Budowa domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu wielu naszych czytelników. Jej podjęcie wymaga odpowiedzialnego planowania i zebrania znacznej kwoty. W dalszej części podpowiadamy, ile kosztuje budowa domu i jak nie wpaść w pułapkę zbyt wysokich kosztów.
- Jakie koszty składają się na budowę domu?
- Ile kosztuje zakup działki?
- Ile kosztuje projekt domu?
- Ile kosztuje przygotowanie i uzbrojenie działki?
- Ile kosztuje budowa domu w stanie zerowym?
- Ile kosztuje budowa domu w stanie deweloperskim?
- Ile kosztuje wykończenie domu?
- Jakie są koszty robocizny przy budowie domu?
- Budowa domu – jakie są dodatkowe koszty?
- Jak sfinansować budowę domu?
- Warto wiedzieć
Koszty budowy domu w 2023 r. znacznie wzrosły w porównaniu do lat poprzednich. Wysoka inflacja, wyższe koszty robocizny, zawirowania na rynku materiałów budowalnych – wszystko to wpływa na to jaką kwotę musisz mieć zabezpieczoną, by zacząć inwestycję.
Jakie koszty składają się na budowę domu?
Budowa domu to czasochłonny i kosztowny proces. Zanim zamieszkasz w wymarzonej nieruchomości, poniesiesz koszty budowy domu jednorodzinnego takie jak:
- Zakup działki budowlanej – musisz mieć gdzie postawić dom. Zanim kupisz działkę upewnij się, że będzie na niej możliwe postawienie budynku, którego potrzebujesz. Nie buduj się na terenach zalewowych, osuwającym się gruncie ani obok wyjątkowo uciążliwego sąsiedztwa (np. ubojnia, wysypisko śmieci). Dobra działka może być droższa, ale na pewno się zwróci.
- Uzbrojenie działki – jeśli nie udało Ci się nabyć działki już przygotowanej pod budowę, czyli uzbrojonej w media, musisz zadbać o podłączenie: wody, kanalizacji, sieci energetycznej, gazu i internetu. Jeśli się to nie uda musisz doliczyć koszty budowy przydomowej oczyszczalni ścieków i studni z pompą.
- Zakup projektu architektonicznego – aktualnie nie możesz budować bez projektu architektonicznego. Możesz stosunkowo tanio kupić standardowy projekt albo zapłacić więcej za projekt oryginalny.
- Uzyskanie pozwoleń – to akurat najmniejszy koszt budowy domu jednorodzinnego, ale jeśli budujesz się na obszarze Natura 2000 czy w zabytkowej okolicy może Ci być potrzebna dodatkowa ekspertyza.
- Przygotowanie działki pod budowę – zanim zaczniesz roboty budowlane musisz mieć równy, czysty teren na dom i trochę miejsca na ciężki sprzęt, który będzie u Ciebie pracował. Bardzo często oznacza to konieczność zerwania wierzchniej warstwy gruntu i wyrwania krzaków czy innej roślinności.
- Zakup materiałów budowlanych – materiały budowlane warto zabezpieczyć sobie wcześniej (niekoniecznie zwozić na miejsce) ponieważ ich ceny potrafią bardzo zaskoczyć i w poprzednich latach były przyczyną wielu opóźnień i dodatkowych kosztów.
- Roboty budowlane (do stanu surowego) – koszt robót budowlanych może być najważniejszym z kosztów budowy domu.
- Położenie instalacji – doprowadzenie budowy domu do stanu deweloperskiego wymaga położenia i podłączenia instalacji: gazowej, wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej i internetu.
- Roboty wykończeniowe – koszty budowy domu to także zabudowa łazienkowa, płytki, podłogi i poręcze. Wbrew pozorom wykończenie w domu jednorodzinnym nie jest dużo tańsze niż zbudowanie go do stanu surowego zamkniętego. Jest to jeden z najważniejszych pod względem kosztów etap budowy.
- Ogrodzenie i uprzątnięcie działki – po zakończeniu budowy, ekipa budowlana powinna uprzątnąć teren, ale i tak może on wyglądać jak efekt katastrofy naturalnej. Musisz przygotować się na koszty doprowadzenia działki do pożądanego stanu.
- Wstawienie wyposażenia – nie jest to stricte koszt budowy domu, ale przygotowując sobie analizę kosztów budowy domu, weź pod uwagę, że meble i sprzęt RTV i AGD też się przydadzą.
- Inne koszty, które mogą się pojawić – koszty budowy domu mogą wzrosnąć z powodu czynników, których nie dasz rady przewidzieć (np. ulewne deszcze opóźniające położenie fundamentów). Zostaw sobie pewną rezerwę na nieprzewidziane wcześniej wydatki.
Zapewne to w dalszym ciągu nie wszystkie możliwe koszty budowy domu. Po drodze można natrafić na trudne do przewidzenia okoliczności i zjawiska pogodowe. Ważne, aby dokładnie i szczerze przygotować podsumowanie kosztów budowy domu. Najlepiej kosztorys uwzględniał np. możliwość zmiany ceny materiałów budowlanych i robocizny.
Ile kosztuje zakup działki?
Ceny transakcyjne działek budowlanych bardzo różnią się w zależności od regionu, dostępnej infrastruktury i uzbrojenia terenu. Działki w niektórych powiatach województw Warmińsko-Mazurskiego czy Podlaskiego można kupić już za 75 zł / metr, czyli działka budowlana 500 metrów kosztuje tam 37 500 zł. Nawet mniej, jeśli ma jakieś wady takie jak słaby dojazd.
Jednocześnie chcąc budować się w Warszawie trzeba liczyć się z dziesięciokrotnie większym kosztem i te same 500 metrów może kosztować 375 000 zł. Typowy koszt działek budowlanych położonych poza miastem waha się w granicach 100 – 200 zł za metr, a w granicach miast 300-500 zł.
Różnice w cenach są znaczące i przed zakupem działki warto zapoznać się z sytuacją rynkową w regionie. Zadania nie ułatwia fakt, że programy wsparcia stymulujące popyt na nieruchomości przekładają się na dynamiczne wahania cen.
Ile kosztuje projekt domu?
Najtańsze są gotowe, masowo wykorzystywane projekty architektoniczne. W przypadku małych domków kosztują one ok. 1000-3000 zł. Projekty domów powyżej 100 m2 mogą kosztować 3000-8000 zł w zależności od samego projektu. Do tego kosztu należy doliczyć koszty adaptacji projektu, które mogą, ale nie muszą wystąpić, jeśli dom budowany jest w innych realiach (np. inny rodzaj gruntu) niż te, do których został zaprojektowany.
Projekt domu u architekta kosztuje trochę więcej – przeważnie 150-250 zł za metr kwadratowy. Czyli projekt domu o powierzchni 120m, będzie kosztował 18 000 zł lub więcej. Wciąż będzie to projekt dosyć standardowy, uwzględniający jedynie łatwe do wprowadzenia poprawki zamówione przez klienta.
Naprawdę oryginalne projekty domów mogą kosztować kilkakrotnie więcej – bardzo wiele zależy tu od renomy architekta, który zaproponuje najlepsze rozwiązania dla każdego z etapów budowy bryły budynku.
Ile kosztuje przygotowanie i uzbrojenie działki?
Jeśli kupiona przez Ciebie działka nie ma podłączenia do miejskich sieci wodociągowo-kanalizacyjnych, czy sieci energetycznej, musisz liczyć się z dodatkowym kosztem uzbrojenia działki. W zależności od mediów, których potrzebujesz może Cię to wynieść od 3000 do 12 000 zł.
Największym kosztem jest tu podłączenie bieżącej wody i kanalizacji, ale podziemne przyłącze energetyczne też może kosztować kilka tysięcy. Aktualnie w większości działek, gdzie w ogóle wolno się budować, możliwe jest podłączenie do miejskiej sieci wodociągowej, energetycznej i gazowej. Także szybki internet jest aktualnie dostępny w większości miejscowości.
Ile kosztuje budowa domu w stanie zerowym?
Stan zerowy budynku to bardzo wczesny etap budowy. Oznacza, że dom ma fundamenty, ściany nośne, dach i właściwie tyle. Nie jest zamknięty, ocieplony ani wykończony. Doprowadzenie budowy do takiego stanu jest jednak pewnym kamieniem milowym budowy. Przybliżony koszt budowy domu do stanu zerowego “otwartego” to ok. 1500 zł za metr, czyli w przypadku domu 120 m, trzeba liczyć 180 000 zł.
Koszty budowy domu w stanie zerowym, będą się bardzo różnić w zależności od regionu, ekipy budowlanej, wcześniejszego zabezpieczenia materiałów i warunków w jakich odbywa się budowa.
Przykładowo budowa na zboczu będzie wymagała zerwania wierzchniej warstwy gruntu i wzmocnionych fundamentów, by zapobiec osuwaniu się budynku.
Kolejnym etapem będzie doprowadzenie domu do stanu surowego zamkniętego czy takiego, w którym są już zewnętrzne drzwi, bramy garażowe i okna.
Ile kosztuje budowa domu w stanie deweloperskim?
Stan deweloperski wciąż nie nadaje się do zamieszkania, ale wykonane są już instalacje, ocieplenie budynku, okna, drzwi, bramy, tynki, posadzki, ogrzewanie. Koszt doprowadzenia budowy do takiego stanu może wynieść ok. 2500 zł za metr (nie wliczając kosztu działki), więc dom o powierzchni 120 m będzie kosztował na tym etapie ok. 300 000 zł. Na tym etapie do domu mogą wejść ekipy wykończeniowe.
Ile kosztuje wykończenie domu?
Wykończenie domu obejmuje takie elementy jak płytki, zabudowę kuchni i łazienki, podłączenie dodatkowych instalacji (np. sterowanie w inteligentnych domach), położenie podłóg, wykończenie ścian, montaż rolet, systemów alarmowych, klimatyzacji, poręczy czy szaf wnękowych. Koszty są bardzo zróżnicowane, ponieważ każdy wykańcza dom po swojemu i nie ma górnej granicy tego, ile można zapłacić za luksus.
Zakładając raczej standardowe wykończenie domu, trzeba liczyć się z kosztami minimum 1000 zł za metr kwadratowy, a bardziej prawdopodobne, że 1500 zł. Wykończenie 120 m2 domu wyniesie więc ok. 180 000 zł, z czego większość pochłoną kuchnie i łazienki.
Jakie są koszty robocizny przy budowie domu?
Robocizna, czyli praca ekipy budowlanej i używanego przez nią sprzętu mogą wynieść od 1000 zł za metr kwadratowy domu. Zbudowanie domu o powierzchni 120 m może więc kosztować 120 000 zł, a nawet więcej – za same koszty robocizny. W powyższych akapitach wliczamy koszty robocizny w koszt budowy domu do odpowiedniego stanu. Są to koszty, na których najczęściej właściciele domów chcą zaoszczędzić budując dom częściowo własnymi rękami.
Budowa domu – jakie są dodatkowe koszty?
Największym z kosztów, o których nie pamięta część naszych czytelników, jest stracony czas i ich własna praca. Chcą porównać koszty budowy domu z kosztami zakupu podobnej nieruchomości, do tych pierwszych wypadałoby dodać koszty pracy własnej. Większość osób znacznie lepiej wyszłoby pod względem finansowym, gdyby zamiast budować dom własnymi i rodziny rękami (do czego nie mają kompetencji) poświęciło czas na rozwój zawodowy.
Wykonanie części prac budowlanych czy wykończeniowych własnoręcznie nie jest darmowe, po prostu kosztuje pracę zamiast złotówek. Inne koszty składające się na koszt budowy domu, o których warto wspomnieć to:
- koszty notarialne, które mogą pojawić się przy zakupie działki, zmianie jej przeznaczenia, wytyczeniu drogi dojazdowej, czy kredycie hipotecznym,
- odsetki i prowizje od kredytu hipotecznego, jeśli budując dom finansujesz go kredytem,
- przypadający na mieszkańca/działkę koszt drogi, jeśli trzeba się do niej dołożyć,
- montaż urządzeń OZE – o odnawialnych źródłach energii najlepiej myśleć już na etapie budowy domu, wówczas ich montaż jest tańszy i prostszy.
Jak sfinansować budowę domu?
Zebranie własnych środków na budowę domu może być dość trudne – mówimy tu o kwotach rzędu kilkuset tysięcy czy nawet kilku milionów zł. Wsparciem może być kredyt hipoteczny na budowę domu. W wyborze oferty pomoże Ci ranking kredytów hipotecznych. Możesz też obliczyć raty kredytu i swoją zdolność kredytową z pomocą kalkulatora. Jeśli brakuje Ci stosunkowo niewielkiej kwoty (masz 80% lub więcej wkładu własnego) możesz też rozważyć kredyt gotówkowy lub pożyczkę ratalną, ale prawdopodobnie kredyt hipoteczny wciąż będzie tańszy.
Warto wiedzieć
- Koszt budowy domu jednorodzinnego to 300 000 zł do ponad 1 500 000 zł.
- Technologia budowy domu bardzo wpływa na koszt, oraz czas budowy domu.
- Powierzchnia fundamentów nie jest równa powierzchni użytkowej (zaznaczamy bo to popularny błąd).
- Koszty budowy domu to w znacznej mierze koszty robocizny.
- Konstrukcja budynku może od początku uwzględniać fotowoltaikę czy pompę ciepła – tak będzie taniej.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego w 2023 r.?
Najtańsze domy mogą być wybudowane za ok. 250 000 zł, koszt przeciętnego domu 120m to ok. 500 000 – 750 000 zł, a górna granica po prostu nie istnieje.
Czy da się wybudować dom za 500 tys?
Tak, w 2023 można wybudować dom za 500 000 zł uwzględniając wszystkie koszty. Oczywiście będzie nieduży domek, urządzony praktycznie i położony poza obrębem dużych miast.
Czy opłaca się budować dom w 2023 r.?
Opłacalność zależy od Twojej sytuacji materialnej i rodzinnej. Należy spodziewać się, że ceny materiałów będą dość wysokie, podobnie jak koszty robocizny i kredytu hipotecznego.
Ile kosztuje zbudowanie domu w 2023 r. za m2?
Przeważnie w granicach 4000-7500 zł.
Ile kosztuje zbudowanie domu 120 m2 w 2023 r.?
Przeważnie od 500 000 zł do 750 000 zł.
Ile kosztuje budowa domu 200 m2 w 2023 r.?
Przeważnie ok. 1-1,5 miliona zł.
Czy warto budować dom samodzielnie?
Tylko mając odpowiednie kwalifikacje i uwzględniając koszty pracy własnej. Większość osób, które to robią, wychodzi “na minus” budując samodzielnie.
Co to znaczy wykończenie pod klucz?
Dom jednorodzinny wykończony pod klucz to taki, do którego można natychmiast wprowadzić się, wstawiając jedynie swoje meble, ale nie czekając już na żadne wykończenia ani podłączenia. Jest to rzadkość na rynku budowlanym.
Ile trwa budowa domu?
Domy z prefabrykatów mogą być postawione w 2-3 miesiące, domy wykonane od A do Z przez firmę deweloperską stawia się w jednym sezonie (od marca do października), a samodzielna budowa domu trwa zazwyczaj 2-3 sezony.
