Marża kredytu hipotecznego to jeden z kluczowych elementów, na które powinieneś zwrócić uwagę, gdy podejmujesz decyzję odnośnie zaciągnięcia kredytu hipotecznego. To czym dokładnie jest oraz od czego zależy i co dodatkowo powinieneś wiedzieć o tym parametrze swojej umowy kredytowej, dowiesz się w dalszej części tego poradnika.
- 1. Czym jest marża kredytu hipotecznego?
- 2. Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?
- 3. Jak marża wpływa na koszt kredytu hipotecznego?
- 4. Marża kredytu hipotecznego a oprocentowanie kredytu hipotecznego
- 5. Jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego?
- 6. Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego?
- 7. Wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego – jak złożyć?
- 8. Czy warto negocjować marżę kredytu hipotecznego?
- 9. Kredyt z niską marżą – czy to możliwe?
- 10. Nie tylko marża – na co jeszcze zwrócić uwagę wybierając kredyt hipoteczny?
- 11. Warto wiedzieć:
Zgłębiając zagadnienie marży kredytu hipotecznego muszę wyjaśnić Ci kwestię najistotniejszą – jest to element negocjacyjny! Pamiętaj o tym i zawsze podejmuj próbę negocjacji tego parametru z bankiem. Niska marża kredytu hipotecznego to realnie niższy finalny koszt kredytu hipotecznego. Zatem – negocjuj go!
Czym jest marża kredytu hipotecznego?
Marża kredytu hipotecznego to nic innego jak zysk banku z tytułu udzielonego zobowiązania kredytowego. W naszym przypadku jest to zysk kredytodawcy w związku z udzieleniem kredytu hipotecznego.
Co na to przepisy prawa? Czym jest marża banku widziana przez pryzmat przepisów prawa bankowego?
Z prawnego punktu widzenia, zwracam Twoją uwagę na to, że marża kredytu zawiera się w oprocentowaniu kredytu, o którym mowa w art. 69 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe – zw. dalej: „pr. bank.”. Zgodnie z wyżej wymienionym – umowa kredytu powinna być zawarta na piśmie i określać w szczególności:
1) strony umowy;
2) kwotę i walutę kredytu;
3) cel, na który kredyt został udzielony;
4) zasady i termin spłaty kredytu;
4a) w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu;
5) wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany (w tym miejscu znajduje się właśnie parametr związany z marżą banku);
6) sposób zabezpieczenia spłaty kredytu;
7) zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;
8) terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;
9) wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje;
10) warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy (w tym miejscu znajduje się wyjaśnienie, kiedy i jak możesz próbować zmienić warunki swojej umowy kredytowej).
W prostych i czytelnych punktach wyjaśnię Ci czym jest marża banku. Otóż marża kredytu hipotecznego to przede wszystkim:
- zysk banku;
- element umowy kredytowej, który musi być w niej wprost zawarty;
- co do zasady stała wartość określona w procentach;
- element umowy kredytowej, który w dużym stopniu wpływa na finalny koszt kredytu hipotecznego;
- parametr, który może i często jest negocjowany indywidualnie z bankiem (negocjacje w tym zakresie warto jest rozpocząć jeszcze przed zawarciem umowy kredytowej);
- może być obniżony wyłącznie za zgodą obu stron umowy kredytowej (takie porozumienie musi być podpisane zarówno przez kredytobiorcę oraz przez kredytodawcę. W praktyce jeżeli stron uda się dojść do porozumienia, będzie ono miało formę aneksu do umowy kredytowej);
- parametr, który może być niższy jeżeli kredytobiorca należy do uprzywilejowanej grupy zawodowej (np. na niższą marżę możesz liczyć jeżeli jesteś zatrudniony w sektorze bankowym, ubezpieczeniowym itd. – to wszystko zależy od polityki wewnętrznej danego banku – zawsze sprawdź tę okoliczność);
- parametr, który średnio (średnia marża kredytu hipotecznego) wynosi około 1,99% – 3,25% według własnych kalkulacji z września 2024 r. (na podstawie wstępnych analiz uśrednionych ofert z banków, w zależności od kwoty kredytu i wysokości wkładu własnego).
Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?
Marża banku w przypadku kredytu hipotecznego zależy od takich czynników jak np.:
- polityka wewnętrzna prowadzona przez konkretny bank;
- wysokość wkładu własnego;
- zdolności kredytowa wnioskodawcy/potencjalnego kredytobiorcy;
- wskaźnik LTV – (z języka ang. Loan to Value) jest to nic innego jak miara wyrażana w procentach, która określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie kredytowe. Najprościej ujmując wskaźnik LTV pokazuje, jaką część wartości nieruchomości pokrywa Twój kredyt;
- decyzja o skorzystaniu z dodatkowych produktów finansowych oferowanych przez bank (pamiętaj o tym, aby zawsze przekalkulować i przeliczyć, czy opłaca Ci się skorzystać z dodatkowych instrumentów, które oferuje Ci bank. Przyjmij założenie, że porównujesz oferty banku z tymi dodatkowymi instrumentami oraz bez nich);
- okoliczność pozostawania stałym klientem danego banku (często długoletni klient danego banku może otrzymać lepsze warunki, gdyż jest wiarygodnym podmiotem, który posiada dobrą historię finansową w tym banku);
- od przynależności do danej grupy zawodowej (zdarza się, że osoby, które są zatrudnione w sektorze bankowym, ubezpieczeniowym itd., mają lepsze warunki związane z parametrem marży banku, który chętniej obniża tę wartość właśnie przez wzgląd na taką okoliczność).
Jak marża wpływa na koszt kredytu hipotecznego?
Marża banku ma determinujące znaczenie na koszt kredytu hipotecznego. To bardzo ważny element oprocentowania kredytu hipotecznego, który realnie wpływa na finalny koszt kredytu hipotecznego.
Właśnie dlatego, że koszt kredytu hipotecznego uzależniony jest w sporej mierze od marży kredytu hipotecznego, powinieneś o jego niską wysokość walczyć z bankiem. Celowo używam sformułowania „walka”, gdyż w praktyce negocjacje tego parametru są dość trudne.
Nigdy nie powinieneś jednak poddawać się i negocjować ten parametr (w szczególności ten parametr, ale nie zapominam o innych elementach umowy kredytowej), z różnymi bankami. Podejście do negocjacji w każdym banku będzie inne – uzależnione jest od jego praktyki rynkowej, przyjętej polityki wewnętrznej itd. Oprocentowanie kredytu wpływa na to ile ten kredyt będzie Cię kosztował w dłuższej perspektywie (najczęściej wiele lat – np. 20-30 lat).
Spróbuj tego
Marża kredytu hipotecznego a oprocentowanie kredytu hipotecznego
Zależność pomiędzy marżą banku przy kredycie hipotecznym a oprocentowaniem tego kredytu jest oczywista i bardzo łatwo jest to wyjaśnić. Marża banku stanowi element oprocentowania kredytu, o którym mowa w art. 69 ust. 2 pkt 5 pr. bank. Jej wysokość określa bank.
Drugim elementem jest wskaźnik referencyjny (np. WIBOR 3M, WIBOR 6M itd.) zależny od wysokości stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Im wyższa marża banku, tym wyższe oprocentowanie kredytu, a tym samym wyższy całkowity koszt kredytu.
Abyś dobrze zrozumiał tę zależność, posłużę się czytelnym przykładem.
Na oprocentowanie kredytu hipotecznego składają się co do zasady dwa parametry:
- WIBOR 3M – 5,85% (według stanu na dzień 30 września 2024 r.);
- Marża banku – 2,50% (wartość założona na potrzeby kalkulacji).
Dodając do siebie oba parametry (5,85% + 2,50%), oprocentowanie kredytu wynosić będzie w takim przypadku 8,35%. Jeżeli uda Ci się wynegocjować niższą marżę kredytu hipotecznego (pamiętaj, że wskaźnika referencyjnego nie da się negocjować, gdyż jest to element stały, który ustala RPP), wówczas finalny koszt kredytu będzie niższy z uwagi na niższe oprocentowanie kredytu. Przykładowo, jeżeli uda Ci się obniżyć marżę kredytu do wartości 1,99%, wówczas całkowite oprocentowanie kredytu wyniesie 7,84%. Oznacza to, że Twój kredyt będzie tańszy właśnie ze względu na niższe oprocentowanie aż o 0,51% (co w praktyce może oznaczać korzyść na poziomie nawet kilkuset złotych w skali każdego miesiąca – oczywiście w zależności od parametrów Twojego kredytu hipotecznego). Zawsze jednak jest to dla Ciebie korzyść!
Jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego?
Jest to element umowy kredytowej (element oprocentowania kredytu), który zawsze jest przedstawiany przez bank w jego ofercie. Wysokość marży najłatwiej oszacować w oparciu o dostępne w internecie kalkulatory kredytów hipotecznych. Te najbardziej dokładnie, oddające koszty danej oferty, można znaleźć zwykle na stronie internetowej banku.
Ponadto, możesz tam też znaleźć przykład reprezentatywny dla danej oferty, który dokładnie wskazuje wszystkie koszty. Pamiętaj o tym, aby zawsze samodzielnie sprawdzić wiele ofert bezpośrednio podczas kontaktu z bankiem. Możesz też skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który ma dostęp do wielu ofert, ale zawsze pamiętaj o tym, aby również samodzielnie zbadać rynek i dobrze zestawić wszystkie oferty oraz podjąć świadomą decyzję.
Praktyczny przykład, aktualny na dzień 30 września 2024 r.
Wspólne, stałe założenia dla ofert:
- wartość nieruchomości – 500 000,00 złotych;
- wysokość wkładu własnego – 100 000,00 złotych;
- wysokość kwoty kredytu – 400 000,00 złotych;
- zdolność kredytowa na poziomie – 508 096,00 złotych;
- długość kredytu – 25 lat;
- źródło dochodu – umowa o pracę na czas nieokreślony;
- suma miesięcznych dochodów na rękę – 8 000,00 złotych;
- suma miesięcznych wydatków Twojego gospodarstwa domowego – 2 500,00 złotych;
- liczba osób pozostających na Twoim utrzymaniu – 0;
- posiadanie innych kredytów – brak;
- posiadanie karty kredytowej – brak;
- opóźnienia w płatnościach za rachunki w ciągu ostatnich 5 lat – brak.
Poniżej przedstawiam oferty banków odpowiadające na powyższe założenia.
Bank Pekao SA Mieszkaniowy kredyt hipoteczny
- kwota do spłaty – 917 388,13 złotych;
- oprocentowanie – 7,79%;
- marża banku (wchodząca w skład oprocentowania) – 1,94%
- prowizja – 0,00%;
- Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) – 8,32%;
- miesięczna rata – 3 031,83 złotych.
Alior Bank MEGAHIPOTEKA
- kwota do spłaty – 935 732,85 złotych;
- oprocentowanie – 7,85%;
- marża banku (wchodząca w skład oprocentowania) – 2,00%;
- prowizja – 0,00%;
- Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) – 8,83%;
- miesięczna rata – 3 047,62 złotych.
Credit Agricole Kredyt mieszkaniowy – Prosto do domu
- kwota do spłaty – 961 130,37 złotych;
- oprocentowanie – 8,35%;
- marża banku (wchodząca w skład oprocentowania) – 2,50%;
- prowizja – 0,00%;
- Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) – 8,86%;
- miesięczna rata – 3 180,58 złotych.
Citi Handlowy – Kredyt mieszkaniowy
- kwota do spłaty – 969 509,33 złotych;
- oprocentowanie – 8,54%;
- marża banku (wchodząca w skład oprocentowania) – 2,69%;
- prowizja – 0,00%;
- Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) – 8,88%;
- miesięczna rata – 3 231,70 złotych.
BOŚ Bank – Kredyt hipoteczny
- kwota do spłaty – 960 946,00 złotych;
- oprocentowanie – 8,30%;
- marża banku (wchodząca w skład oprocentowania) – 2,20%;
- prowizja – 0,00%;
- Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) – 8,97%;
- miesięczna rata – 3 167,18 złotych.
PKO Bank Polski – Kredyt Własny Kąt Hipoteczny
- kwota do spłaty – 993 822,74 złotych;
- oprocentowanie – 8,77%;
- marża banku (wchodząca w skład oprocentowania) – 2,92%;
- prowizja – 0,00%;
- Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) – 9,29%;
- miesięczna rata – 3 294,01 złotych.
Marża banku realnie wpływa na wysokość ostatecznej kwoty do spłaty kredytu, ratę miesięczną Twoich zobowiązań kredytowych itd. Warto jest, abyś zadbał o niską wartość tego parametru – zawsze!
Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego?
Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny możesz wzmocnić swoją pozycję negocjacyjną. Bank będzie skłonny obniżyć marżę klientowi, który:
- osiąga wysokie zarobki – ze złożeniem wniosku warto wstrzymać się np. do momentu planowanej podwyżki wynagrodzeń w firmie;
- ma stabilne zatrudnienie – najlepiej na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony – jeśli to możliwe, warto wynegocjować z pracodawcą podpisanie takiej właśnie umowy;
- ma dobrą historię kredytową – procentuje terminowa spłata wcześniejszych zobowiązań;
- nie ma innych zobowiązań finansowych – warto spłacić inne zobowiązania, które obniżają zdolność kredytową, pomóc może nawet rozwiązanie umowy w zakresie nieużywanej karty kredytowej;
- zgromadził wysoki wkład własny – dzięki czemu wskaźnik LTV będzie niższy;
- przedstawił alternatywną ofertę innego banku – sprawdzenie konkurencyjnych ofert kredytów hipotecznych może pomóc negocjować wysokość marży;
- zdecyduje się na inne produkty finansowe oferowane przez bank – może to być dodatkowe ubezpieczenie spłaty zobowiązania, otwarcie rachunku bankowego czy podpisanie umowy o kartę kredytową.
Wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego – jak złożyć?
Trudno znaleźć wzór wniosku o obniżenie marży kredytu hipotecznego, ale taki rodzaj pisma można bez problemu przygotować również samodzielnie. Zmiana warunków już zawartej umowy kredytu hipotecznego jest możliwa w momencie wystąpienia nowych okoliczności. Pismo w tej sprawie skierowane do banku powinno zawierać przynajmniej:
- dane osobowe kredytobiorcy;
- wskazanie umowy, której dotyczy;
- wskazanie banku, do którego pismo jest kierowane;
- wskazanie celu pisma – obniżenie marży kredytu;
- uzasadnienie zawierające wskazanie argumentów przemawiających za obniżeniem marży,
- podpis wnioskodawcy;
- załączniki: np. dokumenty potwierdzające argumenty wnioskodawcy.
Wniosek można złożyć w typowy sposób kontaktu z bankiem. Najczęściej osobiście w placówce stacjonarnej, ale też za pośrednictwem poczty czy online. Pamiętaj jednak, że bank może, ale nie musi zgodzić się z Twoją argumentacją.
Czy warto negocjować marżę kredytu hipotecznego?
Tak! Zawsze warto negocjować marżę kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, a tym samym kosztowne. Dlatego zawsze warto negocjować nie tylko marżę kredytu hipotecznego, ale także inne koszty z nim związane.
Negocjacje najlepiej zacząć jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. W takiej sytuacji bank, zainteresowany pozyskaniem nowego klienta, może pójść na większe ustępstwa. Renegocjacja warunków kredytowych jest trudniejsza i możliwa zwykle tylko w przypadku zmiany sytuacji finansowej kredytobiorcy. W każdym przypadku zawsze warto wcześniej przygotować sobie listę argumentów, które przemawiają za obniżeniem marży.
Kredyt z niską marżą – czy to możliwe?
Zawsze porównuj oferty konkurencyjnych banków. Dodatkowo sprawdź, czy należysz do grupy zawodowej, które dany bank jest w stanie udzielić preferencyjnych warunków kredytowych (np. obniżenie marży kredytu hipotecznego).
Korzystaj z porównywarek internetowych (kalkulatorów), sprawdzaj oferty w bankach, korzystaj z pomocy doradców finansowych/kredytowych. Dobrym rozwiązaniem jest również sprawdzenie ofert bezpośrednio u deweloperów – często mają oni specjalne warunki, które specjalnie dla nich przygotował dany bank.
Zawsze negocjuj z bankiem wysokość marży kredytu hipotecznego!
Nie tylko marża – na co jeszcze zwrócić uwagę wybierając kredyt hipoteczny?
Pamiętaj również, żeby dokładnie czytać umowę kredytową i zapoznać się z jej wszystkimi parametrami. Wśród typowych elementów takiego zobowiązania (umowy kredytowej) warto zwrócić uwagę również na możliwość negocjacji:
- prowizji – ustalana procentowo, jednorazową opłatę liczoną od pełnej kwoty uzyskanego kredytu;
- warunków ubezpieczenia – produkt polecany w przypadku kredytów długoterminowych, choć daje możliwość obniżenia marży banku lub wysokości prowizji, to jednak jego wysokość może być sporym dodatkowym obciążeniem;
- ewentualnych kosztów dodatkowych związanych z wcześniejszą spłatą kredytu – tutaj również możesz podjąć kroki w kierunku negocjacji tego warunku;
- innych kosztów za czynności dokonane przez bank zgodnie z obowiązującą taryfą opłat i prowizji.
Warto wiedzieć:
- Marża to element oprocentowania kredytu.
- Marża to element wynagrodzenia banku, a jej wysokość zależy od polityki kredytowej prowadzonej przez bank i indywidualnych czynników dotyczących kredytobiorcy.
- Wysokość marży przy kredycie hipotecznym można negocjować. Każda zmiana w tym zakresie na korzyść wnioskodawcy daje realne oszczędności.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Gdzie szukać ofert kredytów hipotecznych z niską marżą?
Istnieje wiele sposobów. Do najpopularniejszych należą m.in.: analiza ofert w kalkulatorach internetowych, samodzielne zbieranie ofert z rynku itd. Dobrym rozwiązaniem jest skonfrontowanie ofert z doradcą finansowym/kredytowym.
Co wybrać: prowizję 0% czy niską marżę?
Wszystko należy wcześniej dokładnie przeliczyć i przekalkulować wariantowo. W mojej ocenie z uwagi na fakt, iż prowizja jest jednorazowa, to niska marża powinna być istotniejsza dla Ciebie. Nie oznacza to, że nie możesz negocjować obu tych parametrów (jest to podejście modelowe i dla Ciebie najkorzystniejsze).
Gdzie szukać informacji o wysokości marży kredytu hipotecznego?
W każdej ofercie znajdziesz taką informację. W każdym kalkulatorze kredytów hipotecznych również znajdują się takie dane. Finalnie również w umowie kredytowej znajdziesz ten parametr (z uwagi na to, że wynika to wprost z art. 69 ust. 2 pkt 5 pr. bank).
Porównaj najlepsze kredyty hipoteczne
Źródła
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2023 r. poz. 2488).
Bardzo jasno napisany materiał odnośnie kordytu, marzy. Takiego materiału szukałem bo zajmuje się obecnie przewalutowaniem. Super.