Kosztorys do kredytu hipotecznego jest ważnym dokumentem dla osób, które chcą skorzystać z kredytu hipotecznego na budowę domu albo remont mieszkania lub domu. Błędnie przygotowany kosztorys do kredytu hipotecznego może spowodować, że bank odmówi udzielenia kredytu. Jak przygotować kosztorys do kredytu hipotecznego krok po kroku?
- Czym jest kosztorys do kredytu hipotecznego?
- Czy kosztorys to obowiązkowy dokument przy wniosku o kredyt hipoteczny?
- Jakie są rodzaje kosztorysów do kredytu hipotecznego?
- Jak przygotować kosztorys do kredytu hipotecznego krok po kroku?
- Kosztorys budowalny wymaga od kredytobiorcy przedstawienia następujących danych:
- Kosztorys remontu lub wykończenia lokalu mieszkaniowego powinien zawierać:
- Ile kosztuje sporządzenie kosztorysu do kredytu hipotecznego?
- Kto może sporządzić kosztorys potrzebny do wniosku o kredyt hipoteczny?
- Czy kosztorys potrzebny do wniosku o kredyt hipoteczny można przygotować samodzielnie?
- Jaki wpływ ma kosztorys na decyzję o przyznaniu kredytu przez bank?
- Na co uważać podczas sporządzania kosztorysu do banku?
- Warto wiedzieć
Kredyt hipoteczny jest często największym zobowiązaniem finansowym gospodarstwa domowego. Kwota kredytu znacznie przekracza nawet kilkuletnie zarobki gospodarstwa domowego. Nie dziwi więc fakt, że banki udzielając kredytu hipotecznego wymagają przedstawienia szeregu dokumentów do wniosku o ten rodzaj zobowiązania.
Informacje na temat nabywanej nieruchomości oraz ocena zdolności kredytowej to standard. Jednak czasami banki wymagają przedstawienia kosztorysu. Nie jest to dokument konieczny w przypadku każdego kredytu hipotecznego. Jednak bez niego nie ma możliwości budowy domu za pieniądze banku. Czym jest kosztorys oraz jak należy go sporządzić dowiesz się po przeczytaniu artykułu.
Czym jest kosztorys do kredytu hipotecznego?
Na samym początku warto rozróżnić kredyt od pożyczki. W przypadku kredytu, środki są przeznaczane na ściśle określony cel. W przypadku pożyczki, pożyczkobiorca ma dowolność z przeznaczeniem środków. Głównym celem kredytu hipotecznego jest sfinansowanie inwestycji związanej z zakupem, budową domu, mieszkania lub modernizacją nieruchomości.
W przypadku składania wniosku o kredyt hipoteczny na finansowanie budowy domu jednym z wymaganych dokumentów jest kosztorys. Czym on jest?
Kosztorys to dokument, który służy do określenia zakresu zlecanych robót budowlanych i ich kosztów. Dokument zawiera w sobie podsumowanie kosztów jakie mają zostać poniesione na poszczególnych etapach budowy lub modernizacji budynku. Kosztorys obejmuje informacje o kosztach materiałowych i roboczych jakie są konieczne w celu sfinalizowania inwestycji.
Kosztorys dołączany do wniosku o kredyt pozwala bankowi na sprawdzenie, czy wnioskowana kwota zobowiązania odpowiada kosztom realizacji inwestycji.
Dokument nie jest wymagany w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego albo zakupu nieruchomości od dewelopera. Wynika to z faktu, że cena jaką zapłaci klient banku jest z góry wiadoma (umowa przedwstępna albo deweloperska).
Czy kosztorys to obowiązkowy dokument przy wniosku o kredyt hipoteczny?
Najkrótszą odpowiedzią jest: to zależy. Kredyt hipoteczny jest produktem znacznie bardziej skomplikowanym niż standardowa pożyczka gotówkowa. Bank musi być pewny, że środki przeznaczone na zakup lub budowę nieruchomości zostaną przez kredytobiorcę wykorzystane zgodnie z przeznaczeniem.
Banki wymagają szeregu dokumentów, które mają zminimalizować ryzyko straty na kredycie hipotecznym. Najważniejszymi dokumentami, które są potrzebne do zaciągnięcia tego rodzaju zobowiązania są dokumenty służące do:
- identyfikacji klienta
- potwierdzenia dochodów
- określenia przedmiotu kredytowania
Podstawowym warunkiem uzyskania kredytu jest odpowiednia zdolność kredytowa. Do jej wyliczenia bank potrzebuje dokumentów finansowych potwierdzających wysokość osiąganych dochodów. Brak odpowiedniej zdolności kredytowej wyklucza możliwość otrzymania kredytu bez względu na to czy pozostałe dokumenty spełniają wymagania banku.
Konieczne jest również przedstawienie dokumentów dotyczących przedmiotu kredytowania. Może to być umowa przedwstępna, oświadczenie wnioskodawcy, a także numer księgi wieczystej czy wycena nieruchomości przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego.
O wiele bardziej skomplikowane jest ubieganie się o kredyt hipoteczny na budowę domu. Oprócz numeru księgi wieczystej i kosztorysu budowy konieczne jest także przedstawienie:
- decyzji na budowę domu
- dziennika budowy
- zatwierdzonego projektu technicznego
- zaświadczenia o dostawie i warunkach przyłączeniowych
- wypisu z rejestru gruntów
Jakie są rodzaje kosztorysów do kredytu hipotecznego?
Mimo, że banki z reguły wymagają sporządzenia kosztorysu budowy na specjalnym formularzu to należy mieć świadomość, że nie każdy kosztorys jest honorowany przez bank. Poniżej przedstawiamy rodzaje kosztorysów:
- Kosztorys inwestorski – jest to inaczej kosztorys przedwykonawczy. Jak sama nazwa wskazuje jest on wykonywany przed rozpoczęciem robót budowlanych. Ma on na celu oszacowanie wielkości środków jakie będą potrzebne do realizacji danej inwestycji. Jest to bardzo szczegółowy dokument. Zawiera w sobie koszty materiałów, robocizny. Co więcej zawiera także sposób realizacji kolejnych etapów budowy.
- Kosztorys powykonawczy – sporządzany np. w sytuacji, jeśli wcześniej nie został przedstawiony kosztorys ofertowy lub zmienił się zakres wykonywanych prac w stosunku do tych zakładanych wcześniej. Taki kosztorys może być podstawą do ustalenia wynagrodzenia dla wykonawcy. Kosztorys powykonawczy zawiera faktyczne koszty wykonanych prac oraz wykorzystanych materiałów.
- Kosztorys ofertowy – jest to kosztorys sporządzony przez wykonawcę planowanych robót.
- Kosztorys zamienny – sporządzany w sytuacji, kiedy konieczne jest dokonanie zmian w kosztorysie ofertowym.
Warto pamiętać, że banki nie honorują kosztorysów ofertowych oraz zamiennych.
Jak przygotować kosztorys do kredytu hipotecznego krok po kroku?
W zależności od celu na jaki ma zostać przeznaczony kredyt hipoteczny potrzebny może być:
- Kosztorys budowlany
- Kosztorys remontu
- Kosztorys wykończenia mieszkania
Kosztorys budowalny wymaga od kredytobiorcy przedstawienia następujących danych:
- Podstawowych informacji dotyczących nieruchomości (adres, rodzaj zabudowy, powierzchnia działki i budynku)
- Standardu wykończenia (np. pod klucz, deweloperski)
- Kosztów i zakładanego harmonogramu budowy
Sam kosztorys budowy domu zawiera wiele informacji, które pozwalają scharakteryzować budynek. Bardzo szczegółowe informacje są wymagane, jeśli kredyt ma być przeznaczony na sfinansowanie budowy domu jednorodzinnego. W tym wypadku kosztorys budowy do kredytu hipotecznego musi zawierać informacje o tym jaka część nieruchomości ma zostać wykończona (np. cała albo tylko parter).
Oprócz tego wnioskodawca musi poinformować bank czy zamierza realizować inwestycję w sposób gospodarczy czy zlecony. Klient musi także określić czy budynek będzie miał piwnicę oraz jaki będzie rodzaj dachu (płaski, dwuspadowy, wielospadowy). Co więcej kosztorys budowy domu powinien zawierać informacje na temat zastosowanych technologii ekologicznych albo energooszczędnych (np. termomodernizacja, fotowoltaika czy pompa ciepła).
Kolejnym etapem jest kalkulacja kosztów budowy. W odpowiednich rubrykach należy zamieścić informacje o planowanych kosztach prac (materiały i robocizna), poniesione koszty prac oraz stan zaawansowania prac. PKO Bank Polski wyróżnia cztery etapy wykonania poszczególnych prac:
- Stan zerowy
- Stan surowy zamknięty
- Stan wykończeniowy
- Instalacje i przyłącza
Stan zerowy nieruchomości to wszystkie roboty ziemne, przygotowywanie fundamentów oraz izolacji. Jest to przysłowiowa „dziura w ziemi”.
Etap II inwestycji to tak zwany stan surowy zamknięty. Tutaj kosztorys budowy domu zawiera informacje o stolarce okiennej i drzwiowej, kosztach budowy dachu, schodów, balustrady oraz ścian konstrukcyjnych i działowych.
Etap wykończeniowy obejmuje koszty, które mają doprowadzić do ukończenia budowy domu. Są to podłogi i posadzki, koszty robót tynkarskich i malarskich. Oprócz tego w tej grupie kosztów zawierają się także te związane z termoizolacją i elewacją. Osobną grupą kosztów jest tak zwany „biały montaż”. Są to koszty materiałów i robocizny związane z podłączeniem umywalek, brodzików, sedesów czy wanien.
Ostatni element to Etap IV, czyli instalacje i przyłącza. Są to koszty jakie trzeba ponieść, aby podłączyć np. gaz do ogrzewania domu.
Kosztorys remontu lub wykończenia lokalu mieszkaniowego powinien zawierać:
- Podstawowe informacje dotyczące nieruchomości
- Lista planowanych prac (np. wyburzenie ściany)
- Wyliczenie kosztów związanych z remontem (materiały i robocizna)
- Szacowany czas wykonania remontu
Ile kosztuje sporządzenie kosztorysu do kredytu hipotecznego?
Koszt sporządzenia kosztorysu nie jest duży. Wynosi z reguły kilkaset złotych. Oczywiście wszystko zależy od wielkości inwestycji oraz złożoności projektu. Czasami zdarza się, że biuro projektowe oferuje również sporządzenie kosztorysu. To znacznie ułatwia przygotowanie dokumentów potrzebnych dla banku w celu zaakceptowania wniosku o kredyt hipoteczny.
Jeśli chcemy skorzystać z profesjonalnych usług biura kosztorysowego, wtedy koszt sporządzenia tego dokumentu może wynieść ponad 1000 zł. Pamiętać należy, że profesjonalnie sporządzony kosztorys inwestycji zmniejszy ryzyko odrzucenia wniosku o kredyt przez pracowników banku.
Oczywiście istnieje możliwość sporządzenia kosztorysu budowy domu taniej. Wymaga to jednak nakładu czasu i skorzystania z kalkulatora budowlanego (czyli narzędzia, które pozwala na oszacowanie kosztów jakie konieczne są do pokrycia wydatków związanych z budową domu). W przypadku sporządzenia tego dokumentu samodzielnie warto sprawdzić, jak wygląda formularz jaki ma bank, w którym staramy się o kredyt.
Kto może sporządzić kosztorys potrzebny do wniosku o kredyt hipoteczny?
Mimo, że kosztorys budowlany jest ważnym dokumentem to jego sporządzenie jest stosunkowo proste. Z tego powodu kosztorys budowy może wykonać zarówno osoba składająca wniosek kredytowy, jak i ekspert, który specjalizuje się w tym zagadnieniu.
Samodzielne wykonanie kosztorysu budowy domu jest możliwe. Warto jednak wykonać go w sposób profesjonalny. Może w tym pomóc specjalne oprogramowanie do kosztorysowania. Warto jednak pamiętać, że mimo swojej prostoty jest to pracochłonne zajęcie. Z tego powodu warto mimo wszystko korzystać z usług profesjonalistów.
Jeśli korzystamy z gotowego projektu domu, to jest w nim zawarty kosztorys inwestorski. Oznacza to, że nie ma potrzeby sporządzać kosztorysu samodzielnie.
Można także skorzystać z usług profesjonalisty jakim jest kosztorysant robót budowlanych.
Czy kosztorys potrzebny do wniosku o kredyt hipoteczny można przygotować samodzielnie?
Część banków pozwala kredytobiorcom na sporządzenie kosztorysu samemu. Niektóre instytucje finansowe umożliwiają klientom na opracowanie tego dokumentu za pomocą specjalnych arkuszy albo oprogramowania. Jednak zdarza się, że część banków będzie wymagać, aby kosztorys zrobił kosztorysant albo przynajmniej go zaakceptował.
Część kalkulatorów budowanych jest dostępna dopiero po zalogowaniu się na konto albo zapłaceniu określonej kwoty za jego użytkowanie. Samo korzystanie z kalkulatora budowalnego nie jest trudne, ale z pewnością czasochłonne. Co więcej sam kalkulator budowalny nie daje gwarancji, że kosztorys zostanie zaakceptowany przez bank. Jeśli bank odrzuci wniosek, kredytobiorca będzie musiał go poprawić, co znowu pochłonie sporo czasu. Dlatego sporządzając samemu kosztorys, należy być bardzo dokładnym i uważnym.
Jaki wpływ ma kosztorys na decyzję o przyznaniu kredytu przez bank?
Bank może odrzucić wiosek kredytowy, jeśli wnioskodawca nie złożył kosztorysu budowlanego, mimo że był wymagany.
Jeśli kosztorys został sporządzony nieprawidłowo (np. wliczono zakup urządzeń RTV i AGD) to bank może odmówić udzielenia kredytu. Tak więc bardzo ważne jest, aby kredytobiorca podszedł do sporządzania tego dokumentu w profesjonalny sposób.
Istotny jest również harmonogram prac, który ułatwia kontrolę postępów inwestycji i wypłatę środków kredytowych w transzach. Zatem jeśli w kosztorysie największy udział miał III etap inwestycji (wykończenie nieruchomości) to wtedy bank udostępni największą kwotę kredytu.
Na co uważać podczas sporządzania kosztorysu do banku?
Przygotowanie kosztorysu wymaga zachowania należytej staranności, zwłaszcza jeśli chcemy to zrobić samodzielnie.
Przede wszystkim kosztorys budowy powinien odzwierciedlać rynkowe ceny materiałów budowlanych czy robocizny. Kosztorys budowy domu powinien także być skonsultowany z kierownikiem budowy albo doświadczonym pracownikiem budowlanym. Oczywiście warto także zasięgnąć opinii osób, które już wcześniej składały podobny kosztorys budowy w banku.
Kosztorys budowy domu należy sporządzić dokładnie. Należy w nim uwzględnić wszystkie koszty, które ma ponieść wnioskujący o kredyt hipoteczny. Szczególną uwagę należy zwrócić na wyliczenia kosztów materiałów, robocizny czy wydatków na transport towarów. Należy także przyjąć jednolity standard raportowania kosztów. Jeśli rozpoczynamy wyliczenia w kwotach netto to należy być konsekwentnym podczas wyliczania kolejnych składowych kosztorysu budowy.
Kosztorys budowy powinien być także dobrze udokumentowany, aby bank miał pewność, że został sporządzony zgodnie ze sztuką. Najczęściej oznacza to, że powinny zostać wyszczególnione informacje poszczególnych prac budowlanych lub remontowych.
Aby wystrzegać się błędów, warto wcześniej spojrzeć na formularz kosztorysu, który znajduje się na stronie internetowej banku.
Warto wiedzieć
- Kosztorys jest wymagany w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na budowę domu lub remont mieszkania.
- Kosztorys budowy domu można sporządzić samemu, ale niektóre banki wymagają sporządzenia kosztorysu budowlanego przez osobę o potwierdzonych kwalifikacjach.
- Kupując gotowy projekt budowlany kosztorys budowy jest już w nim zawarty.
- Bez kosztorysu budowlanego zatwierdzonego przez bank, wnioskodawca nie otrzyma kredytu hipotecznego na budowę domu.
- Kosztorys budowy powinien zawierać w sobie koszty zarówno materiałów, jak i robocizny koniecznej do dokończenia poszczególnych etapów budowy.
- Każdy z banków ma swój formularz pozwalający na wyliczenie kosztorysu.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Jaki kosztorys do kredytu hipotecznego?
Do kredytu hipotecznego konieczne jest sporządzenie kosztorysu inwestorskiego lub podwykonawczego. W przypadku kredytu hipotecznego nie są honorowane kosztorysy ofertowe albo zamienne.
Jak wypełnić kosztorys budowlany do banku?
Najprościej za pomocą formularza, który jest udostępniany przez bank. Ma to tę zaletę, że wypełniając taki kosztorys ma się pewność czy zawarło się wszystkie informacje, które są potrzebne bankowi.
Czy można zmienić: poprawić lub zaktualizować kosztorys do kredytu hipotecznego?
Oczywiście. Kredytobiorca może wnioskować o przyznanie wyższego kredytu niż wynikało to z kosztorysu.
Jakie informacje musi zwierać kosztorys dla banku do kredytu hipotecznego?
Kosztorys do kredytu hipotecznego powinien zawierać informacje na temat kosztów jakie mają zostać poniesione na poszczególnych etapach budowy domu oraz ile z tych kosztów ma zostać sfinansowanych kredytem. Co więcej powinien zawierać harmonogram prac budowlanych.
Czy kosztorys zawsze jest potrzebny do kredytu hipotecznego?
Nie. Kosztorys jest konieczny tylko w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na budowę domu. W przypadku kupna domu w stanie deweloperskim albo na rynku wtórnym kosztorys do kredytu hipotecznego nie będzie wymagany.
