Umowa deweloperska – co to jest?

Dzisiejsza publikacja będzie skupiała się wokół tematyki związanej umowy deweloperskiej. W dalszej części publikacji skupimy się głównie na wyjaśnieniu czym jest umowa deweloperska, odpowiemy sobie na pytania, które często pojawiają się w przestrzeni publicznej, a które to są bezpośrednio związane z zagadnieniem umowy deweloperskiej.

W tym miejscu warto jest wskazać, że decydujące znaczenie dla naszych dalszych rozważań i wskazówek, będzie miał fakt, iż od dnia 1 lipca 2022 r. obowiązuje w naszym systemie prawnym ustawa deweloperska (czyli Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – zw. dalej „umową deweloperską”), gdyż okoliczność ta miała decydujące znaczenie dla każdego zainteresowanej tym tematem jednostki.

Tytułem wstępu należy również wyjaśnić, że umowa deweloperska konsekwentnie nie traci na zainteresowaniu, jeżeli chodzi o umowy, które są praktycznie najczęściej zawierane w życiu codziennym sporej części naszego społeczeństwa. To właśnie tak powszechny charakter jej występowania i liczne problemy natury praktycznej oraz prawnej powodują, że warto jest poruszyć to zagadnienie i skupić się na użytecznym wyjaśnieniu najczęściej występujących pytań czy wątpliwości związanych z funkcjonowaniem w obrocie prawnym umowy deweloperskiej.

Jaka jest definicja umowy deweloperskiej?

W tym miejscu warto jest wyjaśnić czym jest umowa deweloperska oraz czy dysponujemy już legalną definicją (legalną tzn. wynikającą z obowiązujących przepisów prawa w Polsce). Z punktu widzenia praktyki przez umowę deweloperską należy rozumieć umowę zawieraną pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości, której celem jest zabezpieczenie całej transakcji dla każdej ze stron (umowy deweloperskiej).

Na postawione powyższej pytanie należy odpowiedzieć jednoznacznie i twierdząco. Tak – nieprzerwanie od lipca 2022 r. dysponujemy pełnoprawną definicją ustawy deweloperskiej. Przekładając jednak powyższą definicję na bardziej fachowy język należy wskazać poniższe:

W tym miejscu warto jest wskazać, że nowa definicja ustawy deweloperskiej stanowiła ogromny krok w przód w zakresie uregulowania relacji prawnych pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. W praktyce obowiązywanie nowej ustawy deweloperskiej oznacza dla każdej ze stron większe bezpieczeństwo, zdecydowanie większą przejrzystość, duże uprawnienia przyznane nabywcom etc.

Z drugiej zaś strony ustawa deweloperska daje dość spore możliwości również dla dewelopera, który posiada na jej podstawie realne instrumenty, aby wymagać od nabywcy spełnienia świadczenia pieniężnego z tytułu nabycia nieruchomości (prawa własności nieruchomości).

Aktualnie obowiązująca ustawa deweloperska w zakresie samej już definicji umowy deweloperskiej jest dość dobrze oceniana przez szeroko rozumiane środowiska zainteresowane tą problematyką. Dotychczasowy brak definicji oraz jej poprzednie brzmienie stanowiły realny problem dla każdej ze stron i wprowadzenie nowego rozwiązania (nowej ustawy deweloperskiej) zdecydowanie wyeliminowało ten problem (jednakże nie w ujęciu całościowym, doszło do eliminacji pewnych problemów, lecz pewne z nich pozostały).

Z pewnością na uwagę praktyczną zasługuje fakt, iż nowa definicja ustawy deweloperskiej nie posiada tyle luk i niedomówień, które charakteryzowały jej poprzedniczkę.

Jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska?

Warto jest wskazać na elementy, które powinna zawierać umowa deweloperska. W tym jednak miejscu należy się pewne wyjaśnienie. Użycie sformułowania „powinna” nie oznacza wcale, że deweloper wcale nie musi ich zawierać w swojej umowie deweloperskiej. Przeciwnie – jest to zobowiązanie dewelopera do zawarcia w umowie deweloperskiej konkretnie i licznie wymienionych elementów, gdyż ustawodawca posłużył się sformułowaniem „umowa deweloperska zawiera w szczególności (…)”.

Przekładając to na realny przykład należy wyjaśnić, że umowa deweloperska musi zawierać niżej wymienione elementy oraz może zawierać również inne (dodatkowe) postanowienia, załączniki etc.

Przechodząc do rzeczy należy wskazać, że umowa deweloperska zawiera takie elementy jak (wyjaśnienie praktyczne – wyliczenie to wynika wprost z przepisu art. 35 ust. 1 ustawy deweloperskiej i tam należy upatrywać podstawy prawnej danego elementu. Jest to na tyle istotne, że w przypadku, gdy deweloper pewnego z poniższych elementów nie zawrze, wówczas nabywca ma możliwość konkretnego odniesienia się do przepisu i zobowiązania dewelopera do stosownego uzupełnienia/dodania konkretnego elementu), w szczególności:

1. określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej;
2. cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej;
3. informację o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania deweloper zobowiązuje się;
7. termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej;
8. zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej;
9. wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy (wyjaśnienie praktyczne – otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest to specyficzną forma lokaty, która pozwala ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy w trakcie trwania realizacji inwestycji deweloperskiej);
10. informacje dotyczące:
    • mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności nazwę banku lub kasy, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku;
    • naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
11. numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy, oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ;
12. termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (informacje o zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego);
13. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania z tego prawa;
14. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały (kary umowne wynikają z umowy);
15. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
16. oświadczenie nabywcy o prospekcie informacyjnym wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią oraz poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami;
17. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
18. informację o zgodzie banku lub zobowiązaniu do jej udzielenia (wyjaśnienie praktyczne – chodzi tu o zgodę np. banku na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego tj. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo zgodę banku na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie oczywiście istnieje);
19. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
20. informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Jak zostało wskazane wcześniej – są to obligatoryjne (konieczne) elementy umowy deweloperskiej i bez nich taka umowa nie może prawnie istnieć.

Czym różni się umowa deweloperska od umowy przedwstępnej?

Warto jest jednoznacznie wskazać, że podstawową różnicą pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną jest fakt, iż umowa deweloperska zawsze zawierana jest w formie aktu notarialnego (zgodnie bowiem z treścią art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej – umowę deweloperską oraz umowę przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy zawiera się w formie aktu notarialnego). Umowę przedwstępną natomiast można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej.

W praktyce oznacza to, że koszty umowy przedwstępnej w formie pisemnej (bez formy aktu notarialnego) są zdecydowanie mniejsze. Wskazując wprost – brak kosztów sporządzenia umowy przedwstępnej dla nabywcy (oczywiście oprócz tych, które wynikają z jej treści). Natomiast w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, koszty ostateczne wzrastają o koszty notarialne.

Obie umowy mają charakter prawnie wiążący dla stron, zatem pod tym względem obie wywołują podobne skutki prawne. Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego).

W tym miejscu warto jest również wrócić do kwestii poprzedzającej zawarcie umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej. Zawsze sugerowanym rozwiązaniem jest początkowe i samodzielne sprawdzenie swojej zdolności kredytowej – wówczas zasadnym jest skorzystanie albo z pomocy wybranych banków lub wygodniej, poprzez jeden z ogólnodostępnych kalkulatorów zdolności kredytowej, do których zaliczamy m.in. narzędzie oferowane przez rankomat.pl.

Jaki jest koszt sporządzenia umowy deweloperskiej?

Umowa deweloperska z uwagi na fakt, iż musi być zawarta w formie aktu notarialnego wymaga poniesienia kosztów związanych z obsługą notarialną. W tym miejscu warto jest wskazać na kilka praktycznych wskazówek, które mogą pomóc potencjalnemu nabywcy w optymalizacji kosztów związanych z zawarciem umowy deweloperskiej.

1. Po pierwsze należy wskazać, że znakomita część deweloperów posiada już swoich notariuszy, którzy mają wynegocjowane stawki dla nabywców (często warto jest skorzystać z takiej opcji lub zawnioskować do dewelopera o wybór innego, swojego notariusza);
2. Poszukując notariusza na własną rękę sugerowanym jest zebranie najważniejszych informacji odnośnie inwestycji, wartości nieruchomości etc. oraz złożenie zapytań ofertowych do kilku/kilkunastu deweloperów w celu uzyskania od nich oferty na sporządzenie aktu notarialnego (w praktyce oznacza to, że istnieje możliwość realnego negocjowania stawki taksy notarialnej, która ma spory udział w ostatecznym koszcie sporządzenia umowy deweloperskiej);
3. Czasem zdarza się, że klienci (nabywcy) negocjują z deweloperem inny podział kosztów związanych ze sporządzeniem umowy notarialnej. W praktyce jest to okoliczność, która często występuje np. w ramach wzajemnego rozliczenia się, opóźnień dewelopera (deweloper płaci nabywcy za koszty notarialne w ramach porozumienia etc.).

Dodatkowo należy wyjaśnić, że koszt sporządzenia umowy deweloperskiej u notariusza uzależniony jest od wartości nieruchomości i negocjacji z notariuszem w zakresie wysokości stawki taksy notarialnej. Oznacza to, że koszt takiego aktu notarialnego w praktyce kształtuje się w granicach kilku tysięcy złotych.

Na co uważać podpisując umowę deweloperską?

Z praktycznego punktu widzenia ważne jest, aby wnikliwie zapoznać się z treścią umowy deweloperskiej. Każdorazowo sugerowanym jest skorzystanie z pomocy prawnej w tym zakresie, gdyż często w umowach deweloperskich znajdują się postanowienia, które w krzywdzący sposób kształtują sytuację prawna nabywcy. Naturalnie postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne niż wynika to przepisów prawa nie obowiązują, jednakże ich obecność jest problematyczna dla potencjalnego nabywcy.

Praktyczne wskazówki związane z podpisywaniem umowy deweloperskiej:

• warto jest rozważyć analizę umowy deweloperskiej przez adwokata lub radcę prawnego wyspecjalizowanego w zakresie szeroko rozumianego prawa nieruchomości;
• zawsze należy przeczytać umowę deweloperską, sprawdzić załączniki, realnie zapoznać się z ich treścią i zadawać pytania do dewelopera w sytuacji, gdy pewne postanowienia nie są dla nas jasne;
• warto jest pamiętać, że również notariusz przy podpisywaniu umowy deweloperskiej może udzielić nabywcy rad, wskazówek, wyjaśnień w zakresie podpisywanej umowy deweloperskiej;
• warto jest sprawdzić umowę deweloperską przez pryzmat niedozwolonych postanowień umownych (wyjaśnienie poniżej).

Zgodnie z art. 385[1] ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610) – postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny (są to niedozwolone postanowienia umowne). Nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzoru umowy deweloperskiej zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Warto jest również wyjaśnić, że niedozwolone postanowienia umowy nie wiążą konsumenta, jednakże strony są związane umową w pozostałym jej zakresie.

Wypowiedź eksperta

W przypadku często występujących klauzul niedozwolonych w umowie deweloperskiej warto jest korzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Umowa deweloperska często posiada takie postanowienia, na co zwraca uwagę również Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta (UOKiK), który prowadzi rejestr klauzul niedozwolonych (często nazywanych klauzulami niedozwolonymi, klauzulami abuzywnymi etc.).

Adrian Chruszcz, Redaktor

Jakie korzyści wynikają z podpisania umowy deweloperskiej?

Korzyścią wynikającą z podpisania umowy deweloperskiej jest pewność w zakresie przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Nawet jeżeli do przeniesienia prawa własności nie dojdzie to nabywca posiada podstawy prawne, aby skutecznie dochodzić swoich roszczeń od nierzetelnego dewelopera.

Adrian Chruszcz

[email protected]

Redaktor

Prawnik z blisko 10-letnim doświadczeniem zawodowym. Wieloletni współpracownik największego wydawnictwa prawniczego w Polsce. Wyznaje zasadę, że większość nawet najbardziej skomplikowanych zagadnień można wyjaśnić w przystępny i zrozumiały dla każdego czytelnika sposób. Po godzinach zainteresowany historiami kryminalnymi i retrogamingiem.

Zobacz inne wpisy tego autora

Komentarze:

Subscribe

Powiadom o

nowych dalszych komentarzachnowych odpowiedziach na moje komentarze

Label

Imię*

E-mail

Δ

Label

Imię*

E-mail

Δ

0 komentarzy

Inline Feedbacks

View all comments