Jeszcze do niedawna niskie oprocentowanie kredytów i wysokie zyski z najmu skłaniały do kupowania mieszkań na kredyt po to, by natychmiast oddać je w najem. Opłacalność tego typu inwestycji były przedmiotem dyskusji przed pandemią, wojną i wysoką inflacją. Teraz warto przemyśleć sprawę raz jeszcze.
- Kredyt na mieszkanie pod wynajem
- Sytuacja rynkowa w pierwszych miesiącach 2022
- Czy można wynająć mieszkanie z kredytem?
- Czy warto wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem?
- Zalety i wady kredytu na mieszkanie pod wynajem?
- Czy na wynajmie mieszkania na kredyt można zarobić?
- Wynajem mieszkania, a podatki
- Jaki kredyt na mieszkanie pod wynajem?
- Na co zwracać uwagę biorąc kredyt na mieszkanie pod wynajem?
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w pierwszym kwartale 2022 roku osiągnęły 6000-6500 zł za metr w miastach średniej wielkości, 7500-9000 zł za mer w dużych miastach i nawet ponad 12500 zł za metr w Warszawie czy Gdańsku. Ceny ofertowe są ze zrozumiałych przyczyn jeszcze wyższe.
Kredyt na mieszkanie pod wynajem
Kredyt na mieszkanie pod wynajem to forma inwestycji długoterminowej finansowanej przez bank. Kredytobiorca zaciąga kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, przeważnie mieszkaniowej, ale nie korzysta z niej osobiście. Zamiast tego przystosowuje ją do wynajęcia z przeznaczeniem na najem długoterminowy (lokatorski) lub krótkoterminowy (turystyczny).
Kwoty wpłacane przez lokatorów mają w tym wypadku pokryć raty kredytu i przynieść zysk kupującemu mieszkanie. Inwestycja taka zwraca się po kilkudziesięciu latach, a jej głównym beneficjentem jest oczywiście bank. Jeśli jednak ceny najmu są wysokie, a koszty kredytu niskie, właściciel może po pewnym czasie mieć całkiem spłacone mieszkanie, w które zainwestował jedynie 20% wkładu własnego.
Kredyt hipoteczny cały czas zabezpieczony jest hipoteką na wynajmowanej nieruchomości.
Sytuacja rynkowa w pierwszych miesiącach 2022
Na opłacalność kredytów hipotecznych zaciąganych pod wynajem w pierwszych miesiącach 2022 wpływało wiele czynników, które utrudniały długoterminowe planowanie inwestycji.
Wysokie stopy procentowe – Prawdę mówiąc nie aż tak wysokie, ale jednak o wiele wyższe niż w I kwartale 2021. Wpłynęły one na koszty i dostępność kredytów hipotecznych. Wysokość rat znacznie wzrosła i istnieje uzasadnione ryzyko, że będzie rosła w dalszym ciągu. Jeśli wysokie stopy procentowe utrzymają się przez dłuższy okres (5+ lat) to kredyty hipoteczne na mieszkanie pod wynajem będą mniej opłacalne niż do tej pory.
Wysokie ceny mieszkań – Ceny zakupu mieszkań w 2021 rosły szybciej niż inflacja i wzrost średnich wynagrodzeń. Była to raczej wyjątkowa sytuacja. W poprzednich latach wzrost cen mieszkań był równoważony przez wzrost średnich wynagrodzeń. Mimo medialnego podnoszenia kwestii “coraz droższych mieszkań” przed 2019 mieszkania drożały dość proporcjonalnie do wzrostu pensji.
Chaos na rynku najmu – Wojna w Ukrainie spowodowała bardzo duży napływ uchodźców do Polski, co oczywiście ma silny wpływ na najem mieszkań. Ceny najmu mogą z tego powodu rosnąć, ale nie wiadomo na jak długo. Tymczasem kupując mieszkanie na kredyt trzeba planować przynajmniej 20 lat do przodu.
Zmieniające się wymagania najemców – Standard jakiego oczekują najemcy, także w zakresie współpracy z wynajmującym znacznie wykracza ponad to co dotychczas było im oferowane. Na polski rynek wchodzą duże spółki zajmujące się najmem mieszkaniowym i bez żądnych trudności odbierają klientów prywatnym właścicielom mieszkań. Jeśli ci ostatni nie zmienią podejścia do klienta, sytuacja z każdym rokiem będzie się zmieniać na ich niekorzyść.
Wysokie ceny remontów – Koszty remontów obciążają właściciela nieruchomości, który oczywiście może ich (na polskim rynku) nie robić, ale ryzykuje wówczas utratę najemców i zaniżenie wartości mieszkania.
Aktualnie kupowanie mieszkania na kredyt po to, by przeznaczyć je na wynajem jest mniej opłacalne niż np. 3 lata temu.
Czy można wynająć mieszkanie z kredytem?
Właściciel mieszkania kupionego na kredyt może nim dysponować, póki nie doprowadza do obniżenia jego wartości (co zagroziłoby interesom banku). Oznacza to, że nie ma żadnych przeciwskazań przed wynajęciem takiego mieszkania.
Z punktu widzenia najemcy to czy mieszkanie wynajmującego jest obciążone hipoteką, nie ma znaczenia. Nie wpływa to też w żaden sposób na umowę najmu.
W praktyce wynajmowanie mieszkań i domów obciążonych hipoteką jest w Polsce bardzo popularne
Czy warto wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem?
Kredyt na mieszkanie pod wynajem to inwestycja długoterminowa, której opłacalność należy rozpatrywać w terminie 30 i więcej lat. Samo podejmowanie działań mających przynieść korzyści w tak odległej przyszłości świadczy o dojrzałości inwestora. Muszą one jednak zostać podparte solidnymi obliczeniami, żeby móc powiedzieć, że warto ten kredyt zaciągnąć.
Szacując opłacalność zaciągnięcia kredytu na mieszkanie, które będzie oddane w najem, najlepiej poczynić pewne założenia, które choć nie będą prawdziwe, to znacznie ułatwią obliczenia. Chodzi o stałość cen, wynagrodzeń, czynszów, kosztów, inflacji i stóp procentowych. Mimo iż wszystkie te parametry na pewno się zmienią, prawdopodobnie długoterminowo będą to zmiany dość proporcjonalne.
- Wziąć pod uwagę trzeba:
- Wniesiony wkład własny,
- Łączny koszt kredytu,
- Koszty remontów, zakupu wyposażenia,
- Wkład poświęconego czasu własnego właściciela,
- Okresy, gdy mieszkanie pozostaje bez lokatorów,
- Podatek dochodowy od dochodów z najmu,
Statystycznie mieszkanie kupione na kredyt powinno się zwrócić po ok. 30-35 latach, co oznacza stopę zwrotu rzędu 3% rocznie.
Zalety i wady kredytu na mieszkanie pod wynajem?
Największą zaletą zaciągnięcia kredytu na mieszkanie pod wynajem jest to, że “kredyt sam się spłaca”. Faktycznie przychody z wynajmu powinny przekraczać koszty ponoszone w związku ze spłatą rat. Można powiedzieć, że najemca płaci za mieszkanie, które po spłacie kredytu będzie wyłączną własnością wynajmującego.
Dużą zaletą jest możliwość przekroczenia znacznej bariery wejścia na rynek najmu (koszt mieszkania) wykorzystując w tym celu pieniądze pożyczone od banku.
Oznacza to jednak faktycznie skorzystanie z dźwigni finansowej, nawet jeśli niedużej. W stosunku do kupienia mieszkania na wynajem za gotówkę zwiększa to ryzyko inwestycji, ogranicza płynące z niej dochody i znacznie wydłuża przewidywany okres zwrotu.
Wadą kredytu na mieszkanie przeznaczone na wynajem, jest fakt, że głównym beneficjentem jest w tym wypadku bank. Właściciela nieruchomości obciążają natomiast koszty remontów, konieczność poświęcenia czasu na szukanie najemców i kontakt z nimi, a także ryzyko związane ze zmianami przepisów dotyczących najmu.
Czy na wynajmie mieszkania na kredyt można zarobić?
Zarobić to osiągnąć zysk, mieć jakąkolwiek nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Kiedy jednak pytamy o to czy na danej transakcji można zarobić, mamy na myśli profit ponadprzeciętny. Podobnie jak w przypadku każdej inne działalności, także wynajem mieszkań może przynosić zyski znacznie różniące się od średniej. Można więc na tym interesie nawet stracić, ale można i solidnie zarobić.
- Ta druga sytuacja przydarza się przede wszystkim osobom, które:
- Dobrze znają rynek nieruchomości i są w stanie kupić mieszkanie poniżej wartości rynkowej,
- Dobrze znają rynek najmu i kupują mieszkania tam, gdzie będzie je łatwo wynająć,
- Poświęcają dużą uwagę wyborowi najemców i utrzymywaniu z nimi kontaktu,
- Inwestują w mieszkanie pod względem wyposażenia i wykończenia,
- Oddają mieszkania w najem krótkoterminowy.
Nawet zaciągając kredyt hipoteczny na zakup mieszkania do wynajęcia, można dobrze zarobić. Trzeba jednak mieć kompetencje, czas i chęć działania.
Czy można mieć więcej niż jedne kredyt na mieszkanie pod wynajem?
Mając odpowiednio wysoką zdolność kredytową, można zaciągnąć kilka kredytów hipotecznych. Kilka lat temu, gdy kredyty były bardzo tanie, część inwestorów dochodziła do wniosku, że lepiej kupić 2-3 mieszkania inwestycyjne na kredyt niż jedno za gotówkę. Dziś metoda jest mniej popularna, a osoby, które zaciągnęły kredyty 5 lat temu przeważnie w dalszym ciągu je spłacają.
Kredyty na zakup mieszkań pod wynajem zaciągają także wyspecjalizowane w najmie przedsiębiorstwa.
Wynajem mieszkania, a podatki
Wynajmując komuś mieszkanie jako osoba fizyczna, trzeba zapłacić podatek dochodowy od osiągniętych z tego tytułu przychodów.
Większość właścicieli decyduje się skorzystać z ryczałtowego rozliczenia podatku dochodowego od wynajmu mieszkań. Stawka tego podatku wynosi 8,5%, jest więc znacznie niższa niż stawki podatków dochodowych liczone według skali podatkowej. Nawet po przekroczeniu limitu określonego dla najmu prywatnego, wynosi ona jedynie 12,5%. Skorzystanie z rozliczenia ryczałtowego nie pozwala jednak odliczyć od dochodu poniesionych w związku z mieszkaniem kosztów.
Rozliczając mieszkanie według skali podatkowej właściciel musi płacić wyższą stawkę podatku (17 lub 32 %), ale za to rozlicza wszystkie związane z mieszkaniem koszty – odsetki od kredytu, remonty, wymianę wyposażenia.
Od 1 stycznia 2023 nie będzie już można wybrać skali podatkowej w rozliczeniu podatkowym wynajmowanego mieszkania, a wyłącznie ryczałt.
Jaki kredyt na mieszkanie pod wynajem?
Najlepszy kredyt na mieszkanie, które zamierzasz wynająć zaciągniesz z pomocą naszego kalkulatora kredytu hipotecznego. Skoro kupujesz mieszkanie inwestycyjne prawdopodobnie głównym wskaźnikiem jest dla Ciebie całkowity koszt kredytu, a nie zdolność kredytowa czy produkty dodatkowe.
Kalkulator pomoże Ci wybrać najtańszy kredyt spośród rozwiązań standardowych. Jeśli zdecydujesz się na kredyt z ratami malejącymi, skontaktuj się z nami, umówimy Cię na spotkanie z bankiem gotowym zaoferować finansowanie jakiego potrzebujesz.
Na co zwracać uwagę biorąc kredyt na mieszkanie pod wynajem?
Kupując mieszkanie na kredyty w celu wynajęcia go, przede wszystkim warto zastanowić się nad samą nieruchomością. To ona jest kluczem do udanej inwestycji. Oczywiście nieruchomości położone w lepszych lokalizacjach są droższe w zakupie, ale przynoszą też wyższe przychody z najmu. Już na etapie wyboru zaplanuj inwestycje, które podniosą funkcjonalność mieszkania i przyciągną do Ciebie najemców gotowych zapłacić za udogodnienia.
Mieszkanie kupione na wynajem i finansowane kredytem hipotecznym może być dobrą, długoterminową inwestycją, ale tylko wówczas, gdy dobrze wybierzesz mieszkanie i sam kredyt.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy wpis o hipotece musi pojawić się w umowie najmu?
Nie, nie musi.
Czy umowa najmu może naruszyć warunki kredytu hipotecznego?
Zasadniczo są to dwie zupełnie niezależne od siebie umowy. Jedyne co warto sprawdzić to czy warunki ubezpieczenia nieruchomości nie stoją w sprzeczności z oddaniem jej w najem.
Jak często nie udaje się znaleźć najemców?
Statystycznie w Polsce mieszkanie przeznaczone na wynajem jest wynajęte przez 10,5 miesiąca z każdych 12 miesięcy przeznaczenia na wynajem. Oczywiście w wartość tę wliczone są także mieszkania, które stoją puste przez wiele miesięcy, bo właściciel np. nie zadbał o remont.
