W dzisiejszej publikacji skupimy się na zagadnieniu związanym ze sposobami na uniknięcie podatku od sprzedaży nieruchomości (odpłatnego zbycia nieruchomości) – mieszkania własnościowego. W dalszej części publikacji wyjaśnimy m.in. jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat oraz jak należycie przygotować się do tej procedury z perspektywy informacji praktycznych. Wyjaśnimy również czym jest ulga mieszkaniowa i jak można z niej skorzystać.
- Czym jest podatek od sprzedaży mieszkania własnościowego?
- Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?
- Jak wykazać dochód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia?
- Czym jest ulga mieszkaniowa i jak z niej skorzystać?
- Kiedy nie przysługuje ulga mieszkaniowa?
- Warto wiedzieć
Każdy z nas jest zainteresowany legalnym sposobem na uniknięcie konieczności zapłaty podatku dochodowego od transakcji zbycia mieszkania własnościowego. Dlatego też warto jest poruszyć szerzej tę problematykę. Szczególnie istotne jest zwrócenie uwagi na obowiązujące przepisy prawa oraz wymagane dokumenty i procedury formalne. Wskażemy też jak ważne jest określenie, kiedy nastąpiło nabycie nieruchomości oraz jej zbycie z punktu widzenia przepisów związanych z ulgą podatkową.
Czym jest podatek od sprzedaży mieszkania własnościowego?
W tym miejscu warto jest wyjaśnić, że podatek od sprzedaży nieruchomości aktualnie wynosi 19% (na rzecz właściwego urzędu skarbowego), natomiast obowiązek jego zapłacenia pojawia się w stosunku do osób, które sprzedały mieszkanie lub dom przed upływem 5 lat od jej nabycia (liczy się końca roku kalendarzowego). Sprzedażą nazwiemy odpłatne zbycie nieruchomości.
Przykład nr 1:
Pani Karolina kupiła dom w 2016 r. Postanowiła sprzedać go i kupić trzy mniejsze mieszkania. Do transakcji sprzedaży doszło w 2023 r. Zatem Pani Karolina nie będzie musiała zapłacić podatku w wysokości 19% (podatek dochodowy). Pani Karolina nie zapłaci zatem podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości (brak związania podatkiem dochodowym).
Przykład nr 2:
Pan Tomasz kupił mieszkanie w 2012 r., następnie postanowił je sprzedać z zyskiem i wyjechać do Australii w celu mieszkania na stałe u swojego brata. Transakcja sprzedaży mieszkania miała miejsce w 2014 r. W takiej sytuacji Pan Tomasz będzie zobowiązany do zapłaty podatku w wysokości 19% (podatek dochodowy).
Przykład nr 3:
Pan Marek kupił mieszkanie w 2010 r. Następnie sprzedał je z zyskiem w 2012 r. Tego samego roku kupił nowe mieszkanie, aby w nim zamieszkać (realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych). W takiej sytuacji transakcja sprzedaży z 2012 r. nie była objęta obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Pan Marek korzystał z ulgi mieszkaniowej na gruncie art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.
Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?
Aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego (tzw. zwolnienie przedmiotowe), należy podjąć kroki, które zostały precyzyjnie określone w oparciu o obowiązujące przepisy w dalszej części publikacji.
Jak wykazać dochód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia?
Zasadnym jest wskazanie, że niezbędnym do tego celu jest złożenie dokumentu PIT-39, w którym należy wykazać:
- dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny podatek PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa;
- dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.
W tym miejscu warto jest każdorazowo sprawdzić rządową stronę podatki.gov.pl, na której dokładnie opisana jest przedmiotowa problematyka wraz z trafnymi przykładami. Wyjaśnić należy, że zeznanie podatkowe należy złożyć do końca kwietnia, który następuje po roku, kiedy nastąpiła sprzedaż nieruchomości (mowa tu o sprzedaży mieszkania lub domu).
Czym jest ulga mieszkaniowa i jak z niej skorzystać?
W pierwszej kolejności powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytanie – czym jest ulga mieszkaniowa?
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647) – zw. dalej: „ustawa o PIT” – wolne od podatku dochodowego są m.in. dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dodatkowo należy wskazać, że wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, albo udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego (w okresie 3 lat);
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego;
które są położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej (dotyczy to również zamiany nieruchomości).
Powyższe przykłady doskonale obrazują sytuacje, w których w legalny sposób można skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Mając na uwadze powyższe wskazówki odpowiedź na pytanie – jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat – nie jest już tak skomplikowana.
Kiedy nie przysługuje ulga mieszkaniowa?
W tym miejscu warto jest wytłumaczyć sytuacje, w których nie przysługuje ulga mieszkaniowa. Mowa tu o sytuacjach takich jak m.in.:
- przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na realizację cudzych potrzeb mieszkaniowych (najemców lokalu);
- realizacja własnych celów, ale stricte finansowych.
W takich okolicznościach nieuzasadnione jest skorzystanie przez podatnika z ulgi mieszkaniowej. Zatajenie transakcji i brak rozliczenia z fiskusem może być przyczyną dotkliwych konsekwencji karnoskarbowych. Podatnik, który uporczywie nie wpłaca w terminie podatku, podlega karze grzywny za wykroczenie skarbowe.
Źródła:
- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647);
- Ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy (Dz. U. z 2023 r. poz. 654);
- Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 2805);
- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 2017 r., sygn. akt: II FSK 1053/15.
Warto wiedzieć
- Istnieją legalne sposoby na to, aby uchylić się od konieczności zapłaty podatku dochodowego (konieczność zapłaty podatku dochodowego występuje co do zasady w sytuacji, gdy sprzedający nie powoła się na istnienie ulgi mieszkaniowej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT). Sprzedaż mieszkania lub czynność sprzedaży domu przy spełnieniu ustawowych warunków (o których mowa wyżej), powoduje, że nie trzeba płacić podatku dochodowego;
- Nasz ustawodawca w odniesieniu do omawianego zwolnienia posługuje się zwrotem niedookreślonym „własnych celów mieszkaniowych”. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zwrotu tego nie można jednak zawężać. W tym miejscu należy odesłać czytelników do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 2017 r., sygn. akt: II FSK 1053/15, który w trafny sposób opisuje poruszaną tematykę z punktu widzenia praktycznego;
- Przy stosowaniu ulgi mieszkaniowej istotne jest przestrzeganie ustawowych terminów oraz przesłanek, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT;
- Podatek dochodowy w wysokości 19% jest rozliczany w PIT-39. Organy podatkowe podejmują wzmożoną kontrolę podatkową w okolicach terminu przedawnienia (okolice 4/5 roku);
- W przypadku sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat, nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Kto jest zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?
Taką osobą jest m.in. podmiot, który przed upływem 5 lat sprzedał nieruchomość taniej lub w takiej samej cenie, za którą ją wcześniej kupił. Dodatkowo należy wskazać, że nie trzeba płacić podatku w sytuacji, gdy zysk ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.
Od jakiej kwoty płaci się podatek od sprzedaży nieruchomości?
W tym miejscu należy wyjaśnić od jakiej kwoty płaci się podatek od sprzedaży nieruchomości. Warto w tym miejscu posłużyć się przykładem. Jeżeli dana nieruchomość została nabyta w 2022 roku za 500 000 zł, a sprzedana za 650 000 zł, to podstawa opodatkowania wynosi 150 000 zł (650 000 zł – 500 000 zł). Stawka podatku dochodowego wynosi 19%, więc podatek wynosi 28 500 zł (150 000 zł x 19%).
Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania własnościowego?
Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Jest to podatek dochodowy. Zgodnie z art. 19 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 2805). Zawsze warto jest wcześniej obliczyć podatek np. przy użyciu ogólnodostępnych kalkulatorów.
Co grozi za brak zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?
Za brak zapłaty podatku dochodowego grozi odpowiedzialność karnoskarbowa. Zgodnie z art. 57 § 1 ustawy z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy (Dz. U. z 2023 r. poz. 654) – podatnik, który uporczywie nie wpłaca w terminie podatku, podlega karze grzywny za wykroczenie skarbowe.
W jaki sposób obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
W tym miejscu należy wskazać, że istnieją legalne sposoby na obniżenie bądź całkowite wyeliminowanie podatku od sprzedaży nieruchomości. Do takich sytuacji zaliczamy m.in.: udokumentowanie kosztów remontu (to również rozbudowa, nadbudowa, przebudowa własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego/domu), spłata kredytu lub pożyczki na cele związane z celami mieszkaniowymi etc. (chodzi np. o spłatę kredytu hipotecznego).
