Bierzesz pod uwagę zakup mieszkania w nowym budownictwie? Prędzej czy później czeka Cię spotkanie z deweloperem. To nie jest przedsiębiorca, którego praca ogranicza się do sprzedaży mieszkania. Przeczytaj artykuł, a dowiesz się, czym zajmuje się deweloper i jak jego obowiązki przekładają się na zadowolenie z kupna nieruchomości.
- Kim jest deweloper?
- Jakie przepisy regulują działalność deweloperską?
- Kto może zostać deweloperem?
- Czym się zajmuje deweloper?
- Deweloper mieszkaniowy a komercyjny – jak jest różnica?
- Jakie obowiązki ma deweloper?
- Jakie obowiązki ma deweloper wobec nabywcy nieruchomości?
- Umowa z deweloperem – na co trzeba zwrócić uwagę?
- Jakie dokumenty powinien przedstawić deweloper przy sprzedaży mieszkania?
- Jak długo deweloper ponosi odpowiedzialność za budynek?
- Co zrobić, jeśli deweloper nie przekaże mieszkania w terminie?
- Jak wybrać rzetelnego dewelopera?
- Warto wiedzieć
Jak wyliczyli analitycy Banku Pekao S.A., w 2021 r. deweloper zarabiał średnio około 140 000 złotych na każdym sprzedanym mieszkaniu. Zarobki te są kolosalne z punktu widzenia przeciętnego człowieka, ale nie można zapomnieć, że nie idą one w całości do kieszeni dewelopera, ponieważ z reguły zatrudnia on do pomocy pracowników. Ponadto najczęściej w jednym czasie prowadzi jedną inwestycję, dlatego te przychody trzeba rozłożyć na kilka lat, kiedy to trwa budowa. Niemniej jest to zawód dobrze opłacany. Sprawdźmy, na czym polegają obowiązki dewelopera i czy są adekwatne do wynagrodzenia.
Kim jest deweloper?
Deweloper to przedsiębiorca, którego praca polega na ustanawianiu własności lokalu mieszkalnego lub domu i przenoszeniu prawa własności tej nieruchomości na nabywcę. Jego zadanie obejmuje także wszystkie czynności poboczne związane z realizacją celu. Krótko mówiąc – deweloper to człowiek zajmujący się od A do Z budową bloków i domów i ich sprzedażą.
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej deweloper nie buduje domów w sensie fizycznym, ale dba o stronę organizacyjną i zarządczą – począwszy od znalezienia gruntu, poprzez zatrudnienie ekipy, po podpisanie umowy deweloperskiej. Tak nazywa się umowa określająca kluczowe warunki zawieranej umowy. W dalszej części artykułu omówię ją szczegółowo.
Odpowiedzialność dewelopera sprowadza się do tego, aby wywiązać się z uzgodnień spisanych w umowie deweloperskiej.
Jakie przepisy regulują działalność deweloperską?
Działalność deweloperów reguluje ustawa z dnia 16 września 2016 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską. To ten przepis sformalizował pojęcie dewelopera jako zawodu. Wcześniej „deweloperami” nazywali siebie przedsiębiorcy, którzy związani byli z budową i sprzedażą nieruchomości w bardzo ogólnym znaczeniu. Dziś, żeby móc określać się tym mianem, trzeba działać w oparciu o przepisy ustawy deweloperskiej.
Ustawa została wprowadzona, aby zabezpieczyć interesy nabywców. Ponad dekadę temu, zanim ustawa deweloperska zaczęła obowiązywać, na rynku nieruchomości nie działały mechanizmy chroniące klientów w razie upadłości dewelopera.
Ustawa deweloperska określa m.in.:
- prawa i obowiązki nabywcy i dewelopera,
- zasady i tryb zawierania umowy deweloperskiej,
- sposób ochrony środków wpłaconych deweloperowi.
Ten ostatni podpunkt jest na tyle ważny, że ustawodawca uchwalił kolejne prawo: ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Przepisy te regulują zasady działania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, czyli instytucji powołanej do zabezpieczenia nabywców w przypadku upadłości dewelopera.
Kto może zostać deweloperem?
Deweloperem może zostać każda chętna osoba. Nie ma wymogu skończenia kierunkowych studiów czy uzyskania licencji. Jak w każdym biznesie warto mieć wiedzę i kompetencje z obszaru prowadzonych interesów, ale pod kątem czysto formalnym działalność deweloperska jest dostępna dla wszystkich.
Jedyny obowiązek dotyczy prowadzenia działalności gospodarczej – deweloper musi być przedsiębiorcą w rozumieniu kodeksu cywilnego, czyli występować jako firma. Czyli powinien prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG) lub działać jako spółka.
Czym się zajmuje deweloper?
Deweloper realizuje przedsięwzięcia deweloperskie. Brzmi trochę jak przysłowiowe masło maślane, ale tak nazywają zapisy ustawy deweloperskiej sedno obowiązków dewelopera. Ma on rozpocząć i ukończyć przedsięwzięcie deweloperskie, które jest procesem. Do składowych tego procesu zaliczają się czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy lokalu mieszkalnego i oddania go w użytkowanie.
Chodzi tutaj m.in. o:
- pozyskanie gruntu pod inwestycję,
- znalezienie źródła finansowania budowy,
- wystąpienie i uzyskanie pozwoleń na budowę,
- zatrudnienie architektów, projektantów i ekipy budowlanej,
- sprzedanie wybudowanych lokali.
Jak widać, tych obowiązków jest bardzo dużo, dlatego deweloperzy zatrudniają pracowników. Działając w pojedynkę, nie byliby w stanie podołać pracy, a poza tym, niemożliwe jest, aby znali się na wszystkim. Np. zmieniające się co chwilę regulacje prawne wymuszają współpracę z radcami prawnymi i doradcami podatkowymi. Z kolei przekonanie potencjalnego nabywcy, aby kupił lokal, wymaga kompetencji miękkich i tu pożądane jest zbudowanie silnego zespołu sprzedażowego.
Działalność deweloperska obejmuje także budowę i sprzedaż domów jednorodzinnych. Zazwyczaj przybiera to formę całych osiedli, na których stawiane są szeregowce (segmenty) lub domy wolnostojące. Z uwagi na konkurencyjne ceny względem nowych mieszkań w bloku, a także usytuowanie osiedli (zazwyczaj na obrzeżach miast lub pod nimi, co gwarantuje ciszę i spokój) coraz więcej osób decyduje się na zakup domów.
Deweloper mieszkaniowy a komercyjny – jak jest różnica?
Nieruchomości można podzielić na mieszkaniowe i komercyjne. Nieruchomości mieszkaniowe to mieszkania i domy. Z kolei do komercyjnych zalicza się obiekty biurowe, centra handlowe, hotele i inne inwestycje, które mają przynosić stałe zyski. Ze względu na rodzaj budowanych obiektów, deweloperów dzieli się na mieszkaniowych i komercyjnych.
Chciałoby się powiedzieć, że budowa to budowa, więc skąd takie silne rozróżnienie? Otóż wymogi co do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego są inne niż wobec np. galerii handlowej.
Na deweloperach budujących budynki komercyjne prawa rynku nieruchomości wymuszają:
- znalezienie lokalizacji pod budowę w odpowiednim miejscu (np. atrakcyjnej turystycznie, jeśli inwestycją jest hotel),
- zaprojektowanie budynku z wieloma funkcjonalnościami (np. uwzględniając miejsce do zaparkowania rowerów i potrzeby osób z niepełnosprawnościami w przypadku budowy biurowca),
- wykorzystanie ekologicznych rozwiązań – o ile dla nabywcy lokalu mieszkalnego ważna jest atrakcyjna cena, to firmy są w stanie wyłożyć więcej za metody budowy przyjazne środowisku.
Jakie obowiązki ma deweloper?
Obowiązki dewelopera określa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przede wszystkim deweloper musi mieć otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. To specjalne konto dewelopera w banku, na którym gromadzone są wpłaty kupujących.
Z rachunku otwartego deweloper wypłaca pieniądze zgodnie z harmonogramem z umowy deweloperskiej. Z rachunku zamkniętego wypłata jest możliwa, dopiero gdy nastąpi przeniesienie prawa własności, czyli po sprzedaży lokalu.
W trakcie budowy deweloper musi ją nadzorować, kontrolować postępy i zlecić wykonanie wykończenia mieszkań do stanu przewidzianego umową.
Przed rozpoczęciem sprzedaży deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny. Tak nazywa się oficjalny dokument, którego wzór określa załącznik do ustawy deweloperskiej. Powinien on zawierać m.in.:
- opis historii działalności deweloperskiej (wskazanie zrealizowanych inwestycji),
- opis inwestycji (informacji o gruncie, rodzaju budowanego obiektu, harmonogram budowy: termin rozpoczęcia i zakończenia prac),
- sposób finansowania inwestycji: kredyt, środki własne, wpłaty nabywców.
Aby wpłacane pieniądze były bezpieczne, deweloper musi zabezpieczyć źródła finansowania budowy. Zgodnie z ustawą o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego deweloper powinien mieć podpisaną gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. To specjalne instrumenty finansowe, na mocy których bank lub firma ubezpieczeniowa wypłaci równowartość wpłaconej kwoty w razie:
- upadłości dewelopera,
- odstąpienia od umowy.
Jakie obowiązki ma deweloper wobec nabywcy nieruchomości?
Obowiązkiem dewelopera zapisanym w ustawie deweloperskiej (art. 18 ust. 1) jest przekazanie każdemu zainteresowanemu klientowi prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. Wg ustawy są nimi:
- zrzut kondygnacji,
- wzór umowy deweloperskiej,
- szkic zagospodarowania terenu w otoczeniu budowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Na żądanie kupca deweloper musi udostępnić księgę wieczystą dla nieruchomości i odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS), kopię pozwoleń i sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata.
Umowa z deweloperem – na co trzeba zwrócić uwagę?
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, deweloper powinien sporządzić umowę przedwstępną. Zobowiązuje ona strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli w tym przypadku deweloperskiej.
Treści obu umów reguluje ustawa deweloperska (art. 22 ust. 1). Powinny się w nich znaleźć informacje takie jak:
- cena nabycia prawa własności nieruchomości, czyli cena lokalu,
- informacje o nieruchomości: powierzchnia działki, stan prawny,
- informacje o lokalu: metraż mieszkania, rozkład pomieszczeń i usytuowanie go w budynku,
- standard wykończenia mieszkania,
- wysokość i terminy wpłacania rat dla dewelopera,
- sposób finansowania budowy i zabezpieczenia środków,
- okres, w którym nastąpi realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego (czyli termin rozpoczęcia i ukończenia prac budowlanych),
- datę przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego.
Warto tutaj wyjaśnić różnicę pomiędzy datą odbioru mieszkania a datą przeniesienie własności, gdyż nie są to synonimy. W terminie odbioru mieszkania nabywca weryfikuje zgodność lokalu z uzgodnieniami w umowie. Z kolei w wyniku umowy przenoszącej (podpisywanej nawet kilka miesięcy po odbiorze), kupiec staje się formalnym właścicielem nieruchomości. Można zatem powiedzieć, że jest to coś w rodzaju umowy sprzedaży, ale ustawa deweloperska nazywa ją przenoszącą.
Umowę deweloperską należy (jak każdą umowę) dokładnie i ze zrozumieniem przeczytać. W przypadku wątpliwości związanych ze zbyt prawniczym językiem warto poprosić dewelopera, aby rozjaśnił temat lub zwrócić się o opinię do prawnika. Zakup mieszkania obarczony jest często ogromnym kredytem i nie powinno się oszczędzać na poradach eksperckich.
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, czy terminy i koszty wyodrębnione w umowie zgadzają się z uzgodnieniami ustnymi z deweloperem. Należy też bacznie przyjrzeć się zapisom dotyczącym możliwości zmiany ceny. Obecnie, gdy koszty materiałów zmieniają się z dnia na dzień, deweloperzy stosują zapisy umożliwiające im podniesienie ceny po podpisaniu umowy.
W temacie cen lokali należy wiedzieć, że negocjacyjne rabaty są powszechnie spotykanym zjawiskiem rynku pierwotnego. Deweloperzy często dają upusty na ostatnie niesprzedane mieszkania w budynku lub położone na parterze lub ostatnim piętrze.
Jakie dokumenty powinien przedstawić deweloper przy sprzedaży mieszkania?
Przy sprzedaży mieszkania potrzebna jest tylko umowa deweloperska i wypis z księgi wieczystej. Na podstawie tych dokumentów notariusz sporządzi akt notarialny, czyli formalnie przeniesie prawo własności lokalu z dewelopera na nabywcę.
Znacznie więcej dokumentów deweloper musi przedstawić nabywcy w terminie odbioru mieszkania. Należą do nich:
- pozwolenie na budowę,
- projekt architektoniczno-budowalny,
- dziennik budowy,
- protokoły odbiorów technicznych,
- pozwolenie na użytkowanie,
- i inne dokumenty dotyczące budowy.
Na podstawie tych dokumentów kupiec weryfikuje, czy lokal jest pod względem faktycznym i prawnym oddany do użytku w takim stanie, jaki przewidywała umowa. Jeśli wszystko się zgadza, zostaje tylko wizyta u notariusza, która jest czystą formalnością.
Jak długo deweloper ponosi odpowiedzialność za budynek?
Ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu zakłada, że odpowiedzialność dewelopera regulują postanowienia Kodeksu cywilnego. Zastosowanie ma art. 556-576, tj. dotyczące rękojmi. Na podstawie art. 568 § 1 deweloper odpowiada za wady, jeśli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od sprzedaży. Biorąc pod uwagę, że od chwili stwierdzenia wady kupujący ma rok na złożenie rękojmi, ostateczny termin zgłoszenia rękojmi to sześć lat od sprzedaży.
Co zrobić, jeśli deweloper nie przekaże mieszkania w terminie?
W przypadku przekroczenia daty sprzedaży, nabywca powinien wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności lokalu. Jeżeli i ten termin nie zostanie zachowany, kupiec może odstąpić od umowy, zachowując prawo do kary umownej. Wszystkie kwestie związane z możliwością odstąpienia od umowy (w stosunku do obu stron umowy) regulują art. 29-31 ustawy deweloperskiej.
Jak wybrać rzetelnego dewelopera?
Przede wszystkim warto wybrać przedsiębiorcę, który deweloperską działalność gospodarczą prowadzi już od jakiegoś czasu. Na jego stronie internetowej mogą znajdować się opisy zrealizowanych inwestycji, zatem można wyszukać w internecie opinie ich nabywców. Ludzie mają tendencje do dzielenia się swoim niezadowoleniem, więc jeśli z deweloperem były problemy, z pewnością jest o nich informacja w sieci.
Ponadto należy sprawdzić, czy deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. To instytucja zrzeszająca deweloperów, którzy udowodnili swoimi działaniami, że są uczciwi i rzetelni.
Nie należy się obawiać, jeśli źródłem finansowania inwestycji jest kredyt deweloperski. Przeciętnemu nabywcy zapala się wtedy niepotrzebnie czerwona lampka. Bank, zanim udzielił deweloperowi pożyczki, sprawdził go na wszelkie możliwe sposoby: zajrzał do KRS i prześwietlił wszystkie możliwe bazy. Jeśli instytucja zgodziła mu się pożyczyć wiele milionów, oznacza to, że deweloper jest wypłacalny.
Źródła:
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20112321377/U/D20111377Lj.pdf
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20210001177/U/D20211177Lj.pdf
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf
Warto wiedzieć
- Deweloper to przedsiębiorca zajmujący się wszystkimi działaniami związanymi z budową i sprzedażą lokali mieszkalnych.
- Rzetelność dewelopera potwierdza jego przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wyniki sprawozdania finansowego i pozytywne opinie poprzednich nabywców lokali.
- Wpłaty od nabywców zabezpieczone są przez gwarancje ubezpieczeniowe i bankowe. Dodatkową instytucją, która w razie upadłości zwróci kupującym pieniądze, jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
- Przed finalizacją sprzedaży należy podpisać z deweloperem tzw. umowę deweloperką regulującą warunki przyszłej transakcji.
- W umowie deweloperskiej należy szczególnie zwrócić uwagę na kwestie dotyczące zmiany ceny przez dewelopera już po podpisaniu umowy.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Jak deweloperzy finansują swoje inwestycje?
Źródła finansowania budowy to najczęściej kredyt deweloperski lub wpłaty kupujących przekazywane na rachunek powierniczy. Rzadko kiedy deweloperzy korzystają z własnych środków, a przynajmniej nie na całość inwestycji.
Kto kontroluje działalność deweloperską?
Choć rządzący uchwalili ustawę deweloperską, nie powołali urzędu, który stałby na straży przestrzegania zapisów w niej zawartych. Nabywca, który uważa, że deweloper złamał przepisy, może złożyć skargę do Rzecznika Praw Konsumenta lub Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, jeśli naruszenie dotyka większą liczbę klientów.
Jakie obowiązki ma deweloper?
Deweloper administruje i zarządza budową od pozyskania gruntu do sprzedaży mieszkania. W praktyce pozyskuje kapitał, załatwia pozwolenia, zatrudnia architektów i ekipy budowlane, poszukuje potencjalnych nabywców i finalizuje sprzedaż. W ramach działalności deweloperskiej jest dużo obowiązków z wielu branż.
Jaka jest definicja dewelopera budowlanego?
Deweloper to przedsiębiorca, który na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności nieruchomości i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Chodzi tu o wybudowanie nieruchomości i sprzedanie jej z uwzględnieniem wszystkich czynności podocznych.
Czy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej?
Tak, na podstawie ustawy deweloperskiej, deweloper może odstąpić od umowy w dwóch przypadkach. Pierwszym – kiedy nabywca nie wpłacił kwoty określonej w umowie, po uprzednim wezwaniu nabywcy do uregulowania zaległości w ciągu 30 dni. Drugim – gdy kupiec nie stawił na odbiór lokalu lub podpisanie umowy, jeżeli deweloper dwukrotnie wysłał mu wezwania w odstępie 60 dni.
