotecznego (zarówno w przypadku małżeństw, jak i partnerów). Oprócz tragedii osobistej, kredytobiorca będzie musiał zmierzyć się z: 

• Koniecznością samodzielnej spłaty kredytu – do tej pory dwie osoby spłacały ratę i dzieliły się kosztami utrzymania lokalu, teraz spadnie to na jedną. Może to być ponad jej siły finansowe. 
• Obniżeniem zdolności kredytowej – jeśli kwota kredytu jest duża, może okazać się, że pozostały współkredytobiorca nie ma zdolności kredytowej, by przepisać go na siebie. Banki nie są restrykcyjne w takich sytuacjach, ale czasami brak możliwości spłaty będzie aż nadto widoczny. 
• Sprawami spadkowymi – przykładowo, jeśli spadkobiercami zmarłego partnera/kredytobiorcy były osoby trzecie, to mogą one odziedziczyć zarówno procentowy udział w nieruchomości, jak i powiązane z nim zobowiązania. 

Podobnie jak w przypadku rozstania – warto zabezpieczyć się na taką ewentualność zawierając odpowiednią umowę miedzy partnerami/współkredytobiorcami. 

Kiedy warto wziąć kredyt hipoteczny z partnerem lub przyjacielem?  

Wspólny kredyt hipoteczny jest dobrym rozwiązaniem w przypadku osób mających ze sobą stałą i długotrwałą relację. Podobnie jak każde inne zobowiązanie finansowe zaciągane wspólnie powinien być bardzo dokładnie przemyślany i policzony. Przykłady osób, dla których kredyt z drugą osobą może być opłacalny zamieściliśmy na początku artykułu. W każdym z nich zakładamy, że: 

• Uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga zdolności kredytowej obu osób lub warunki kredytu hipotecznego będą lepsze dla dwojga osób niż dla jednej z nich zaciągającej kredyt samodzielnie. 
• Wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego nie jest warunkiem koniecznym do uzyskania kredytu, ani oceny jego opłacalności, ale na pewno jest czynnikiem po stronie „warto”. 

Kredyt hipoteczny z partnerem lub przyjacielem czy z rodzicami – co wybrać?  

Mając stałego partnera/partnerkę, z którymi tworzy się wspólne gospodarstwo domowe nie powinno się zwracać do rodziców w sprawie kredytu. Wspólny kredyt dwojga partnerów jest jak najbardziej odpowiedzialną decyzją, natomiast kredyty z rodzicami biorą na ogół osoby dopiero zaczynające swoją karierę zawodową i dorosłe życie. Jeśli stoisz przed takim wyborem, pozwól rodzicom w spokoju cieszyć się swoimi oszczędnościami, a kredyt zaciągnij z partnerem/partnerką lub poczekaj, aż będziesz w stanie zaciągnąć go samodzielnie. 

Jeśli rodzice chcą Ci pomóc, mogą przekazać Ci darowiznę lub udzielić pożyczki na pokrycie wkładu własnego – im wyższy wkład tym mniej do spłaty, mniejsza zdolność kredytowa jest potrzebna i tym lepsze warunki kredytowania można uzyskać. 

Co jeszcze warto wiedzieć o kredycie hipotecznym z partnerem lub przyjacielem?  

Wspólny kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, ale też umową, którą w razie potrzeby można zmienić lub zakończyć. Sytuacja dwojga partnerów czy przyjaciół może się zmienić tak samo jak osób po ślubie. Warto wówczas nie traktować kredytu jako wyroku, ale razem wypracować nowe, korzystne dla obu stron, rozwiązanie. 

Przed zaciągnięciem kredytu dla dwóch osób, warto skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej i porównywarki, by wybrać najlepszy dostępny na rynku kredyt. W razie potrzeby można też skontaktować się z naszym konsultantem i poprosić o wsparcie w wyszukaniu optymalnego kredytu, jeśli sytuacja finansowa partnerów jest nietypowa. 

Michał Mucha

[email protected]

Specjalista ds. produktów finansowych

Prawnik z wykształcenia, copywriter z powołania, a zawodu redaktor tematyki finansowej, podatkowej i nieruchomości. Prywatnie fan dobrej literatury, gier RPG, pieszych wędrówek po górach i historii.

Zobacz inne wpisy tego autora

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

1 Komentarz

najnowszy

najstarszy oceniany

Inline Feedbacks

View all comments

Maryna

6 miesięcy temu

Dzień dobry.
Czy możemy z mężem być współkredytobiorcami (dla wyższej zdolności kredytowej) a właścicielem mieszkania tylko ja (za zgodą męża) mając rozdzielność majątkowa?
Z góry dziękuję za odpowiedź

0

Odpowiedz