Zmusza Cię sytuacja, a może po prostu chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem i zastanawiasz się, czy możesz? Czy hipoteka uniemożliwia taką transakcję lub bardzo ją utrudnia? Jakie dodatkowe koszty poniesiesz? Tego oraz innych cennych informacji dowiesz się z poniższego artykułu.
- Czy można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?
- Czy trzeba mieć zgodę banku na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
- Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym?
- Jakie są koszty sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym?
- Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym – instrukcja krok po kroku
- Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – co z podatkiem?
- Co się dzieje z ubezpieczeniem przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?
- Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a odsetki – jak to działa?
- Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i kupić inną nieruchomość?
- Kiedy sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym się opłaca?
- Warto wiedzieć
W pierwszym kwartale 2023 r. Polacy mieli czynnych ponad 2,3 mln umów kredytu hipotecznego. Nawet jeśli tylko 1% kredytobiorców będzie zainteresowanych sprzedażą nieruchomości, wciąż mówimy o tysiącach osób. Banki z reguły nie informują na wstępie o warunkach zbycia takiego mieszkania, a kredytobiorcy nie pytają. Jednakże sprzedaż mieszkania z kredytem jest jak najbardziej możliwa i wcale nie tak trudna, jakby się wydawało.
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?
Kupując nieruchomość, nabywca zgodnie z prawem staje się jej właścicielem, a więc może z nią zrobić to, co chce: użytkować, wynająć lub sprzedać. Kredyty hipoteczne nie są żadną przeszkodą przy transakcjach sprzedaży, może tylko zwiększają odrobinę liczbę formalności do załatwienia.
Dodatkowe sprawy do realizacji dotyczą wyłącznie sprzedającego. To on musi skontaktować się z bankiem i uzyskać dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania z kredytem. Z punktu widzenia kupca nie ma znaczenia, czy nabywa nieruchomość z hipoteką, czy bez.
Oczywiście, po znalezieniu chętnego na zakup, należy go poinformować, że na mieszkaniu ciąży kredyt hipoteczny – wymaga tego zwykła uczciwość. Poza tym, kupujący i tak się o tym dowie, np. zaglądając do księgi wieczystej. Mimo wszystko, jeśli potencjalny nabywca ma jakieś wątpliwości związane z zakupem, można mu przekazać, że taka transakcja przebiega całkiem zwyczajnie, jest bezpieczna i nawet dać mu link do tego artykułu.
Podsumowując – jeśli właściciel chce sprzedać mieszkanie, na które wziął kredyt hipoteczny, może to zrobić. Istnieją jednak trzy sytuacje, kiedy takie działanie nie będzie zbyt proste, o czym można przeczytać w akapicie niżej.
Czy trzeba mieć zgodę banku na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
Nie trzeba mieć zgody banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką. Jak zostało wspominane – prawnym właścicielem domu czy mieszkania z kredytem jest osoba, która je kupiła. Wpisanie hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości to tylko rodzaj zabezpieczenia na wypadek, gdyby kredytobiorca zapomniał o spłacie zobowiązania.
Wiemy już, że zgoda banku nie jest wymagana, jednak zdarzają się sytuacje, gdy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym będzie utrudniona. Dzieje się tak:
- kiedy kwota pozostała do spłaty kredytu jest wyższa od wartości nieruchomości (a raczej ceny wynegocjowanej z kupcem) – sprzedaż będzie nieopłacalna dla dotychczasowego właściciela – musiałby dopłacić z własnej kieszeni kwotę pozostałą do spłaty całości kredytu hipotecznego,
- w przypadku sprzedaży mieszkania, na którym ciąży zajęcie komornicze – konieczne jest poinformowanie komornika o takiej czynności, a dodatkowo znalezienie kupca w takiej sytuacji może nie być proste,
- gdy kredyt hipoteczny wzięła więcej niż jedna osoba i któryś z kredytobiorców nie zgadza się na zbycie nieruchomości – w przypadku mieszkania trudno będzie sprzedać udział w nieruchomości, ale może w takiej sytuacji na kupno zgodzi się drugi współwłaściciel.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym?
Dokumenty wymagane do sprzedaży nieruchomości można podzielić na dwie grupy. Pierwszą stanowią te, które są obowiązkowe (bez nich formalnie nie dojdzie do umowy kupna sprzedaży), a drugą – te o które dodatkowo może poprosić kupiec i warto mu je przedstawić, jeśli zależy nam na transakcji.
Sprzedaż mieszkania z kredytem odbywa się w standardowy sposób, tj. poprzez przeniesienie własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. U notariusza trzeba posiadać:
- numer księgi wieczystej,
- tytuł prawny do nieruchomości.
Często się zdarza, że kupujący upominają się o:
- promesę, czyli dokument, w którym bank zobowiązuje się, że odciąży hipotekę po spłacie całości kredytu hipotecznego. Mówiąc krócej – to obietnica banku, że zgadza się na wykreślenie hipoteki, gdy transakcja sprzedaży mieszkania dojdzie do skutku. Promesa jest ważna przez 30 dni od wydania i żąda jej niemal każdy zainteresowany kupnem mieszkania z kredytem,
- zaświadczenie od niezaleganiu z opłatami czynszowymi wobec spółdzielni oraz o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania,
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za wieczyste użytkowanie gruntu i w podatku od nieruchomości.
Jakie są koszty sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym?
Banki mogą pobierać opłaty z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu. Nie zależy to wyłącznie od warunków danej umowy kredytowej, ale i od obowiązującego prawa.
Zgodnie z art. 40 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, bank nie może zażądać opłaty, jeżeli kredyt hipoteczny był wzięty ze zmienną stopą oprocentowania i spłacany jest co najmniej od 3 lat. Jeżeli nie minęły jeszcze 3 lata, to opłata za wcześniejszą spłatę nie może być wyższa niż 3% wpłaconych rat.
Niestety, ten przepis nie dotyczy kredytów ze stałym oprocentowaniem i za ich przedterminową spłatę bank może naliczyć opłatę.
Taksa notarialna jest jednakowa, bez względu na to, czy dotyczy mieszkania z kredytem, czy bez obciążeń. Wysokość opłat zależy od wartości nieruchomości i naliczana jest progowo.
Przykład
Dla mieszkania sprzedawanego za cenę w przedziale od 60 tys. do 1 mln zł wynosi 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Jest to maksymalna kwota, której może żądać notariusz (więc może być mniej, szczególnie w niedużych miejscowościach łatwo znaleźć tańszego notariusza).
Zwyczajowo przyjęło się, że koszty notariusza ponosi kupiec, ale można się też nimi podzielić lub całkiem przerzucić na sprzedawcę.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym – instrukcja krok po kroku
Wiadomo już, jakie dokumenty trzeba zebrać, aby sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, ale – dla jasności – rozpiszmy krok po kroku, co i gdzie załatwić.
- Skontaktuj się z bankiem, w którym masz kredyt hipoteczny i dowiedz się o aktualnym saldzie zadłużenia oraz jakie dodatkowe opłaty czekają Cię z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania. Dzięki temu rzetelniej wycenisz nieruchomość.
- Poszukaj kupca i od razu poinformuj go, że chodzi o sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem.
- Poproś bank o promesę, w której zobowiąże się do zwolnienia hipoteki po całkowitej spłacie kredytu.
- Skontaktuj się ze spółdzielnią mieszkaniową, urzędem gminy i innymi instytucjami, z których uzyskasz dokumenty wymagane przez kupca. Pamiętaj, że nie wszystkie dostaniesz „od ręki”, więc zrób to wcześniej, aby mieć zapas czasu.
- Podpisz z kupującym umowę przedwstępną, w której dokładnie ustalicie warunki transakcji. To nie jest obowiązkowe, ale zabezpiecza zarówno Ciebie, jak i kupca.
- Udajcie się wraz z kupcem do notariusza i zawrzyjcie akt przeniesienia własności mieszkania.
- Płatność – ważny temat, który może się zadziać przed sprzedażą mieszkania lub po – zależy to od formy finansowania inwestycji przez kupującego. Jeżeli kupiec płaci z własnych pieniędzy, możecie się dowolnie umówić, kiedy nastąpi zapłata – czy przed wizytą u notariusza, czy po, a może w trakcie przekaże Ci gotówkę do ręki. Jeśli natomiast kupujący sam bierze kredyt hipoteczny, to pieniądze otrzymasz dopiero po zawarciu transakcji z tego względu, że żaden bank nie zrobi przelewu, zanim kredytobiorca (tj. kupiec mieszkania) nie dostarczy mu aktu własności. Bank przeleje stosowną kwotę na rachunek, na który spłacałeś raty (tym samym nastąpi całkowita spłata kredytu hipotecznego), a pozostałe środki – na Twój prywatny rachunek. Z reguły taka operacja trwa do 7 dni od chwili sprzedaży mieszkania.
- Po spłacie kredytu poproś swój bank o list mazalny. To dokument potrzebny kupcowi, aby mógł złożyć w Wydziale Ksiąg Wieczystych wniosek o wykreślenie hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – co z podatkiem?
Po sprzedaży mieszkania i sprzedawca, i kupujący powinni rozliczyć się z fiskusem.
Podatek dochodowy to danina odprowadzana z tytułu osiągniętego dochodu, w tym przypadku zysku ze sprzedaży nieruchomości. Opłaca go sprzedawca. Podatek wynosi 19% i jest naliczany od kwoty dochodu czyli nadwyżki nad poniesionymi wcześniej kosztami. Podatek należy zapłacić do 30 kwietnia kolejnego roku, w którym doszło do transakcji.
Dobra wiadomość jest taka, można uniknąć obowiązku podatkowego. Jak? Sprzedając mieszkanie po upływie 5 lat od jego zakupu. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt ustawy o PIT zyski ze zbycia nieruchomości, która była w posiadaniu dłużej niż wskazany czas, nie zaliczają się do źródeł przychodu, więc automatycznie nie można traktować ich jako dochód.
Podatku można także uniknąć, korzystając z ulgi mieszkaniowej. Ulga przysługuje osobom, które zyski ze sprzedaży mieszkania przeznaczą w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe. Korzystanie z ulgi trzeba zadeklarować w formularzu PIT-39.
PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych opłaca kupujący, a wynosi on 2%. Tu kolejna dobra nowina. Na podpis prezydenta (stan na 10.07.2023 r). czeka nowelizacja ustawy, która zwalnia z PCC część kupców. Zwolnienie dotyczy osób, które kupują mieszkanie na rynku wtórnym i jednocześnie:
- nie są i nigdy nie były właścicielami innej nieruchomości lub
- mają co najwyżej 50% udziałów w mieszkaniu, które odziedziczyli.
Jednocześnie nowe przepisy zakładają podniesienie wysokości PCC do 6% dla osób, które są już właścicielami co najmniej pięciu nieruchomości. Dla tej grupy właścicieli mieszkań nie jest to pozytywna informacja, ale jest ich zdecydowanie mniej niż tych, którzy zyskają na zmianie prawa.
Co się dzieje z ubezpieczeniem przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?
Warunki umowy kredytowej nakazują ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości od pożaru i innych zdarzeń losowych. Polisa zazwyczaj opłacana jest raz w roku i musi obowiązywać przez cały okres spłacania kredytu. Przy sprzedaży nieruchomości kupionej na kredyt, dług jest spłacany, zatem ubezpieczenie może zostać rozwiązane. Bank może jednak zaproponować przepisanie polisy na nowego właściciela – jeżeli on sam bierze kredyt hipoteczny, to i tak będzie musiał wykupić ubezpieczenie.
Ponadto instytucja ubezpieczająca przeliczy składkę i zwróci nadpłaconą część (za niewykorzystany okres) sprzedającemu mieszkanie. Może to nastąpić niejako automatycznie wraz z rozwiązywaniem umowy lub może być wymagane złożenie wniosku o zwrot nadpłaconej składki. Szczegółów należy szukać w warunkach umowy kredytowej lub o ubezpieczenie.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a odsetki – jak to działa?
W aktualnym saldzie zadłużenia znajduje się pozostała kwota do spłaty zakładająca, że kredyt będzie spłacany przez tyle lat, na ile została zawarta umowa. Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana, a więc zobowiązanie wcześniej spłacone, to i saldo zadłużenia spadnie. Bank ponownie przeliczy kredyt i odejmie odsetki i inne koszty okołokredytowe przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i kupić inną nieruchomość?
Środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania z kredytem lub bez kredytu należą do sprzedającego i ma prawo z nimi zrobić, co tylko zechce. Może je skonsumować na dowolny cel: kupić kolejną nieruchomość, samochód, pojechać na wakacje życia czy odłożyć na czarną godzinę. To od niego zależy, na co wyda własne pieniądze.
Niemniej wydatkowanie ich na inne mieszkanie ma tę zaletę, że daje prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, co już zostało wspomniane. Zgodnie z przepisami, w ramach ulgi można rozliczyć nie tylko zakup nieruchomości (domu, mieszkania) ale i nabycie gruntu pod budowę domu lub wydatki na remont albo adaptację mieszkania.
Kiedy sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym się opłaca?
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym czasem jest konieczna (np. ze względu na wyprowadzkę do innego miasta), a czasem to wybór właściciela podyktowany chęcią dodatkowego zarobku. Przy analizowaniu, czy taka transakcja jest opłacalna, trzeba wziąć pod uwagę twarde dane, takie jak opłaty za wcześniejsze spłacenie zobowiązania i aktualne saldo kredytu.
Należy przy tym pamiętać, że saldo spadnie, jeśli kredyt zostanie wcześniej uregulowany. W banku można poprosić o zrobienie symulacji, jakie będą sumaryczne koszty kredytu, jeśli np. zostanie spłacony w ciągu roku zamiast pozostałych 10 lat. Z taką wiedzą warto przejrzeć ogłoszenia i sprawdzić, ile kosztują podobnie nieruchomości w okolicy, aby się upewnić, czy potencjalna transakcja będzie zyskowna.
Osoby, które nie mają noża na gardle i nie muszą sprzedać mieszkania, bo np. aktualna wysokość rat przekracza ich możliwości finansowe, mogą potraktować je jako długoterminową inwestycję. Być może za kilka lat ceny nieruchomości w danym miejscu znacznie wzrosną. Tak się dzieje, kiedy w okolicy zmienia się infrastruktura – np. zostaje otwarty nowy ciąg komunikacyjny (stacja metra czy kolei) czy jakiś duży lokal handlowo-usługowy (np. galeria handlowa).
Informacje o takich przedsięwzięciach mogą znajdować się na stronach Biuletynów Publicznych lub lokalnych serwisach newsowych. Może się okazać, że powstrzymanie się od sprzedaży nieruchomości na kilka lat będzie zyskownym ruchem. A do tego czasu mieszkania można po prostu wynająć, aby zarabiało na siebie.
Źródła:
- https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20000860959/U/D20000959Lj.pdf
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/U/D20170819Lj.pdf
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19910800350/U/D19910350Lj.pdf
Warto wiedzieć
- Sprzedaż mieszkania z kredytem jest, niemal zawsze, możliwa. Nie jest potrzebna do tego ani zgoda banku, ani żadnej innej instytucji. Z punktu widzenia sprzedającego musi on załatwić tylko trochę więcej formalności, ale nikt nie może mu zakazać transakcji.
- Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wiąże się ze spłaceniem kredytu, a co za tym idzie – bank może naliczyć opłatę z tytułu wcześniejszej spłaty. W przypadku zmiennej stopy kredytu opłata może wynieść co najwyżej 3% spłaconej kwoty i o ile nie minęło 3 lata od zawarcia umowy kredytowej. Jeżeli ten okres jest dłuższy – opłata nie może zostać naliczona. Przepisy nie przewidują analogicznych ograniczeń dotyczących kredytów ze stałym oprocentowaniem.
- Transakcja kupna-sprzedaży musi zostać zawarta u notariusza. Aktualne stawki taksy notarialnej naliczane są progowo i zależą od ceny mieszkania. Za nieruchomość wartą od 60 tys. do 1 mln zł notariusz weźmie najwyżej 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Koszty notarialne zwyczajowo ponosi kupujący, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony transakcji się nimi podzieliły.
- Po sprzedaży mieszkania sprzedawca musi zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% od wartości od dochodu. Może tego uniknąć, jeżeli zarobione środki przeznaczy na własne cele mieszkaniowe (tj. kupi inną nieruchomość, grunt pod budowę lub wyremontuje inne posiadane mieszkanie). Kupującego czeka natomiast opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% ceny. Na podpis prezydenta (stan na 10.07.2023) czeka nowela ustawy, która zwalnia z PCC osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.
- Z uwagi na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego ulegnie rozwiązaniu umowa o ubezpieczenie kredytowanego mieszkania. Bank lub towarzystwo przeliczy polisę i zwróci nadpłaconą część składki sprzedawcy. Może też zaproponować przepisanie umowy na kupującego – jeżeli on też bierze kredyt na nieruchomość i tak będzie potrzebował polisy.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i kupić nowe?
Procedura sprzedaży mieszkania z kredytem niewiele różni się od sprzedaży nieobciążonej nieruchomości. Warunkiem zwolnienia hipoteki jest tylko spłacenie zobowiązania. Jeżeli kupujący sam bierze kredyt, to jego bank część kredytu przelewa na rachunek do spłacenia kredytu (tj. ten na który sprzedający wpłacał raty), a pozostałą kwotę – na prywatne konto sprzedającego. W przypadku, gdy kupujący ma własne środki – przekazuje je sprzedawcy, a ten samodzielnie rozlicza się z bankiem. Po całościowym spłaceniu kredytu bank wystawia tzw. kwit mazalny, który jest podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Natomiast zakup nowego mieszkania należy zacząć od znalezienia interesującej nieruchomości i zawarcia umowy przeniesienia własności w formie aktu u notariusza.
Czy warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Warto rozważyć sprzedaż takiego mieszkania o ile rynkowa wartość nieruchomości przekroczy aktualne saldo kredytu, tj. sprawdzić, czy nie będzie trzeba dołożyć, aby pozbyć się kredytu. Należy przy tym pamiętać, że saldo spadnie (będzie pomniejszone o odsetki), ale z drugiej strony może zostać pobrana opłata za wcześniejsze spłacenie kredytu.
Czy kupno mieszkania obciążonego hipoteką jest bezpieczne?
Tak. Wierzyciel (czyli bank) musi tylko zgodzić się na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty długu. To standardowa procedura i nie ma możliwości, aby bank odmówił. Jeżeli kupujący sam posiłkuje się kredytem hipotecznym to jego bank przelewa środki na konto kredytowe sprzedawcy (czyli to, na które on spłacał raty), więc nie ma ryzyka, że zbywca zniknie z pieniędzmi. Sama transakcja zawierana jest u notariusza, więc jest tym bardziej bezpieczna.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem przed upływem 5 lat od jej kupna?
Można sprzedać w każdej chwili, ale sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat od kupna, trzeba zapłacić podatek dochodowy. Podatek wynosi 19% i jest liczony od dochodu. Obowiązku podatkowego można uniknąć, korzystając z ulgi mieszkaniowej, czyli wydając zarobione na sprzedaży pieniądze na cele typu: remont (innego) mieszkania, zakup nieruchomości lub gruntu pod nieruchomość.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem "Rodzina na swoim"?
Program „Rodzina na swoim” na swoim już nie istnieje i ostatnich beneficjentów programu nie obowiązują już żadne ograniczenia, więc mogą oni zbyć swoje mieszkania. Właściwie sprzedaż nieruchomości była dla nich zawsze możliwa, ale często nieopłacalna.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w walucie obcej - czy to możliwe?
Tak. Można sprzedać mieszkanie, na które został wzięty kredyt we frankach szwajcarskich lub w jakiejkolwiek innej walucie. Trzeba tylko przeliczyć, czy będzie to opłacalne, biorąc pod uwagę kurs waluty z dnia zaciągania kredytu i kurs obecny.
Sprzedaż z mieszkania z kredytem hipotecznym czy nadpłata kredytu - co wybrać?
To zależy od chęci, oczekiwań i możliwości finansowych sprzedawcy. Pamiętajmy, że sprzedając mieszkanie, pozbywamy się go. Natomiast nadpłacając kredyt – wcześniej spłacamy zobowiązanie i wciąż jesteśmy właścicielami nieruchomości. Z drugiej strony – osoba, która potrzebuje pieniędzy, nie uzyska ich nadpłacając kredyt, więc dla niej naturalnym rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania.
