Hipoteka umowna to każda hipoteka ustanowiona umową. Sama nazwa brzmi jak jeden z wielu różnych rodzajów hipotek, ale w praktyce dotyczy prawie wszystkich przypadków, gdy spotykasz się z hipoteką.
Nagły, choć spodziewany, wzrost rat kredytów hipotecznych skłania nas do zapytania czy faktycznie się na to umawialiśmy? O ile odpowiedź jest twierdząca, to z pewnoscią warto wiedzieć więcej o hipotece jako rodzaju umowy.
Hipoteka umowna, czyli jaka?
Hipoteka umowna to prawidłowa nazwa najbardziej popularnego zabezpieczenia hipotecznego. W praktyce każda hipoteka, która powstaje w wyniku umowy i zabezpiecza z góry określoną kwotę, jest hipoteką umowną. Oznacza to, że wszystkie umowy kredytu hipotecznego opierają się właśnie na hipotece umownej. To samo dotyczy pożyczki hipotecznej, którą mogą zaciągać firmy. Nasze poradniki dotyczące kredytów hipotecznych odnoszą się zawsze do hipoteki umownej. Jeśli nie dajemy żadnego dodatkowego określenia pisząc “hipoteka”, to chodzi nam właśnie o hipotekę umowną. Tak samo postępują inne serwisy, ponieważ są tylko dwa przypadki, gdy hipoteka nie jest umowna.
Hipoteka przymusowa – Zabezpieczenie hipoteczne wynika z wyroku sądu lub decyzji organu administracji publicznej. Przykładowo przedsiębiorca zalega z podatkami na znaczną kwotę, więc sąd zamiast zabierać mu nieruchomości, daje szansę spłaty zaległości, ale spłatę tę zabezpiecza hipoteką przymusową.
Hipoteka kaucyjna – Hipoteka kaucyjna była zabezpieczeniem zobowiązania o nieokreślonej kwocie. W 2012 została zlikwidowana i nie można już zawierać tego typu umów.
Zarówno z hipoteką przymusową jak i kaucyjną, prawdopodobnie większość naszych czytelników nigdy się nie zetknie.
Jeśli wprost nie zostało zaznaczone inaczej, każda hipoteka o jakiej piszemy w ramach serwisów rankomat to właśnie hipoteka umowna.
Hipoteka umowna – co warto wiedzieć?
Hipoteka jest formą zabezpieczenia wierzytelności. Działa w ten sposób, że jeśli właściciel nieruchomości nie wywiąże się ze swojego zobowiązania, to wierzyciel ma prawo domagać się postępowania egzekucyjnego, w którym nieruchomość zostanie sprzedana, a on sam odzyska kwotę zobowiązania z uzyskanych ze sprzedaży środków. Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami w zakresie uzyskania świadczenia z tej nieruchomości.
Ustanawiając hipotekę umowną, nie przekazuje się posiadania, ani kontroli nad nieruchomością wierzycielowi. Jest to więc forma zastawu na prawie nie związana z faktycznym posiadaniem rzeczy.
Hipotekę umowną można ustanowić na każdej nieruchomości, która posiada założoną księgę wieczystą, jest przedmiotem legalnego obrotu i nie została dotąd obciążona innym zabezpieczeniem hipotecznym
Wpis w księdze wieczystej dokonywany za pośrednictwem notariusza, który potwierdza też zawarcie umowy, której częścią jest zabezpieczenie hipoteczne. Wszystkie umowy ustanawiające hipotekę wymagają formy aktu notarialnego i nie mogą być zawarte w innej formie.
Nad księgą wieczystą czuwa Wydział Wieczystoksięgowy sądu cywilnego, w którym przechowywana jest księga. Ta sama instytucja czuwa też nad prawidłowością wszystkich wpisów w księdze.
Hipotekę umowną zawsze ustanawia właściciel nieruchomości, także wtedy gdy dopiero kupuje ją posiłkując się kredytem hipotecznym. Właścicieli może być kilku, nieruchomość może też należeć do osoby prawnej, wówczas podpis składa osoba uprawniona.
Hipoteka umowna, a kredyt hipoteczny
Najbardziej popularnym wykorzystaniem hipoteki umownej jest zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego. Wówczas:
Hipotekę ustanawia właściciel nieruchomości na rzecz banku – Właściciel nieruchomości może ustanowić hipotekę jednocześnie z jej zakupem (tak działa kredyt mieszkaniowy). Jeśli właścicieli jest więcej, potrzebna jest zgoda ich wszystkich.
Beneficjentem zabezpieczenia jest bank – W przypadku kredytu hipotecznego beneficjentem może być tylko bank lub SKOK. Żadna inna firma, ani osoba nie może udzielić kredytu hipotecznego osobie fizycznej.
Hipoteka zabezpiecza tylko kredyt hipoteczny – Inne zobowiązania wobec tego samego banku, np. kredyty gotówkowe czy nawet inny kredyt hipoteczny nie korzystają z zabezpieczenia na tej konkretnej nieruchomości. Jedynie koszty powiązane z kredytem hipotecznym są zabezpieczone hipoteką.
By usunąć wpis o hipotece potrzebny jest list mazalny – Po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego, bank ma obowiązek wydać fizyczny dokument potwierdzający zgodę na wykreślenie hipoteki – list mazalny. Niektórym bankom trzeba o tym obowiązku przypomnieć.
Wszystkie kredyty hipoteczne, bez względu na to kto je zaciąga i w jakich okolicznościach, opierają o mechanizm hipoteki umownej.
W jaki sposób działa zabezpieczenie hipoteczne w przypadku hipoteki umownej?
Zabezpieczenie hipoteczne w przypadku hipoteki umownej jest sposobem na upewnienie się, że dana wierzytelność zostanie spłacona. Może chodzić o zobowiązanie finansowe (np. kredyt hipoteczny), ale też spełnienie świadczenia innego typu (dostarczenie towarów, naprawienie szkody itp.). Kwota samego zobowiązania powinna być określona już w momencie zawierania umowy zabezpieczonej hipoteką umowną. Zgodnie z polskim prawem hipoteka zabezpiecza wierzytelność do danej, ściśle określonej kwoty. Praktycznie zobowiązania powstające w związku z wierzytelnością główną również są chronione, ponieważ wierzyciel ma prawo zaliczyć na ich poczet kwoty wpłacane na spłatę wierzytelności głównej.
W przypadku, gdyby zobowiązany nie wypełnił swojej części umowy, wierzyciel ma prawo skorzystać z zabezpieczenia hipotecznego. Wbrew obiegowej opinii nie polega to na przejęciu nieruchomości zobowiązanego, ale na wszczęciu obejmującego ją postępowania cywilnego.
Jest to postępowanie uproszczone w stosunku do innych postępowań cywilnych i stosunkowo proste. Umowa musiała być wcześniej zawarta w formie aktu notarialnego, więc wierzyciel musi jedynie udowodnić, że zobowiązany nie wypełnił swojej części umowy. Najszybciej udowadnia to bank w przypadku kredytu hipotecznego.
Po uproszczonym postępowaniu cywilnym następuje postępowanie egzekucyjne, w trakcie którego nieruchomość jest przejmowana przez komornika i sprzedawana w formie licytacji. Z uzyskanych środków spłaca się zobowiązanie wierzyciela hipotecznego i koszty sądowe.
Jeśli zostanie jakaś kwota – wraca ona do dotychczasowego właściciela. Jeśli mimo sprzedaży nieruchomości nie zostanie uzyskana kwota wystarczająca na pokrycie zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, pozostałej kwoty wierzyciel może dochodzić w standardowym postępowaniu egzekucyjnym.
Przeważnie jednak ustanawia się zabezpieczenie na nieruchomości wartej znacznie więcej niż wynosi bazowa wartość zobowiązania
Hipoteka umowna, a hipoteka łączna
Przeważnie hipoteka łączna jest jednocześnie hipoteką umowną. Dotyczy ona sytuacji, gdy jedna wierzytelność jest zabezpieczona na kilku nieruchomościach, np. 3 różnych mieszkaniach, czy kompleksie magazynowo przemysłowym.
Określenie hipoteka łączna dotyczy innego aspektu hipoteki niż jej umowność. Jeśli hipoteka łączna nie jest określona jako kaucyjna, ani przymusowa to na pewno jest to hipoteka umowna.
Jeśli hipoteka łączna jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, to na pewno mamy do czynienia także z hipoteką umowną.
Hipoteka umowna – podsumowanie
Umowa jest podstawą powstawania zdecydowanej większości zabezpieczeń hipotecznych. Dotyczy wszystkich kredytów hipotecznych, pożyczek hipotecznych, zabezpieczeń hipotecznych przy umowach cywilnych i inwestycjach w ramach działalności gospodarczej.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy każda hipoteka jest umowna?
Aktualnie jedynym innym niż umowna rodzajem hipoteki jest hipoteka przymusowa.
Czy można ustanowić hipotekę na rzecz osoby fizycznej?
Można, ale osoba fizyczna nie może udzielić kredytu hipotecznego. Wszelkie zabezpieczenia spłaty pożyczki przez osobę fizyczną zabezpieczone hipoteką mogą być potraktowane jako próba obejścia tego prawa.
Czy hipoteka umowna może dotyczyć innych zobowiązań niż kredyty?
Tak, może zabezpieczać wykonanie zobowiązań zupełnie innego typu jak dostawa towarów czy wykonanie usługi.
Co to jest hipoteka umowna?
Hipoteka umowna jest sposobem zabezpieczenia wierzytelności wykorzystywanym często przez banki w trakcie udzielania kredytów i pożyczek hipotecznych. To ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości ustanowione na rzecz banku w celu zabezpieczenia spłaty zaciągniętego zobowiązania. Po spłacie kredytu hipotekę trzeba wykreślić, co uwolni nieruchomość od obciążeń.
Ile wynosi hipoteka umowna?
Banki zabezpieczając swoje wierzytelności za pomocą hipoteki umownej biorą kierują się wewnętrznymi procedurami i uwzględniając sumę przekraczającą kwotę udzielonego kredytu. Najczęściej hipoteka umowna wynosi od 150% do 200% wartości udzielonego kredytu.
Co można zabezpieczyć hipoteka umowną?
Spłata wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych na podstawie umowy zabezpieczona jest hipoteką umowną. Hipoteką umowną może być zabezpieczona także pożyczka hipoteczna oraz każdy inny rodzaj kredytu, w sytuacji, kiedy właściciel nieruchomości zgodzi się na takie rozwiązanie, a bank pozytywnie oceni wartość i jakość potencjalnego zabezpieczenia.
Co zabezpiecza hipoteka umowna zwykła?
W przeszłości hipoteka zwykła zabezpieczała spłatę kapitału w wysokości odpowiadającej kwocie udzielonego kredytu. Od lutego 2011 r. hipoteka zwykła i kaucyjna zostały zastąpione przez hipotekę umowną. W efekcie hipoteki zwykłej nie można aktualnie ustanowić. Termin hipoteki zwykłej odnosi się wyłącznie do zabezpieczeń tego typu powstałych przed 20 lutego 2011 roku.
Kto ustanawia hipotekę umowną?
Stronami umowy o ustanowienie hipoteki umownej jest właściciel nieruchomości i wierzyciel — w przypadku kredytu będzie to bank. Jeśli właścicieli nieruchomości jest kilku to konieczna jest zgoda ich wszystkich na ustanowienie zabezpieczenia tego typu.
